Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav práva a humanitních věd

Transkript

1 Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav práva a humanitních věd Problematika zápisů do katastru nemovitostí Bakalářská práce Vedoucí práce: Mgr. Jiří Tuza Marie Karešová 2008/2009

2 Zadání

3 Ráda bych na tomto místě poděkovala vedoucímu mé práce panu Mgr. Jiřímu Tuzovi, za spolupráci a odbornou pomoc při zpracování bakalářské.

4 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Problematika zápisů do katastru nemovitostí vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém soupisu literatury. Souhlasím, aby práce byla uložena v knihovně Mendelovy zemědělské a lesnické univerzity v Brně a zpřístupněna ke studijním účelům. V Brně, dne Podpis.

5 Abstrakt Karešová, M. Problematika zápisů do katastru nemovitostí. Bakalářská práce. Břeclav Bakalářská práce se zabývá problematikou zápisu do katastru nemovitostí tj., nejčastějšími chybami, které dělají účastníci řízení při podávání návrhu na vklad, záznam či poznámku. První část práce osvětluje pojmy jako je vklad, záznam a poznámka a zároveň objasňuje úkony katastrálního úřadu/pracoviště u jednotlivých pojmů. V druhé části práce jsou uvedeny dva praktické příklady na provedení zápisu do katastru nemovitostí pomocí vkladu a záznamu. Klíčová slova: vklad, záznam, poznámka Abstrakt Karešová, M. Problems of the entries in the registry. Bachelor thesis. Břeclav Bachelor work is dealing with entring into the land registry i.e.,, the most common errors are made by the parties when submitting a proposal to deposit, record or note. The first part of the work illumination concepts such as deposit, record and comment and also clarifies the steps cadastral office / department of the concepts. In the second part of the work are the two practical examples of the registration in the cadastre using deposit and record. Keywords: deposit, record and comment

6 Obsah 1 Úvod Cíl a metodika Definice zápisu, vkladu, záznamu v katastru nemovitostí a poznámka Vklad Řízení o povolení vkladu Úkony katastrálního úřadu v průběhu řízení o vkladu Záznam Předmět záznamu Podklad pro záznam Změny věcných práv ze zákona Úkony katastrálního úřadu při záznamu práva Poznámka Předmět poznámky Podklad pro poznámku Úkony katastrálního úřadu při zápisu poznámkou Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných, obcí a státních orgánů Praktická část Příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově Účastníci řízení Vymezení bytových jednotek a společných částí v budově prohlášením vlastníka Prohlášení vlastníka Chybné údaje při podávaní prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí Smlouva o převodu vlastnictví jednotky Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u smlouvy z převodu jednotky Příklad dalšího převodu bytové jednotky a zřízení věcného břemene darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene Účastníci řízení Společné jmění manželů Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u darovací smlouvy Příklad záznamu práv do katastru nemovitostí zápis vlastnického práva k budově, která není dosud v katastru evidovaná Účastníci řízení Geometrický plán Doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního Kolaudační rozhodnutí...41

7 4.2.5 Souhlas orgánu ochrany půdního fondu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského fondu Chybné údaje při podávání záznamu do katastru nemovitostí Závěr Seznam použité literatury Seznam příloh...46

8 1 Úvod Lidé si v dnešní době pořizují nemovitosti z mnoha důvodů, mezi které patří především zabezpečení potřeby bydlení, k podnikatelským účelům anebo k investičním záměrům. Z toho vyplývá, že skoro každý občan pořizující si nemovitost se minimálně jednou za život dostane do kontaktu s katastrálním úřadem/pracovištěm, které zapisuje (např. návrhem na vklad, záznamem či poznámkou) informace o dané nemovitosti do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je souhrn informací o nemovitostech z celé České republiky. Zahrnuje údaje jak o právech vlastnických tak údaje o jiných právech k nemovitostem (např. exekuce, věcná břemena, předkupní práva atd.). Katastrální úřad je organizační složkou státu a současně účetní jednotkou s krajskou působností podle zákona č. 359/1992 Sb., o orgánech zeměměřictví a katastru ve znění pozdějších předpisů. Katastrální úřady se starají především o správu katastru nemovitostí (rozhodují o zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru, o opravě chyby v katastrálním operátu, o námitkách podaných proti obnovenému katastrálnímu operátu, o porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí) a schvalují změny hranic katastrálních území a změny pomístního názvosloví podle 5 odst. 1 zákona č. 359/1992 Sb., o orgánech zeměměřických a katastrálních ve znění pozdějších předpisů. V ČR je v současné době 14 katastrálních úřadů (shoduje se to s počtem krajů). Katastrální pracoviště jsou vnitřní organizační složky katastrálních úřadů, které vykonávající územní působnost v daném kraji. V naší republice je nyní 107 katastrálních pracovišť. Katastrální pracoviště vznikly na místech, kde před schválením zákona původně katastrální úřady existovaly, ale po schválení tohoto zákona jejich působnost obnovena nebyla. zřízen katastrální úřad, ale před schválením zákona č. 175/2003, který upravuje zákon č. 359/1992 Sb., o znění zeměměřických a katastrálních orgánech tam katastrální úřad existoval. Svou odbornou praxi jsem vykonávala na Katastrálním pracovišti Mikulov, kde se mi naskytla možnost seznámit se s problematikou zápisu do katastru nemovitostí. Toto téma mne zaujala natolik, že jsem si ho vybrala pro zpracování své bakalářské práce. 8

