Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 O ceně nemovitosti - byt č. 2121/10 ve 4.NP bytového domu č.p. 2117, 2118, 2119, 2120, 2121 a 2122 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1892/23 ve výši 526/55991 obec Plzeň, katastrální území Plzeň, okres Plzeň-město Objednatel posudku: Účel posudku: Pan Pavel Diviš Koterovská Plzeň Zjištění ceny nemovitosti za účelem vyměření daně z převodu nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Hošek, 5. května 662, Blovice Posudek obsahuje 9 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Blovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit zjištěnou cenu nemovitosti specifikované v úvodu posudku za účelem vyměření daně z převodu nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne (LV 32720, 28080, k.ú.plzeň) - kopie katastrální mapy, mapový list PLZEŇ 8-5/32 - Původní nabývací titul: Kupní smlouva ze dne zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku - Vyhl. 364/2010Sb. - informace objednatele - osobní prohlídka nemovitosti - fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne (LV 32720, 28080, k.ú.plzeň): A.VLASTNÍK: Diviš Pavel, Koterovská 2121/77, Plzeň 1/2 Divišová Marie, Koterovská 2121/77, Plzeň 1/2 B.NEMOVITOSTI: byt č.2121/10 v budově č.p.2117, 2118, 2119, 2120, 2121 a 2122 pozemek č.1895/2 zastavěná plocha a 212 m 2 pozemek č.1895/3 zastavěná plocha a 208 m 2 pozemek č.1895/4 zastavěná plocha a 209 m 2 pozemek č.1895/5 zastavěná plocha a 210 m 2 pozemek č.1906 zastavěná plocha a 208 m 2 pozemek č.1908 zastavěná plocha a 211 m 2 pozemek č.1892/23 ostatní plocha 88 m 2 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích : 526/55991 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Objednatel předložil výše uvedené dokumenty. Znalec vykonal prohlídku nemovitosti, posoudil technický stav, použité konstrukce a stav údržby a užívání. Dále zjistil veškeré výměry nezbytné k vypracování posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům v němž se nachází předmětný byt leží v Koterovské ulici v Plzni-Slovanech, v těsné blízkosti křižovatky s Habrmanovou ulicí, v sousedství místního plaveckého bazénu. Jedná se o panelový bytový dům s plochou střechou o deseti nadzemních podlažích. Předmětný byt č.762/38 se nachází ve 4.NP budovy č.p.2117, 2118, 2119, 2120, 2121 a Předmětem ocenění je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích č..1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1892/23 ve výši 526/ Dispozici bytu 2121/10 tvoří dva pokoje, balkon, předsíň, koupelna a WC. V suterénu se nachází sklepní koje, která k uvedené bytové jednotce náleží. Dům je vybaven všemi klasickými inženýrskými sítěmi včetně plynu. Do objektu je přivedena voda z veřejné sítě, dům je odkanalizován do městské kanalizace. Přístup po zpevněné komunikaci. Objekt má výtah a je zateplen. 7. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1862/23 Byt a) Byt č. 2121/10

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Plzeň 1 Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1862/23 28 Jedná se o pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 pod samotným bytovým domem, které jsou evidovány v katastru nemovitostí evidovány jako zastavěné plochy a. Jedná se o pozemky pod samotným rodinným domem. Dále je předmětem ocenění pozemek č.1892/23, který navazuje na výše uvedené stavební pozemky a který je veden jako ostatní plocha. Spoluvlastnický podíl na všech těchto pozemcích činí 526/ Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Plzeň. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,672 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 1895/ , 6 338, ,21 zastavěná plocha a 1895/ , 6 338, ,73 zastavěná plocha a 1895/ , 6 338, ,35 zastavěná plocha a 1895/ , 6 338, ,97

5 5 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 6 338, ,73 zastavěná plocha a , 6 338, ,59 Součet: ,58 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,672 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 1892/ , 2 535, ,39 Součet cen všech typů pozemků: = ,97 Kč Pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1862/23 zjištěná cena: ,97 Kč Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1862/ ,97 Kč Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: ,97 Kč Byt č. 2121/10 spoluvlastnický podíl: 526 / ,58 Kč Byt a) Byt č. 2121/10 25 Byt č.2121/10 se nachází ve 4.NP bytového domu č.p.2117, 2118, 2119, 2120, 2121 a 2122 na parcelách č. 1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906 a Jedná se o byt 2+1, který se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytové jednotce dále náleží sklepní koje umístěná v suterénu objektu a balkon přístupný z bytové jednotky. Bytový dům je panelový. Střecha domu je plochá, krytina živičná. Okna plastová, dveře klasické plné a prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové a vlysové s PVC.

6 6 Bytová jednotka má standardní vybavení, je vytápěna dálkově. Teplá užitková voda je ohřívána plynovou karmou. Kompletní odkanalizování ústí do veřejné kanalizace. Objekt je napojen ne veřejný vodovod a veřejný plynovod. Objekt má výtah a prošel kompletní revitalizací včetně zateplení obvodového pláště. Stavebně-technický stav bytu vyžaduje provedení stavebních prací menšího rozsahu. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích činí 526/ Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 12,90 1,00 12,90 pokoj 22,30 1,00 22,30 kuchyně 8,30 1,00 8,30 předsíň 4,60 1,00 4,60 koupelna 1,90 1,00 1,90 WC 0,90 1,00 0,90 sklepní koje 1,50 0,10 0,15 balkon 1,80 0,17 0,31 54,20 51,36 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00

7 7 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,714 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,714 = 0,714 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,714 = ,23 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 51, ,23 = ,45 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 526 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč ,58 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,03 Kč Byt č. 2121/10 zjištěná cena: ,03 Kč

8 8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemky č.1895/2, 1895/3, 1895/4, 1895/5, 1906, 1908 a 1862/ ,97 Kč Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: ,97 Kč Byt č. 2121/10 spoluvlastnický podíl: 526 / ,58 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt č. 2121/ ,03 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliondevadesátdvatisícešestsetdeset Kč V Blovicích, Ing. Luboš Hošek 5. května Blovice

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Plzni, Spr.976/00, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 251/2011 podle připojené likvidace.

10 E. Seznam příloh 10