Znalecký posudek č. 2712/167/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2712/167/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1105/1 s podílem na společných částech domu č.p.1105,1106,1107, 1108 a pozemků parc.č. 227/7,227/48,227/49,227/50 vše v k.ú.stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem, okres Praha-východ. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 13 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky umístěné v přízemí obytného domu třípodlažního, podsklepeného, postaveného v Sídlišti, Stará Boleslav. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti uživatele bytu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.5940 a LV č.5794 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Katastrální území: Stará Boleslav (609170) 5. Dokumentace a skutečnost Dům byl postaven dle typové projektové dokumentace v padesátých letech min.století. V současnosti je dům celkově opraven a zateplen. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v I.NP zděného domu třípodlažního, podsklepeného, který je umístěn na okraji zástavby města Stará Boleslav, podélně ulice Boleslavská. U domu je zastávka MHD v místě je veškerá občanská vybavenost. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č.1105/1 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Praha-východ Počet obyvatel: obyvatel Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 155,97 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,733 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 227/ ,97 635, ,49 zastavěná plocha 227/ ,97 635, ,53 zastavěná plocha 227/ ,97 635, ,47 zastavěná plocha 227/ ,97 635, ,49 Součet: ,98 Pozemky zjištěná cena: ,98 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1105/1 spoluvlastnický podíl: 594 / ,98 Kč ,98 Kč ,50 Kč

4 4 Byt a) Bytová jednotka č.1105/1 25 Bytová jednotka v I.NP obytného domu č.p Sídliště. Byt má celkovou podlahovou plochu 59,40 m 2 včetně sklepní kóje. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, vanou, umyvadlem, WC kombi a etážovým topením s elektrickým kotlem. Teplá voda je ohřívána v elektrickém boileru. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti594/ Obytný dům byl postaven v padesátých letech zděnou technologií jako třípodlažní, cele podsklepený s plochou střechou. Má celkem čtyři vchody v každém je 9 bytových jednotek. V posledních letech byl dům zateplen, opravena střecha. a vyměněny okna za plastová. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná předsíň 3,55 1,60 5,68 1,00 5,68 kuchyň 2,55 3,35+1,55 1,20 10,40 1,00 10,40 pokoj 1 3,40 6,50 22,10 1,00 22,10 pokoj 2 3,40 4,40 14,96 1,00 14,96 koupelna 1,50 1,75 2,63 1,00 2,63 WC 1,20 0,90 1,08 1,00 1,08 sklepní kóje 1,40 1,80 2,52 0,10 0,25 59,37 57,10 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka T i 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Byt je umístěn v přízemí domu. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce 0,03

5 5 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,05 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,920 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,649 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,920 0,649 = 0,567 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,567 = ,78 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 57, ,78 = ,24 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemků = ,98 Kč Spoluvlastnický podíl: 594 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,50 Kč ,50 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,74 Kč Bytová jednotka č.1105/1 zjištěná cena: ,74 Kč

6 6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1105/1 spoluvlastnický podíl: 594 / ,98 Kč ,98 Kč ,50 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1105/ ,74 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionšestset Kč Cena obvyklá : Pro stanovení ceny bylo použito výpočtu porovnávací metodou. Výsledná cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti: - umístění ve zděném domě s velkou možností vnitřních úprav - vlastní etážové topení i ohřev teplé vody - lokalita s veškerou vybaveností v docházkové vzdálenosti - doprava do centra města MHD se zastávkou u domu - výborné dopravní spojení s Prahou, která je pouhých 30 km vzdálená Zápory nemovitosti: - byt ve zvýšeném přízemí domu - byt v původním stavu, vyžaduje menší náklady na opravy Vyhodnocením vnějších vlivů na prodejnost nemovitosti, podmínkami trhu s nemovitostmi bylo zjištěno, že cena nemovitosti v čase a místě obvyklá je: ,-Kč (slovy: jedenmilion korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno nařízenou exekucí. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

7

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2712/167/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 167/2012 podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK

10 Fotodokumentace 10

11 11

12 Nabídky RK 12

13 13