ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemku p.č.176/1 s příslušenstvím v k.ú.lahovice, ul.k Závodišti, Praha - Lahovice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 2154/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemku p.č.176/1 v kat.území: Lahovice, obec: Praha, ul. K Závodišti; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.176/1 - spoluvl.podíl:1/4 Adresa předmětu ocenění: K Závodišti Praha LV: 89 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Lahovice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 580,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.turecké Evy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne fotodokumentace nemovitosti pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z KN ze dne snímek kat.mapy ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088 EX 2154/12) - exekuční příkaz ze dne porovnatelné současné nabídky k prodeji pozemků v této lokalitě - údaje z územního plánu hlavního města Prahy - znalecký posudek č /94 ze dne vypracovaný p.zdeňkem Sobotíkem 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č. 4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/4 na pozemku p.č.176/1(zahrada) v ulici K Závodišti, v Praze-Lahovice; jenž je určen v územním plánu pro rekreaci a sport (plochy oddechu). Na pozemku je trvalý porost a venkovní úpravy; pozemek se nachází v záplavovém území.

3 Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č.176/1- spol.podíl:1/ Oceňované pozemky 1.2. Pilíř elektro 1.3. Plotová vrata - 2ks 1.4. Venkovní záchod 1.5. Trvalý porost na p.č.176/1 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/4 je vždy obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. I 0,70 5-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5

4 - 4 - Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,630 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,630 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rekreační oblasti III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I -0,02 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Pozemek je v současné době zarostlý, bez využití, nachází se v záplavovém území...! I -0,30 i = 1 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,408 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,257 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Pozemek p.č.176/1- spol.podíl:1/ pozemky Jedná se o pozemek v plochách pro rekreaci a oddech, leží v záplavovém území; na pozemku je trvalý porost (ořešák) a venkovní úpravy. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,630 Index polohy pozemku I P = 0,408 Jiný pozemek oceněný dle 9

5 - 5 - Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy 9 odst ,- 0,50 0,408 1, ,32 Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1. Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 zahrada 176/1 907,00 934, ,24 Jiný pozemek - celkem 907, , Pilíř elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: Pilíř zděný z vápenopískových nebo šamotových cihel 0,50 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 5 470,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2310 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = ,- Plná cena: 0,50 m 3 * ,- Kč/m 3 = 7 322,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 60 = 8,3 % Koeficient opotřebení: (1-8,3 % / 100) * 0,917 Nákladová cena stavby CS N = 6 714,- Kč Koeficient pp * 0,257 Cena stavby CS = 1 725,50 Kč Pilíř elektro - zjištěná cena = 1 725,50 Kč 1.3. Plotová vrata - 2ks Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Vrata ocelová s dřevěnou výplní Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222

6 - 6 - Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 2,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 600,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = ,- Plná cena: 2,00 ks * ,- Kč/ks = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 5 074,- Kč Koeficient pp * 0,257 Cena stavby CS = 1 304,02 Kč Plotová vrata - 2ks - zjištěná cena = 1 304,02 Kč 1.4. Venkovní záchod Jedná se o zděný, venkovní záchod. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Záchod zděný bez žumpy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 5 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3330 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = ,- Plná cena: 1,00 ks * ,- Kč/ks = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 3 080,- Kč

7 - 7 - Koeficient pp * 0,257 Cena stavby CS = 791,56 Kč Venkovní záchod - zjištěná cena = 791,56 Kč 1.5. Trvalý porost na p.č.176/1 Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet, Jedn. cena Úprava [%] Upr. cena Cena Výměra [Kč / jedn.] [Kč / jedn.] [Kč] ořešák vlašský (ořešák) na pozemku p.č.: 176/ Ks 725, % 580,- 580,- Součet: = 580,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 580,- Kč Trvalý porost na p.č.176/1 - zjištěná cena = 580,- Kč 1.1. Pozemky: ,24 Kč Stavby a porosty na pozemku: 1.2. Pilíř elektro 1 725,50 Kč 1.3. Plotová vrata - 2ks 1 304,02 Kč 1.4. Venkovní záchod 791,56 Kč 1.5. Trvalý porost na p.č.176/1 580,- Kč Stavby a porosty na pozemku - celkem ,08 Kč Pozemek p.č.176/1- spol.podíl:1/4 - výchozí cena pro výpočet = ,32 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek p.č.176/1- spol.podíl:1/4 - zjištěná cena = ,- Kč C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č.176/1- spol.podíl:1/ ,- Kč 1.1. Oceňované pozemky ,06 Kč 1.2. Pilíř elektro 431,50 Kč 1.3. Plotová vrata - 2ks 326,- Kč 1.4. Venkovní záchod 198,- Kč 1.5. Trvalý porost na p.č.176/1 145,- Kč = ,- Kč Výsledná cena - celkem: ,- Kč

8 - 8 - Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) : Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl k dispozici, a proto nemohu stanovit obvyklou cenu, ale pouze odhaduji tržní hodnotu nemovitých věcí. Po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (viz Příloha č.5 ZP) mohu konstatovat, že dle mého názoru tržní hodnota pozemku p.č.176/1 o výměře 907m 2 se pohybuje v částce cca 550,-Kč/m 2-600,-Kč/m 2. V cenové mapě hlavního města Prahy není u tohoto pozemku cena určena; cena zjištěná dle cenové vyhlášky je vyšší než je tržní hodnota pozemku. Při skutečnosti obtížného prodeje spoluvl.podílu:1/4 odhaduji, že: Tržní hodnota spol.podílu 1/4 činí ,-Kč (slovy:jednostodvacettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré

9 - 9 - Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2017. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.89 ze dne Porovnatelné současné nabídky pozemků k prodeji v této lokalitě 3