ZNALECKÝ POSUDEK č. 215/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 974, 2385/95, 2385/96 a 2727 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2181, katastrální území Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10272/09-56 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 05.10.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 09.10.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 974, 2385/95, 2385/96 a 2727 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2181, katastrální území Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace 1.p.č. 974 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Malá Strana 742 13 Studénka Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Studénka Katastrální území: Butovice Počet obyvatel: 9 720 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 658,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 452,00 Kč/m 2 2.p.č. 2385/95, p.č. 2385/96 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Poštovní 742 13 Studénka Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Studénka Katastrální území: Butovice Počet obyvatel: 9 720 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 658,00 Kč/m 2-2 -
Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 452,00 Kč/m 2 3.p.č. 2727 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Butovice 742 13 Studénka Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Studénka Katastrální území: Butovice Počet obyvatel: 9 720 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 658,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 452,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.10.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - 3 -
- výpis z KN ze dne 27.06.2017, LV číslo 2181, k.ú. Butovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další - informace z územního plánu 5. Vlastnické a evidenční údaje Kubiczková Danuše, Horní 791/3, Hrabůvka, 70030 Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kubiczková Danuše Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemek p.č. 974 se nachází v ulici Malá Strana. Podle územního plánu je pozemek určen jako SV - plochy smíšené obytné. Na mírně svažitém, oploceném pozemku se nachází trvalé porosty. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Oceňované nemovité věci - pozemek p.č. 2385/95 a p.č. 2385/96 se nachází v ulici Poštovní. Podle územního plánu jsou pozemky určeny jako VM - plochy výrobní a skladování. Na rovinatých, neoplocených pozemcích se nenachází trvalé porosty. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Oceňované nemovité věci - pozemek p.č. 2727 se nachází v honu a je zemědělsky užíván. Podle územního plánu je pozemek určen jako NZ - plochy zemědělské. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 4 -
- nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku p.č. 974 1. Oplocení 2. Vrátka v oplocení 3. Pozemek 4. Trvalé porosty p.č. 2385/95, p.č. 2385/96 1. Pozemky p.č. 2727 1. Pozemek - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. p.č. 974 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,050 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i - 6 -
1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Území je stabilizované. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,124 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,070 1. Oplocení Kolem pozemku je oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 40,00*1,50 = 60,00 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 563,76-7 -
Plná cena: 60,00 m 2 * 563,76 Kč/m 2 = 33 825,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 32 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 32 = 93,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 5 073,84 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 5 429,01 Kč Oplocení - zjištěná cena = 5 429,01 Kč 2. Vrátka v oplocení V oplocení jsou vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 450,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 3 406,05 Plná cena: 1,00 ks * 3 406,05 Kč/ks = 3 406,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 32 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 32 = 93,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 510,91 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 546,67 Kč Vrátka v oplocení - zjištěná cena = 546,67 Kč 3. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění - 8 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,070 = 1,070 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 452,- 1,070 0,300 145,09 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 974 403,00 145,09 58 471,27 Stavební pozemek - celkem 403,00 58 471,27 Pozemek - zjištěná cena = 58 471,27 Kč 4. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 974 se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet, Výměra Jedn. cena [Kč / jedn.] Úprava [%] - 9 - Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] ořešák vlašský 40 1 Ks 2 456,- 2 456,- 2 456,- ořešák vlašský
30 1 Ks 3 033,- 3 033,- 3 033,- třešeň - polokmen 30 4 Ks 1 482,- 1 482,- 5 928,- hrušeň - polokmen 20 1 Ks 2 033,- 2 033,- 2 033,- višeň 40 1 Ks 70,- 70,- 70,- jabloň - vysokokmen 40 1 Ks 771,- 771,- 771,- jabloň - vysokokmen 30 5 Ks 1 402,- 1 402,- 7 010,- Součet: = 21 301,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 21 301,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 21 301,- Kč p.č. 2385/95, p.č. 2385/96 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,050 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000-10 -
i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Výrobní objekty IV 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: Poloha bez vlivu na komerční využití II 0,00 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Území je stabilizované. II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,400 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,420 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,400 1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,400 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 6-11 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 452,- 0,400 0,300 54,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 2385/95 6 359,00 54,24 344 912,16 9 odst. 4 orná půda 2385/96 3 386,00 54,24 183 656,64 Stavební pozemky - celkem 9 745,00 528 568,80 Pozemky - zjištěná cena = 528 568,80 Kč p.č. 2727 1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2727 64811 6 092,00 4,97 80,00 8,95 54 523,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 6 092,00 m 2 54 523,40 Pozemek - zjištěná cena = 54 523,40 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE p.č. 974 1. Oplocení 5 429,- Kč 2. Vrátka v oplocení 546,70 Kč 3. Pozemek 58 471,30 Kč 4. Trvalé porosty 21 301,- Kč p.č. 974 - celkem: 85 748,- Kč p.č. 2385/95, p.č. 2385/96 1. Pozemky 528 568,80 Kč p.č. 2385/95, p.č. 2385/96 - celkem: 528 568,80 Kč p.č. 2727 1. Pozemek 54 523,40 Kč p.č. 2727 - celkem: 54 523,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetšedesátosmtisícosmsetčtyřicet Kč 668 840,20 Kč 668 840,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - 13 -
2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 41 938 m2 Studénka - Butovice, okres Nový Jičín 1 090 380 Kč (26 Kč za m2) Nabízíme k prodeji podíl 1/3 v katastrálním území Butovice zapsané na listu vlastnictví 4295. Podíl je o výměře 41.938m2, vše orná půda. Celková cena: 1 090 380 Kč za nemovitost Cena za m2: 26 Kč ID zakázky: 438 Aktualizace: 29.09.2017-14 -
Plocha pozemku: 41938 m2 2. Prodej stavebního pozemku 8 598 m2 Studénka - Butovice, okres Nový Jičín 1 547 640 Kč (180 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 8 598 m2 ve Studénce - Butovicích. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Výborná dostupnost na D1 (cca 5 minut). V obci veškerá občanská vybavenost. Více informací u makléře. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. Celková cena: 1 547 640 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 180 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 606158 Aktualizace: 02.10.2017 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 8598 m2 3. Prodej stavebního pozemku 653 m2 Studénka - Butovice, okres Nový Jičín 150 000 Kč (230 Kč za m2) Prodej stavebního pozemku pro komerční využití se nachází v centru obce Butovice - Studénka. V obecní cestě před pozemkem vedou veškeré ing. sítě (plyn, elektřina, vodovod, kanalizace). Pozemek se nachází nedaleko zastávky Lékárna naproti škole. Celková cena: 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 230 Kč Poznámka k ceně: + 4% daně z nabytí nemovitých věcí,cena je včetně právního servisu a provize RK ID zakázky: 601694 Aktualizace: 22.09.2017 Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 653 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi - 15 -
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí o výměře 403 m 2 ve výši cca 150-200,- Kč/m2, o výměře 9745 m 2 ve výši cca 100-150,- Kč/m2, o výměře 6092 m 2 ve výši cca 10-15,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kubiczková Danuše Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 1 230 000,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstětřicettisíckorun Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 09.10.2017-16 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 215/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 215/17. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -