ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 234-98/2017 NEMOVITOST: movitost: Budova bez čp/če Dolní Třešňovec Adresa nemovitosti Dolní Třešňovec bez čp/č, Lanškroun, 56301 Katastrální údaje: Budova na pozemku p.č. st. 68/2, zemědělská usedlost, a pozemky p.č. st. 68/2 a p.č. 215/1, to vše v k.ú. Dolní Třešňovec obce Lanškroun. Pozemky: st. 68/2; 215/1 Vlastník stavby: Jindřich Bureš, Náměstí J. M. Marků, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jindřich Bureš, Náměstí J. M. Marků, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: pro potřeby veřejné dražby OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 9.8.2017 Datum zpracování : 21.8.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 strany V Pardubicích dne 21.8.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Budova bez čp/če Dolní Třešňovec Adresa nemovitosti Dolní Třešňovec bez čp/č, Lanškroun, 56301 Katastrální údaje: Budova na pozemku p.č. st. 68/2, zemědělská usedlost, a pozemky p.č. st. 68/2 a p.č. 215/1, to vše v k.ú. Dolní Třešňovec obce Lanškroun. Pozemky: st. 68/2; 215/1 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření proběhlo dne 9.8.2017 za účasti vlastníka nemovitosti p. Jinřicha Bureše. S ohledem na stav objektu (silná vrstva výkalů na podlahách) nebylo možné provést detailní prohlídku. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Budova bez čp/če Dolní Třešňovec Adresa nemovitosti Dolní Třešňovec bez čp/č, Lanškroun, 56301 Katastrální údaje: Budova na pozemku p.č. st. 68/2, zemědělská usedlost, a pozemky p.č. st. 68/2 a p.č. 215/1, to vše v k.ú. Dolní Třešňovec obce Lanškroun. Pozemky: st. 68/2; 215/1 Vlastník stavby: Jindřich Bureš, Náměstí J. M. Marků, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jindřich Bureš, Náměstí J. M. Marků, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Lanškroun se nachází v JV části okresu Ústí nad Orlicí, ve vzdálenosti cca 19 km od okresního města. Městem prochází státní silnice I. třídy ve směru Svitavy - Šumperk a další silnice nižších tříd ve směru na Ústí n. Orl. resp. Zábřeh (33 km) resp. Jablonné nad Orlicí (17 km). Občanská vybavenost sestává z MÚ s rozšířenou pravomocí, MŠ, ZŠ, středních škol, policie, pošty, banky, zdravotního střediska, úplné obchodní sítě, služeb, restaurací a sportoviště. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou se štítem. Základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, krov dřevěný vázaný, krytina z vlanitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, vnější vápenocementové, vrata plechová dvoukřídlá, okna dřevěná dvojitá, podlahy betonové, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod, topení lokální na tuhá paliva. Podle sdělení vlastníka pochází objekt z roku 1933 a v roce 1967 byla provedena jeho rekonstrukce. Další úprava proběhla v 90-tých letech minulého století, kdy byl původní kravín upraven do současné podoby - vybourána stájová stání, aby mohl být využíván jako sklady a dílny. Popis je částečně ovlivněn skutečností, že nebylo možné provést podrobnější prohlídku objektu, neboť je plný výkalů. Podle sdělení majitele jsou přípojky inženýrských sítí nefunkční a stávající přípojku elektřiny nelze využít. Je nutné vybudovat novou z trafostanice vzdálené cca 300 m. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1933 Dílčí rekonstrukce v roce 1697 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav průměrný DŮM Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 520 1839 3163 602 Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: lokální Popis: kamna na tuhá paliva Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [x] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na severním okraji obce, v místní části Dolní Třešňovec, která je se sídelní částí stavebně srostlá, na okraji obytné zástavby. Počet obyvatel 10000 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 3214 Město Lanškroun PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy k prodeji,rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 2511 pro k.ú. Dolní Třešňovec. Podle sdělení vlastníka je přípojka elektřiny vedena ze sousedního objektu jiného vlastníka a byla odpojena, údajně z kapacitních důvodů. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ano Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -
Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2511 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Labem Obec: Lanškroun Katastrální území: Dolní Třešňovec Ulice: Třešňovecká č.o.: Vlastníci - st. 68/2 zastavěná plocha a nádvoří - stavba bez čp/če, zemědělská usedlost, na p.č. st. 68/2-215/1 zahrada Jindřich Bureš - Náměstí J. M. Marků, 56301 Lanškroun Stavba je součástí Budova zemědělská usedlost č.p.: bez čp ne Pozemky st. 68/2 zastavěná plocha a nádvoří 797 m 2 215/1 zahrada 1 042 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 602,60 520,00 Celkem 602 520 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 520,00 m 2 1,00 520,00 m 2 1.NP - celkem 520,00 m 2 520,00 m 2 Celkem 520 m 2 520 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 602,60 3,75 2 259,75 zastřešení 602,60 1,50 903,90 Obestavěný prostor celkem 3 163,00 Konstrukce (převažující) Popis Základy pasy bez izolace Zdivo cihelné tl. 45 cm Stropy s rovným podhledem Střecha sedlová Krytina vlnitý eternit Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky vápenocementové Vnější obklady ne Vnitřní obklady ne Schody ne Dveře plné Okna dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností - Podlahy ostatních místností betonové Vytápění lokální na tuhá paliva Elektroinstalace 230/400 - nefunkční Bleskosvod ano Rozvod vody ne nebo nefunkční Zdroj teplé vody - Instalace plynu - Kanalizace ano Strana - 10 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice Vybavení kuchyně - Vnitřní vybavení - Záchod - Ostatní - VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 602 Obestavěný prostor [m] 3 3 163,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 2 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 326 000 Stáří roků 84 Další životnost roků 40 Opotřebení odhadem % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 214 100 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a vody, přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 215/1 1 042 500 1/1 521 000 zastavěná plocha a nádvoří st. 68/2 797 500 1/1 398 500 Celková výměra pozemků: 1 839,00 Hodnota pozemků celkem: 919 500 VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. výroba, skladování 1.NP 520,00 350 0 182 000 Celkový výnos za rok: 182 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 520 Reprodukční cena RC Kč 6 326 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 182 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90,00 Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 163 800 Strana - 11 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice Náklady (za rok) Opravy a údržba 1,5-3 % z RC % 2,00 Správa nemovitosti 0,1-1 % z RC % 0,10 Pojištění 0,05-0,1 % z RC % 0,05 Daň z nemovitosti 0,05-0,1 % z RC % 0,05 Ostatní náklady Kč/rok 3 000 Celkové náklady V Kč/rok 142 172 Celkové náklady odhadem V Kč/rok 142 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 21 800 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota Cv Kč 218 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Budova Sloupnice 640,00 640,00 2 600 000 4 062 0,69 2 802 Lokalita 2 Hala Česká Třebová Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 560,00 625,00 4 995 000 8 919 0,60 5 351 Lokalita 3 Hala Česká Třebová Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 306,00 248,00 1 950 000 6 372 0,57 3 632 Strana - 12 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 2 802 Kč/m 2 Minimální cena: 1 457 000 Kč Průměrná jednotková cena 3 928 Kč/m 2 Průměrná cena 2 042 700 Kč Maximální jednotková cena 5 351 Kč/m 2 Maximální cena 2 782 500 Kč Stanovená jednotková cena 3 928 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 2 042 560 Kč KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ Oceňovaný objekt j v průměrném stavebně-technickém stavu, současný způsob užívání působí negativně na životnost objektu. Nabídka srovnatelných nemovitostí v širším okolí pouze mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v posledním období v daném regionu rostoucí trend. Při stanovení obvyklé ceny je kromě stavu nemovitosti přihlédnuto i k velmi nízké výnosové hodnotě. Silné stránky nemovitosti + mimo obytnou zónu Slabé stránky nemovitosti - nutná zvýšená údržba - riziko napojení na inženýrské sítě - hůře dopravně přístupná. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmiliondvěstětisíc Kč Vypracoval : Ing. Libor Hemelík 3 133 600 Kč 218 000 Kč 2 042 560 Kč 1 200 000 Kč Strana - 13 -
V Pardubicích dne: 21.8.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 234-98/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 2511 str. 1 1 SÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -