Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/2

Transkript

1 Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/2 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 243 Adresa nemovitosti: Polní 243, Frýdlant Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Frýdlant, k.ú. Frýdlant, kód ČSÚ: , LV: 157 Ostatní stavby: Pozemky: 2575, 2571, 2576 Vlastník stavby: Tomáš Viktora, Polní 243, Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, Frýdlant, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Tomáš Viktora, Polní 243, Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, Frýdlant, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 Č.j. 098/2015-A IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, Česká Lípa IČ: _ telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 558 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Frýdlant je město s 7591 obyvateli ve frýdlantském výběžku s odpovídající infrastrukturou a s omezenou pracovní nabídkou.nemovitost je umístěna v okrajové části města v Polní ulici mez rodinnými domy. Poloha nemovitosti Stavba RD je v okrajové části města Frýdlant v ulici Polní mezi rodinnými domy. Jedná se o lokalitu s omezenou prodejností nemovitostí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva soudcovská, exekutorská, insolvence. Tyto vady nejsou zahrnuty v ceně protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a částečným podkrovím. Dům byl postaven cca v roce Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a veřejnou elektrickou distribuční síť Je možnost napojení na plynovod. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou původní kamenné. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, Fasáda je vápenná, je započato zateplování svépomocí bez stěrek. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, schody jsou dřevěné žebříkové bez podstupnic, podlahy prkenné, plovoucí a dlažba, vytápění ústřední s napojením na krbová kamna. TUV - elektrický boiler. kanalizace standardní, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, koupelna s vanou, umyvadlem a WC v koupelně, vše bez obkladů, dveře hladké. Technický stav objektu je horší. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkenná, plovoucí, dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá - 3 -

4 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č o velikosti 140m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č o velikosti 103m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č o velikosti 154m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,10*16,50*2,76+5,70*1,85*2,45 = 258,09 m 3 Zastřešení 5,10*16,50*3,00/2+5,70*1,85*0,50/2 = 128,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 386,95 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 95 Obestavěný prostor [m 3 ] 386,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 145 Další životnost roků 25 Opotřebení % 85,29 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Frýdlant, Kodešova 688, , Zděný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 2x 2+1, pozemek 232m 2. Před rekonstrukcí Frýdlant 985, , samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, 4+1, pozemek 670m 2, dobrý stav. Frýdlant 1 199, , Samostatný rodinný dům se stanovou střechou, 1.PP, 2.NP, 5+1, pozemek 546, velmi dobrý technický stav. Průměrná cena Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 386,95 m 3 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -

6 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -