Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Ing. Pavel Zářecký znalec z oboru stavebnictví a ekonomika U Daliborky 1287, Žamberk Tel p.zarecky@tyhan.cz Znalecký posudek č /2012 o ceně obvyklé nemovitosti pozemku parc.č. 1594/2 zapsaném na LV č. 122 v katastrálním území a obci Nekoř, okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický Objednatel posudku: Mgr. Martin Slavata Táborská Mladá Boleslav Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro výkon exekutorského titulu Číslo jednací: 080 EX 1148/06-78 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Zářecký U Daliborky Žamberk tel Posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Žamberku, dne Vyhotovení č.:

2 Znalecký posudek č /2012 Strana 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro výkon exekutorského titulu. Úkolem znalce je stanovit v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění, obvyklou cenu nemovitosti, a to spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na pozemku parc.č. 1594/2 o výměře m 2 v katastrálním území Nekoř, obci Nekoř, zapsaném na listu vlastnictví č. 122 vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, a jejich příslušenství, tj. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí a práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: "Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu" - dále odkaz na 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. " Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena") - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Znalecký posudek č /2012 Strana 3 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku a) dodané objednatelem posudku - usnesení Mgr. Martina Slavaty, soudního exekutora Exekutorského úřadu Mladá Boleslav. se sídlem Táborská 527, Mladá Boleslav, č.j. 080 EX 1148/06-78 ze dne výpis z katastru nemovitostí č. LV 122 pro obec a k.ú. Nekoř ze dne b) opatřené znalcem - kopie katastrální mapy - výpis LHP pro účel ocenění lesa LHC , LHO Lanškroun - ORP Žamberk pro období prohlídka nemovitosti při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Nekoř Katastrální území: Nekoř (702731) List vlastnictví číslo: 122 Vlastníci: 1. Dvořáková Miluška Podíl: 1/6 Slezská 538, Jablonné nad Orlicí, Šlesinger Zdeněk Podíl: 2/3 Lubník 40, Šlesingerová Dagmar Podíl: 1/6 Lhotka 175, Česká Třebová, Dokumentace a skutečnost Ocenění nemovitostí je provedeno podle skutečného stavu.

4 Znalecký posudek č /2012 Strana 4 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek parc.č. 1594/2 zapsaný na LV č. 122 se nachází v katastrálním území a obci Nekoř, mimo zastavěnou část obce. Pozemek je určen k plnění funkcí lesa a není zastavěn žádnou stavbou. Pozemek je mírně svažitý přivrácený k jihozápadu. Přístup a příjezd k pozemku je přímo z přilehlé nezpevněné prašné polní cesty poz.parc.č ve vlastnictví fyzických osob (pozemek je zapsán na LV č. 713) odbočující ze zpevněné místní komunikace poz.parc.č ve vlastnictví obce Nekoř, odbočující ze státní silnice vpravo ve směru Nekoř - Studené. Údaje lesního hospodářského plánu odpovídají skutečnosti v terénu. Porost v porostních skupinách 376Ak4, 376Ak3, 376Ak2 a 376Ak1 je zanedbaný, založený po větrné kalamitě, nutná prořezávka. Lesní porost není řádně udržován, zanedbaná kultura, místy přehoustlá, s vrškovými a korunovými zlomy. Oceňovaný pozemek parc.č. 1594/2 není zahrnut do platného územního plánu obce Nekoř jako pozemek určený k zastavění. Úkolem znalce je stanovit v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění, obvyklou cenu nemovitosti, a to spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na pozemku parc.č. 1594/2 o výměře m 2 v katastrálním území Nekoř, obci Nekoř, zapsaném na listu vlastnictví č. 122 vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí. Pro stanovení ceny obvyklé lesního pozemku parc.č. 1594/2 s lesním porostem bylo podpůrně použito stanovení ceny zjištěné podle platného cenového předpisu, tj. Vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Obsah posudku 1) Trvalé porosty 2) Pozemek parc.č. 1594/2

5 Znalecký posudek č /2012 Strana 5 B. Posudek B.1. Stanovení ceny zjištěné (administrativní) podle Vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ústí nad Orlicí Počet obyvatel: do obyvatel 1) Trvalé porosty Lesní porost na lesním pozemku parc.č. 1594/2 oceněný zjednodušeným způsobem podle 40 vyhl.č. 387/2011 Sb. Porost v porostních skupinách 376Ak4, 376Ak3, 376Ak2 a 376Ak1 je zanedbaný, založený po větrné kalamitě, nutná prořezávka. Lesní porosty zjednodušeným způsobem 40 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bon. Zakm. Podíl J. cena Celková cena [m 2 ] [rok] [%] [Kč] [Kč] smrk 376Ak / , , , smrk 376Ak5 1594/ , , , smrk 376Ak4 1594/ , , , smrk 376Ak3 1594/ , , , bříza 1594/ , , , smrk 376Ak2 1594/ , , , bříza 1594/ , , , smrk 376Ak1 1594/ , , , bříza 1594/ , , , buk jírovec 1594/ , , , 203 smrk 506-bezlesí 1594/ , , 0, Lesní porosty zjednodušeným způsobem 40 celkem: = , Kč Trvalé porosty zjištěná cena: , Kč

6 Znalecký posudek č /2012 Strana 6 2) Pozemek parc.č. 1594/2 30 Pozemková parcela katastru nemovitostí číslo 1594/2 evidovaná v katastru nemovitostí na LV č. 122 pro obec a katastrální území Nekoř jako lesní pozemek. Ocenění je provedeno podle 30 vyhl.č. 387/2011 Sb. 30 Lesní pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 25: Pásmo ohrožení C 20 % Úprava celkem: 20 % 0,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] lesní pozemek 1594/ ,24 3,3920 5K ,98 Pozemek parc.č. 1594/2 zjištěná cena: , Kč C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny včetně opotřebení: 1) Trvalé porosty , Kč 2) Pozemek parc.č. 1594/ , Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Rekapitulace cen podle jednotlivých parcel Parcela číslo 1594/2 1) Pozemek , Kč 2) Trvalé porosty , Kč Celkem za parcelu číslo 1594/ , Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Cena slovy: šestsettřicetšesttisícdvěstědeset Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: šestsettřicetšesttisícdvěstědeset Kč

7 Znalecký posudek č /2012 Strana 7 Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Dvořáková Miluška 1 / , Kč Šlesinger Zdeněk 2 / , Kč Šlesingerová Dagmar 1 / , Kč Zjištěná cena nemovitosti ke dni je vypočtena podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. B.2. Stanovení v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění, obvyklou cenu nemovitosti, a to spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na pozemku parc.č. 1594/2 o výměře m 2 v katastrálním území Nekoř, obci Nekoř, zapsaném na listu vlastnictví č. 122 vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, a jejich příslušenství, tj. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí a práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi, podle stavu ke dni Pro stanovení ceny obvyklé lesního pozemku parc.č. 1594/2 s lesním porostem bylo podpůrně použito stanovení ceny zjištěné podle platného cenového předpisu, tj. Vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Odhad ceny obvyklé Na základě provedeného nálezu a analýzy trhu, vlastní databáze oceňovaných nemovitostí, provedených šetření u realitních kanceláří působících v daném regionu, podle zjištěné ceny dle platného cenového předpisu a podle porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na pozemku parc.č. 1594/2 o výměře m 2 v katastrálním území Nekoř, obci Nekoř, zapsaném na listu vlastnictví č. 122 vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, ve výši 60 % z ceny zjištěné podle platného cenového předpisu, tj ,00 Kč x 0,60 = ,00 Kč tj. po zaokrouhlení ,00 Kč. Cena slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč

8 Znalecký posudek č /2012 Strana 8 Faktory snižující cenu obvyklou - lesní pozemek parc.č. 1594/2 není přístupný z veřejného pozemku - lesní porost na lesním pozemku parc.č. 1594/2 není řádně udržován, zanedbaná kultura, místy přehoustlá, s vrškovými a korunovými zlomy - pozemek je ve svlastnictví tří spoluvlastníků - snížená kupní síla obyvatel regionu Žamberk Letohrad - Jablonné nad Orlicí - Králíky C.Závěr: Stanovení v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění, obvyklou cenu nemovitosti, a to spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na pozemku parc.č. 1594/2 o výměře m 2 v katastrálním území Nekoř, obci Nekoř, zapsaném na listu vlastnictví č. 122 vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Rozpočet ceny obvyklé na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Šlesinger Zdeněk 2/ , Kč

9 Znalecký posudek č /2012 Strana 9

11 Znalecký posudek č /2012 Strana 11 Katastrální mapa parcely 1594/2