Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3681/275/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1554/44 vč. podílu na společných částech domu čp a na pozemku p.č. st. 1834/4, vše v k.ú. Přelouč obce Přelouč. Adresa nemovitosti: Boženy Němcové 1554 / 1554, Přelouč Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Přelouč, k.ú. Přelouč, kód k.ú , LV Pozemky: st. 1834/4 Vlastník jednotky: SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, Vlastník pozemku: SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 898/2014- A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 8 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 50/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /44 8. NP ,71 2,12 0,00 49,83 48, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností, v klidné lokalitě. Dům je udržovaný, byt je dlouhodobě neužívaný a bude vyžadovat zvýšené náklady na údržbu. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. U domu je horší parkování. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěno porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Přelouč je součástí Pardubického kraje a leží na řece Labi v nadmořské výšce 220 m. Převážná část obyvatel Přelouče žije v lokalitě městského typu, asi 1000 obyvatel žije v 7 místních částech, kde převládá bydlení venkovského typu. Místní části: Klenovka, Lhota, Lohenice, Mělice, Škudly, Štěpánov a Tupesy. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města, ve smíšené zástavbě rodinných a bytových domů, nedaleko vlakového nádraží. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům čp je objekt s osmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou panelové. Krytina střechy je modifikované PVC, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka minerální stěrka s kontaktním zateplením. Schody jsou teracové, v domě je výtah, elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází v 8. NP. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC a z keramické a cementové dlažby. Okna jsou plastová, dveře hladké plné. Vytápění je ÚT z centrální domovní kotelny. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je centrální. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. Bytový dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, průběžně udržovaný, údržba bytu je zanedbaná. Dispoziční řešení : 2+1 Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 8 Počet bytový/nebytových jednotek: 50 / 2 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ANO Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji, prohlášení konkursu a rozhodnutí o úpadku, viz LV oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Ulice: Boženy Němcové č.o.: 1554 Vlastníci Podíl SJM Kopecký Petr a Kopecká Petra 1 / 1 Petr Kopecký Staré Hradiště 167, Petra Kopecká Staré Hradiště 167, Stavby na LV není součástí část obce Přelouč Bytový dům č.p. na pozemku p.č. st. 1834/ Jednotky na LV Číslo jednotky: 1554/44 Spoluvlastnický podíl: 209 / Byt Pozemky na LV st. 1834/4 Stavební parcela Parcela KN 407 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň s jídelnou byt 9,66 m 2 1,00 9,66 m 2 pokoj byt 14,40 m 2 1,00 14,40 m 2 pokoj byt 13,32 m 2 1,00 13,32 m 2 chodba byt 6,90 m 2 1,00 6,90 m 2 balkon byt 2,12 m 2 0,50 1,06 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 koupelna byt 2,44 m 2 1,00 2,44 m 2 Celková podlahová plocha 49,83 m 2 48,77 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 50 Započitatelná plocha [m 2 ] 48,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a je napojen na kompletní inženýrské sítě. Je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1834/ / Celková výměra pozemků: 407 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Přelouč Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o CP 53 m2 ve 3. patře panelového domu v Přelouči, Náměstí 17. listopadu. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna a WC. V bytě plastová okna a žaluzie. V celé délce pokoje vestavěná skříň se zrcadlem, nové vstupní protipožární dveře do bytu. K bytu náleží sklepní kóje. Přelouč - Náměstí 17.listopadu Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 53,00 3.NP/ , Byt Přelouč Byt 2+1 v původním udržovaném stavu. Místnosti jsou oddělené se samostatným vstupem do každé z nich. Jádro je zděné, koupelna a WC jsou odděleny. Přelouč - B. Němcové Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 45,00 5.NP/ , Byt Přelouč bytu o dispozici 1+1 ve zvýšeném přízemí revitalizovaného bytového domu s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu, pouze s novými plastovými okny. Dispozičně se skládá z předsíně, komory, koupelny společné s toaletou, kuchyně a jedné obytné místnosti. K bytu náleží sklepní kóje. Parkování bezplatně před domem. Přelouč - Studentská Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 40,00 1.NP/ ,

6 Byt Přelouč Byt 1+1, Přelouč, ul. Jižní. Podlahová plocha činí 36 m2, nachází se ve 4. patře s výtahem. Součástí bytu je sklepní kóje a balkón umístěný v mezipatře s orientací na SZ. V domě nové vchodové dveře a částečné zateplení. Bezproblémové parkování u domu. Přelouč - Jižní Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; 36,00 4.NP/ , Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -