ZNALECKÝ POSUDEK. č. 680/115/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 680/115/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č. j. 132 EX 5200/10-28/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Prachatická České Budějovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 2 Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Romana Eismanna, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. České Budějovice 2 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. České Budějovice 2 3) Usnesení č. j. 132 EX 5200/10-28/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, byt byl prohlédnut a zaměřen. Obsah posudku OBVYKLÁ CENA bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice vlastníci bytu: vlastníci pozemku: Podíl ½: Eismann Roman, Prachatická 1156/2, České Budějovice Podíl ½: Vacková Petra, Fr. Ondříčka 977/4, České Budějovice Podíl ½: Eismann Roman, Prachatická 1156/2, České Budějovice Podíl ½: Vacková Petra, Fr. Ondříčka 977/4, České Budějovice

3 - 3 - katastrální úřad: pro Jihočeský kraj KP České Budějovice prohlídka dne: katastrální území: České Budějovice 2 LV č.: 4943, 4849 obec: České Budějovice počet obyvatel: ulice: Prachatická č.p Bytová jednotka č. 1156/4 spoluvl. podíl na budově a pozemku 714/20496 na pozemku parc.č. 2061/288 druh pozemků: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - stáří objektu: cca 40 let způsob využití byt. dům Oceňované nemovitosti jsou v Českých Budějovicích, ulice Prachatická. Jedná se o velké město ležící na jihu Čech, cca 100 km jižně od Prahy, jedná se o správní centrum Jihočeského kraje.ve městě je kompletní občanská vybavenost včetně několika středních a vysokých škol, kulturních a sportovních zařízení. Oceňovaná bytová jednotka č. 1156/4 je v panelovém bytovém domě situovaném v západní zastavěné okrajové části města. Jedná se o sídliště převážně vysokopodlažních panelových domů. V docházkové vzdálenosti je základní občanská vybavenost, zastávka MHD. Dům č.p je krajní segment velkého bytového domu dům má půdorys do písmene L a skládá se z 8mi segmentů každý má své číslo popisné a svůj samostatný vchod. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce panelová montovaná Počet podlaží nadzemních 9 Podkroví ne podzemních 0 Podsklepeno [%] 0 Počet bytových jednotek 32 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Bytový dům č.p je krajní segment na jižní straně bytového domu. Dům má 9 NP se společnými prostorami a byty. Dům je panelový montovaný, má plochou střechu, střešní krytina svařované asfaltové pásy. Schodiště je betonové prefabrikované. V domě je výtah. Vstupní dveře jsou plastové, okna plastová, fasáda je zateplena polystyrénovým zateplovacím systémem, je členěna lodžiemi. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod, dálkové vytápění a teplá voda. Stavebně technický stav: stavba domu je po rekonstrukci, zateplena, nová fasáda, plastová okna, nový výtah. Podlahová plocha [m 2 jednotky 71,4 m 2 balkony,lodžie,terasy 3 m 2 přísl. mimo ] jednotku Typ jednotky 3+1 Podlaží 2.NP Orientace V Z 2 sklepní kóje Druh vytápění Popis jednotky ústřední dálkové Byt č. 1156/4 je ve 2.NP. Jedná se o byt 3+1. Byt je převážně v původním stavu bytové jádro je původní umakartové v koupelně je vana s umyvadlem, WC je samostatné. V je kuchyni elektrický sporák a standardní kuchyňská linka. Povrchy podlah PVC, koberec. Vnitřní dveře jsou náplňové do ocelových zárubní. Okna jsou nová plastová. Topení je ústřední dálkové vč. dodávky teplé vody. Dispoziční řešení: předsíň 4,3 m2, chodba 9,7 m2, kuchyň 8,2 m2, obývací pokoj 19,8 m2,

4 - 4 - koupelna 2,9 m2, WC 1,0 m2, pokoj 12,0 m2, pokoj 13,5 m2. Lodžie 3,0 m2. K bytu patří 2 sklepní kóje v 1. NP. Stavebně technický stav: BJ je udržovaná, bez zásadní rekonstrukce. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Podíl na společných částech domu č.p a podíl na zastavěném pozemku č. parc. 2061/288, (zastavěná plocha a nádvoří, 374 m2) o velikosti 714/ Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba bytového domu v ohrožení zaplavením ani zatopením. Nebyla zjištěna. Z ulice Prachatická č. parc. 2061/371 (ostatní komunikace, Stat. město Č. Budějovice) přes pozemek č. parc. 2061/360 (ostatní plocha, Stat. město Č. Budějovice). Bez rizika. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba domu je udržovaná, rekonstruovaná. Bytová jednotka je Technický stav stavby bez podstatné rekonstrukce, udržovaná. Bytová zóna, občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti, Poloha vzhledem k užívání pro bydlení vhodné. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN Užívání nemovitosti a skutečností. Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 4939, k.ú. České Budějovice 2 Omezení vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 4939, k.ú. České Budějovice 2 Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 4943, 4849 k.ú. a skutečnosti B. Budějovice 2 a skutečností zjištěnou při místním šetření.

5 - 5 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná BJ č. 1: České Budějovice 2, BJ 3+1, 70 m 2 ul. Vodňanská, sídl. Vltava, byt se nachází ve 2. NP z celkem 9 NP. V bytě je původní bytové jádro, nová kuchyňská linka, nové radiátory s měřiči tepla. Dům je po rekonstrukci - nová plastová okna, zateplená fasáda, zrenovované společné prostory. Nabídková cena: Kč, tj Kč /m 2, 04/2011 Porovnatelná BJ č. 2: České Budějovice 2, BJ 3+1, 78 m 2 ul. K. Chocholy, BJ je v 7. NP z celkem 9. NP, v BD je nový výtah a zateplení fasády domu. Byt je slunný, nová kuch. linka. Ve zrekonstruované koupelně je nový sprchový hydromasážní kout. Nabídková cena: Kč, tj Kč/ m 2, 04/ 2011 Porovnatelná BJ č. 3: České Budějovice 2, BJ 3+1, 74 m 2 ul. N.Frýda, 7.NP z celkem 9. NP, dispozičně 3+1+balkon a sklep. Byt je v původním udržovaném stavu.orientace na východ a západ. Internet a kabelová TV v domě. Dům je po kompletní rekonstrukci : zateplení, nová střecha, plastová okna, nový výtah. Nabídková cena: Kč, tj Kč/m 2, 04/2011 VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

6 - 6 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Panelová technologie výstavby, bytový dům s velkým počtem bytů, omezené možnosti parkování v okolí domu. V místě je základní občanská vybavenost, bytový dům je udržovaný v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Obvyklá cena bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Kč podíl ½ pro Eismann Roman: Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 680/115/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/115/2011.

7 - 7 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. České Budějovice 2 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. České Budějovice 2 Situace, fotodokumentace ze dne

8 - 8 -