Znalecký posudek č. 6237/157 Odhad ceny obvyklé pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 39 Na pozemku parc. č.: st.44/1 Pozemky parc. č.: st.44/1, 521/19, 521/29 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Martin Mikoláš, Přibyslav 39, 58222 Přibyslav, 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Mikoláš, Přibyslav 39, 58222 Přibyslav, 1 / 1 Katastrální území: Česká Jablonná LV č.: 61 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Přibyslav Část obce: Česká Jablonná Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 8.8.2013 / 8.8.2013 400 000 Kč O nemovitosti vhodné pro bydlení s cenou do 0,5 mil. Kč je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 9.8.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 21 stran textu včetně 14 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Přibyslav Katastrální území: Česká Jablonná Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 94 m 2 obestavěný prostor: 534 m 3 podlahová plocha - obytná část 83 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 78 50 opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2000 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k severovýchodu. Jsou napojené na elektro, voda je ze studny od souseda samospádem a přípojka z veřejného řadu je přivedena do sklepa, kanalizace do žumpy na pozemku. Spolu s oceňovanými nemovitosti je dle snímku z mapy užívaná malá část pozemku KN č. 521/43, KN č. 598 a st. 44/2 ve vlastnictví Města Přibyslav. Přístup je bezproblémový po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 521/8 ve vlastnictví Města Přibyslav. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zděná kolna se sedlovým krovem, žumpa, přípojka kanalizace, přípojka vody, zpevněné plochy, 2x plotová vrata, oplocení severozápadně, severně a severovýchodně, opěrné zdi z kamene, venkovní schody, ovocné a okrasné porosty. výměra pozemků celkem: 439 m 2 jednotková cena 100 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná 521/26 Jedná se o zděnou nepodsklepenou jednopodlažní kolnu umožňující garážové stání osobního auta. Plochá střecha je pokrytá vlnitým plechem, vrata jsou plechová nezateplená. OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční Opotřebení Věcná cena hodnota 95 000 60,00 % 38 000 Město Počet obyvatel: 3 959 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Česká Jablonná se nachází asi 4 km jižně od Přibyslavi v kopcovitém kraji Českomoravské vrchoviny na odbočce ze silnice č. 351 vedoucí z Přibyslavi do Polné. V místě je zastávka autobusu a obchod s omezeným sortimentem zboží. Město Přibyslav leží na západní straně Českomoravské vrchoviny při silnici č. 19 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Žďáru nad Sázavou. V Přibyslavi jsou mateřské a základní školy, obchody, restaurace, vlakové nádraží, služby a firmy s možností zaměstnání. Větší možnost zaměstnání je v okolních městech (Havlíčkův Brod cca 19,00 km, Žďár nad Sázavou cca 21,00 km, Ždírec nad Sázavou cca 25,00 km, Jihlava a dálnice D1 cca 25,00 km) Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu, předkupnímu právu, nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům se stavebně upraveným půdním prostorem. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1935. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Cca před 10 lety byla přistavěna veranda, byla provedena rekonstrukce koupelny a WC včetně zařizovacích předmětů, byla vyměněna část povrchů podlah, provedeny dřevěné schody na půdu a půdní prostor kde byla provedena dřevěná podlaha. Půdní prostor umožňuje vestavbu podkroví. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku, vytápění je lokálně kamny na tuhá paliva. Okna jsou ven a dovnitř otevíraná, zdvojená a na verandě je plastové okno, na podlahách je keramická dlažba, laminátová plovoucí krytina, prkna a PVC. Dveře jsou původní dřevěné s dřevěným obložkami. Údržba domu není dlouhodobě prováděna, chybí kamna a kuchyňský sporák. Ve zdivu jsou trhliny. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné 3. Stropy železobetonové, dřevěné 4. Střecha sedlový krov trámové s podhledem 5. Krytina cementové drážkovky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech jen v části 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady kamenný sokl 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kovová konstrukce s povrchem z měkkého dřeva 12. Dveře dřevěné, dřevěné a kovové zárubně 13. Okna ven a dovnitř otevírané, zdvojené a 1x plastové 14. Podlahy obytných místností prkna, PVC, keramická dlažba, laminátové plovoucí, cementový potěr na verandě 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění lokálně kamny na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z koupelny, WC a kuchyně 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 13,02 m 2 5,55 m 2 sklep 10,00 m 2 0,50 5,00 m 2 sklep 1,10 m 2 0,50 0,55 m 2 1.NP+veranda 93,60 m 2 77,30 m 2 kuchyň 23,20 m 2 1,00 23,20 m 2 pokoj 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 chodba 7,50 m 2 1,00 7,50 m 2 veranda 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 WC 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 koupelna 4,70 m 2 1,00 4,70 m 2 technická místnost 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 pokoj 13,30 m 2 1,00 13,30 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 137 992 Kč Hlavní stavby: 855 197 Kč Ostatní stavby: 95 000 Kč Ostatní stavby: 38 000 Kč Pozemky: 43 900 Kč Věcná hodnota celkem: 937 100 Kč - 4 -
Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Ronov nad Sázavou 150,00 597 699 000 4 660 1,00 4 652 Rodinný dům 4+1 se nachází na klidném místě v obci Ronov nad Sázavou. Dům prochází celkovou rekonstrukcí: plastová okna, koupelna, kuchyň, část. elektřina, voda a podlahy, ostatní místnosti otlučená omítka a nové zdivo z Ytongu. Dispozice: 5 pokojů, koupelna, WC, komora, šatna, kuchyň, půda s možností půdní vestavby. U domu je k užívání zahrada o 440 m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,98 K3 Poloha - podobná 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,10 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Oudoleň-Peršíkov 100,00 360 490 000 4 900 0,97 4 765 Nepodsklepený rodinný dům o celkové ploše pozemku 360 m2 s možností půdní vestavby. Na pozemku garáž, chlévy, dílna. Vytápění lokální na tuhá paliva a el. přímotopy. Vhodné k trvalému bydlení nebo rekreaci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,98 K3 Poloha - podobná 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Havlíčkova Borová 70,00 492 550 000 7 857 0,66 5 155 Rodinný dům 1+1 v malebné obci Havlíčkova Borová na Vysočině. Domek je po částečné rekonstrukci (nová okna, rozvod elekroinstalace, přístavek, koupelna). Stojí samostatně v zahradě v klidné části obce. Centrum městyse s veškerou občanskou vybaveností je v dosahu, ale zároveň jste po pár minutách chůze mimo obec, obklopeni krásnou přírodou. Dům má půdu, vhodnou k vybudování podkroví. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,00 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - podobná výměra 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 25,04 % Variační koeficient po úpravách: 4,44 % Průměrná cena 4 857 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 83 m 2 Porovnávací hodnota 402 402 Kč - 5 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a nemovitosti s větším počtem užitných ploch mají nižší JCPP. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 44/1 274 m 2 100 Kč/m 2 zahrada: 521/19 63 m 2 100 Kč/m 2 ostatní plochy: 521/29 102 m 2 100 Kč/m 2 Celkem: 439 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 61 ze dne 6.1.2013. 4 Snímek katastrální mapy www.cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena podlahových ploch včetně pozemků: 400.000,00 Kč : 83,00 m 2 = 4.820,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 4.800,00 Kč/m 2. Kontrolní propočet: 4.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní 2.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší (sklep) Cena pozemku v místě 100,00 Kč/m 2 30.000,00 Kč - kolna s garážovým stáním Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle, jako je Česká Jablonná. Užitné plochy: obytné plochy hlavní 77,00 m 2 obytné plochy vedlejší 11,00 m 2 pozemky - výměra 439,00 m 2 Stavby: obytné plochy hlavní 77,00 m 2 x 4.000,00 Kč/m 2 = 308.000,00 Kč obytné plochy vedlejší 11,00 m 2 x 2.000,00 Kč/m 2 = 22.000,00 Kč kolna s garážovým stáním 30.000,00 Kč Pozemek: 439,00 m 2 x 100,00 Kč/m 2 = 43.900,00 Kč Celkem: 403.900,00 Kč Zaokrouhleno: 400.000,00 Kč Kladné vlivy - Česká Jablonná je sídlo vhodné pro bydlení - rodinný dům po částečné rekonstrukci cca před lety - dům umožňující bydlení jedné rodiny - dobrá dostupnost do Přibyslavi, do Polné, na dálnici D1, do Havlíčkova Brodu, do Žďáru nad Sázavou - bezproblémový přístup Záporné vlivy - dům bude vyžadovat náklady na další rekonstrukci - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.8.2013 Posudek o ceně byl vypracován 9.8.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6237/157 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastníka - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace Pohled na RD z ulice Pohled na garáž z ulice Západní pohled Vstup do domu Opěrné zdi na dvoře Celková situace - 13 -
Kolna - pohled z ulice Interiér kolny Interiér kolny Interiér garáže Chodba WC - 14 -
Koupelna Technická místnost Kuchyň Pokoj Pokoj Stavebně upravená půda - 15 -
Stavebně upravená půda - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
Mapa obce - 18 -
Srovnatelné nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -