Znalecký posudek č /16 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /16 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na rodinném domě bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 274/1, spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na pozemcích parc.č. St. 274/1 a 50/8 a pozemek parc.č. 50/4. Obec: Horní Bludovice PSČ Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Horní Bludovice Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Karviné Vlastník stavby a pozemků parc.č. St. 274/1 a 50/8: Sitko Ivo Ing. podíl: 1/2 Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 7 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1086/ ze dne Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1086/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 652 pro k.ú. Horní Bludovice, obec Horní Bludovice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 652, a to: - rodinný dům bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 274/1 - pozemek parc.č. St. 274/1, o výměře 37 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 50/8, o výměře 561 m 2 zahrada Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 11:00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí č. 652 pro k.ú. Horní Bludovice, obec Horní Bludovice, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Horní Bludovice, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj KP Ostrava, mapový list č. OSTRAVA 3-6/23, ze dne Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne informace zjištěné při místním šetření - Darovací smlouva a dohoda o zřízení věcného břemene ze dne

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovitosti se nacházejí při východním okraji obce Horní Bludovice (2 000 obyvatel), okres Karviná, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. Centrum obce se základní občanskou vybaveností (úřad, kostel, základní škola, sportovní zařízení, obchody) se nachází ve vzdálenosti 2,4 km západním směrem, veškerá občanská vybavenost a služby se nacházejí ve městě Havířov, které je vzdálena cca 5,5 km. Rodinný dům je situován v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, v obci se nachází autobusová zastávka meziměstské hromadné dopravy. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 spojující města Ostrava, Havířov a Český Těšín je možné ve vzdálenosti 2 km. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Karviná jedná o atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Velikost pozemků ve funkčním celku s rodinným domem činí 598 m 2. Zastavěná plocha rodinným domem je o velikosti 48 m 2. Obytná rodinného domu je cca 65 m 2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaný rodinný dům z východní strany navazuje na část sousední hospodářské budovy. Objekt se nachází na pozemku parc.č. St. 274/1, pozemek parc.č. a 50/8 tvoří přilehlou zahradu. Přístup a příjezd k chatě je možný ze západní i z jižní strany ze zpevněné komunikace. Tvar pozemkového celku náležící k rodinnému domu je nepravidelný, pozemky jsou v rovině. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou síť. Zdrojem pitné vody je studna. Odpadní vody jsou svedeny pravděpodobně do žumpy. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva nebo na plyn. Ke dni ocenění slouží rodinný dům k bydlení. Rodinný dům byl postaven odhadem v 80. letech 20. století. Ke dni ocenění se stavba nachází v průměrném stavebně-technickém stavu.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům bez č.p./č.e Rodinný dům bez č.p./č.e. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. V rodinném domě se nacházejí obytné místnosti a skladovací prostory včetně technického zázemí. Rodinný dům z východní strany navazuje na část sousední hospodářské budovy. Rodinný dům je založen na betonových základech pravděpodobně s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel nebo tvárnic tl. do 45 cm. Střecha je sedlová s mírným sklonem, nad částí objektu je střecha plochá. Střešní krytina je pravděpodobně z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné štukované. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop nad 1.NP je dřevěný trámový s podhledem. Schodiště do podkroví je dřevěné. Podlahy v obytných místnostech jsou pravděpodobně dřevěné kryté koberci. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou síť. Zdrojem pitné vody je studna. Odpadní vody jsou svedeny pravděpodobně do žumpy. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva nebo na plyn. Ke dni ocenění slouží rodinný dům k bydlení. Rodinný dům byl postaven odhadem v 80. letech 20. století. Ke dni ocenění se stavba nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (48 m 2 ) m podkroví (36 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet nadzemních podlaží: 2 Stáří budovy: = 33 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (48 m 2 ) Kč Výchozí cena podkroví (36 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2013 Kč Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2013 Kč Zaokrouhlení Kč 2.41 Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

8 8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Horní Bludovice Katastrální území: Horní Bludovice Vlastník pozemků zapsaných na LV č. 652 Sitko Ivo Ing. 1/2 Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 400 do 800 Kč/m 2. Pozemky zapsané na LV č. 652: Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m2 Cena celkem St. 274/1 37 Zastavěná plocha a nádvoří 500 Kč Kč 50/8 561 Zahrada 500 Kč Kč Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem (po zaokrouhlení) Kč

9 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu vybavení a malé výměře obytných ploch, způsobu využití a velikosti pozemku zahrady, jsem názoru, že rodinný dům je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Stav objektu Užitná plocha v m 2 Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Rodinný dům, Horní Suchá, okr. Karviná Průměrný 90 m Rodinný dům, ul. Mitrovická, Ostrava-Stará Bělá Rodinný dům, Orlová, okr. Karviná Rodinný dům, ul. Petrská, Ostrava- Michálkovice Rodinný dům, V Zimném dole, Orlová, okr. Karviná Průměrný 100 m 2 Dobrý (po část. rekonstrukci) 75 m 2 Průměrný 96 m 2 Průměrný 105 m Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaný rodinný dům se nachází v obci Horní Bludovice, okr. Karviná. Srovnatelné objekty jsou umístěny v obdobné lokalitě, okolí města Havířov. Oceňovaný rodinný dům má mírně menší výměru podlahových ploch než srovnávané objekty Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Karviná jedná o atraktivní lokalitu. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy, obdobné velikosti v průměru od až Kč. Vzhledem ke tvaru pozemkového celku, který náleží k rodinnému domu, návaznosti rodinného domu na sousední hospodářskou

10 10 budovu a s ohledem na spoluvlastnictví budovy, uvažuji se srovnatelnou hodnotou pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání a vzhledem k umístění stavby a jejímu stavebnětechnickému stavu, vybavení a velikostí podlahových ploch, odhaduji srovnatelnou cenu rodinného domu včetně přilehlých pozemků parc.č. St. 274/1 a 50/8 na částku ve výši: Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (65 m 2 ) celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závadu se v tomto případě považuje: a) Věcné břemeno cesty v přes pozemek parc.č. 50/8 a čerpání vody na základě dohody o zřízení věcného břemene ze dne b) Věcné břemeno cesty a čerpání vody ze studny na základě dohody o zřízení věcného břemene ze dne Pro výpočet obvyklé ceny práva bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. a) Věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 50/8 Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 50/8 ve prospěch majitelů pozemku parc.č. 50/3. Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle 18 zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch pozemků, které slouží jako zahrada. Údaje o pronájmu pozemků obdobného charakteru nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě téměř nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění obvyklé ceny či ze smlouvy, uvažován v úrovni cen regulovaného nájemného pro pozemky pro bydlení v obcích obdobné velikosti, který platil v období roku Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu neurčitou, pro výpočet věcného břemene je uvažováno na období 5 let. Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene užívání části pozemku parc.č. 50/8 ve prospěch oprávněných, v rozsahu pruhu o šířce 3 m a o výměře 87 m 2, činí: 87 m 2 x 10,- Kč/m 2 /rok = 870,- Kč Roční užitek oprávněné osoby z nájemního vztahu dle odst zákona 151/97 Sb. se násobí počtem let užívání, nejvýše však pěti. 609,- Kč/rok x 5 let = 3 045,- Kč Zjištěná obvyklá cena věcného břemene cesty přes pozemek parc.č. 50/8 ve prospěch majitelů pozemku parc.č. 50/3 činí celkem 4 350,- Kč.

11 11 b) Věcné břemeno čerpání vody ze studny Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno čerpání vody ze studny na pozemku parc.č. 50/8, dle předložené dohody o zřízení věcného břemene ze dne Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle 18 zákona 151/1997 Sb., ocenění je provedeno dle odst. 5, kdy je nelze stanovit užitek z obvyklé ceny a je tedy doporučeno použít paušální částku ve výši Kč. Zjištěná cena věcného břemene čerpání vody ze studny dle 18 zák. č. 151/97 Sb. činí Kč. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 564 a 652 jsou: Zástavní práva soudcovská, zástavní práva exekutorská a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpisy z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1086/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 652 pro k.ú. Horní Bludovice, obec Horní Bludovice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 652, a to: - rodinný dům bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 274/1 - pozemek parc.č. St. 274/1, o výměře 37 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 50/8, o výměře 561 m 2 zahrada Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč Pozemky parc.č. St. 274/1 a 50/8 Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu včetně pozemků parc.č. St. 274/1 a 50/8 Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. průměrný stavebně-technický stav rodinného domu, průměrné dopravní napojení a umístění v atraktivní lokalitě v rámci okresu Karviná, odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně pozemků parc.č. St. 274/1 a 50/8 a spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 50/4 ve výši srovnávacích hodnot, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to takto: 1. Rodinný dům bez č.p./č.e. včetně pozemků parc.č. St. 274 a 50/8: Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny nemovitých věcí o 15%. Výsledné obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši: Kč

13 13 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota věcného břemene cesty přes pozemek parc.č. 50/8 Kč Hodnota věcného břemene čerpání vody ze studny Kč Celkem Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne