Vlastnictví a spoluvlastnictví nemovitostí, bytů a nebytových prostor Author: JUDr. Pavla Schödelbauerová Published: 22.05.2007 Základní charakteristika vlastnického práva V rámci realizace vlastnického práva je rozlišováno vlastnické právo objektivní a subjektivní. V objektivním smyslu představuje vlastnické právo souhrn právních norem regulujících vlastnické vztahy. Základ úpravy vlastnického práva obsahuje Listina základních práv a svobod, která prohlašuje právo každého vlastnit majetek za základní občanské právo (čl. 11 odst. 1), a ObčZ z roku 1964. Tím je navázáno na Všeobecnou deklaraci lidských práv, která v čl. 17 stanoví: Každý má právo vlastnit majetek jak sám, tak spolu s jinými. Nikdo nesmí být svévolně svého majetku zbaven." Listina základních práv a svobod nechápe vlastnické právo jako právo absolutně neomezené. Připouští do něj, byť v minimalizované míře a za přísných podmínek, zásahy, a to způsobem, kdy je možnost vyvlastnění nebo nuceného omezení vlastnického práva vázána na veřejný zájem a omezit toto právo lze jen na základě zákona a za náhradu. Na rozdíl od souboru právních norem obsahujících úpravu objektivního vlastnického práva, lze subjektivní vlastnické právo lze charakterizovat jako právem zakotvenou možnost vlastníka v mezích stanovených právním řádem držet věci, užívat je a nakládat s nimi podle své úvahy a ve svém zájmu, a to mocí, která není závislá na existenci moci kohokoli jiného k téže věci v téže době. Subjektivní vlastnické právo všech vlastníků má v souladu s Listinou základních práv a svobod stejný zákonný obsah a ochranu. Předmět vlastnictví 118 odst. ObčZ uvádí, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být věci, dále práva nebo jiné majetkové hodnoty a podle odst. 2 též byty a nebytové prostory. Předmětem vlastnického práva, jako práva věcného, které je specifickým druhem občanskoprávních vztahů mohou být v případě vlastnictví podle ObčZ pouze věci v právním smyslu. Část věci, tak jak je specifikována v 120 odst. 1 ObčZ, nemůže být předmětem vlastnického práva, neboť je neoddělitelným prvkem věci, jako prostorově ohraničeného celku. Za součást věci, se podle 120 odst. 2 ObčZ považuje vše, co k věci podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila; tedy i byt a nebytový prostor jsou ve smyslu úpravy ObčZ součástí věci budovy. Proto je třeba k tomu, aby byty a nebytové prostory mohly být považovány za věci v právním smyslu, a tak byly způsobilé stát se předmětem vlastnictví, aby to stanovil zákon. Zvláštní úprava takového typu spoluvlastnictví budovy, kdy spoluvlastník vykonává vlastnická práva k vymezené části této budovy je dnes obsažena v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony ( zákon o vlastnictví bytů ), který nabyl účinnosti 1. 5. 1994. V souladu s tímto zákonem může vzniknout tzv. bytové vlastnictví, jako specifický druh spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník budovy je vlastníkem 1/8
bytu nebo nebytového prostoru (tzv. jednotky, která je prostorově vymezenou částí budovy) a podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Spoluvlastnictví Věc, k níž existuje vlastnické právo, může být ve vlastnictví jednoho subjektu, tj. jedna osoba je vlastníkem jedné věci (dominium unius rei). Je však možné, že na straně subjektu se objeví pluralita; v takovém případě jde o tzv. spoluvlastnictví čili kondominium. Jestliže se jedná o spoluvlastnictví podle úpravy obsažené v občanském zákoníku, tj. ideální, pokládají se všichni spoluvlastníci za jediného vlastníka společné věci; tatáž práva, jako má vlastník v případě individuálního vlastnictví, příslušejí u spoluvlastnictví všem spoluvlastníkům. Toto spoluvlastnictví je nedílným vztahem, kdy nerozdělená věc náleží několika osobám současně, a to buď podle ideálních podílů nebo bez stanovení podílů. Základním pojmovým znakem podílového spoluvlastnictví je podíl, který vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Podíl nevymezuje určitou reálnou část věci, k níž by byl spoluvlastník oprávněn vykonávat své vlastnické právo, ale vyjadřuje právní postavení spoluvlastníka k ostatním spoluvlastníkům, určuje, jak se spoluvlastníci podílejí na užitcích věci a jaké nesou náklady apod. Důležitou úlohu hraje spoluvlastnický podíl v závěrečné fázi spoluvlastnického vztahu při jeho zrušení a vypořádání. Velikost podílu může být vyjádřena zlomkem, příp. procentem. Jeho konkrétní výše je závislá především na dohodě spoluvlastníků, právním předpisu nebo může být určena rozhodnutím příslušného orgánu (soudem při vypořádání společného jmění). Není-li výše podílu stanovena, platí nevyvratitelná právní domněnka, že podíly jsou stejné. Spoluvlastnický podíl může být předmětem dědění, předmětem výkonu rozhodnutí, podíl na movité i nemovité věci může být zástavou. O spoluvlastnictví platí to, co o vlastnictví, jak co do jeho skutkové podstaty, tak i co do jeho právních následků. Proto spoluvlastnictví vzniká a zaniká jako vlastnictví a proto povinnosti jeho subjektů a jiných osob jsou stejné jako u vlastnictví (na př. porušuje-li spoluvlastník spoluvlastnictví jednostranným nakládáním se společnou věcí, má druhý spoluvlastník žaloby podle obdoby žalob vlastnických). 2/8
3/8
Dále je v platné právní úpravě občanského zákoníku obsažena úprava společného jmění, která vychází z původního rozlišení spoluvlastnictví na podílové a bezpodílové. Rozdíl mezi oběma druhy spoluvlastnictví spočívá ve vyjádření podílů. Podíly jsou určeny pouze u podílového spoluvlastnictví, kdežto u bezpodílového spoluvlastnictví nepřichází pojmově vyjádření podílů v úvahu; každému z bezpodílových spoluvlastníků přísluší vlastnické právo k celé věci, přičemž toto vlastnické právo je současně omezeno vlastnickým právem druhého bezpodílového spoluvlastníka k téže věci. Bezpodílové spoluvlastnictví mohlo v ČR vzniknout jen mezi manžely; mezi jinými subjekty vždy vznikalo jen spoluvlastnictví podílové (také manželé mohli a mohou být podílovými spoluvlastníky).bezpodílové spoluvlastnictví upravoval ObčZ jako základní spoluvlastnický vztah mezi manžely, od 1. 8. 1998 bylo bezpodílové spoluvlastnictví manželů nahrazeno společným jměním manželů ( 143, 151 ObčZ ). Platný právní řád ČR neupravuje od roku 1950 tzv. reálné spoluvlastnictví, tj. takové, kdy jednotlivým spoluvlastníkům přísluší právo k přesně vymezené části nedílné věci; spoluvlastnické vztahy jsou dnes proto spoluvlastnictvím ideálním. Určitou podobu s reálným spoluvlastnictvím má bytové vlastnictví ( 125 ObčZ ), podle zákona o vlastnictví bytů, který jak již bylo výše uvedeno, upravuje reálné vlastnictví určité části budovy jednotky a podílového spoluvlastnictví společných částí budovy. Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytů stávající právní úprava Současná legislativní koncepce bytového vlastnictví v ČR respektuje spoluvlastnické pojetí v jeho duální podobě. Toto pojetí je odůvodňováno tím, že práva k domu s byty a nebytovými prostory, který vzniká rozdělením budovy prohlášením vlastníka, smlouvou o výstavbě atd., nelze chápat jako jediné subjektivní právo; už proto ne, že jejich předmětem není jediná věc; předmět o který tu jde, se skládá z více věcí, a to z jednotky, společných částí domu a případně i podílu na pozemku, přičemž každá z těchto věcí je předmětem jiného práva. Tato práva nevytvářejí jediné jednotné subjektivní právo, ale představují nerozlučný soubor několika práv. V praxi toto pojetí však vyvolává omezený přístup zdůrazňující vlastnické právo k jednotce, které se jeví jako nejdůležitější a dokonce i jako jediné právo bytového vlastníka. Jde ovšem o nesprávné pochopení této koncepce, neboť vlastnictví jednotky je pouze jedním prvkem v obecnějším systému, jímž je spoluvlastnictví budovy. ZvlB připouští v případě budov, které mají nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory (s výjimkou hal), zvláštní formu spoluvlastnictví k věci budově. Pokud je budova podle tohoto zákona rozdělena prohlášením vlastníků na jednotky, přísluší každému vlastníkovi jednotky vlastnické právo k určité konkrétně prostorově vymezené části budovy (ke konkrétní jednotce, a to k bytu či nebytovému prostoru). Ideální spoluvlastnictví mu náleží pouze ke společným částem domu. To, že budova může být předmětem vlastnictví pouze jako celek, není samoúčelné. Z obsahu vlastnického práva vyplývá, že řadu práv a povinností souvisejících s vlastnictvím věci nelze k části věci vykonávat. Budova má řadu součástí, které z ní nelze oddělit, pokud by nemělo dojít k jejímu zásadnímu znehodnocení nebo i k její demolici. Mívá společné základy, izolace, nosné konstrukce, společný přívod a rozvod proudu, vody, plynu a kanalizace, společný přívod tepla či společné vytápění, společné sklepní prostory, půdu, krovy, střechu, atd. 4/8
Budova jako předmět právních vztahů je definována v různých právních předpisech. Pro účely ZvlB se budovou rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory s výjimkou hal. Z pohledu právní teorie pak budova splňuje kriteria věci, jako předmětu vlastnického práva. Pokud jde o byty a nebytové prostory v pojetí ZvlB, nabízí se otázka, zda jde o samostatné věci v právním smyslu, a rovněž, zda je lze označit za věci nemovité. Zákon sám tuto otázku neřeší a ani občanský zákoník přímou úpravu nemá. Přesto však řešení naznačuje ustanovení 118 dost. 2 ObčZ, podle něhož předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Postačuje, že byt lze vymezit právně jako předmět občanskoprávního vztahu, kde při zachování dalších předpokladů daných mimo jiné charakterem konkrétního vztahu (závazkového nebo věcného) lze dostatečně konkretizovat předmět tohoto vztahu. Je ovšem třeba mít na vědomí, že předmět definovaný pro jednotlivé typy právních vztahů lze přiřadit pouze tomu kterému vztahu pro nějž je určen. To znamená, že např. závazkový vztah nájmu bytu vznikne k předmětu, který je definován pro tento okruh užívacích vztahů, kdežto vlastnictví jednotky jako věcné právo může vzniknout opět pouze k předmětu, jež naplňuje požadavky kladené na takový předmět vlastnického práva zákonem, v daném případě pak ZvlB. Pokud vymezení předmětu vlastnictví, např. v prohlášení vlastníka, překročí meze stanovené zákonem o vlastnictví bytů, vlastnické právo k takto vymezeným částem věci budovy nevznikne. Je tedy nezbytné vymezit předmět vlastnického práva tak, aby odpovídal požadavkům kladeným na něj v zákoně o vlastnictví bytů. Vzhledem k tomu, že vlastnické právo k jednotce je realizováno v rámci spoluvlastnických vztahů k budově, je třeba charakterizovat i tyto spoluvlastnické vztahy. Obsahem podílového spoluvlastnictví jsou vždy práva a povinnost spoluvlastníků. Patří k němu jednak ta práva a povinnosti, která přísluší kterémukoliv vlastníkovi ( 123 ObčZ), jednak práva a povinnosti specifické pro spoluvlastnický vztah. Tato specifická práva a povinnosti se obvykle rozdělují do tří skupin podle toho, zda se týkají: 5/8
1. vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky, 2. vztahu všech spoluvlastníků ke třetím osobám ohledně společné věci, 3. vztahu jednoho spoluvlastníka k ostatním spoluvlastníkům ohledně jeho spoluvlastnického podílu. Ad a): Ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky je rozhodující velikost podílu jednotlivých spoluvlastníků, která určuje, do jaké míry se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví. Při užívání a nakládání s věcí se ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky uplatní především jejich dohoda. ObčZ však nevyžaduje dosažení dohody ve všech případech a respektuje princip majorizace. To znamená, že při hospodaření se společnou věcí již nemusí všichni spoluvlastníci dosáhnout dohody, ale je rozhodná většina počítaná podle výše podílů. Z toho také vyplývá, že není relevantní počet spoluvlastníků a většina spoluvlastníků, ale většina podílů. Přehlasovaní spoluvlastníci se musí podrobit většinového rozhodnutí. ObčZ současně zajišťuje jejich ochranu, a to tak, že pokud půjde o důležitou změnu společné věci (např. rekonstrukci), mohou se přehlasovaní spoluvlastníci obrátit s návrhem na soud, aby o této změně rozhodl. ObčZ také řeší situace, v nichž nebude možnost dosáhnout většiny, např. proto, že někteří ze spoluvlastníků se odmítnou podílet na rozhodování (zdržením se hlasování, absencí), nebo se dosáhne jen rovnosti hlasů. Také tehdy o hospodaření se společnou věcí rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Ad b): V režimu vzájemného vztahu všech spoluvlastníků ke třetím osobám platí, že se spoluvlastníci považují společně za jediný subjekt. Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávnění a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Jde o vztah aktivní či pasivní solidarity založený zákonem ( 139 odst. 1 ObčZ). Podle 511 ObčZ v takovém případě může věřitel požadovat celý dluh po kterémkoli ze spoluvlastníků, přičemž ti se pak vypořádají podle svých podílů. Ad c): Vztah mezi jedním spoluvlastníkem a ostatními ohledně spoluvlastnického podílu se projevuje při převodu podílu (viz 140 ObčZ). Podle této úpravy platí, že převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj spoluvlastnický podíl, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod spoluvlastnického podílu osobě blízké ( 116, 117 ObčZ ). Chce-li proto někdo ze spoluvlastníků převést na někoho jiného než osobu blízkou (byť by to byl i některý ze spoluvlastníků) svůj spoluvlastnický podíl, je povinen nejprve svůj podíl nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Spoluvlastnictví společných částí budovy podle ZvlB se vzhledem k četnosti subjektů, které jsou nositeli spoluvlastnických práv i povinností liší od spoluvlastnictví budovy dle občanského zákoníku následujícím způsobem. Ad a) Vzájemný vztah spoluvlastníků je rovněž jako v případě ObčZ dán jejich ideálním podílem na budově ve spoluvlastnictví, resp. podílem na společných částech domu. Tento spoluvlastnický podíl je však 6/8
odvozen od podlahové plochy konkrétní jednotky tvořené pouze místnostmi. Je tedy v tomto spoluvlastnictví určující velikost plochy vlastněné jednotky. Takto pojatá úprava spoluvlastnického podílu však nezohledňuje užívací vztahy ke společným částem budovy, které zde rovněž obvykle existují (stávající úprava předpokládá dohodu spoluvlastníků o přispívání na opravy, údržbu apod.společných částí domu, pokud je někteří vlastníci užívají výhradně pro svoji potřebu; protože však k dohodě mnohdy nedojde, připravuje se v tomto směru úprava, která by více zohlednila nejen rozsah vlastnického práva ale i užívání společné věci v rámci spoluvlastnictví). Vzhledem k předpokládanému vyššímu počtu spoluvlastníků však zákon při rozhodování diferencuje, a to podle závažnosti daného rozhodnutí. 11 ZvlB proto upravuje způsoby přijímání rozhodnutí v rámci společenství vlastníků jednotek, kdy jsou některá rozhodnutí přijímána většinou počítanou podle podílů na společných částech domu, v jiných případech, zejména podle 11 odst. 5 ZvlB, je požadován souhlas absolutního počtu vlastníků, který se nepočítá podle podílů. Současně zákon rovněž umožňuje spoluvlastníkům, aby se v důležité věci, pokud nesouhlasí s rozhodnutím společenství, obrátili k soudu. Ad b) Protože v tomto typu spoluvlastnictví je předpokládána větší pluralita spoluvlastníků, není zde vhodná úprava jejich vztahů vzhledem k dalším subjektům vně domu solidárně tak, jako je tomu u spoluvlastníků dle ObčZ. Spoluvlastníci podle zákona o vlastnictví bytů jsou v postavení dílčím, tj.ve vztahu k třetím osobám jsou povinni a oprávněni pouze do výše svého podílu na společných částech domu. Z tohoto uspořádání však následně vyplynuly potíže spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, neboť v případě nejrůznějších řízení (soudních, správních, stavebních, apod.) bylo nutné, aby vlastníci buď jednali každý sám osobně, nebo aby za ně jednala další osoba, fyzická či právnická, na základě plné moci. Bylo však obtížné zajistit jednoho či dva zmocněnce, a to zejména tam, kde bylo více spoluvlastníků, neboť i když na počátku všichni zmocnili konkrétní osobu, tak v průběhu řízení docházelo ke změně v jeho účastnících, noví vlastníci jednotky často nebyli ochotni přistoupit k již existující plné moci, a tak docházelo k průtahům v řízení a k neřešitelným situacím. Z tohoto důvodu byla přijata úprava společenství jako právnické osoby. Ad c) Ze stejného důvodu jako v případě Ad b) nebylo u spoluvlastnictví podle ZvlB upraveno předkupní právo spoluvlastníků budovy v případě, že dochází k prodeji jednotky. Taková úprava by v praxi ztěžovala vstup jednotek na trh a bezproblémové dispozice vlastníků s jednotkami. Proto ZvlB stanoví v 3, že se ustanovení ObčZ o podílovém spoluvlastnictví zde nepoužijí. Spoluvlastnictví budovy podle ZvlB podléhá tedy zvláštní úpravě provedené právě tímto zákonem. Pokud však je ve spoluvlastnictví více subjektů jednotka (ať už byt nebo nebytový prostor), občanský zákoník se dle 3 ZvlB použije. To znamená, že pokud jeden ze spoluvlastníků jednotky by chtěl prodat 7/8
podíl na této jednotce, musí jej nabídnout v rámci zákonného předkupního práva ostatním spoluvlastníkům dle 140 ObčZ. Rovněž jsou takoví spoluvlastnici jednotky v postavení solidárním, a to i nejen ve vztahu k subjektům vně domu, kde to vyplývá z 139 a 511 ObčZ, ale i ke společenství vlastníků jednotek. To je vyjádřeno v 9 odst. 5 ZvlB. Další příspěvek se bude zabývat vymezením základních pojmů v ZvlB, a rozdělení budovy na dům s byty a nebytovými prostory. 22.05.2007 09:32, JUDr. Pavla Schödelbauerová 8/8