Znalecký posudek č. 15/04/91

Transkript

1 Znalecký posudek č. 15/04/91 O ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Ivo Trsťan Sadová 882/ Jeseník Posudek obsahuje 19 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00401/13-079, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: , se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne , č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - bytová jednotka, č.p./č. jednotky 663/10, byt. z., - včetně souvisejícího podílu ve výši 752/10000 na společných částech domu a pozemků, - vymezeno v: - budova Ráj, č.p. 663, byt. dům, LV 4589, na pozemku parc. č. 501/60, LV pozemek parc. č. 501/60, o výměře 211 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 501/454, o výměře 105 m 2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, pro obec Karviná, katastrální území Ráj, okres Karviná, na listech vlastnictví č a č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná. Předmět ocenění je situovaný na adrese Haškova 663/13, Ráj, Karviná. Bytový dům se nachází v zastavěné části obce Ráj, v řadové zástavbě bytových domů jako řadový krajní. Dle informací ČSÚ má Statutární město Karviná obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Karviná nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho asistenta a povinného, pana Tomáše Potyky. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00401/13-079, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č vyhotovený objednavatelem dne Výpis z katastru nemovitostí č vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , stránka č. 2

3 - Mapy širších vztahů I a II. - Kopie listiny Prohlášení vlastníka budovy ze dne , dodaná objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Katastrální území: Ráj (663981) List vlastnictví číslo: 5217 Vlastník: Potyka Tomáš Haškova 663/13, Ráj, Karviná List vlastnictví číslo: 4589 Vlastníci: 1. Budoš Dušan Podíl: 256/ Haškova 736/34, Ráj, Karviná 2. Chobotová Pavlína Podíl: 752/ Haškova 663/13, Ráj, Karviná 3. Společné jmění manželů Podíl: 47/625 Chyrowski Józef a Chyrowská Hedvika Haškova 663/13, Ráj, Karviná 4. Dorda Radim Podíl: 702/ Haškova 663/13, Ráj, Karviná 5. Společné jmění manželů Podíl: 29/400 Doubek Bohumír a Doubková Anna Haškova 663/13, Ráj, Karviná 6. Feber Ervín Podíl: 257/ Haškova 641/8, Ráj, Karviná 7. Hanus Ladislav Podíl: 257/ Divišova 2821/12, Hranice, Karviná 8. Kopp Marek Podíl: 702/ Haškova 663/13, Ráj, Karviná 9. Lacko Robert Podíl: 29/400 Haškova 663/13, Ráj, Karviná 10. Ochranová Anna Podíl: 351/5 000 Haškova 663/13, Ráj, Karviná 11. Parchanski Otmar Podíl: 47/625 Haškova 663/13, Ráj, Karviná 12. Potyka Tomáš Podíl: 47/625 stránka č. 3

4 Haškova 663/13, Ráj, Karviná 13. Puchýř Jan Podíl: 257/ Haškova 663/13, Ráj, Karviná 14. Společné jmění manželů Podíl: 702/ Puchýř Jan a Puchýřová Jana Haškova 663/13, Ráj, Karviná 15. Rakowski Pavel Podíl: 29/400 Haškova 663/13, Ráj, Karviná 16. Slivka Zdeněk Podíl: 257/ Haškova 664/11, Ráj, Karviná 17. Společné jmění manželů Podíl: 29/400 Viktorín Jiří a Viktorínová Dana Haškova 663/13, Ráj, Karviná 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitých věcí - bytové jednotky č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná, která se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je podsklepený, panelový, typový, s plochou střechou krytou živičnou svařovací krytinou. Bytový dům je postaven typu G 57. Bytový dům není vybaven výtahem. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinného 53 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné před bytovým domem. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemcích p.č. 501/67 - ostatní plocha a p.č. 501/94 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: STATUTÁRNÍ MĚSTO KARVINÁ, Fryštátská 72/1, Fryštát, Karviná. Oceňované nemovité věci se nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy. V roce 2008 byla provedena revitalizace bytového domu v podobě osazení plastových zdvojených oken, provedení kontaktního zateplovacího systému, instalací vchodových dveří, instalací zvonků a poštovních schránek. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. Vytápění bytové jednotky je etážové pomocí plynového kotle. V průběhu životnosti bytová jednotka procházela pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění stránka č. 4

5 hodnotit jako - byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Součástí oceňovaných nemovitých věcí je stavebně-technické vybavení bytu. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou společné části bytového domu. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4589 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 663/10 b) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4589 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 663/10 Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo , 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Karviná Název okresu: Karviná Základní cena pozemku: ZC = 540, Kč/m 2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 6

7 úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,080 1,00 0,00 stránka č. 7

8 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 583,2000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 501/60 zastavěná plocha a nádvoří ,20 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 174,9600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 501/454 ostatní plocha - zeleň ,80 Součet cen všech typů pozemků: = , Kč Pozemky na LV číslo 4589 určená cena: , Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 663/10 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj 15,65 m 2 pokoj + 12,90 m 2 pokoj + 7,60 m 2 kuchyň + 7,65 m 2 chodba + 7,80 m 2 koupelna + 2,10 m 2 WC + 0,95 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 54,65 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací monolitické betonové pásy 5,40 % Standardní 2. Svislé konstrukce panelové 18,20 % Standardní 3. Stropy panelové s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha plochá 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech živičná svařovaná krytina 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Nevyskytuje se 10. Schody betonové s povrchem PVC včetně ocelového zábradlí 2,90 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová zdvojená 5,30 % Standardní 14. Povrchy podlah PVC, textilní krytiny 3,00 % Standardní 15. Vytápění etážové na zemní plyn 4,80 % Standardní stránka č. 8

9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 16. Elektroinstalace 240V 5,10 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod je proveden 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody dálkový zdroj 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, dřez, plynový sporák 1,90 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, splachovací WC 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,70 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra původní prefabrikované 3,70 % Podstandardní umakartové bytové jádro Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1962 Stáří stavby (y): 53 Koeficient pro úpravu (s): 0,735 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,544 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 5 600,48 Kč/m 2 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 stránka č. 9

10 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 5 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 1,000 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 54, ,48 1,000 1,080 = ,53 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: 752 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,24 Kč 0,00 stránka č. 10

11 ,24 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,77 Kč Bytová jednotka č. 663/10 určená cena: ,77 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 3+1, ul. Prameny, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována ve čtvrtém nadzemním podlaží. Bytový dům je po provedené stránka č. 11

12 revitalizaci a je vybaven výtahem. Bytová jednotka je v původním, ale zachovalém stavu. Občanská vybavenost a zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: ,- Kč 2) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována ve třetím nadzemním podlaží z celkových šesti. Bytový dům je po provedené revitalizaci. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí v podobě nových podlah. Parkování je možné před bytovým domem. Dostatečná občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Byt 3+1, ul. U Lesa, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je po kompletní revitalizaci a nachází v sousedství lesoparku a sportovního areálu. Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci - nové podlahy, interiérové dveře, kuchyňská linka, obklady v koupelně a WC. Bytová jednotka je vybavena balkónem. Občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu pěší chůze. Nabídková CENA: ,- Kč 4) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je po provedené kompletní revitalizaci. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí - nová kuchyňská linka a nové podlahy. Parkování je možné před bytovým domem. Občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: ,- Kč 5) Byt 3+1, ul. Kosmonautů, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových pěti. Bytový dům je po provedené kompletní revitalizaci. Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci - nová kuchyňská linka, vyzděné bytové jádro, nová koupelna a WC. K bytové jednotce náleží sklep. Dobrá občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, ul. Prameny, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 56,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,00 K vybavení bytu : 1,00 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 183,67 Kč stránka č. 12

13 Váha (V): 1,0 2) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 54,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,00 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 238,26 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 3+1, ul. U Lesa, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 60,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 471,90 Kč Váha (V): 1,0 4) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 56,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,00 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,02 Kč Váha (V): 1,0 5) Byt 3+1, ul. Kosmonautů, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 66,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 161,91 Kč stránka č. 13

14 Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K konstrukce budovy K údržby a stavebně-technického stavu K údržby bytu K vybavení bytu K polohový K situování v budově K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 161,91 Kč 9 516,75 Kč ,02 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 515, Kč Jednotkové množství: 54,65 m 2 Porovnávací hodnota: = ,75 Kč Výsledná porovnávací hodnota (po zaokrouhlení): , Kč stránka č. 14

15 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 15

16 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Karviná - dopravní dostupnost města Karviná je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - bytový dům je napojen na kompletní IS - bytový dům po provedené revitalizaci Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - bytová jednotka bez balkónu/lodžie - sociální zázemí v původním prefabrikovaném umakartovém jádru - údržba bytové jednotky na horší úrovni - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem smluvním se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jeho aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: pětsetdvacettisíc Kč stránka č. 16

17 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 17

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/04/91 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 18

19 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpisy z katastru nemovitostí LV č a LV č kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 19

20 Fotodokumentace stránka č. 1

21 stránka č. 2

22

23 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0803 Karviná Povinnost k Obec: Kat.území: Ráj List vlastnictví: Karviná V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Potyka Tomáš, Haškova 663/13, Ráj, Karviná, RČ/IČO: /1605 Z-5822/ Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 065 EX 00401/ ze dne ; uloženo na prac. Šumperk Z-5822/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Tomáš Potyka, dat. nar Jednotka: 663/10 Z-8598/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 024 EX-5560/ Exekutorský úřad Ostrava - soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková (49 EXE 2383/2013) ze dne Z-8598/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 024 EX-5560/ Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Karviná Z-9772/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Tomáš Potyka, dat. nar Jednotka: 663/10 Z-8574/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 068 EX-00422/ Exekutorský úřad Karviná, soudní exekutor JUDr. Juraj Polák (47 EXE 1373/2013) ze dne Z-8574/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 068 EX-00422/ Právní moc ke dni Z-9044/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: Tomáš Potyka, nar Jednotka: 663/10 Z-3469/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 065 EX-00401/ Exekutorský úřad Šumperk - soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň (46 EXE 1178/2013) ze dne Z-3469/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 065 EX-00401/ Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Z-6379/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Pro: V-2499/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. strana 2

24 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0803 Karviná Obec: Kat.území: Ráj List vlastnictví: Karviná V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Potyka Tomáš, Haškova 663/13, Ráj, Karviná RČ/IČO: /1605 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :16:27 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. strana 3

25

26 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0803 Karviná Obec: Kat.území: Ráj List vlastnictví: Karviná V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Způsob ochrany Č.p./ Č.jednotky Spoluvlastníci 663/5 byt Spoluvlastníci 663/6 byt Spoluvlastníci 663/7 byt Spoluvlastníci 663/8 Způsob využití byt Spoluvlastníci 663/9 byt Spoluvlastníci 663/10 663/11 663/12 663/13 663/14 663/15 663/16 663/17 byt Spoluvlastníci byt Spoluvlastníci byt Spoluvlastníci garáž Spoluvlastníci garáž Spoluvlastníci garáž Spoluvlastníci garáž Spoluvlastníci garáž Spoluvlastníci /5072; Chobotová Pavlína /1028; Rakowski Pavel /048; Ochranová Anna 725/ / / / /440; Chyrowski Józef a Chyrowská Hedvika 4806 byt.z. 725/ / /223; Doubek Bohumír a Doubková Anna /1202; Kopp Marek /1605; Potyka Tomáš 702/ / / / /2280; Viktorín Jiří a Viktorínová Dana /5075; Dorda Radim /0139; Puchýř Jan /412; Feber Ervín /0398; Slivka Zdeněk /207; Hanus Ladislav /5108; Budoš Dušan na LV Typ jednotky byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. byt.z. Podíl na společných částech domu a pozemku 702/ / / / / /10000 Podíl na jednotce B1 C D Jiná práva - Bez zápisu Omezení vlastnického práva Jiné zápisy - Bez zápisu o Typ vztahu Oprávnění pro Vlastnictví jednotek Povinnost k Stavba: Ráj, č.p. 663 V-137/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. strana 2

27 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0803 Karviná Obec: Kat.území: Ráj List vlastnictví: 4589 Typ vztahu Oprávnění pro Listina o Změna výměr obnovou operátu Povinnost k Karviná V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-137/ Parcela: 501/454 Parcela: 501/60 Z-2617/ Z-2617/ Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Bez zápisu F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Tento výpis z katastru nemovitostí neobsahuje zápisy v části B1, C, poznámky v části D, listiny v části E a po 25.dubnu 2003 vyznačená upozornění (plombu), že právní vztahy k jednotkám, ke spoluvlastnickým podílům na společných částech domu, popř. pozemku jsou dotčeny změnou. Tyto zápisy jsou uvedeny vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví bytu a nebytového prostoru. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :16:58 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. strana 3

28

29 Haškova 663/13, Karviná Haškova Karviná Ráj okres Karviná, Moravskoslezský kraj g GPS N, E

30 Haškova 663/13, Karviná Haškova Karviná Ráj okres Karviná, Moravskoslezský kraj g GPS N, E