Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 196/2014

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 196/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinná p. Hana Hencová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OÚ v Lukavici. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 9787/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Lukavice Lukavice Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lukavice Katastrální území: Lukavice v Čechách Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 442; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na OÚ v Lukavici; - 2 -

3 - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č Pozemek parc.č se nachází mezi obcemi Lukavice a Píšečná, okr. Ústí nad Orlicí v lánu zemědělských pozemků mimo zastavěná území. Pozemek není určen k zastavění, Pozemek je rovinatý, bonitovaný a užívaný k zemědělským účelům. Ke dni ocenění se na pozemku nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky parc.č ) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Ocenění a) Pozemek parc.č Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 5,35 40,00 7, ,66 orná půda ,00 4,04 40,00 5,66 316,96 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 690,00 m ,62 Pozemek parc.č zjištěná cena = ,62 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 3 -

4 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Lukavice v Čechách je 3,98 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1 Prodám zemědělské pozemky v okrese Ústí nad Orlicí, k.ú. Horní Dobrouč, celková výměra m2, cena 12,- Kč/ m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Ústí nad Orlicí, realitní inzerce snížení ceny o 10% na 10,80 Kč/m2. 2 Prodám zemědělské pozemky v KÚ Radhošť, okr. Ústí nad Orlicí, výměra: 5.970m2. Nabídková cena 15,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Ústí nad Orlicí, realitní inzerce snížení ceny o 10% na 13,50 Kč/m2. 3 K prodeji orné půdy a trvalé travní porosty, k.ú. Třebovice okr. Ústí nad Orlicí. Prodám zemědělské pozemky o výměře 5.998m2. Nabídková cena 16,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Ústí nad Orlicí, realitní inzerce snížení ceny o 10% na 14,40 Kč/m2. Jedná se o realitní inzerci. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené (o 5 až 15%). Proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10%. Cenový rozptyl zemědělských pozemků v okolí obce Lukavice, okr. Ústí nad Orlicí je mezi 10,80 až 14,40 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu zemědělských pozemků stanovuji z intervalu rozpění srovnatelných nemovitostí, na: 12,90 Kč/m 2. Celková výměra zemědělského pozemku parc.č je: 2690m2. Výpočet: 2690m2 x 12,90 Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč - 4 -

5 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 442, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

6 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 442, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č v katastrálním území Lukavice v Čechách, obec Lukavice, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 442, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : třicetpěttisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 196/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/2014. E. Seznam příloh 1. Ortofoto - 1 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

7 Ortofoto pozemku parc.č

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 OZN.: Pozemek parc.č. 3864, k.ú. Lukavice v Čechách, okr. Ústí nad Orlicí. OZN.: Pozemek parc.č. 3864, k.ú. Lukavice v Čechách, okr. Ústí nad Orlicí