9 2 Cíl a metodika Cíl této práce je v analyzování postupu účastníků řízení při podávání návrhu na vklad a zápisu záznamem. Pojednává se zde o zjišťování chyb, které účastníky řízení dělají při podávání návrhu na vklad, záznam a poznámku a jak se katastrální úřad/pracoviště v případě chyby zachová, zda návrh zamítne, přeruší nebo povolí. Tato práce je rozdělena do dvou částí. První část je zaměřena popsání a definice zápisu vkladu záznamu v katastru nemovitostí a poznámky. U vkladu definuji úkony katastrálního úřadu, co je předmětem vkladu a řízení o povolení vkladu (účastníky řízení, přílohy apod.). U záznamu popíšu předmět záznamu, podklad pro záznam, změny věcných práv ze zákona a úkony katastrálního úřadu. U poznámky rozeberu předmět poznámky, podklad pro poznámku a úkony katastrálního úřadu v průběhu jejich řízení. Použila jsem především metodu studia právních předpisů s následnou interpretací do této práce. Pracovala jsem též s pomocí literatury věnující se této problematice a inspiraci a další informace jsem hledala na internetových stránkách či v právnických časopisech. Abych se mohla věnovat praktické části této práce, navštívila jsem Katastrální pracoviště Mikulov, kde jsem vykonávala i odbornou praxi a díky pomoci pana JUDr. Jaroslava Baťky, kterému bych chtěla touto cestou velmi poděkovat, jsem získala cenné rady a hlavně materiály, které poukazují na chyby, které dělají lidé při podávání návrhu na vklad, záznam a poznámku. Z materiálů poskytnutých panem JUDr. Jaroslavem Baťkou jsem si vybrala příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitosti při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově a příklad záznamu práv do katastru nemovitostí zápis vlastnického práva k budově, která není dosud v katastru evidovaná. Tyto příklady v praktické části rozeberu a popíšu. Tato práce je zaměřena na podstatnou část veřejnosti a měla by sloužit jako jednoduchá a výstižná příručka pro situace, kdy jsou lidi jako vlastníci nemovitostí a nebo zaměstnanci různých organizací nuceni se problematikou zabývat. Velkou poctou by mi bylo, kdyby tato práce pomohla lidem objasnit a popřípadě odstranit chyby, které dělají při podávání návrhů zápisů do katastru nemovitostí. 9

10 3 Definice zápisu, vkladu, záznamu v katastru nemovitostí a poznámka Společnou podmínkou pro všechny druhy zápisu je soulad údajů o vlastníku nebo o jiném oprávněném, údaj o jeho právech k nemovitosti a údajů o nemovitosti s údaji evidovanými v katastru nemovitostí s údaji v předkládaných listinách. V případech nesouladu je nutné, aby před zápisem práv do katastru nemovitostí byla dořešena předcházející neevidovaná změna údajů katastru nemovitostí, zejména změna vlastnického a jiného věcného práva k nemovitosti. 3.1 Vklad Vklad je určitý úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem a k bytům a nebytovým prostorům. Vklad je zápis do katastrálních operátů. Vklad se provádí jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu nebo výmazu vkladu do katastru nemovitostí nebo na základě rozsudku soudu. Katastrální úřad/pracoviště řízení o povolení vkladu nebo výmazu vkladu postupuje, pokud zákon o zápisech zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. Předmětem vkladu jsou věcná práva zapisovaná do katastru nemovitostí Řízení o povolení vkladu Řízení o vkladu zahajuje katastrální úřad/pracoviště jenom na písemný návrh účastníků řízení nebo na písemný návrh některého z nich. Řízení začíná dnem doručení návrhu, buď poštou nebo dnem osobního předání návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu. Návrh na vklad je písemný návrh účastníků řízení na vklad příslušného práva k nemovitosti podle přiložené listiny nebo návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Návrh se podává i ústně do protokolu nebo telegraficky. Při telegrafickém podání návrhu je nutné jej nejpozději do 3 dnů doplnit písemně nebo ústně do protokolu a doručit příslušné listiny. Telegrafickým podáním se v dnešní době rozumí i podání návrhu na vklad faxem nebo elektronickým způsobem. 10

11 Účastníci řízení jsou vlastně navrhovatelé vkladu. Účastníkem nemůže být advokát nebo jiná osoba, která zastupuje účastníka řízení nebo za něj jednala ve smlouvě. Více o účastnících řízení a zahájení řízení uvádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 4 odst. 1. Předmětem návrhu jsou ta práva, která jsou uvedená v návrhu a která mají podle přiložené smlouvy vkladem do katastru nemovitostí vzniknout, změnit se nebo zaniknout. Může jít např. o návrh vkladu vlastnického práva k nemovitosti, návrh vkladu zástavního práva k nemovitosti, návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu nebo návrh výmazu vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu. Předmětem návrhu může být i více práv, která jsou uvedena v jedné smlouvě, musí se v návrhu všechny tyto práva objevit např.: návrh vkladu vlastnického práva a návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu, návrh vkladu vlastnického práva, návrh vkladu zástavního práva a návrh vkladu věcného předkupního práva. Katastrální úřad/pracoviště je návrhem vázán a sám nemůže rozhodnout o povolení vkladu více práv, než je uvedeno v návrhu na vklad. Přílohy k návrhu na vklad práva k nemovitosti jsou tyto: listina ( smlouva, prohlášení nebo dohoda), na jejichž základě má být právo zapsáno do katastru nemovitostí a vždy musí být její neoddělitelnou součástí geometrický plán, geometrický plán, pokud jde o vklad práva odpovídající věcnému břemeni, plná moc, pokud je někdo z účastníků zastoupen v řízení před katastrálním úřadem zmocněncem, výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, jestliže je účastníkem řízení právnická osoba, listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce, a další přílohy. 11

12 U bytu a nebytového prostoru jsou požadovány jako přílohy návrhu na vklad práva tyto: listina, kvůli které má být zapsáno právo k bytu nebo nebytovému prostoru, půdorys všech podlaží nebo jejich schémata, které určují polohu a podlahovou plochu jednotek a společných částí domu(zákon č. 72/ odst. 2 a 3), kopie nabídky k převodu bytu a ateliéru jeho nájemci(vyhláška č. 190/1996, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. 34 odst. 6 a zákon č. 72/1994 Sb. 1 a 6), potvrzení bytového družstva, že byla nabyvatelem uhrazena částka, která odpovídá nesplaceným úvěrům ne převáděný byt nebo nebytový prostor(vyhláška č. 190/1996, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. 34 odst. 6 a zákon č. 72/1994 Sb. 24 odst. 5), písemný souhlas příslušných orgánů, pokud se jedná o převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru sloužící účelům civilní obrany (zákon č. 72/1994 Sb. 22 odst. 5 a 7), plná moc při zastupování účastníka řízení zmocněncem, výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce, a další přílohy. Přílohy návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek v budově jsou tyto: prohlášení vlastníka budovy(zákon č. 72/1994 Sb. 5), půdorys všech podlaží budovy nebo jejich jednoduchá schémata(zákon č. 72/1994 Sb. 5 odst. 4), plná moc při zastupování účastníka řízení zmocněncem, výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, 12

13 listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce Úkony katastrálního úřadu v průběhu řízení o vkladu Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony: 1) zápis došlého návrhu do protokolu o vkladech návrh se zaznamená ještě ten den, kdy je doručen, 2) vyznačení plomby katastrální úřad/pracoviště je povinen vyznačit plombu nejpozději následující pracovní den, ta vyjadřuje práva, která jsou k předmětné nemovitosti dotčena změnou. Vyznačená plomba ale sama o sobě nic neznamená, vlastník dotčené nemovitosti není omezen v nakládání s touto nemovitostí, 3) přezkoumání náležitostí listin katastrální úřad/pracoviště zkoumá, zda návrh na vklad splňuje všechny zákonem stanovené náležitosti. Katastrální úřad/pracoviště posuzuje, jestli navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru tzn., úřad porovnává údaje v listině s údaji evidovanými v KN. Jsou-li údaje v KN rozdílné od údajů uvedených v listině, je nutné katastrálnímu úřadu nejpozději s návrhem na vklad doložit chybějící listiny, které předcházející změny dokládají. Navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin v listině musí být určen vznik, změna nebo zánik práva, které je předmětem návrhu vkladu do katastru nemovitostí, a to při respektování příslušných kogentních ustanovení právních norem. Pokud listina náležitosti stanovené kogentním ustanovením zákona pro daný právní úkon neobsahuje, katastrální úřad/pracoviště vklad do katastru nemovitostí nepovolí. Stejně se postupuje i v případě, pokud předmět práva není jednoznačně označen v listině. Právní úkon, který se týká převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva, je určitý a srozumitelný. Srozumitelnost a určitost právního úkonu se týká jak účastníků, tak předmětu a obsahu tohoto právního úkonu.nemovitosti, 13

14 byty a nebytové prostory by měly být v listině označeny údaji podle 5 odst. 1, zákonu o katastru nemovitostí České republiky. Projevy vůlí účastníků by měly být v listině určité a musí vyjadřovat určitou vůli např.: navrhovatel má vůli věc prodat, či darovat apod. podobným způsobem by měl být vyjádřen obsah právního úkonu, také by měl být srozumitelný. Právní úkon je učiněn ve stanovené formě. Smlouvy musí být vždy v písemné formě, podpisy účastníků musí být na téže listině. U smluv, kdy jeden z účastníků nemůže psát nebo číst nebo u smluv, u nichž tak stanoví zákon, je předepsanou formou forma úředního zápisu neboli forma notářského zápisu. Podobné formy musí mít i smlouvy o zúžení nebo rozšíření společného jmění manželů ( 143a odst. 1, Občanského zákoníku), dohoda vlastníků všech jednotek v domě o tom, že vlastnictví jednotek se mění na podílové spoluvlastnictví budovy nebo prohlášení vlastníka všech jednotek v domě, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Pokud není právní úkon v předepsané formě, je absolutně neplatný. Katastrální úřad/pracoviště vklad do katastru nemovitostí nepovolí. Účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu. Katastrální úřad/pracoviště vždy zkoumá oprávněnost vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí a u vlastníků, kteří právo k nemovitostí nabyli již před , ověřením správnosti údajů dříve provedených zápisů podle doloženého nabývacího titulu. Účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím správního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu. Katastrální úřad/pracoviště přihlíží k omezení vlastníka nemovitosti stanovenému právnímu předpisu, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu. K právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu např.: souhlas soudu s právním úkonem zákonného zástupce nebo opatrovníka, souhlas Vlády ČR s převodem majetku státu, souhlas pozemkového úřadu s právním úkonem vlastníka pozemku. 14

15 Katastrální úřad/pracoviště zkoumá uvedené skutečnosti ke dni podání návrhu na vklad. Ke skutečnostem, jež nastaly po tomto dni katastrální úřad/pracoviště nepřihlíží. Z těchto uvedených skutečností vyplývá, že katastrální úřad/pracoviště nezkoumá platnost listin. Zkoumá jen některé znaky neplatnosti právního úkonu a jestli návrh na vklad splňuje všechny zákonem stanovené náležitosti. Pokud návrh některou z nich nesplňuje, katastrální úřad/pracoviště podle jejich charakteru: a) vyzve navrhovatele, aby nedostatky v zákonem stanovené lhůtě odstranil nebo doplnil a poučí ho o důsledku neuposlechnutí výzvy pro další průběh řízení, b) nařídí ústní jednání, kde se v souladu se zákonem odstraní nesprávnosti, c) přeruší řízení o vkladu a návrh vrátí na přepracovaní nebo jeho doplnění. 4) povolení vkladu práva do katastru pokud návrh na vklad splňuje zákonem stanovené podmínky, katastrální úřad/pracoviště rozhodne, že vklad povoluje, 5) vklad práva do katastru na základě pravomocného rozhodnutí zapíše katastrální úřad/pracoviště vlastnické nebo jiné věcné právo do souboru popisných informací katastru nemovitostí, 6) zrušení plomby plomba se zruší po vkladu práva do katastru nemovitostí nebo po nabytí právní moci rozhodnutí o zastavení řízení nebo rozhodnutí o zamítnutí vkladu. 7) vyznačení vkladu práva na listině katastrální úřad/pracoviště vyznačí při povolení vkladu na všech vyhotoveních smlouvy doložku. 8) založení listiny do sbírky listin po vkladu práva a zrušení plomby založí katastrální úřad/pracoviště návrh na povolení vkladu, jedno vyhotovení listiny opatřené doložkou, písemné rozhodnutí o povolení vkladu, do souboru listin, které je součástí sbírky listin 9) odeslání listin s vkladovou doložkou účastníkům řízení. 15

16 Pokud nemá účastník splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony : 1) zápis došlého návrhu do protokolu o vkladech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin 4) zastavení řízení o povolení vkladu práva katastrální úřad/pracoviště zastaví řízení, když : - navrhovatel nezaplatí ani po výzvě katastrálního úřadu do 15 dnů správní poplatek - navrhovatel neodstraní nedostatky návrhu - navrhovatel vezme návrh na vklad zpět a účastníci řízení s tím souhlasí. Rozhodnutí o zastavení řízení se doručuje všem účastníkům. Proti rozhodnutí lze do 15 dnů podat opravný prostředek odvolání. 5) zamítnutí vkladu práva když návrh na vklad nesplňuje zákonem stanovené podmínky a nedostatek návrhu nelze odstranit, katastrální úřad/pracoviště vždy vklad zamítne. 6) zrušení plomby. Proti rozhodnutí katastrálního úřadu/pracoviště o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí není přípustný žádný opravný prostředek ve správním soudnictví. Ve věcech vkladu práva do katastru nemovitostí rozhodují krajské soudy jako soudy prvního stupně. Tento prostředek se jmenuje žaloba proti rozhodnutí katastrálního úřadu/pracoviště o podaném návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. 3.2 Záznam Záznam nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Tato práva k nemovitostem existují nezávisle na zápisu do katastru nemovitostí. Záznam práv k nemovitostem do katastru nemovitostí má pouze evidenční charakter Předmět záznamu Předmětem záznamu jsou věcná práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu např. soudu, pozemkového úřadu, bývalého okresního úřadu, stavebního úřadu, finančního úřadu, příklepem licitátora 16

17 na veřejné dražbě, účinností smlouvy nebo jiné listiny o přechodu vlastnického práva k nemovitostem, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu např. narovnání, vydržení, přírůstek, zpracování, zánik právnické osoby bez likvidace, zhotovením věci Podklad pro záznam Tato práva se zapisují na základě listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem (vyhláška č. 190/1996 Sb. 36). Listiny předkládají katastrálnímu úřadu příslušné státní orgány přímo k zápisu do katastru, vlastník nebo jiný oprávněný jako přílohu k ohlášení změny u těchto listin jsou velmi důležité podpisy na listinách. Pro zápis do katastru záznamem musí být podpisy na listinách ověřeny některým z následujících způsobů, a to podpisy na listině jsou úředně ověřeny, listina byla sepsána notářským zápisem, vlastník nebo jiný oprávněný uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem nebo právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na listině. Listiny, které potvrzují právní vztahy podle zvláštních předpisů, jsou : listina, o které zvláštní předpis stanoví, že potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy např.: Ohlášení Pozemkového fondu České republiky o správě nemovitostí, listina, o které zvláštní předpis stanoví, že se na jejím základě provádí zápis do katastru nemovitostí záznamem např.: Potvrzení příslušného orgánu republiky o tom, komu byla provozní jednotka veřejnou dražbou prodána a že tato osoba se dnem udělením příklepu stala jejím vlastníkem, Pravomocné rozhodnutí vodohospodářského orgánu o stanovení, změně nebo zrušení ochranného pásma vodního zdroje, Smlouva o výstavbě, Kolaudační rozhodnutí + geometrický plán, Potvrzení správce konkurzní podstaty o tom, že došlo k zániku zástavního práva zpeněžením zástavy, vykonatelné rozhodnutí státního orgánu např.: usnesení soudu ve věci projednání dědictví, rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového 17

18 spoluvlastnictví, usnesením soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva, rozhodnutí soudu v žalobě o určení, jiná opatření, kterým se na základě ustanovení zvláštního předpisu zřizuje, převádí, mění nebo ruší právo k nemovitosti např. : Opatření řídícího orgánu k převodu práva hospodaření s národním majetkem v souvislosti se zřízením právnické osoby nebo s reorganizací, rozhodnutí řídícího orgánu o tom, které osobě při sporu jím řízených právnických osob přísluší k předmětné nemovitosti právo hospodaření s národním majetkem, potvrzení Majetkové, správní a delimitační unie odborových svazů, oznámení Českého svazu tělesné výchovy o zániku bývalého Československého svazu tělesné výchovy, smlouva nebo dohoda, jejíž právní účinností dochází podle zvláštního předpisu ke vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti, např.: Smlouva o postoupení pohledávky, Smlouva o převodu privatizovaného majetku podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, uzavřená mezi Fondem národního majetku ČR a nabyvatelem, Smlouva o převodu privatizovaného majetku podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, uzavřená mezi Pozemkovým fondem ČR a nabyvatelem, dohoda společníků nebo rozhodnutí valné hromady obchodní společnosti nebo usnesení členské schůze družstva o sloučení, splynutí nebo rozdělení obchodní společnosti nebo družstva nebo přeměně obchodní společnosti v jinou formu obchodní společnosti nebo na družstvo a naopak Změny věcných práv ze zákona Změny věcných práv ze zákona se do katastru nemovitostí zapisují záznamem vždycky na základě ohlášení vlastníka nebo oprávněného. Zápis změny práva vzniklé ze zákona je tzv. výčtové o nabytí práv k nemovitostem, kde v ohlášení musí být uveden odkaz na příslušné ustanovení zákona, kde je uvedeno, ke kterým nemovitostem a jaké právo vzniklo, změnilo se nebo zaniklo nebo podle kterého vznik, změna nebo zánik práva 18

19 je vázán na existenci určité právní skutečnosti. Pokud není stanovena listina, na jejímž základě by se provedl zápis do katastru nemovitostí záznamem, musí se doložit ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného : a) souhlasné prohlášení lze jím doložit vznik podílového spoluvlastnictví manželů přechodem ze společného jmění manželů podle 150 odst. 4 Občanského zákoníku, v případě, že nedošlo do tří let od zániku společného jmění manželů k jeho vypořádání dohodou nebo nebyl-li do tří let od jeho zániku podán návrh na jeho vypořádání rozhodnutím soudu, vznik podílového spoluvlastnictví účastníků sdružení podle 834 Občanského zákoníku k nemovitostem získaným při společné činnosti, pokud kupní smlouvu uzavřel pouze jeden účastník sdružení, nabytí nemovitosti do společného jmění manželů podle 143 Občanského zákoníku v případě, že účastníkem kupní smlouvy je pouze jeden z manželů, b) potvrzení o zániku práva zapsaného dosud v katastru c) prohlášení nabyvatele práva sepsaným ve formě notářského zápisu. Listinami, kterými se provádí záznam práv do katastru, se musí zaslat katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne jejich nabytí právní moci Úkony katastrálního úřadu při záznamu práva Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony: 1) Zápis došlého návrhu (listiny) do protokolu o záznamech 2) Vyznačení plomby 3) Přezkoumání náležitostí listin Uvedené listiny, předkládané katastrálnímu úřadu pro zápis záznamem, musí mít podobné náležitosti jako smlouvy předkládané s návrhem na vklad. Musí být: - čitelné, - pravomocné, - nemovitosti musí být označeny údaji katastru nemovitostí podle 5 odst.1, zákona č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, 19

20 - vlastníci nebo nabyvatelé práv musí byt identifikováni. 4) Záznam práva do katastru nemovitostí 5) Zrušení plomby 6) Založení listiny do sbírky listin 7) Oznámení o záznamu změny do katastru nemovitostí Pokud nemá účastník splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony : 1) Zápis došlého návrhu (listiny) do protokolu o záznamech 2) Vyznačení plomby 3) Přezkoumání náležitostí listin 4) Vrácení listiny vyhotoviteli k odstranění chyby nebo jiné nesrovnalosti, např.: v dopise katastrální úřad/pracoviště uvede, které chyby v psaní nebo v počtech nebo jiní nesprávnosti v listině ho vedly k závěru, že je listina nezpůsobilá k provedení zápisu práva do katastru nemovitostí záznamem. 5) Záznam práva do katastru nemovitostí záznamem se rozumí zápis změny údajů, 6) Založení listiny do sbírky listin 7) Oznámení o záznamu změny do katastru nemovitostí katastrální úřad/pracoviště vyrozumí účastníky řízení o provedení změny záznamem 8) Poznamenání do spisu že, nedošlo k odstranění nedostatku v listině provede se v případě, že nedošlo k odstranění nedostatku ve stanovené lhůtě 9) Zrušení plomby 3.3 Poznámka Je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu a zánik práva k nemovitosti. Má pouze signalizační charakter a upozorňuje, že na nenovosti bylo zahájeno řízení nebo vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. 20

21 3.3.1 Předmět poznámky Zápis poznámkou má více významů poznámkou se zapisují skutečnosti, které omezují dispoziční práva vlastníka nebo oprávněného a přihlíží k nim v řízení o povolení vkladu nebo poznámka má informovat třetí osobu o možných právních vadách nemovitostí, pokud vlastníci, nejsou jako vlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, se svých práv domáhají u soudu Podklad pro poznámku Poznámkou se zapisují skutečnosti uvedené v rozhodnutích nebo oznámeních soudu, správce daně, správce podniku, soudního exekutora e osoby oprávněné provádět veřejné dražby, a to na základě doručeného návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitost, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, usnesení o povolení ochranné lhůty v konkursním řízení, usnesení o nařízení předběžného opatření, usnesení soudu o zajištění majetku nebo věcí nebo usnesení o nařízení exekuce tato poznámka má celostátní působnost. Způsobem podobným poznámce zapisuje katastrální úřad/pracoviště toto: rozhodnutí soudu o odložení vykonatelnosti rozhodnutí správního orgánu až do právní moci rozhodnutí o žalobě, rozhodnutí soudu o odložení právní moci rozhodnutí správního orgánu až do právní moci rozhodnutí o žalobě, oznámení soudu nebo na základě kopie žaloby potvrzené podatelnou soudu, že byla v dané věci podána žaloba podle 244 a násl. Občanského soudního řádu. Tento zápis neznamená, že vlastník je zcela omezen v dispozičních právech, ale katastrální úřad/pracoviště u následného vkladového řízení toto řízení přeruší a počká, jak soud o předchozím vkladovém řízení o povolení vkladu vlastnického práva rozhodne. 21

22 3.3.3 Úkony katastrálního úřadu při zápisu poznámkou Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony: 1) zápis došlého návrhu nebo listiny do protokolu o záznamech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin vykonatelnost usnesení soudu, které je předloženo katastrálnímu úřadu není nutnou podmínkou pro provedení zápisu poznámky do katastru nemovitostí 4) zápis poznámky do katastru nemovitostí 5) zrušení plomby 6) založení listiny do sbírky listin Pokud nemá účastník splněny všechny náležitosti provádí katastrální úřad/pracoviště tyto úkony : 1) zápis došlého návrhu nebo listiny do protokolu o záznamech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin 4) vrácení listiny vyhotoviteli k odstranění chyby nebo jiné nesrovnalosti v listině 5) zápis poznámky do katastru nemovitostí 6) zrušení plomby 7) založení listiny do sbírky listin 8) poznamenání do spisu, že nedošlo k odstranění nedostatku v listině 9) porušení plomby 3.4 Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných, obcí a státních orgánů Vlastníci nemovitostí a oprávnění jsou povinni zúčastňovat se na výzvu katastrálního úřadu jednání, která tento úřad svolává, ohlašovat tomuto úřadu všechny změny údajů o jejich nemovitostech, které jsou předmětem evidování v katastru nemovitostí, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne jejich vzniku ( např. změnu druhu pozemku, změnu popisného nebo evidenčního čísla budovy, změnu způsoby využití nemovitosti), 22

23 doplnit chybějící údaje a odstranit chyby v listinách, které jsou předkládány k zápisu do katastru nemovitostí. Na výzvu katastrálního úřadu jsou povinni předložit vyžádané listiny pro zápis do katastru nemovitostí a to ve lhůtě, která nesmí být kratší 30 dnů. Kromě toho jsou povinni ve lhůtě určené katastrálním úřadem označit předepsaným způsobem nesporné vlastnické hranice svých pozemků ( pokud tak neučiní vystavují se nebezpečí, že katastrální úřad/pracoviště dá hranice pozemků označit na jejich náklad ). Povinnost ohlašovat změny údajů do katastru nemovitostí nemají ti vlastníci a ti oprávnění u změn, které vyplývají z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru nemovitostí. Obce plní vůči katastru nemovitostí řadu povinností a to jako: vlastníci nemovitostí nebo jiní oprávnění, subjekty výkonu samostatné působnosti, subjekty stanovené (přenesené) působnosti, kdy vykonávají státní správu v rozsahu stanoveném obecně závaznými předpisy. Obce vyhlašují na žádost katastrálních úřadů zahájení revize katastru nemovitostí a obnovy katastrálního operátu novým mapováním a spolupracují s ním po celou dobu trvání těchto prací. Ve stanovené lhůtě katastrálním úřadem označují určeným způsobem uzemní hranice svých obcí ( podobně jako u vlastníků nemovitostí a oprávněných platí i u obcí zásada, že pokud ve stanovené lhůtě neoznačí hranice určeným způsobem, může je katastrální úřad/pracoviště dát označit na jejich náklad ). Státní orgány spolupracují s katastrálními úřady hlavně při výkonu státní správy na úseku katastru nemovitostí. Mimo odstraňování chyb v psaní a počítání v listinách, které jsou předloženy k zápisu do katastru nemovitostí, musí bezplatně poskytovat údaje katastrálnímu úřadu, které jsou potřebné pro vedení katastru nemovitostí z jimi provozovaných informačních systémů. 23

24 4 Praktická část Tato část poukazuje na příklady nejčastějších chyb, které se stávají při vymezení a prodeji bytových jednotek v budově a následném zápisu do katastru nemovitostí, pak u darovací smlouvy, kterou uzavřou nový vlastníci s rodinou a poslední příklad poukazuje na chyby, které se dělají při záznamu práv do katastru nemovitostí. Tyto příklady souvisí s problematikou, která již rok zaměstnává pět realitních kanceláří a Městský úřad Břeclav. 4.1 Příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově Účastníci řízení Pan Radomír Dakota je vlastníkem budovy s nájemními byty, které doposud nejsou vymezeny a zapsány v katastru nemovitosti. Pan Radomír Dakota se rozhodl vymezit bytové jednotky a prodat tyto bytové jednotky pěti nájemníkům byt č. 1 Karel Fiala, byt č. 2 Drahoslav Míchal, byt č. 3 manželé Jan a Petra Karlsbergovi, byt č. 4 Evženie Bohatá a byt č. 5 Jiřina Mladá. Všichni nájemníci mají zájem odkoupit jednotlivé bytové jednotky. V tomto případě se pan Dakota bude držet zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiným věcných práv k nemovitostem, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, všechny v platném znění Vymezení bytových jednotek a společných částí v budově prohlášením vlastníka Základním úkonem pro převody bytů v budově do vlastnictví jiných osob a zároveň pro přechod společných částí budovy do spoluvlastnictví těchto osob je určení prostorově vymezených částí budovy. Tento úkon se řídí zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) a vlastník budovy jej provede svým prohlášením, které musí mít písemnou formu. Budovou, kde lze vymezit bytové jednotky se rozumí budova, která je mimo jiné trvalou stavbou 24

25 ( 2 písm. a)). Z toho vyplývá, že jednotky nelze vymezit v budově, která je stavbou dočasnou a nelze vymezit ani zapsat do katastru nemovitostí jednotky v podzemní stavbě. Změnu budovy na dům ve kterém budou vlastníci vlastnit jednotky a spoluvlastnit společné části domu, lze uskutečnit pouze v budově jako celku, tzn. samostatné věci podle obč. zákoníku. Rozhodující listinou pro určení budovy jako samostatné věci je pravomocné kolaudační rozhodnutí příslušného stavebního úřadu Prohlášení vlastníka Jednotky a společné části budovy vymezí vlastník prohlášením vlastníka budovy podle 4 odst. 2. V budově lze vymezit jako bytové jednotky podle 2 písm. b) a c) pouze byty, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, rozestavěné byty, které jsou v souladu se stavebním povolením určeny k bydlení, pokud jsou rozestavěny v domě, který je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Jako jednotky není možné vymezit prostory, které jsou příslušenstvím bytu, např.: záchod, koupelna a sklep, ani prostory, které jsou společnou částí domu, např.: kolárna, prádelna, kotelna, sušárna a kočárkárna. Jednotky není možné vymezit, pokud nebyl předcházejícím stavebním řízením určen účel jejich užívání. Dále nelze vymezit byt, který byl v budově vestavěn bez pravomocného stavebního povolení a pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Prohlášení vlastníka je jednostranný písemný právní úkon vlastníka budovy, ve kterém musí být uvedeny údaje podle 4 odst. 2 a 3: a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově budova musí být označena údaji podle 5 odst. 1 katastrálního zákona, tzn. názvem katastrálního území, parcelním číslem pozemku, na kterém je budova postavena, údajem zda jde o pozemkovou či stavební parcelu, číslem popisným nebo číslem evidenčním s uvedením příslušnosti k části obce, pokud je název části obce odlišný od katastrálního území. Jednotky musí být označeny tzv. nezaměnitelným způsobem. Tím je jejich číslo, pojmenování a popis 1 Byty a katastr nemovitostí: podle stavu k Praha, Linde Praha, 2005, 56 s. ISBN

26 jejich umístění v budově. V katastru nemovitostí se jednotky zapisují tak, že před vlastním číslem jednotky je uvedeno číslo popisné. b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha a popis jejich vybavení zde se uvádí z jakých a z kolika místností se jednotka skládá, jaké příslušenství, které je místností k ní přísluší a jaká je její podlahová plocha. U popisu jednotek mohou být dále uvedeny i prostory ze společných částí domu, které budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, které ale vlastník jednotky bude oprávněn s touto jednotkou výhradně užívat. Podlahovou plochou bytu se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností příslušenství bytu. Do podlahové plochy bytu se nezapočítává podlahová plocha balkónů, teras a lodží a sklepních kójí i když jsou určeny prohlášením vlastníka k výhradnímu užívání vlastníku příslušného bytu. V části prohlášení, kde je popsána bytová jednotka se uvádí vybavení jednotky zařizovacími předměty, tzn. kuchyňská linka, sporák, kamna, karma, vestavěné skříně, vana, umyvadla, mísa WC, plynový kotel atd., s uvedením počtu kusů, včetně vybavení zařizovacími předměty v budově, sloužící výlučně k potřebě vlastníka jednotky s uvedením počtu kusů(např. poštovní schránka, domácí telefon zvonek). Dále se hromadně uvedou všechny další její součásti např.: vnitřní dveře, nenosné příčky, vnitřní instalace elektro, voda, plyn, kromě stoupacích vedení atd. c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek společné části domů, jenž budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek se v prohlášení vlastníka určí jednoznačně, tj. jejich výčet musí být přesný a úplný. Vlastníci jednotek budou mít povinnost podílet se na opravách těchto společných částí, a to v částce odvozené ze vzájemného poměru velikosti podlahové plochy jednotky v jejich vlastnictví k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Do společných části budovy patří např.: prádelna, sušárna, kolárna, 26

27 kočárkárna, kotelna, rozvody tepla, teplé a studené vody, kanalizace plynu a elektřiny, vzduchotechniky, základy včetně izolací, obvodové a nosné konstrukce a zdivo, střecha, půdní prostory atd. Jednoznačně musí být také uvedeny společné části budovy, které budou ve spoluvlastnictví pouze vlastníků některých jednotek. Mezi tyto společné části patří: terasa, pavlačová chodba jedné sekce pavlačového domu, schodiště s chodbami anebo chodba u sklepních kójí v jedné ze sekcí domu atd. d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy velikost spoluvlastnického podílu na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy příslušné jednotky celkové ploše všech jednotek v domě. Spoluvlastnický podíl se stanovuje samostatně pro vlastníka každé vymezené jednotky. e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle 21, údaji podle katastru nemovitostí. S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku. Pozemek musí být označen názvem katastrálního území a parcelním číslem pozemku. Je-li vlastník budovy současně vlastníkem pozemku, uvede v prohlášení, jaký spoluvlastnický podíl pozemku bude převeden s jednotkou jejímu nabyvateli. Výše tohoto podílu musí být shodná s výší spoluvlastnického podílu na společných částech domu. f) práva a závazky vztahující se k budově, jejím společným částem, a práva k pozemku, které přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek v této části vlastník budovy uvedena všechna práva a závazky, které se týkají budovy, jejich společných částí a práva k pozemku např.:zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, povinnost z věcného břemena, nájem a výpůjčka. Pokud je budova předmětem zástavního práva, zástavní právo vázne na všech jednotkách vymezených v budově a spoluvlastnických podílech ke společným částem domu. g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbu a opravami společných částí domu, popř. domu jako celku vlastník 27

28 budovy stanoví budoucím spoluvlastníkům povinnost přispívat na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu v rozsahu odpovídajícím spoluvlastnickému podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a jmenovitě uvede položky základních výdajů. Dále uvede v jakých lhůtách a jakým způsobem budou příspěvky placeny, jakým způsobem bude vlastník jednotky hradit škody, které v domě nebo na domě způsobí svým zaviněním. h) pravidla pro správu společných částí domu, popř. domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu vlastník budovy je povinen stanovit osobu pověřenou správou domu. Může jí být fyzická nebo právnická osoba. Správce domu musí být v prohlášení identifikován názvem a adresou sídla právnické osoby a jejím IČ anebo jménem a adresou trvalého pobytu fyzické osoby a rodným číslem této fyzické osoby. Vlastník budovy zde dále uvede zásady domovního řádu a další důležité skutečnosti pro režim správy nezbytné. Vlastník budovy, jenž prohlášením vymezuje jednotky v domě, musí vážně, svobodně, jednoznačně a jednomyslně projevit svoji vůli k tomuto právnímu úkonu. Jeho vůle je vyjádřena jeho vlastnoručním podpisem na prohlášení vlastníka. K prohlášení vlastníka se připojuje příloha, kde jsou vyznačeny půdorysy všech podlaží popř. jejich jednoduchá schémata. Půdorysy musí jednoznačně určovat polohu jednotek a společných částí domu a musí též obsahovat údaje o podlahových plochách jednotek. Půdorysy se přikládají ke každému vyhotovení prohlášení vlastníka Chybné údaje při podávaní prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí Mezi nejčastěji konané chyby v prohlášení vlastníka patří zejména: I. chybně označená budova většinou jde o špatné číslo popisné a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, II. chybně označen pozemek pod budovou může se jednat o špatné parcelní číslo, neurčení katastrálního území nebo chybně určena výměra pozemku a v tomto případě 28

29 katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, III. špatný součet podlahové plochy u bytové jednotky v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne.. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, IV. chybné určení celkové podlahové plochy v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne.. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, V. chybný výpočet podílu na společných částech domu v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne.. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, VI. rozdíl ve velikosti podílu na společných částech domu a podílu na pozemku pod budovou v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne.. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, VII. vymezení příslušenství bytu jako jednotky v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, 29

30 VIII. neúplné přílohy prohlášení vlastníka - katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k odstranění nedostatků návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. XI. v prohlášení vlastníka chybí jedno z kogentních ustanovení v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení Smlouva o převodu vlastnictví jednotky Tato smlouva je dvoustranným či vícestranným písemným právním úkonem. Smluvní strany vážně a svobodně projevují svoji vůli k převodu vlastnictví. Převodce podle podmínek uvedených ve smlouvě převádí předmět převodu nabyvateli. A nabyvatel předmět převodu podle ve smlouvě sjednaných podmínek přijímá. Smlouva musí obsahovat tyto náležitosti: označení smluvních stran, označení příslušného zákona a paragrafu podle kterého se smlouva uzavírá a řídí, cena za kterou se převod uskutečňuje a to v případě jedná-li se o úplatný převod. Tato smlouva musí obsahovat náležitosti podle 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Tyto údaje by měly být shodné s údaji o předmětné jednotce uvedenými v prohlášení vlastníka tj.: - označení budovy nebo domu podle katastru nemovitostí tzn., název katastrálního území a parcelní číslo pozemku na němž je předmětný dům postaven, číslo popisné nebo číslo evidenční, které bylo domu s jednotkami přiděleno, včetně jeho příslušnosti části obce pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, - číslo převáděné jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově. Popis převáděné jednotky včetně jejího příslušenství ve kterém je uveden výčet místností, jejich zařízení a vybavení, a výčet a popis jiných ploch v jednotce, výměra podlahové plochy jednotky, - určení společných částí domu, včetně určení jestli jsou společné části domu společné vlastníkům pouze některých jednotek, s uvedením těchto jednotek, - stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu vyjádřený zlomkem, vyjadřujícím poměr velikosti podlahové plochy jednotky k celkové 30

31 podlahové ploše všech jednotek v domě. Dále označení pozemku jenž je předmětem převodu vlastnictví s údaji podle katastru nemovitostí, tzn. parcelní číslo pozemku název katastrálního území. Pokud je převodce jednotky i vlastníkem pozemku musí být spolu s jednotkou vždy převádět i spoluvlastnický podíl k tomuto pozemku. Spoluvlastnický podíl k tomuto pozemku se rovná výši stanoveného spoluvlastnického podílu na společných částech domu, - stanovení práv a závazků k domu, k jeho společným částem a k pozemku jenž přecházejí na nabyvatele jednotky, - práva a závazky vlastníka jednotky. Pakliže je některý z účastníků smlouvy při jejím uzavírání zastoupen zmocněncem, přikládá se plná moc ke každému vyhotovení smlouvy. Ke smlouvě se přikládá jako příloha půdorys všech podlaží, který určuje plochu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Při převodu vlastnictví bytu, u kterého je nájemcem fyzická osoba, má dosavadní vlastník podle 22 odst. 1 a 6 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Pokud nájemce nabídku vlastníka nepřijme do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může vlastník byt převést jiné osobě. Kopii nabídky převodu jednotky, kterou dosavadní vlastník jednotek zaslal nájemci bytu, předkládá jej vlastník katastrálnímu úřadu s návrhem na vklad převodu bytu jiné osobě než nájemci této jednotky. Nabídka, která směřuje k uzavření smlouvy o převodu první jednotky v domě je projevem vůle vlastníka, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám. Nabídka k převodu jednotky musí obsahovat přesné označení bytu, kterého je nájemce uživatelem, jeho popis včetně příslušenství a cenu za níž se převod jednotky uskuteční. Vlastník může stanovit podmínku, že k převodu vlastnictví dojde podle součastné podmínky pouze v případě, že ve stanovené lhůtě budou převedeny všechny jednotky nebo pouze některé jednotky v domě, jinak bude stávající nabídka zrušena. Po uplynutí lhůty šesti měsíců následuje podle 2 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů druhá lhůta jednoho roku. V této lhůtě již může vlastník nabídnout převod vlastnictví bytu jiným osobám. Nájemce má v tomto období nadále nárok na přednostní nabytí před ostatními. Toto jeho předkupní právo má věcněprávní povahu. 31