ZNALECKÝ POSUDEK č. 196/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1409/9, 1409/43, 1409/66, 1477/16, 1841, 1842, zapsaných na LV číslo 20, katastrální území Pozořice, obec Pozořice, okres Brno-venkov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 665/15-45 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 05.09.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 07.09.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1409/9, 1409/43, 1409/66, 1477/16, 1841, 1842, zapsaných na LV číslo 20, katastrální území Pozořice, obec Pozořice, okres Brno-venkov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Pozořice 664 07 Pozořice LV: 20 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pozořice Katastrální území: Pozořice Počet obyvatel: 2 255 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 608,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.09.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 31.08.2017, LV číslo 20, k.ú. Pozořice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další - informace z územního plánu 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -
Barta Vladimír, Horní Kopec 189, 66407 Pozořice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Barta Vladimír Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemky p.č. 1841 a p.č. 1842 se nacházejí severovýchodně od středu obce. Jedná se o zemědělsky užívané pozemky jako pole. Nad části pozemků vede linka vysokého napětí. Pozemky jsou určeny podle územního plánu k zemědělské výrobě - Zz. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Oceňované nemovité věci - pozemky p.č. 1409/9, 1409/43, 1409/66, 1477/16 se nacházejí západně od středu obce. Jedná se o zemědělsky užívaný pozemek p.č. 1409/43 jako pole v honu. Pozemek je určen podle územního plánu k zemědělské výrobě - Zz. Pozemky p.č.1409/6 a 1409/66 jsou užívané jako velmi svažitá, neoplocená zahrada a podle územního plánu jsou pozemky určeny k využití jako zahrady - Sc. Přístup je po nezpevněné pěšině - pozemku p.č. 1477/16. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku - 3 -
1. Pozemky 2. Trvalé porosty - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Pozemky jsou na různých místech katastru. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat. území mimo sídelní části obce* v zastavěném území -0,05 obce P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,201 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 608,- 0,201 1,000 122,21 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 1477/16 19,00 122,21 2 321,99 Ostatní stavební pozemek - celkem 19,00 2 321,99 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: 4 i = 1-5 -
Obce nad 250 tisíc obyv. - okolí do 5 km: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1409/9 34068 725,00 1,24 80,00 2,23 1 616,75 orná půda 1409/43 34068 143,00 1,24 80,00 2,23 318,89 orná půda 1409/43 32611 1 276,00 8,68 80,00 15,62 19 931,12 orná půda 1409/43 32641 1 013,00 7,51 80,00 13,52 13 695,76 orná půda 1409/66 34068 116,00 1,24 80,00 2,23 258,68 orná půda 1841 32714 1 858,00 5,06 80,00 9,11 16 926,38 orná půda 1841 32744 1,00 4,15 80,00 7,47 7,47 orná půda 1842 32714 1 775,00 5,06 80,00 9,11 16 170,25 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 907,00 m 2 68 925,30 Pozemky - zjištěná cena = 71 247,29 Kč 2. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 1409/9 a pozemku p.č. 1409/66 se nacházejí trvalé porosty a náletové keře. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet, Jedn. cena Úprava [%] Upr. cena Cena Výměra [Kč / jedn.] [Kč / jedn.] [Kč] hrušeň - polokmen 60 1 Ks 140,- 140,- 140,- švestka 60 4 Ks 70,- 70,- 280,- ořešák vlašský 30 1 Ks 3 033,- 3 033,- 3 033,- Součet: = 3 453,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 3 453,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 3 453,- Kč - 6 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 71 247,30 Kč 2. Trvalé porosty 3 453,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Sedmdesátčtyřitisícsedmset Kč 74 700,30 Kč 74 700,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 7 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 1 535 m2 Rašovice, okres Vyškov 18 586 Kč (12 Kč za m2) Prostřednictvím internetové online aukce nabízíme k prodeji pozemky v k. ú. Rašovice u Bučovic o celkové výměře 1535 m2. Jedná se o ornou půdu a zahradu, pozemky se nacházejí jižně u obce Rašovice. Na pozemcích je uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok. Aukce bude probíhat 13. 9. 2017 ve 14 hod. Pro více informací kontaktujte realitního makléře. Celková cena: 18 586 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 12 Kč ID zakázky: 1379 Aktualizace: 12.08.2017 Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 1535 m2 2. Prodej pole 11 389 m2 Ježkovice, okres Vyškov 273 336 Kč (24 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek s ornou půdou v Ježkovicích na Moravě. Celková rozloha pozemku činí 10155 m2. Pozemek je tvořen ze 2 parcel. Pozemky jsou s vysokou bonitní hodnotou. Doporučuji prohlídku!! Lze financovat hypotékou, se kterou Vám pomůže naše Oblíbená hypotéka - získejte Zdarma nezávislé porovnání všech konkurenčních nabídek. Celková cena: 273 336 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu - 8 -
Cena za m2: 24 Kč ID zakázky: 2093 Aktualizace: 05.07.2017 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 11389 m2 3. Prodej pole 6 023 m2 Olomučany, okres Blansko 192 736 Kč (32 Kč za m2) Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Olomučany. Předmětem prodeje je podíl a prodávaná výměra činí 6 023 m2, z toho 5 463,5 m2 je orná půda a 559,5 m2 ostatní plochy. Zemědělské pozemky se nachází v Moravském krasu. Vyhledávaná lokalita. V současné době jsou pozemky obhospodařované. Pozemky nejsou zatíženy žádným věcným břemenem a jsou přihlášeny v LPIS. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 192 736 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 32 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK, + daň z nabytí nemovitosti ID zakázky: B30196LS Aktualizace: 30.08.2017 Plocha pozemku: 6023 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemky o výměře 6 926 Kč ve výši cca 12-17,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Barta Vladimír - 9 -
Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 100 000,- Kč slovy: Stotisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 07.09.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 196/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/17. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -