ZNALECKÝ POSUDEK č. 212/16 o obvyklé ceně podílu id. 2/40 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 246/3, 248, 265/8, 296 a 559, s příslušenstvím, zapsaných na LV 106, katastrální území Hodkovice u Trutnova, obec Jívka, okres Trutnov, a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 907/14-30 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 03.08.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 08.08.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 2/40 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 246/3, 248, 265/8, 296 a 559, s příslušenstvím, zapsaných na LV 106, katastrální území Hodkovice u Trutnova, obec Jívka, okres Trutnov, a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek a les Adresa předmětu ocenění: Hodkovice u Trutnova 542 13 Jívka Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Jívka Katastrální území: Hodkovice u Trutnova Počet obyvatel: 561 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 158,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.08.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 25.07.2016, LV číslo 106, k.ú. Hodkovice u Trutnova - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, www.reality.cz a další - informace z územního plánu - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2007 do 31.12.2016 pro lesní hospodářský celek 506820 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů - informace z územního plánu obce - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Drahovzalová Jitka, č. p. 332, 54234 Jívka 35/40 Ďuricová Soňa, náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 50801 Hořice 1/40 Dvořák Antonín, Tyršova 108, Příbram I, 26101 Příbram 2/40 Dvořák Václav, Tyršova 108, Příbram I, 26101 Příbram 2/40 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dvořák Václav Nařízení exekuce - Ďuricová Soňa Zahájení exekuce - Dvořák Antonín Zahájení exekuce - Dvořák Václav Zahájení exekuce - Ďuricová Soňa Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nacházejí na severním a na východním okraji obce v blízkosti Teplicko-Adršpašských skal. Jedná se o pozemky v honu, užívané jako louky a pole. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Z výpisu z KN je z kapacitních důvodů přiložena pouze první, druhá a poslední stránka. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - 3 -
- výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemky - les 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 106 B a 502-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,420 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 158,- 0,420 1,000 66,36 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 559 34,00 66,36 2 256,24 Ostatní stavební pozemek - celkem 34,00 2 256,24 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 4 i = 1-5 -
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 246/3 28 235,00 3,60 3,60 101 646,00 orná půda 265/8 76 190,00 3,60 3,60 274 284,00 orná půda 296 23 209,00 3,60 3,60 83 552,40 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 127 634,00 m 2 459 482,40 Pozemky - zjištěná cena = 461 738,64 Kč 1.2. Pozemky - les Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Lesy ve zvláště chráněných územích -20 % Celková úprava ceny: -20 % Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 248 5K 1 712,00 4,86-20,00 3,89 6 659,68 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 1 712,00 m 2 6 659,68 Pozemky - les - zjištěná cena = 6 659,68 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 106 B a 502 Lesní porost tvoří bezlesí - mez. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bezlesí - mez 1 712,00 0 1 0,00 100 % 10,21 0,00 0,00 Cena lesního porostu celkem: 0,00 Lesní porost 106 B a 502 - zjištěná cena = 0,- Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 461 738,60 Kč 1.2. Pozemky - les 6 659,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 468 398,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 106 B a 502 0,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 0,- Kč Celkem 468 398,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 468 398,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 461 738,60 Kč 1.2. Pozemky - les 6 659,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 468 398,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 106 B a 502 0,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 0,- Kč Celkem 468 398,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 468 398,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 468 400,- Kč slovy: Čtyřistašedesátosmtisícčtyřista Kč - 7 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 8 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 21 000 m2 Radvanice, okres Trutnov 252 000 Kč (12 Kč za m2) Prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na souboru zemědělských parcel (PZE), katastrální území Radvanice v Čechách, o celkové výměře podílu cca 2 hektary. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. Bližší informace telefonicky. Celková cena: 252 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 12 Kč Aktualizace: 30.06.2016 ID: 637309276 Plocha pozemku: 21000 m2 2. Prodej pole 5 942 m2 Stárkov, okres Náchod 101 000 Kč (17 Kč za m2) Nabízíme Vám k prodeji soubor tří pěkných pozemků o celkové výměře 5 942m2 v katastrálním území Bystré u Stárkova. Bystré je vesnice, část města Stárkov v okrese Náchod. Nachází se asi 1,5km na jih od Stárkova. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny převážně jako trvalý travní porost. Pozemky jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu a všechny jsou vedeny v LPIS s možností dotace. V případě zájmu o tyto pozemky nás prosím neváhejte kontaktovat. Celková cena: 101 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 365,79 Kč měsíčně Cena za m2: 17 Kč ID zakázky: 1037 Aktualizace: 25.07.2016 Plocha pozemku: 5942 m2 3. Prodej pole 10 492 m2 Cesta osvobození, Rtyně v Podkrkonoší 329 000 Kč (31 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pole / louky o celkové výměře 10.492m2 v obci Malé - 9 -
Svatoňovice - katastrální území Odolov. Pozemek se skládá ze tří parcel - 752, 753 a 754/1, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 185. Pozemky jsou katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj vedeny jako orná půda. Vhodné pro zemědělce, či jako investice s následnou žádostí o vyjmutí z územního plánu a zažádáním na stavebním úřadě o změnu evidence parcel jako stavební. V případě zájmu o bližší informace či sjednání osobní schůzky a prohlídky nemovitosti mě neváhejte kdykoliv kontaktovat. Ev. číslo: 600626. Celková cena: 329 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 31 Kč Poznámka k ceně: Konečná cena, včetně právního, realitního a kompletního servisu. ID zakázky: 601240 Aktualizace: 02.08.2016 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 10492 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 129 380 m 2 ve výši cca 15,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dvořák Václav Nařízení exekuce - Ďuricová Soňa Zahájení exekuce - Dvořák Antonín Zahájení exekuce - Dvořák Václav Zahájení exekuce - Ďuricová Soňa Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. - 10 -
2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 2 000 000,- Kč z toho podíl id. 2/40: 100 000,- Kč slovy: Stotisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 08.08.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 212/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212/16. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -