ZNALECKÝ POSUDEK. č. 15/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/13 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 579/17 v domě č.p. 577,579, 580, 581,582, 583, 584, 585 na pozemku p.č. 628/80, 628/81, 628/82, 628/83, 628/84, 628/85, 628/86, 628/87, 628/88 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6169, 5830 katastrální území Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 21288/09-42/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 579/17 v domě č.p. 577,579, 580, 581,582, 583, 584, 585 na pozemku p.č. 628/80, 628/81, 628/82, 628/83, 628/84, 628/85, 628/86, 628/87, 628/88 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6169, 5830 katastrální území Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 579/17 Adresa předmětu ocenění: Litoměřická 579/ Praha 9, Prosek Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Prosek Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti paní Justové, sousedky z 1. NP, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 6169, k.ú.prosek - výpis z KN ze dne , LV číslo 5830, k.ú.prosek - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka V 30014/03 - informace z cenové mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Červená Věra Sokolovská 14/324, Praha, Vysočany (Praha 9), podíl 536/ Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo na dobu pěti let od Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob

3 Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Červená Věra Předkupní právo Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v sídlištní zástavbě bytových domů. Jedná se o bytový dům s byty na rovinatém pozemku. Dům má osm nadzemních podlaží a dvě patra nadstavby. Objekt byl postaven v roce 1970 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Dům je v původním stavu, v posledním roce byly vyměněny výtahy, okna za plastová, bylo provedeno zateplení a nová fasáda a vstupní dveře do domu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt přístupný. Plocha lodžie nebyla proto změřena přesně. Výměra lodžie u oceňovaného bytu není uvedena v prohlášení vlastníka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Popis: Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází v 6. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Pozemky jsou zastavěny bytovým domem a jsou oceněny podle platné cenové mapy. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: - 4 -

5 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/80 249, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/81 241, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/82 242, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/83 242, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/84 242, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/85 241, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/86 242, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/87 240, , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 628/88 248, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem: = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 43 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 9,40 m 2 pokoj: 15,19 m 2 pokoj: 10,07 m 2 pokoj: 7,03 m 2 záchod: 0,94 m 2 spíž: 0,93 m 2 předsíň: 7,55 m 2 koupelna: 2,44 m 2 lodžie: 6,84 m 2-5 -

6 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,39 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) - Pozemke je města. 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,

7 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,673 * 1,000 * 0,950 = 0,639 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,639 = ,65 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,65 Kč/m 2 * 60,39 m 2 = ,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,54 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 536 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 536 / = ,68 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,68 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,22 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsettřicetčtyřitisícjednostodevadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

9 Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 3+1, 54 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Českolipská, Střížkov Datum aktualizace: ID:

10 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 54 m2 Popis: Pěkně řešený byt v žádané lokalitě v blízkosti metra Střížkov.Veškerá občanská vybavenost v místě.byt je po částečné rekonstrukci, štukování omítek, koupelna je původní stav a je zde možnost rekonstrukce dle představ nového vlastníka, rozvody vody,odpad a plynu jsou po rekonstrukci.možnost financování hypotékou. 2. Prodej, byt 3+1, 60 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Verneřická, Střížkov Datum aktualizace: ID zakázky: B53483 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Lodžie: Ano Topení: Ústřední dálkové Popis: Exkluzivní nabídka bytu 3 + 1/L o celkové ploše 60,32 m2, z toho lodžie 6,10 m2, v přízemí nízkého, pouze třípatrového panelového domu v klidném prostředí. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci podle vlastních představ. Umakartové jádro, v koupelně vana, WC zvlášť. Kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Kabelová TV, vodoměry. Komora v bytě (2,47 m2) + komora na chodbě (1,2 m2). Na podlaze PVC. Výměra místností: pokoje 16,48 m2, 9,81 a 6,9 m2, kuchyň 6,25 m2, předsíň 7,58 m2, koupelna 2,56 m2 a WC 0,97 m2. Dům má plastové stoupačky, v plánu je rekonstrukce interiérů domu a nové vstupní dveře. Příjemná a klidná lokalita, zeleň. Výborná dostupnost, metro v pěší dostupnosti. Volné ihned. Osobní vlastnictví, lze financovat

11 hypotékou. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo Prodej, byt 3+1, 60 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: vč. právního servisu. Hypotéku může vyřídit náš hypoteční poradce. Adresa: Prosecká, Prosek Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Lodžie: 6 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD Zařízeno: Částečně Popis: 1 min autobusem (nebo 5 min chůzí) na metro Prosek. Byt 3+1/L, 60,49 m2, OV, 2.p/4.p., panelový dům po rekonstrukci. Exkluzivně nabízíme na prodej byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví v Praze 9 - Prosek, ul. Prosecká. Byt v původním stavu (kromě plastových oken) orientovaný na jih až jihovýchod o celkové podlahové ploše 60,49 m2 (vč. lodžie o ploše 6,1 m2) se nachází ve 2. podlaží 4-podlažního panelového domu bez výtahu. Dům po kompletní modernizaci a revitalizaci (vč. zateplení fasády, plastových oken a dveří, střechy, rozvodů). Plochy místností: obývací pokoj (17,25 m2), 2 ložnice (12,69 a 9,64 m2), kuchyň (6 m2) + spíž, předsíň (4,08 m2). K bytu náleží komora na patře. Původní (umakart) koupelna s vanou, samostatné WC, vestavěné skříně v obou ložnicích a v předsíni. Vytápění ústřední - dálkové, telefonní přípojka, kabelová přípojka (UPC

12 TV/internet). Doprava: 1 min autobusem (nebo 5 min chůzí) na metro Prosek (zastávka - Nový Prosek u domu - linky č. 140, 158, 185, 195, 375, 511). Kompletní občanská vybavenost (školky, škola, supermarkety, lékaři). Pro prohlídku nás můžete ihned kontaktovat. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Červená Věra Předkupní právo na dobu 5 let od Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ,- Kč slovy: Jedenmiliónosmsettisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na

13 titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Schema podlaží 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -