Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 192-56/2017 NEMOVITOST: movitost: Areál č.p. 303 v Moravském Berouně Adresa nemovitosti Dvorní cesta 303, Moravský Beroun, 79305 Katastrální údaje: k.ú. Moravský Beroun Pozemky: parcela 866/1, 866/2, 866/3, 866/4, 866/5, 866/6 Vlastník stavby: Ladislav Rolný, Kaštanová 1055/14, 77900 Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ladislav Rolný, Kaštanová 1055/14, 77900 Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 4 100 000 Kč Datum místního šetření: 19.5.2017 Datum zpracování : 22.5.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 9 stran V Pardubicích dne 22.5.2017

SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

1. ÚVOD SOUHRN movitost: Areál č.p. 303 v Moravském Berouně Adresa nemovitosti Dvorní cesta 303, Moravský Beroun, 79305 Katastrální údaje: k.ú. Moravský Beroun Pozemky: parcela 866/1, 866/2, 866/3, 866/4, 866/5, 866/6 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 19.5.2017 v 13:00 hod. Vlastník Rolný Ladislav byl přítomen. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Areál č.p. 303 v Moravském Berouně Adresa nemovitosti Dvorní cesta 303, Moravský Beroun, 79305 Katastrální údaje: k.ú. Moravský Beroun Pozemky: parcela 866/1, 866/2, 866/3, 866/4, 866/5, 866/6 Vlastník stavby: Ladislav Rolný, Kaštanová 1055/14, 77900 Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ladislav Rolný, Kaštanová 1055/14, 77900 Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Moravský Beroun je malé město ležící nedaleko Štenberka a 35 km od Olomouce, je umístěno na hlavní komunikaci spojující Olomouc s Opavou. Město leží v klidném prostředí ve zvlněné krajině. V městě převládá bytová zástavba, část průmyslová. Má plnou občanskou vybavenost, obchody, policii, městský úřad. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Areál tvoří hlavní objekt č.p. 303 na parcele 866/1, sklad č. 1 na parcele 866/3, sklad č. 2 na parcele 866/4 a zpevněné plochy včetně oplocení s vjezdovou bránou a vchodem do areálu. Je napojen na el. síť, veřejný vodovod, kanalizace dešťová do potoka, kanalizace spašková do jímky na vyvážení v areálu, bez plynu. Hlavní budova je samostaný objekt, slouží k podnikání - jako kanceláře, prodejna, kotelna a sklady. Vlastní objekt je tradiční zděná stavba, jednopodlažní, s částečným podsklepením se zastřešením sedlovou a rovnou střechou, v podkroví je půda. Tl. zdí 400-500 mm, stropy dřevěné trámové a keramické, krytina eternitová, plechová a živičná. Vytápění ústřední na tuhá paliva pouze menší část, sklady bez vytápění, teplá voda el. bojler, fasáda hladká, nástřiku soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífázová, bleskosovd osazen, dveře vnitřní dřevěné, vstupní kovové, okna plastová a dřevěná zdojená, podlahy keramická dlažba, betonové a PVC, soc. zařízení včetně šaten pro muže a ženy. Celá budova je volná, bez nájemníků. Rekonstrukce celková vnitřní kanceláří, šaten WC, kotelny, prodejny 5 let. V 1.PP je sklep - zatopen, nepřístupný. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1955 Dílčí rekonstrukce v roce 2012 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav horší DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 bytový prostor 1239 6386 6969 1456 Strana - 6 -

KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva Popis: Ocelové radiátory s rozvodem v mědi v části objektu Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [x] pronájem [x] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Areál je umístěn v zastavěné části města, na okraji, směr Libavá, v průmyslové části, u místní komunikace procházející městem. Počet obyvatel 3087 Okolí: [ ] bytová zóna [x] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [x] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [x] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1784 Olomoucký kraj Silnice - asfaltová komunikace 868 Město Moravský Beroun Asfaltová komunikace k areálu 869 ČR Asfaltová komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Ano Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ano Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Nájemní smlouvy Strana - 7 -

Doba nájmu: neurčitá s výpovědní dobou 3 měsíce Výše nájmu: 108 000 Kč za rok Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Pronajaty pouze část skladu č. 1 a větší část zpevněné plochy, jinak bez nájemců. VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti V-3606/2017 - zástava FÚ - již zapsáno, Z-2738/2017 - poznámka zástavce - již zapsáno - nehodnoceno. RIZIKO Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Povodňová zóna 3 RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní a správního orgánu FÚ, zahájení exekuce - nehodnoceno. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -

Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 606 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Moravský Beroun Katastrální území: Moravský Beroun Ulice: Dvorní cesta č.o.: Vlastníci Ladislav Rolný - Kaštanová 1055/14, 77900 Olomouc Stavba je součástí Budova průmyslový objekt č.p.: 303 pozemku 866/1 Pozemky 866/1 Zastavěná plocha a nádvoří 1 354 m 2 celá zastavěná průmyslovým objektem 866/3 Zastavěná plocha a nádvoří 1 233 m 2 celá zastavěná průmyslovým objektem 866/4 Zastavěná plocha a nádvoří 321 m 2 celá zastavěná průmyslovým objektem 866/2 Ostatní plocha 2 699 m 2 manipulační plocha v areálu - komunikace 866/5 Ostatní plocha 640 m 2 manipulační plocha a komunikace v areálu 866/6 Ostatní plocha 139 m 2 manipulační plocha v areálu Podíl 1/1 Strana - 9 -

4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 101,90 0,00 1.NP 1 354,10 985,80 Celkem 1 456 985 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 72,00 m 2 0,00 0,00 m 2 1.PP - celkem 72,00 m 2 0,00 m 2 1.NP chodba 9,20 m 2 1,00 9,20 m 2 kancelář 46,00 m 2 1,00 46,00 m 2 prodejna 85,00 m 2 1,00 85,00 m 2 průjezd 182,00 m 2 0,00 0,00 m 2 sklad 45,00 m 2 1,00 45,00 m 2 sklad 403,00 m 2 1,00 403,00 m 2 sklad 18,50 m 2 1,00 18,50 m 2 sklad 285,00 m 2 1,00 285,00 m 2 šatna 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 šatna 10,90 m 2 1,00 10,90 m 2 technická místnost 54,00 m 2 1,00 54,00 m 2 WC muži 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 WC ženy 8,60 m 2 1,00 8,60 m 2 1.NP - celkem 1 167,80 m 2 985,80 m 2 Celkem 1 239 m 2 985 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 101,90 2,28 232,33 1.NP 744,80 3,29 2 450,39 1.NP 200,50 4,31 864,15 1.NP 408,80 2,91 1 189,61 Zastřešení 744,80 2,81 2 092,89 Zastřešení 200,50 0,21 42,10 Zastřešení 408,80 0,24 98,11 Obestavěný prostor celkem 6 969,00 Strana - 10 -

Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové s izolací zděné tl. 440-500 mm keramické, dřevěné sedlová, krov vázaný, plochá eternitová, plechová, živičná pozinkované vápenné hladké nástřik bělninové dřevěné dřevěné, plastové, kovové plastová, dřevěná PVC, betonové, keramická dlažba keramická dlažba, betonová ÚT na tuhá paliva 220/380, jističe osazen rozvod studené a teplé vody el. bojler bez litinová dvouvařiče sprcha, umyvadlo, WC splachovací není VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 1 354 Obestavěný prostor [m] 3 6 969,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 2 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 16 028 700 Stáří roků 62 Další životnost roků 43 Opotřebení odhadem % 60 Věcná hodnota (VH) Kč 6 411 480 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Sklad č. 1 866/3 6 900,00 1 400 9 660 000 50,00 4 830 000 Popis: Zděná hala se zastřešením valbovou střechou, v podkroví je půda, okna plastová a ocelová, strop dřevěný, zavěšený, betonová podlaha, vrata ocelová, obsahuje kancelář, garáž a sklady, bez soc. zařízení. Dobrý stav, s menší rekonstrukcí, údržba průměrná, s Sklad č. 2 866/4 1 155,00 2 200 2 541 000 50,00 1 270 500 Popis: Zděná jednopodlažní hala se zastřešením rovnou střechou, betonová podlaha, vrata ocelová, slouží jako sklad sypkých materiálů, bez oken, bez soc. zařízení. Dobrý stav, malá rekonstrukce, údržba průměrná, stáří 62 let. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 6 100 500 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Strana - 11 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice Oceňované pozemky 866/1 až 866/6 leží v zastavěné části města, na okraji v průmyslové části, u místní a hlavní komunikace procházející městem a tvoří funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků areálů do 10000 m2 byla odhadnuta ve výši 350,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Ostatní plocha 866/2 2 699 350 1/1 944 650 Ostatní plocha 866/5 640 350 1/1 224 000 Ostatní plocha 866/6 139 350 1/1 48 650 Zastavěná plocha a nádvoří 866/1 1 354 350 1/1 473 900 Zastavěná plocha a nádvoří 866/3 1 233 350 1/1 431 550 Zastavěná plocha a nádvoří 866/4 321 350 1/1 112 350 Celková výměra pozemků: 6 386,00 Hodnota pozemků celkem: 2 235 100 VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Kanceláře 1.NP 46,00 1 600 6 133 73 600 2. Prodejna 1.NP 85,00 1 000 7 083 85 000 3. Sklad 1.NP 305,00 350 8 896 106 750 4. Sklad 1.NP 350,00 350 10 208 122 500 5. Sklad č. 1 1.NP 1 060,00 300 26 500 318 000 6. Sklad č. 2 1.NP 270,00 300 6 750 81 000 Celkový výnos za rok: 786 850 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 2 116 Reprodukční cena RC Kč 16 028 700 Výnosy (za rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 786 850 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90,00 Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 708 165 Náklady (za rok) Opravy a údržba 1,5-3 % z RC % 1,70 Správa nemovitosti 0,1-1 % z RC % 0,25 Pojištění 0,05-0,1 % z RC % 0,08 Daň z nemovitosti 0,05-0,1 % z RC % 0,06 Ostatní náklady Kč/rok 0 Celkové náklady V Kč/rok 334 999 Celkové náklady odhadem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 373 166 Míra kapitalizace % 9,00 Výnosová hodnota Cv Kč 4 146 288 Strana - 12 -

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená jednotková cena Kč/m2 Areál Černotín 1 000,00 2 850,00 nebytový prostor 5 200 000 5 200 0,91 4 732 Ocelová hala jednopodlažní s kanceláří a skladem, garáže, celková plocha užitná 1000 m2, dobrý stav, veškeré inž. sítě, částečná menší rekce. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená jednotková cena Kč/m2 Areál Huzová 600,00 2 122,00 nebytový prostor 2 797 000 4 661 0,94 4 381 Zděný objekt dvoupodlažní se zastřešením valbou střechou, další objekty sklady, 3 byty, celková plocha užitná 600 m2, dobrý stav, veškeré inž. sítě, částečná rekce. Hodnocení: Lokalita 3 Areál Moravský Beroun Užitná Pozemek plocha m2 m2 500,00 8 669,00 nebytový prostor Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená jednotková cena Kč/m2 1 560 000 3 120 1,17 3 650 Zděný objekt dvoupodlažní se zastřešením sedlovou střechou, další objekty sklady, celková plocha užitná využitelná, 500 m2, velmi špatný stav, nutná rekce, veškeré inž. sítě. Hodnocení: Strana - 13 -

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 3 650 Kč/m 2 Minimální cena: 3 595 300 Kč Průměrná jednotková cena 4 254 Kč/m 2 Průměrná cena 4 190 533 Kč Maximální jednotková cena 4 732 Kč/m 2 Maximální cena 4 661 000 Kč Stanovená jednotková cena 4 254 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 4 190 190 Kč Obvyklá cena byla funkčního celku s objektem č.p. 303 vč. pozemků byla odhadnuta ve výši 4.100 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných areálů v Moravském Beroně a okolí, s výhledem budoucího nárůstu ceny pozemků. Silné stránky nemovitosti + dobrá poloha + větší pozemek. Slabé stránky nemovitosti - vhodná výměna eternitové krytiny - bez plynu - sklady bez soc. zařízení. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : čtyřimilionystotisíc Kč 14 747 080 Kč 4 146 288 Kč 4 190 190 Kč 4 100 000 Kč Vypracoval : Eduard Minařík V Pardubicích dne: 22.5.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 14 -

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.192-56/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 606 3 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -