ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 55/2013. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 55/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 1665 Na pozemku parc. č.: st.76/2 Pozemky parc. č.: st.76/2, 2505/1 Ostatní stavby: Vedlejší stavby. Vlastník stavby: Barbora Pavlacká, U Lesa 1665/17, Břeclav, 1 / 1 Vlastník pozemku: Barbora Pavlacká, U Lesa 1665/17, Břeclav, 1 / 1 Katastrální území: Břeclav LV č.: 863 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Část obce: Břeclav Ulice: U Lesa Číslo orientační: 17 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY,CZ a.s., IČ: U Pískovny 890/ Praha 8 - Kobylisy tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Poznámka: Č.j.387/2013-D ze dne od fy. Eurodražby.CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Břeclav Katastrální území: Břeclav Ulice: U Lesa Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 87 m 2 obestavěný prostor: 443 m 3 podlahová plocha - obytná část 88 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 55 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2011 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Rovinné pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou částečně zastavěny RD čp.1665/17 s vedlejšími stavbami a oploceny. Pozemky se nacházejí v okrajové SZ části města, jsou zasíťovány IS a jsou přímo přístupné po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky jsou užívány v souladu s územním plánem. výměra pozemků celkem: 216 m 2 jednotková cena 900 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hobby dílna 76/2 Zděná přízemní dílna s pultovou střechou. hospodářská budova (stodola, chlév apod.) 2505/1 Chlév s holubníkem. hospodářská budova (stodola, chlév apod.) 76/2 Zděný holubník za dílnou

3 Okresní město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Okresní město Břeclav převážně průmyslového charakteru s kompletní občanskou vybaveností a obchodní sítí, službami a pracovními příležitostmi. Město leží v těsné blízkosti státních hranic se Slovenskem a Rakouskem. Dopravní spojení s krajským městem Brnem je po dálnici D1 i po železnici, ca 50km na SZ. V místě je MHD, železniční stanice, autobusové nádraží. Oceňovaná nemovitost RD čp.1665 se nachází v okrajové severní části města poblíž řeky Dyje s lužními lesy a na ulici U Lesa. Dle databáze ČAP se nejedná o zátopou zónu - kód záplavy 1. V místě je starší řadová zástavba rodinných domů. IS jsou v rozsahu elektřina, kanalizace s ČOV, vodovod a zemní plyn. Přístup je po místní zpevněné komunikaci. Rizika: Ostatní omezení Na LV č.863 pro k.ú.břeclav ze dne zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské. Popis / dispozice: Rodinný dům čp.1665 je postavený jako řadový, krajní, jednobytový 2+1, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný klasickým způsobem, ukončený sedlovou střechou s pálenou krytinou. RD má základové pásy s živičnou izolací, zdivo smíšené tl.45cm, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod, fasáda štuková vápenná, venkovní sokl plastový, vnitřní omítky vápenné štukové, okna plastová se žaluziemi, vnitřní dveře plné do ocelových zárubní, podlahy PVC, el. instalace světelná a motorová, vytápění plynové WAW, zdroj teplé vody je plynová karma, rozvod studené i teplé vody, kuchyň s linkou a plynovým sporákem, v koupelně je vana, umyvadlo, WC. RD má vedlejší stavby dílny, chlévu a 2 holubníky, venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, oplocení a přípojky IS. Technický stav konstrukcí RD je dobrý a odpovídá jeho stáří, pravidelné údržbě a postupným rekonstrukcím. Rekonstrukce střechy proběhla v r.2008, v r.2011 byly vyměněny plastová okna. Levá část domu byla postavena v r.1958, pravá část v r Konstrukce a vybavení Poznámka: Oceňovaná nemovitost RD čp.1665 se nachází v okrajové severní části města poblíž řeky Dyje s lužními lesy a na ulici U Lesa. Dle databáze ČAP se nejedná o zátopou zónu - kód záplavy 1 i když nemovitost se nachází do 100m od břehu Dyje. Dle sdělení vlastníka došlo někdy při jarním tání k zamokření sklepa v důsledku zvednutí hladiny podzemní vody. Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl plast 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s 12. Dveře hladké plné dveře běžným povrchem 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních PVC 16. Vytápění lokální plynová topidla místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i 20. Zdroj teplé vody karma teplá voda 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 30,62 m 2 10,90 m 2 sklep 19,36 m 2 0,50 9,68 m 2 schodiště 2,44 m 2 0,50 1,22 m 2 nadzemní část 86,67 m 2 77,49 m 2 vstupní chodba 5,88 m 2 1,00 5,88 m 2 veranda 18,91 m 2 0,50 9,46 m 2 obývací pokoj 20,12 m 2 1,00 20,12 m 2 kuchyň s jídelnou 13,19 m 2 1,00 13,19 m 2 spíž 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 koupelna 5,91 m 2 1,00 5,91 m 2 ložnice 20,24 m 2 1,00 20,24 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Břeclav 100, , K prodeji rodinný dům o velikosti 3+1 v řadové zástavbě poblíž centra Břeclavi. Celková výměra pozemku činí cca 200m2. Jde o podsklepený rodinný dům v původním stavu s 3 obytnými místnostmi a zahradou. Okna dřevěná, podlahy dřevěné + dlažba, topení lokální plynové. Dispozice domu: 3 obytné místnosti, koupelna v suterénu, WC samostatně. Velká prostorná půda vhodná k výstavbě podkroví. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Břeclav 90, , K prodeji pěkný přízemní rodinný dům 3+1, který se nachází v klidné lokalitě Stará Břeclav. Dům je rohový a je v dobrém a udržovaném stavu s novými plastovými okny. Dispozičně je dům řešen jako 3+1. Ze vstupní chody je vstup do prostorné ložnice, dále kuchyně s jídelním koutem. Z kuchyně se vchází do obývacího pokoje. Další místnost, momentálně využívané jako dětský pokoj. Koupelna je prostorná a WC je zvlášť. K domu náleží dvůr s vjezdem. V blízkosti se nachází škola, školka, obchody a jiná občanská vybavenost. Lokalita Stará Břeclav poskytuje klid a příjemné prostředí v blízkosti centra města. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Charvátská Nová Ves - Břeclav 100, , K prodeji řadový, cihlový rodinný dům 3+1 v Charvátské Nové Vsi, pozemek 542 m2 z toho zastavěná plocha a nádvoří 321m2. Dům je udržovaný s vlastní studnou. Dispozice: vstupní chodba, 2x ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a sociální zařízení. Nemovitost je částečně podsklepená, má domovní průjezd a je napojena na plyn a kanalizaci. Přípojka vodovodu se nachází přímo před domem. K domu náleží dílna a zahrada. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - Lepší - blíže centru. 1,05 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší - částečná modernizace. 1,05 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 88 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Stav oceňované nemovitosti a její vybavení je průměrné, dokončení stavby v r.1958, rekonstrukce domu v r.1972, přístavba holubníku v r.2001, prováděna průběžná údržba. RD v obytné zóně na kraji města, parkování možné před domem, přístupy k nemovitosti po místní zpevněné komunikaci parc.č.3721/69 (vlastník-město Břeclav, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Prodejnost nemovitosti průměrná. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 76/2 153 m Kč/m 2 zahrada: 2505/1 63 m Kč/m 2 Celkem: 216 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Započitatelná plocha: 88 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.863 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.387/2013-d ze dne od fy.eurodražby.cz as

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita okresního města Břeclavi u řeky Dyje, která má potřebné občanské vybavení a snadnou dostupnost do centra města - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu, vodovod, kanalizaci s ČOV a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (2+1) a má zázemí spočívající ve dvorku s vedlejšími stavbami Zápory nemovitosti: - původní řadová zástavba RD s běžnou údržbou, která již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení jak z hlediska dispozice, tak i z hlediska energetických úspor - komplikované právní vztahy z důvodu existence omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.863 pro k.ú.břeclav ze dne Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji s ohledem na jejich klady a zápory a na zjištěnou porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 55/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.55/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 Fotodokumentace ze dne Uliční pohled. Koupelna s karmou. WC v koupelně. Kuchyně. Ložnice. Obývací pokoj