Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/9

Transkript

1 Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/9 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 609/1 Adresa nemovitosti: Ještědská 609, Rychnov u Jablonce nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Rychnov u Jablonce nad Nisou, k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou, kód ČSÚ: , LV: 1624 Ostatní stavby: Pozemky: 780 Vlastník stavby: Hana Nedvědová, Ještědská 609 / 12, Rychnov u Jablonce nad Nisou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hana Nedvědová, Ještědská 609 / 12, Rychnov u Jablonce nad Nisou, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 VYSTAVITEL KL:, IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, Česká Lípa IČ: _ telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: z toho podzemní: z toho nadzemní: Počet bytů/nebytů / Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 609/1 1.NP ,00 0,00 0,00 3,83 0 0,00 63, / Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, možnému využití objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Rychnov u Jablonce nad Nisou je město s 2683 obyvateli s odpovídající infrastrukturou cca 3 km jižně od okresního města Jablonec nad Nisou. Ulice Ještědská je na severním okraji města. Poloha nemovitosti Č.p. 609 je u místní komunikace v zástavbě bytových domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč ve prospěch České spořitelna a.s. Praha. Zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o bytovou jednotku 3+1 v 1.NP zděného bytového domu č.p. 609 s 1.PP a 3.NP s valbovou střechou. Popis bytové/nebytové jedn. 3+1 v 1.NP. Byt je v dobrém technickém stavu. Dispoziční řešení 1+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s krytinou z kanadského šindele s bleskosvodem, klempířské prvky jsou z plastu, fasáda je zateplená, vnitřní omítky jsou vápenné, okna jsou plastová. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace je třífázová, podlahy jsou PVC. Koupelna s vanou a WC, sporák sklokeramika, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler. Stáří cca 60 let. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltový šindel 6. Klempířské konstrukce plastové 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard - 3 -

4 Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 780 o velikosti 176m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je sklonitý. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků byla v tomto případě s přihlédnutím k poloze a využití stanovena ve výši 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 4,97 m 2 1,00 4,97 m 2 kuchyň byt 7,32 m 2 1,00 7,32 m 2 pokoj byt 14,08 m 2 1,00 14,08 m 2 pokoj byt 18,34 m 2 1,00 18,34 m 2 pokoj byt 9,74 m 2 1,00 9,74 m 2 koupelna + WC byt 6,54 m 2 1,00 6,54 m 2 sklad sklad (sklípek) 3,83 m 2 0,70 2,68 m 2 Celková podlahová plocha 64,82 m 2 63,67 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 63,67 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Č.p. 609 je u místní komunikace v zástavbě bytových domů. 3+1 v 1.NP. Byt je v dobrém technickém stavu. bytový dům 63,67 1.NP 3+1 X X X X X - 4 -

5 Srovnávané jednotky Rychnov u Jablonce, Ještědská Byt 3+1 ve zděném domě s 1.NP, stáří cca 60 let, po rekonstrukci bytu zděný bytový dům Rychnov u Jablonce nad Nisou, Nádražní Byt 2+kk ve zděném domě - novostavba zděný bytový dům Hodkovice nad Mohelkou, Rychnovská 66,00 1.NP , ,00 2.NP 2+kk , v 3.NP ve zděném bytovém domě, dobrý technický stav. zděný 63,00 3.NP , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,67 m 2 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -