Směrnice Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1 č. 1/2012 PRAVIDLA PRO TVORBU A FINANCOVÁNÍ Z DLOUHODOBÉ ZÁLOHY NA OPRAVY A ÚDRŽBU SVJ Úvod Směrnice vymezuje práva a povinnosti vlastníků bytů (dále jen uživatelů bytů), týkající se provádění oprav v bytech, oprav domu a úhrady nákladů s tím spojených. 1. Tvorba dlouhodobé zálohy 1.1. Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) si musí vytvářet své vlastní finanční prostředky dlouhodobé zálohy minimálně základní sazbou na 1 m 2 užitkové plochy bytu (tj. včetně lodžie a balkónů) dle rozhodnutí shromáždění SVJ tak, aby bylo SVJ hospodářsky samostatné a bylo schopné uhradit všechny své náklady spojené s údržbou společných částí domu a taktéž vytvářet dostatečnou finanční rezervu na velké opravy a modernizaci domu. Výše tvorby dlouhodobé zálohy na opravy domu vychází z potřeb SVJ, a to na úhradu dlouhodobých investičních celků a z krátkodobých účelově termínově vázaných úhrad pro potřeby běžné periodické záchovné údržby. Vždy se jedná pouze o využití finančních prostředků dlouhodobé zálohy pro společné části domu. 1.2. Tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ je limitovaná časovými a nákladovými faktory. Vlastníci jednotek (bytů) popř. nájemníci jsou povinní přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Vlastníci bytu přispívají do dlouhodobé zálohy, pokud se nedohodnou jinak, podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě ( 8, odst. 2 a 9,15, zákon č. 72/1994 Sb.). 1.3. Vlastník nebo nájemce bytu je povinen měsíčně přispívat na účelovou zálohu na opravy dle platných a schválených Stanov Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1. 2. Čerpání dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu 2.1. Vše, co patří k bytu, nebude financováno z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ, a proto veškeré náklady na údržbu, resp. výměny hradí uživatel bytu, který je rovněž plně zodpovědný za dokonalý technický stav celého zařízení bytu (viz. Obč. zák. 668 odst. 1, 2). Usnesením Shromáždění SVJ bylo rozhodnuto, že výměna radiátorových těles v bytových i společných částech domu bude hrazena z dlouhodobé zálohy na opravu a údržbu. 1
2.2. Opravy, respektive výměny zařízení ve společných částech domu a částech bytu definovaných jako spol. části, jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ. 2.3 Náklady na režii a provoz výtahu jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravu a údržbu. 2.4 Náklady na provedené veškeré opravy, údržbu, servis a výměny vodoměrů, výměna nefunkčních vodoměrů, výměna vodoměrů před koncem lhůty platnosti metrologického ověření jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ. 2.5 Náklady na požární prohlídky, revize a kontroly hydrantů a ručních hasicích přístrojů, revize všech rozvodů ve společných částech domu a zařízení jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ. 2.6 V souladu s právními předpisy (vyhláška č. 85/1997 Sb.) se náklady na opravy a výměny rozúčtují dle : a) užitkové plochy upravené b) počtu bytových jednotek v domě c) počtu kusů/bytová jednotka (vodoměr, topné těleso) d) na uživatele 3. Plán oprav Společenstvím vlastníků jednotek najatý správce zajišťuje na základě smlouvy o zajišťování správy společných prostor a o účetnictví pro SVJ veškeré služby vymezené touto smlouvou, zejména pak: a) udržovat a opravovat společné části a zařízení domu, příslušenství a pozemek v rozsahu podle požadavku společenství do výše disponibilního objemu finančních prostředků, b) zajišťovat dodávky služeb a plnění spojených s užíváním jednotek a společných částí domů a to zejména: - dodávku tepla a teplé užitkové vody - dodávku studené vody - dodávku elektrické energie do společných částí domu a zařízení domu - provoz výtahu - odvoz domovního odpadu c) zajišťovat protipožární zabezpečení domu, jeho revize a opravy, d) vést účetnictví společenství, vypracovávat účetní závěrky a připravovat přiznání k dani z příjmů právnické osoby (SVJ) a postoupit ho SVJ 10 dnů před právním předpisem danou lhůtou k jeho předložení, e) provádět rozúčtování a vyúčtování nákladů za služby mezi vlastníky jednotek, f) provádět prohlídky domu a na jejich základě předkládat SVJ návrh plánu oprav, g) zajišťovat provádění revizí a oprav technických zařízení domu na: - rozvodech elektrické energie - svislých a vodorovných rozvodech vody a odpadů odpadních vod - rozvodů tepla a teplé užitkové vody a provoz radiátorů ústředního vytápění - společné televizní anténě a rozvodech televizního signálu, elektrických sdělovacích zařízení - hromosvodech h) zajišťovat administrativní a operativně technickou činnost spojenou se správou domu a vedení příslušné technické a provozní dokumentace k domu 4. Vymezení společných částí domu a jejich hranic 4.1 Společnými částmi budov pro potřeby hrazení z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ jsou zejména: - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, - střecha, vchody, chodby, dopisní schránky, 2
- hlavní svislé a vodorovné konstrukce, - schodiště, balkóny, okna a dveře společných částí, - prádelny, sušárny, kočárkárny, - výtahy včetně strojovny a výtahové šachty, - venkovní schodiště, - protipožární zařízení (hydranty, hadice, proudnice). Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 a). 4.2 Balkóny, lodžie přístupné z bytu jsou součástí společných částí domu pouze pro potřebu oprav. Pro tvary a povrchovou úpravu (hlavně zábradlí, nášlapné plochy, nosné konstrukce, oplechování) platí jednotný režim jako pro společné části domu. Výše uvedené náklady se rozúčtují dle čl. 2.6 a). 4.3 Veškeré náklady související s údržbou a opravami oken a balkonových sestav v bytové jednotce po záruční lhůtě nepodléhají režimu čerpání z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ kromě povrchové úpravy parapetních plechů. Výše uvedené náklady se rozúčtují dle čl. 2.6 a). 4.4 Termostatické ventily a poměrové indikátory topných nákladů včetně montáže jsou hrazeny ze zálohy zúčtovatelné s uživateli bytu. Náklady na mimo záruční opravy a výměny před ukončením životnosti poměrových indikátorů topných nákladů včetně montáže jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ. Náklady na výměnu poměrových indikátorů po životnosti budou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu SVJ. Výše uvedené náklady se rozúčtují dle čl. 2.6 c). 4.5 Rozvod studené vody: - dělicí hranice mezi společnou a bytovou částí je stanovena takto: společná část rozvodu studené vody v domě začíná u vstupu vodovodního řadu do objektu až po uzavírací ventil v šachtě bytového jádra včetně vodoměru. K bytu patří rozvod studené vody včetně uzavíracího ventilu v šachtě bytového jádra a navazující rozvod v bytě včetně všech baterií a dalších ventilů, např. u WC, mimo vodoměrů. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 b) a v bytě dle čl. 2.6 d). 4.6 Rozvod teplé užitkové vody: - dělící hranice mezi společnou a bytovou částí je stanovena takto: společná část rozvodu teplé užitkové vody začíná od vstupního ventilu do objektu domu z potrubí dodavatele až po přípojky (uzavírací ventily) do bytové jednotky v šachtě bytového jádra a celý zpáteční rozvod až po ventil dodavatele při výstupu z domu včetně vodoměru. K bytu patří rozvod teplé užitkové vody včetně uzavíracího ventilu v šachtě bytového jádra a navazující rozvod v bytě včetně všech baterií mimo vodoměru. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují u společných částí domu dle čl. 2.6 b) a v bytě dle čl. 2.6 d). 4.7 Kanalizace: - ke společným částem budovy patří veškeré odpadní potrubí, které není součástí bytu. K bytu patří odpadní potrubí v bytě od koupelny, umyvadla, dřezu v kuchyni a WC včetně připojení na svislé potrubí pro odpad v šachtě bytového jádra. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují u společných částí domu dle čl. 2.6 b) a v bytě dle čl. 2.6 d). 4.8 Ústřední vytápění: - ke společné části patří rozvod ústředního vytápění v domě od ventilu dodavatele na vstupu do domu přes vodorovné suterénní rozvody včetně izolací a svislé rozvody včetně odvzdušňovacích ventilů, kompenzátorů a odboček ke všem radiátorům v bytě, případně ventilů termoregulačních a poměrových rozdělovačů topných nákladů (po jejich dodatečné montáži) ve všech podlažích a celého zpátečního vedení od všech radiátorů až po výstupní 3
ventil (dodavatele tepla) z domu. K bytu patří jednotlivé radiátory v bytové jednotce včetně napojovacího šroubení přívodu a zpátečky. Usnesením Shromáždění SVJ bylo rozhodnuto, že výměna radiátorových těles v bytových i společných částech domu bude hrazena z dlouhodobé zálohy na opravu a údržbu. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 a). 4.9 Elektroinstalace: Společná část je vedení od hlavní domovní skříně po bytové jističe v rozvaděčích jednotlivých podlaží a osvětlení všech společných prostor. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují u společných části domu dle čl. 2.6 a). K bytu patří elektroinstalace, která začíná hlavním bytovým jističem ve společném rozvaděči pro byty na podlaží a dále vedením přes elektroměr na svorkovnici pro příslušný byt a do bytu přes pojistky (jističe) a celý vnitřní rozvod světelný i zásuvkový včetně krabic, zásuvek a vypínačů. V případech, kdy musí dojít ke komplexní výměně celé elektroinstalace všech bytů z důvodu, že stávající instalace již nevyhovuje příslušným předpisům a je proto pro dům nebezpečná, hradí se tato komplexní výměna ve standardním provedení stejně jako u společných částí domu, tj. dle čl. 2.6 a). 4.10 Společné televizní antény: Společná část je aparatura společné televizní antény včetně stožáru a prvků na střeše a kompletní rozvod k zásuvkám v jednotlivých bytech. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 b). neodhlášené zásuvky. K bytu patří zásuvka společné televizní antény včetně připojení na anténní rozvod, výměna zásuvky společné televizní antény se rozúčtuje dle čl. 2.6 d). 4.11 Zvonky, domácí telefon: Společná část jsou veškeré rozvody včetně všech tlačítek zvonků a bytového telefonu. Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 b). K bytu patří zvonek umístěný v bytě. Náklady na opravu a údržbu se rozúčtují dle čl. 2.6 d). V případě kompletní opravy elektrického sdělovacího zařízení v bytovém domě bude náklad hrazen z dlouhodobé zálohy SVJ včetně výměny domácího telefonu. Výše uvedené náklady se rozúčtují dle čl. 2.6 b). 4.13 Rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů: - pokud má byt samostatný ventilátor a samostatný vývod odsávané směsi, je takové zařízení celé součástí bytu, - je-li v bytě instalován ventilátor a odvod vede do společné svislé odvodní roury, patří ventilátor včetně vypínače k bytu. Svislé odvodní potrubí je však společným zařízením, Náklady na opravy a údržbu se rozúčtují u společných částí domu dle čl. 2.6 b) a v bytech dle čl. 2.6 d). 4.14 V případě, že nastane situace, že dům provádí z dlouhodobé zálohy opravu respektive výměnu určitých částí (např. plastová okna, rozvody studené a teplé užitkové vody, rozvody elektroinstalace včetně bytů ve standardním provedení, zasklení lodžie) a uživatel bytu si již opravu respektive výměnu v minulosti provedl se souhlasem SVJ na vlastní náklady, bude uživateli tohoto bytu vyplacen SVJ příslušný podíl nákladů z dlouhodobé zálohy domu do 90-ti dnů od obdržení fakturace od zhotovitele ve výši příslušející stejně velkému bytu. Bude provedeno na základě písemné žádosti včetně předložených dokladů o realizaci opravy (např. faktura, doklad o zaplacení). 4.15 V případě, že nastane situace, že dům provádí z dlouhodobé zálohy opravu respektive výměnu určitých částí (např. plastová okna, rozvody studené a teplé užitkové vody, rozvody elektroinstalace včetně bytů ve standardním provedení, zasklení lodžie) a uživatel bytu i přes upozornění neumožnil příslušné úpravy v bytě uskutečnit, budou uživateli tohoto bytu při pozdější realizaci naúčtovány náklady spojené s dodatečnou opravou nebo výměnou zařízení (náklady na dopravu apod.). 4
5. Vystavení požadavku na opravu a provádění oprav 5.1 Opravy a úpravy v bytech a společných částech domu se řídí ustanovením článku XIV Stanov Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1. Vzor požadavku na opravu je umístěn v příloze č. 1 této směrnice. 5.2 Nejedná-li se o havárii, ale jen o běžnou opravu společných částí domu dle čl. 4 Směrnice č. 1/2011, musí vlastník bytové jednotky popř. nájemce požádat výbor SVJ o tuto opravu. Výbor SVJ zváží, zda je tato oprava oprávněná a na základě toho vydá žadateli podepsanou Žádanku oprav, a to minimálně jedním ze členů výboru SVJ. Výbor SVJ zajistí přivolání odborné firmy. Podepsanou Žádanku oprav předá žadatel (vlastník nebo nájemce) odborné firmě, která bude danou opravu společných částí domu nebo bytu dle čl. 4 Směrnice č. 1/2011 provádět. Na základě této podepsané Žádanky oprav bude provedeno SVJ vyúčtování a proplacení faktury za provedenou opravu. 5.3 Jedná-li se o havárii (prasklé potrubí teplé užitkové nebo studené vody, prasklé topení, porucha odpadů, elektroinstalace a kanalizace společných částí domu apod.), je povinen každý uživatel nebo vlastník bytu bez prodlení učinit všechna opatření k zamezení škod, a to podle situace buď vlastními silami nebo urychleným přivoláním odborné pomoci (firmy spolupracující s SVJ, jejichž kontakty jsou uvedeny na nástěnce tohoto bytového domu nebo na webových stránkách SVJ) a bezprostředně informovat výbor SVJ. V tomto případě nebude Žádanka oprav vyžadována. 5.4 Pokud uživatel nebo vlastník učiní z vlastní vůle opatření k zamezení vzniku větších škod a zaviní tímto jednáním škodu menšího rozsahu, nemůže být za tuto menší škodu sankcionován. 5.5 Pokud bude havarijní služba přivolána k události, která nebude havarijní nebo kterou by bylo možno vyřešit jiným jednodušším postupem, uhradí výjezd havarijní služby ten, kdo ji přivolal. 5.6 Opravy většího rozsahu (generální oprava střešního pláště, generální oprava rozvodu studené a teplé užitkové vody, generální oprava odpadů, opravy obvodového pláště budovy) se provádějí formou výběrového řízení na dodavatele a konkrétní podmínky výběrového řízení stanovuje výbor SVJ po řádném schválení podmínek Shromážděním vlastníků jednotek Na Valech 1678/1. Přičemž bude upřednostněn dodavatel prací, který nabídne podmínky (cenu, záruku, termín), které jsou pro SVJ nejvýhodnější. 5.7 Na práce a činnosti, které je nutno na domě povinně zabezpečovat z titulu ČSN, bezpečnostních předpisů případně jiných předpisů a vyhlášek (periodické revize elektro, hromosvodů, společné televizní antény, výtahu, požární preventivní prohlídky, odstranění závad po revizích, apod.), nevystavuje SVJ požadavky. Tyto práce zabezpečuje v daných časových termínech technický úsek správcovské firmy na základě smlouvy o zajišťování správy společných prostor pro SVJ. 5.8 Pro zamezení nekontrolovaného pohybu cizích osob v bytovém domě zajistí technický úsek správcovské firmy ohlášení nástupu pracovníků na opravy a údržby jednomu ze členů výboru SVJ. 5.9 Provedenou práci a její rozsah potvrzuje vlastník nebo nájemce bytové jednotky, u kterého se oprava prováděla. Ve společných částech domu ten, jehož výbor SVJ určil na požadavku. Kvalitu a úplnost prací od externího zhotovitele převezme ve společných částech domu jeden ze členů výboru SVJ pověřený technik správcovské firmy po dohodě s výborem SVJ. 6. Ceny prací 6.1 Práce provedené externí firmou budou účtovány dle smlouvy na základě fakturace skutečně provedených prací. 5
7. Záruční doba 7.1 Záruční doby jsou stanoveny dle ustanovení smlouvy o dílo. 8. Nákup 8.1 Na základě předložených dokladů za drobné služby, práce a materiál nakoupený výborem SVJ domu pro údržbu (např. výměna žárovek, kancelářské potřeby) a zabezpečení užívání společných částí domu, bude výbor SVJ disponovat Shromážděním SVJ schválenou částkou, určenou na výše uvedené výdaje. Nevztahuje se na nákupy čisticích prostředků (např. drogistické zboží, hadry, rukavice, desinfekční prostředky ) pro úklid společných částí domu. 9. Závěrečná ustanovení 9.1 Jakékoliv změny a doplňky k této směrnici podléhají schválení Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1. 9.2 Ustanovení této směrnice jsou závazná pro všechny členy Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1 a správcovskou firmu. 9.3 Návrh směrnice byl projednán a schválen dne 19. 9. 2011 na Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1. Tato směrnice nabývá účinnosti dnem 01. 01. 2012. V Děčíně dne 19. 09. 2011....... Ing. Pavel Konopásek v.r. Renata Kadlecová v.r. předseda Společenství vlastníků jednotek místopředseda Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1 Na Valech 1678/1.. Věra Vávrová v.r. člen výboru Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1 6
Příloha č. 1 Společenství vlastníků jednotek Na Valech 1678/1 Na Valech 1678/1 405 02 Děčín IV - Podmokly ŽÁDANKA opravy čís... Adresa domu: Na Valech 1678/1, Děčín IV - Podmokly Jméno uživatele: telefon: poschodí: Byt je přístupný: číslo bytu: Označte: a) náklady na opravu hradí SVJ z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu v plné výši b) žadatel zaplatí část dle dohody zbytek z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu c) žadatel uhradí náklady na opravu v plné výši Podpis žadatele:.. Podpis člena výboru SVJ:.. Datum převzetí žádanky: 7