ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 336-24/2018 NEMOVITOST: movitost: Byt č. 445/12 v Týně nad Vltavou Adresa nemovitosti Malostranská 445, Týn nad Vltavou, 375 01 Katastrální údaje: k.ú. Týn nad Vltavou, část obce Malá Strana, obec Týn nad Vltavou, okres České Budějovice Pozemky: st. parcela č. 1516 - zastavěná plocha a nádvoří Vlastník bytové jednotky: SJM Tomáš Brom a Lenka Bromová, Malostranská č.p. 445, 375 01 Týn nad Vltavou Vlastník podílu na pozemku: SJM Tomáš Brom a Lenka Bromová, Malostranská č.p. 445, 375 01 Týn nad Vltavou OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu OBVYKLÁ CENA 920 000 Kč Datum místního šetření: 20.2.2018 Datum zpracování : 26.2.2018 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne 26.2.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Byt č. 445/12 v Týně nad Vltavou Adresa nemovitosti Malostranská 445, Týn nad Vltavou, 375 01 Katastrální údaje: k.ú. Týn nad Vltavou, část obce Malá Strana, obec Týn nad Vltavou, okres České Budějovice Pozemky: st. parcela č. 1516 - zastavěná plocha a nádvoří ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 20.2.2018 v 10:00 hod. za účasti vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Tomáše Broma, který umožnil prohlídku oceňované bytové jednotky. Při místním šetření byla provedena prohlídka bytu, přeměření podlahových ploch místností bytu a fotodokumentace. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Byt č. 445/12 v Týně nad Vltavou Adresa nemovitosti Malostranská 445, Týn nad Vltavou, 375 01 Katastrální údaje: k.ú. Týn nad Vltavou, část obce Malá Strana, obec Týn nad Vltavou, okres České Budějovice Pozemky: st. parcela č. 1516 - zastavěná plocha a nádvoří Vlastník BJ: SJM Tomáš Brom a Lenka Bromová, Malostranská č.p. 445, 375 01 Týn nad Vltavou Vlastník podílu na pozemku: SJM Tomáš Brom a Lenka Bromová, Malostranská č.p. 445, 375 01 Týn nad Vltavou MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Týn nad Vltavou leží na silnici II.třídy č.105 vedoucí z Českých Budějovic na město Bechyni cca 33 km severně od Českých Budějovic. Místní sídliště leží v mírně svažitém terénu se severní orientací jižně od centra města a převládá zde bytová zástavba a několik objektů občanské vybavenosti. V obci je kompletní infrastruktura i potřebná občanská vybavenost ( městský úřad s rozšířenou působností, škola, školka, banka, pošta, praktický lékař, síť obchodů a služeb, restaurace a další ). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Bytový dům č.p. 445 je vnitřní řadový, železobetonové panelové konstrukce s plochou střechou. Má 6 nadzemních podlaží, z toho je 1.NP technické a v dalších nadzemních podlažích je vždy po třech resp. v půdní nástavbě po čtyřech bytech na patře. Celkem je v objektu 16 bytových jednotek. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Bytový dům je nepodsklepený. V 1.NP jsou sklepy, společné chodby, v dalších nadzemních podlažích jsou pouze bytové jednotky. Bytový dům byl dán do užívání cca v roce 1972. Dům je napojen na veřejný vodovod, splaškové i dešťové vody jsou svedeny do místní kanalizace, na veřejný rozvod EI a na přípojku teplovodu. Dům je panelový železobetonový, stropy jsou panelové, schodiště je teracové, v objektu není žádný výtah. V průběhu životnosti byla vyměněna okna, provedena oprava střechy, zateplení objektu a půdní nástavba 6.nadzemního podlaží. Oceňovaná bytová jednotka č. 445/12 leží v 5.NP ( 4.patře ) a je velikosti 3+1 s balkonem. V 1.NP je jako součást bytu jedna sklepní kóje. Byt je po rekonstrukci z roku 2010 v dobrém technickém stavu. Dle sdělení vlastníka byla v rámci rekonstrukce provedena výměna kuchyňské linky, vyzdění nového bytového jádra vč. rekonstrukce koupelny, rekonstrukce elektroinstalace a výměna podlah. POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 12 Podlaží 5 Dispozice 3+1 Podlahová plocha bytu 73,52 m 2 Balkon 2,70 m 2 Terasa 0,00 m 2 Sklep 1,50 m 2 Strana - 6 -
Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 77,72 m 2 Podíl na společných částech domu 721/8687 Podíl na společných částech pozemku 721/8687 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňovaný BD č.p. 445 se nachází v části obce Malá Strana jižně od centra města v Malostranské ulici v lokalitě s převažující bytovou panelovou a nízkopodlažní zděnou zástavbou. Příjezd je možný přímo z místní zpevněné komunikace. Počet obyvatel 8009 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1879/1 Město Týn nad Vltavou ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na LV č. 3700 pro k.ú. Týn nad Vltavou je zapsáno omezení vlastnického práva : - zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny Česká spořitelna a.s. - zástavní právo exekutorské - rozhodnutí o úpadku - zahájení exekuce RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Strana - 8 -
RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3700 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Týn nad Vltavou Katastrální území: Týn nad Vltavou Ulice: Malostranská č.o.: Vlastníci SJM Tomáš Brom a Lenka Bromová - Malostranská č.p. 445, 375 01 Týn nad Vltavou Stavba je součástí Byt č. 445/12 panelový č.p.: 445 ne Pozemky st. 1516 zastavěná plocha a nádvoří 227 m 2 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP sklepní kóje 1,50 m 2 0,50 0,75 m 2 1.NP - celkem 1,50 m 2 0,75 m 2 4.NP balkon 2,70 m 2 0,50 1,35 m 2 chodba 5,91 m 2 1,00 5,91 m 2 komora 2,03 m 2 1,00 2,03 m 2 koupelna a WC 4,11 m 2 1,00 4,11 m 2 kuchyně 11,56 m 2 1,00 11,56 m 2 pokoj 1 17,98 m 2 1,00 17,98 m 2 pokoj 2 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 pokoj 3 12,13 m 2 1,00 12,13 m 2 4.NP - celkem 76,22 m 2 74,87 m 2 Celkem 77 m 2 75 m 2 Konstrukce (převažující) Popis Základy betonové pasy Zdivo železobetonové panely Stropy železobetonové panely Střecha sedlová střecha Krytina plechová skládaná Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky štukové Fasádní omítky zateplovací systém Vnější obklady nevyskytují se Vnitřní obklady keramické běžné Schody teracové Dveře hladké a foliované Okna plastová s izolačním dvojsklem Podlahy obytných místností jekory a plovoucí Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění etážové se zdrojem mimo budovu ( JE Temelín ) Elektroinstalace světelná třífázová Bleskosvod proveden Rozvod vody teplé a studené Zdroj teplé vody dálkový Instalace plynu není proveden Kanalizace provedena Vybavení kuchyně linka, dřez, sporák, digestoř, pračka Vnitřní vybavení vana, umyvadlo Záchod splachovací Ostatní Strana - 10 -
VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 77 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 24 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 848 000 Stáří roků 46 Další životnost roků 64 Opotřebení odhadem % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 108 800 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Byt v Týně nad Vltavou 72,00 1,00 3+1 940 000 13 055 0,95 12 402 Byt se nachází v panelovém domě na sídlišti Hlinecká a je umístěn v 1. patře. Dispoziční řešení bytu je 3+1 se dvěma balkony o celkové výměře 72 m2. V bytě jsou plastová okna, podlahovou krytinu tvoří plovoucí podlahy, zůstává nová kuchyňská linka, jsou zde nové dveře, koupelnové jádro původní, ale obložené, v předsíni jsou vestavěné skříně. K bytu náleží sklep. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Byt v Týně nad 66,80 1,00 3+1 771 000 11 541 1,06 12 233 Vltavou Bytová jednotka se nachází v centru města Týn nad Vltavou. V okolí budovy se nachází veřejné parkoviště. Objekt byl postaven v 70. letech minulého století. Stavba má pět nadzemních podlaží a nachází se v ní celkem 17 bytových jednotek. V 1.NP se nachází byt, sklepy a společné prostory. V domě jsou k dispozici 2 výtahy a 2 schodiště, na každém patře u jednoho schodiště se nacházejí 2 bytové jednotky. Okna byla vyměněna za plastová. Bytová jednotka je v původním, ale udržovaném stavu. Bytová jednotka má dispozici 3+1 se 2 balkony a sklepem a nachází se v 5.NP. Celková výměra je 66,80 m2, byt se skládá z 3 pokojů (12,40 m2, 20,40 m2 a 15,60 m2), kuchyně (8,30 m2), chodby (6,30 m2), koupelny (2,80 m2) a WC (1,00 m2). V místě je provedeno kompletní zasíťování inženýrskými sítěmi (veřejný vodovod, kanalizace, plyn, elektro, telefon). movitost je napojena na inženýrské sítě veřejného vodovodu, kanalizace a elektro. Vytápění a dodávka teplé užitkové vody je dálkové, z horkovodního výměníku, umístěného v samostatné budově před panelovým domem. Konstrukce je panelová s umakartovým jádrem. Na podlahách je PVC, okna jsou plastová a dveře jsou původní, do ocelových zárubní. Panelový dům je zateplený. Strana - 11 -
Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Byt v Týně nad Vltavou 63,00 1,00 3+1 870 000 13 809 0,88 12 151 Byt se nachází v panelovém domě a je umístěn v přízemí. Dispoziční řešení bytu je 3+1 o celkové výměře 63 m2. V bytě jsou plastová okna, zůstává nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, koupelna a toaleta jsou po rekonstrukci zděné jádro, částečně nová elektřina v kuchyni, v koupelně + nové jističe, podlahovou krytinu tvoří lino a koberce. Dům má novou fasádu, vč. zateplení domu, nový výtah. K bytu náleží sklep. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 12 151 Kč/m 2 Minimální cena: 911 300 Kč Průměrná jednotková cena 12 262 Kč/m 2 Průměrná cena 919 666 Kč Maximální jednotková cena 12 402 Kč/m 2 Maximální cena 930 200 Kč Stanovená jednotková cena 12 262 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 919 650 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena bytové jednotky č. 445/12 vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku byla odhadnuta ve výši 920 000,- Kč. Odhadnutá obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita vhodná k bydlení + v místě potřebná občanská vybavenost + parkování u objektu + dobrý technický stav bytu Slabé stránky nemovitosti - 4. patro bez výtahu KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : devětsetdvacettisíc Kč 1 108 800 Kč 919 650 Kč 920 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 27.2.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.336-24/2018 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 3700 pro k.ú. Týn nad Vltavou str.1 1 LV č. 3597 pro k.ú. Týn nad Vltavou str.1 1 katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -