Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6473/123 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6473/123 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 15 Na pozemku parc. č.: st.15/1 Pozemky parc. č.: st.15/1, 27/3 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Tereza Jiránková, Mezibranská 1450/13, Praha, 1 / 1 Vlastník pozemku: Tereza Jiránková, Mezibranská 1450/13, Praha, 1 / 1 Katastrální území: Měchnov LV č.: 156 Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Divišov Část obce: Šternov Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ: Čimická 780/ Praha / Kč Nemovitosti v této cenové relaci určené k rekonstrukci jsou dobře prodejné. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Divišov Katastrální území: Měchnov Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 44 m 2 obestavěný prostor: 223 m 3 podlahová plocha - obytná část 41 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 83 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Rekreace rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.15/1, 27/3 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k jihu. Jsou napojeny na světelný el.proud. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z pozemku č. 1857/4 ve vlastnictví Městys Divišov a dále z pozemku č.1857/3 - ostatní plocha ve vlastnictví p. Jiránkové (majitelka oceňovaných nemovitostí), přístupový pozemek č.1857/3 však není předmětem ocenění. Přístup by byl možný i z pozemku č.1868/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Městys Divišov. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází vrata a vrátka z části dřevěná z části kovová, oplocení k ulici dřevěné laťkové, okrasné a ovocné porosty, vodovodní vrt. Dále se nachází v severní části pozemku nadzemní sklep kamenný zakrytý v části sedlovým krovem s eternitovými šablonami, na části sklepa je pouze zemina s porosty. Při východní hranici pozemků je postaven dřevěný plot na betonové podezdívce (souseda), hranice pozemků však neodpovídá zákresu v mapě. Část pozemků je užívána sousedem a naopak. výměra pozemků celkem: 556 m 2 jednotková cena 150 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -

3 omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská st.15/1 Zděný objekt se sedlovým budova krovem zakrytým (stodola, chlév eternitovými šablonami na apod.) podbití, bez údržby OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota ,00 % Obec Počet obyvatel: Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Šternov je místní částí obce Divišov, leží při silnici č. 111 vedoucí z Divišova do Českého Šternberku. V obci Divišov se nachází veškerá občanská vybavenost - obchody, škola, školka, lékař, lékárna, restaurace, drobné živnostenské provozovny a služby. Ve Šternově je pouze autobusová zastávka, dřevařské závody, sjezd na dálnici D1 je cca 500 m. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Měchnov, obec Divišov. Správním centrem je město Benešov. Pracovní příležitosti jsou v Divišově (4 km), v Benešově (20 km), ve Vlašimi (23 km) a v Praze 40 km). Rizika: Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst.3) zákona č.26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka nemovitostí byla provedena jen z vně rodinného domu a z pozemku souseda. Ocenění provádím dle informací získaných od sousedů a místních lidí. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.156 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt se sedlovým krovem zakrytým pálenou krytinou. V katastru nemovitostí je objekt zapsán k bydlení, byl však užíván k rekreaci. Dům je zděný, štít je dřevěný, omítky venkovní jsou vápenné, v části opadané, oplechování je z pozinkovaného plechu. Okna jsou ven a dovnitř otevíraná. Vnitřní vybavení nezjištěné, dle sdělení sousedů chybí v domě sociální zázemí, vytápění, podlahové krytiny. Dům je napojen pouze na elektřinu. U domu je nově vyhlouben vrt na vodu, do domu voda nezavedena. Na dům navazuje stodola, vstup do domu je v přístavku stodoly, který navazuje na obytnou část domu. Stodola je zděný objekt (kámen, cihla) se sedlovým krovem zakrytým eternitovými šablonami na podbití, část šablon chybí, omítky chybí. Dispozice zjištěná odhadem a dle sdělení sousedů: vstupní chodba v přístavku stodoly, chodbička, kuchyň, pokoj - 3 -

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy smíšené bez izolace 2. Zdivo zděné, štít dřevěný 3. Stropy dřevěné 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky jednovrstvé 8. Fasádní omítky vápenné omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře nezjištěno 13. Okna okna ven a dovnitř otevíraná 14. Podlahy obytných nezjištěno místností 15. Podlahy ostatních nezjištěno 16. Vytápění chybí místností 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 43,68 m 2 41,00 m 2 obytná část v domě odhadem 35,00 m 2 1,00 35,00 m 2 obytná část v přístavku stodoly odhadem 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Měchnov, okr. Benešov 65, , Prodej, dům 2+1 v obci Měchnov u Divišova na pozemku 461 m2. Dispozice: obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna s vanou a el.bojlerem, samostatné WC, garáž, zděná kolna. Lokální topení, klenuté stropy. Možnost půdní vestavby. Orientace JV. Nutno zřídit septik a vlastní studnu. Veškerá OV v nedalekém městečku Divišov. Ihned volný, vhodný jako víkendová chalupa i pro trvalé bydlení. K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,95 K5 Celkový stav - průměrný 0,95 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Divišov, okr. Benešov 100, , Dovolujeme si vám nabídnout RD samostatně stojící 3+1/terasa, v obci Divišov, okr. Benešov. Zděný objekt je plně vybaven inženýrskou infrastrukturou (obecní vodovod a kanalizace, plyn zaveden k pozemku, forma výtápění na tuhá paliva). Podsklepený rodinný dům je dispozičně řešen 3x neprůchozími pokoji, kuchyň, koupelna s vanou, wc, (možnost rozšířit o půdní vestavbu). Dům je umístěn v klidné části obce. V místě bydliště veškerá občanská vybavenost (škola, školka, nákupní středisko, pošta, lékař). Velmi dobré spojení na Prahu (cca. 30 min autem, dálnice 2 km). K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - větší 0,90 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,95 K5 Celkový stav - dobrý 0,90 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Domašín, okr. Benešov 65, , Nabízíme k prodeji starší RD 2+1 cca 65 m2 se zahradou a stodolou v obci Domašín, určený k celkové rekonstrukci RD 2+1 se nachází v okrajové části obce Domašín. Po vstupu do domu je vchod do jednotlivých místností a kuchyňského koutu. V RD není koupelna, WC je suché mimo dům. Součástí domu je stodola, která je v zadní části vedle domu, může sloužit jako garáž. V přední části je malý dvorek, ze kterého se vchází do další hospodářské budovy, kde je prádelna a dílna. Po schodech ze dvora je vstup na zahradu, která je ve svahu kolem domu. Celková výměra se zastavěnou plochou a nádvořím je 246 m2. Na dvorku v hospodářské budově je odpadní jímka, na dvorku je studna,ze které je rozvod vody do domu, připojení na místní kanalizaci a vodovod obec plánuje v nejbližší možném termínu. Vytápění domu zajišťují krbová kamna na dřevo a pelety, podlahy jsou betonové, na kterých je koberec a PVC. V roce 2011 byla udělaná nová pokrývka střechy, zdi jsou zvlhlé, dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Nedaleko Domašína cca 2km je zámek Vlašim, 7 km zámek Jemniště, 8 km rozhledna Velký Blaník. K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - větší 0,90 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,85 K5 Celkový stav - dobrý 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 14,56 % Variační koeficient po úpravách: 3,42 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 41 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První nemovitost se nachází téměř ve shodné lokalitě, dům má srovnatelný počet užitných ploch, menší velikost pozemku, bez rekonstrukce. Druhá nemovitost se nachází v lepší lokalitě, má větší počet užitných ploch, menší velikost pozemku, je bez rekonstrukce. Třetí nemovitost se nachází v podobné lokalitě, má srovnatelný počet užitných ploch, menší výměru pozemků, bez rekonstrukce. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v horším technickém stavu bez rekonstrukce

6 Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 15/1 362 m Kč/m 2 zahrada: 27/3 194 m Kč/m 2 Celkem: 556 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 41 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.156 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka "provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické" ze dne Č.j.:443/2014-N Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne nepředložen. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: ,00 Kč : 41,00 m 2 = 5.682,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 5.700,00 Kč/m 2. Výhody: - klidná obec - dobrá dostupnost do měst s pracovními příležitostmi Praha, Benešov, Vlašim díky sjezdu na dálnici D1 cca 500 m Nevýhody: - dům napojen pouze na elektro - přístupový pozemek č.1857/3 není předmětem ocenění - 6 -

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6473/123 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví č

9 - 9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Mapa oblasti

12 Mapa obce

13 Fotodokumentace Příjezdová komunikace Celková situace Pohled JV Pohled SV Pohled Z Pohled V

14 Pohled ze dvora - vstup Pohled od souseda Nadzemní sklep Zahrada Stodola - pohled Z Stodola - pohled SZ

15 Srovnatelné nemovitosti

16 - 16 -

17 - 17 -