Předmět ocenění: Znalecký posudek č. 47-4236/16 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Členský podíl, s nímž je spojeno členství ve Stavebním bytovém družstvu Hlubina a právo nájmu k bytu č. 6 v domě č.p. 2988. Ulice: Sládkova č.p. 2988 Město: Ostrava PSČ 702 00 Okres: Ostrava-město Katastrální území: Moravská Ostrava Identifikační kód: 713520 Sídlo katastr. úřadu v Ostravě Kraj: Moravskoslezský Člen Stavebního bytového družstva Hlubina a oprávněný užívat bytovou jednotku č. 2988/6: Stanislav Bartoník Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.4.2016 Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 22.4.2016
2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 7 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 9 D. Omezení vlastnických práv... 10 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2646/14-54 ze dne 21.3.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12245 Kopie katastrální mapy Situační plánek a letecký snímek Fotodokumentace
3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2646/14-54 ze dne 21.3.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství ve Stavebním bytovém družstvu Hlubina a právo nájmu k bytové jednotce č. 6 v bytovém domě č.p. 2988 na pozemku parc.č. 2362/15 v k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl v družstvu, jenž je spojený s užíváním nemovité věci zapsané na LV č. 12245, a to: - bytová jednotka č. 2988/6 v domě č.p. 2988 na pozemku parc.č. 2362/15. Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství bytové jednotky. b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 14.4.2016 od 09.00 hod. za přítomnosti povinného Stanislava Bartoníka. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví č. 12245, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 14.4.2016. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 14.4.2016 Rozhodnutí o přidělení družstevního bytu ze dne 17.5.1985
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v městské části Moravská Ostrava ve městě Ostrava (294 200 obyvatel), v zástavbě obytných domů a budov občanské vybavenosti. Veškerá občanská vybavenost a služby (základní a mateřská škola, supermarket, pošta, sportovní zařízení apod.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Bytový dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, autobusová zastávka MHD (zastávka Stanice Záchranné služby) se nachází ve vzdálenosti 150 m. Vlakové nádraží je vzdáleno 1,3 km. Napojení na páteřní komunikaci ul. Cihelní, je možné ve vzdálenosti 700 m. Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem v omezeném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci města Ostrava jedná o poměrně atraktivní lokalitu v dosahu veškerých institucí a služeb ve městě. Údaje o oceňovaném bytu Podlahová plocha bytové jednotky včetně příslušenství je 33,58 m 2 Hlavní vstup do domu je z jihozápadní strany z veřejné komunikace ul. Sládkova. Dům je napojen na inženýrské sítě, a to elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn z centrálního zdroje tepla. Budova je postavena na pozemku parc.č. 2362/15. Oceňovaná bytová jednotka je užívána povinným Stanislavem Bartoníkem na základě dohody o užívání bytu ze dne 17.5.1985. Povinný Stanislav Bartoník je členem Stavebního bytového družstva Hlubina, které je jedním z vlastníků bytového domu č.p. 2988. K oceňovaném podílu na bytu se váže podíl na společných částech domu č.p. 2988 o velikosti 286/52702. Pozemek parc.č. 2362/15 je ve vlastnictví Statutárního města Ostravy a není předmětem ocenění. Základní předpoklady a zvolený způsob ocenění: Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl, s nímž je spojeno členství ve Stavebním bytovém družstvu Hlubina, jež odpovídá právu užívat bytovou jednotku č. 6 v bytovém domě č.p. 2988 na pozemku parc.č. 2362/15 v k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Ocenění je tedy provedeno, jako ocenění bytu v družstevním vlastnictví, což metodikou odpovídá ocenění bytu v osobním vlastnictví. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami: metoda nákladového ocenění tj. zjištění věcné hodnoty metoda výnosová metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda nákladového ocenění ( věcná hodnota ) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase ocenění). Metoda výnosová ( příjmová ) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Metoda srovnávací ( tržní, statistická ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Nemovitost v tomto případě byt v družstevním vlastnictví je hodnocena za použití nákladové ceny a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem nemovitosti v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit a tato hodnota je dle mého názoru nejlépe odpovídající obvyklé (tržní) hodnotě nemovitosti. Výnosová hodnota pro ocenění využita, s ohledem na tržní podmínky v místě, kdy zjištěná hodnota nedostatečně odpovídá skutečné tržní hodnotě. 6 Pro ocenění bude proto použito metod: nákladové a srovnávací.
7 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 2988/6 Město: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Dům č.p. 2988 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 2. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu i s příslušenstvím je o výměře 33,58 m 2. Byt je v původním průměrném stavu, vybavení je morálně i technicky dožité. Oceňovaná bytová jednotka má jednu obytnou místnost, koupelnu, WC, předsíň, balkón, komoru a sklep. Podlahy v obytných místnostech jsou kryté PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Bytová jednotka je standardního vybavení, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je samostatné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka a plynový sporák s PB láhví (v bytě není proveden rozvod zemního plynu). Ke dni ocenění je bytová jednotka odpojena od dodávky el. proudu.
Příslušenství bytové jednotky jsou balkón, komora a sklepní kóje. Jednotka je napojena na rozvody elektro, vody a kanalizace. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn z centrálního zdroje tepla. Popis obytného domu č.p. 2988 Jedná se o samostatně stojící bytový dům, který byl dle dostupných informací postaven na konci 70. let minulého století. Objekt je šestnáctipodlažní, podsklepený. Střecha domu je plochá. Fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové teracové. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V roce 2012 byly provedeny úpravy domu, nová plastová okna, vchod, zvonky, rekonstrukce střechy a bylo provedeno zateplení domu s novou fasádou. V roce 2015 byly provedeny nové výtahy. Dům se ke dni ocenění nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry: 2.nadzemní podlaží předsíň m 2 3.56 obývací pokoj + kuchyň m 2 20.50 koupelna m 2 2.12 WC m 2 1.00 balkón m 2 3.50 komora m 2 1.40 1.podzemní podlaží sklepní kóje m 2 1.50 Výměra celkem m 2 33.58 8 Dispoziční řešení: 0+1 Technický stav budovy: dobrý Stáří budovy: 48 let Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč 20 315.90 Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč 65 481.00 Výchozí cena bytu - 1.podlaží Kč 354 163.20 Výchozí cena bytu - 2.podlaží Kč 17 482.50 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Kč 457 442.60 Stavební index % 150.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena bytu CÚ 2016 Kč 686 163.90 Rok uvedení do provozu 1978 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 35.00 Cena k roku 2016 Kč 446 006.54 Zaokrouhlení Kč - 6.54 Cena zaokrouhlená Kč 446 000.00
9 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a k jejímu technickému stavu jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění dobře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná bytová jednotka, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ nemovitosti, lokalita srovnatelné nemovitosti Byt, ul. Gen Hrušky, Ostrava- Mariánské Hory, družstevní byt Byt, ul. Ahepjukova, Ostrava- Moravská Ostrava, družstevní byt Byt, ul. Gen. Píky, Ostrava- Moravská Ostrava, družstevní byt Byt, ul. Josefa Brabce, Ostrava-Moravská Ostrava, družstevní byt Byt, ul. Lechowiczova, Ostrava-Moravská Ostrava, družstevní byt Stav objektu Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) Dobrý 1+1 (40 m 2 ) Průměrný 1+1 (39 m 2 ) Dobrý 1+kk (26 m 2 ) Průměrný 1+1 (37 m 2 ) Průměrný 1+kk (32 m 2 ) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] 558 000 13 950 494 100 12 669 432 000 16 615 423 000 11 432 423 000 13 219 Datum nabídky prodeje 2016 2016 2016 2016 2016 Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná bytová jednotka je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v poměrně atraktivní lokalitě v rozšířené části centra města v dosahu veškeré občanské vybavenosti. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu. Oceňovaná bytová jednotka je plně srovnatelná s uvedenými bytovými jednotkami.
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány bytové jednotky umístěné v městské části Ostrava-Moravská Ostrava, v zástavbě bytových domů, o obdobné velikosti a obdobného stavebně-technického stavu v rozmezí od 11,5 do 16,5 tis. Kč za 1 m 2 užitné plochy, tj. od 400 000 do 550 000 Kč za bytovou jednotku. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši (po zaokrouhlení): 13 000 Kč/m 2 za podlahovou plochu bytové jednotky (27,18 m 2 ) 6 500 Kč/m 2 za plochu balkónu, komory a sklepa (6,4 m 2 ) celkem 395 000 Kč D. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Na LV 12245 je zapsáno věcné břemeno vedení s právem na umístění a zajištění provozu rozvodného tepelného zařízení ve prospěch společnosti Veolia Energie ČR, a.s. Zástavní právo exekutorské a smluvní k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 12245 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 10
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2646/14-54 ze dne 21.3.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství ve Stavebním bytovém družstvu Hlubina a právo nájmu k bytové jednotce č. 6 v bytovém domě č.p. 2988 na pozemku parc.č. 2362/15 v k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl v družstvu, jenž je spojený s užíváním nemovité věci zapsané na LV č. 12245, a to: - bytová jednotka č. 2988/6 v domě č.p. 2988 na pozemku parc.č. 2362/15. 11 Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 2988/6 Kč 446 000 Nákladová cena bytu Kč 446 000 Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Kč 395 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a s ohledem na stavebně-technický stav domu, stanovuji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky na částku ve výši: 395 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 47-4236/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 22.4.2016