4. Smluvní vztahy ve stavebnictví Klíčová slova: Smlouva, pracovní poměr, dodavatel, investor Anotace textu: Cílem stati Smluvní vztahy ve stavebnictví je pojednat o základech této problematiky, shrnout základní pojmy. Závěr kapitoly obsahuje slovníček s pojmy, který se zaměřuje se na nejdůležitější výrazy, obsažené v textu. Podnikatelé při své činnosti vstupují do smluvních vztahů s obchodními partnery, dodavateli, s nimiž uzavírají různé typy smluv, řídících se platnou legislativou. V praxi je však často obtížné určit správný typ smlouvy, který se bude vztahovat na daný úkon. Pokud strany uzavírají smlouvu, která obsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené například pro kupní smlouvu, pak se bude jednat o tento smluvní typ (bez ohledu na to, zda si to strany přímo uvědomují). Nedohodnou-li si strany další podrobnosti, automaticky se uplatní i další zákonná ustanovení týkající se této smlouvy. Pokud se strany chtějí v některých aspektech odchýlit od zákonné úpravy, musí ve smlouvě jasně formulovat, jakými právy a povinnostmi nahrazují ty, které jsou stanovené zákonem. Je tedy třeba přesně určit, o jakou smlouvu se v daném případě skutečně jedná, neboť celý smluvní vztah pak bude podřízen úpravě týkající se tohoto typu smlouvy. V případě smluv mezi partnery z rozdílných právních prostředí jde o komplikovanou problematiku. Z uvedených důvodů je nutno bedlivě prostudovat obsah smlouvy i jednotlivé pojmy a zároveň příslušnou legislativu, která navíc může být v různých státech odlišná. Smluvní vztahy ve stavebnictví bývají velmi komplikovanou záležitostí a jejich provádění vyžaduje zkušené odborníky. Obecně lze říct, že smlouvy ve stavebnictví lze uzavírat podle občanského nebo obchodního zákoníku.
Nejčastější typy smluv ve stavebnictví: Kupní smlouva Smluvní strany tohoto typu smlouvy označuje občanský zákoník jako prodávajícího a kupujícího. Z kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě a proti tomu stojí závazek kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit za něj dohodnutou kupní cenu. Podstatnými náležitostmi kupní smlouvy jsou tedy: - vymezení smluvních stran, - vymezení předmětu koupě (věci movité i nemovité) - určení ceny, která musí být dohodnuta v souladu s obecně závaznými právními předpisy (jinak je smlouva relativně neplatná). Cena je cenou smluvní, pokud zvláštní právní předpis cenu neurčuje či jinak nereguluje její výši (viz zákon o cenách). Kupní smlouvou se převádí vlastnické právo k předmětu koupě. Obecně pak platí, že vlastnictví k movité věci přechází okamžikem předání věci kupujícímu a k nemovité věci vkladem do katastru nemovitostí (pokud jsou tyto nemovitosti předmětem zápisu v katastru nemovitostí). S nabytím vlastnictví přechází na kupujícího též nebezpečí nahodilé zkázy předmětu koupě, včetně užitků, není-li dohodnuto jinak. Prodávajícího zákon opravňuje odepřít odevzdání předmětu koupě kupujícímu, je-li tento v prodlení se zaplacením kupní ceny. Dále platí, že kupující není povinen zaplatit cenu, dokud nemá možnost si předmět koupě prohlédnout. Vedlejším ustanovením kupní smlouvy může být: - výhrada vlastnictví smluvní strany se můžou dohodnout, že vlastnictví přechází na kupujícího teprve okamžikem zaplacení ceny. Tato výhrada musí být písemná. - předkupní právo věc se prodává s výhradou, že pokud kupující chce věc prodat, musí ji přednostně nabídnout prodávajícímu. Směnná smlouva Je to podobný typ smlouvy jako kupní smlouva, ale smluvní strany směňují věc za věc. Obě strany jsou vlastně v pozici prodávajícího i kupujícího. Smlouva o dílo Smlouvu o dílo uzavírá objednatel a zhotovitel. Zhotovitel se zavazuje dílo provést za sjednanou cenu na své nebezpečí. Objednatel má povinnost dílo převzít a zaplatit dohodnutou cenu (nebo cenu přiměřenou, není-li cena sjednána). Předmět díla je výsledek nějaké činnosti zhotovitele (vytvoření věci nebo jiného předmětu díla, oprava věci, úprava věci, montáž věci apod.) Zhotovitel je povinen provést dílo na vlastní nebezpečí podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době (včetně povinnosti dodržovat případné platné závazné technické normy). Dílo nemusí být provedeno osobně zhotovitelem, nevyplývá-li z povahy díla něco jiného, nebo nedohodly-li se strany jinak. Není-li cena sjednána, vzniká povinnost zaplatit cenu přiměřenou. Cena se platí po skončení díla. Cenu lze sjednat podle rozpočtu a tento nemůže
být bez souhlasu objednatele zvýšen. Práce a náklady nezahrnuté do rozpočtu lze účtovat jen, byly-li objednatelem písemně objednány nebo odsouhlaseny. Dodává-li materiál objednatel, vzniká zhotoviteli povinnost upozornit na nedostatky dodaného materiálu za podmínek, které jsou stanoveny v zákonu. To platí i v případě nevhodných pokynů daných objednatelem. Je-li na těchto pokynech nebo použití materiálu trváno, je zhotovitel oprávněn odstoupit od smlouvy. Objednatel je povinen poskytovat nezbytnou součinnost k provedení díla. V opačném případě je oprávněn zhotovitel od smlouvy odstoupit, pokud objednatel přes výzvu součinnost v přiměřené lhůtě neposkytl. Je-li dílo zmařeno náhodou, ztrácí zhotovitel nárok na cenu, pokud jde o zmaření před dobou splnění díla. Do zhotovení díla může objednatel bez důvodů od smlouvy odstoupit, vzniká mu však povinnost zaplatit práce již vykonané, pokud jejich výsledek nemůže zhotovitel použít, a dále musí nahradit účelně vynaložené náklady zhotovitele. Odstoupit od smlouvy lze i tehdy, je-li zřejmé, že k dokončení díla nedojde řádně nebo včas, a zhotovitel nesjedná nápravu v poskytnuté přiměřené lhůtě. Smrtí zhotovitele zaniká smlouva o dílo tehdy, záleží-li provedení díla ve zvláštních osobních vlastnostech zhotovitele. Nejčastější typy smluv o dílo ve stavebnictví: - na zhotovení projektu - na zhotovení montáže - na zhotovení stavebních věcí, na dodávku stavebních prací - na zhotovení stavebního díla - na zhotovení technologické části stavby - na provedení opravy - na zhotovení věci - na dodávku montovaných strojů apod. Nájemní smlouva Smluvními stranami jsou pronajímatel (osoba oprávněná přenechat věc do nájmu, většinou půjde o vlastníka věci - například dům, skladovací prostory, byt, stroje apod. a nájemce. Pronajímatel je povinen přenechat věc do nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu (nebo obvyklému, nebylli účel užívání sjednán), a v tomto stavu věc na své náklady a odpovědnost udržovat. Mezi vzájemná práva a povinnosti pak ze zákona náleží: - právo nájemce užívat věc k účelu stanovenému ve smlouvě nebo k účelu obvyklému - právo pronajímatele k přístupu k věci za účelem kontroly - povinnost užívat věc nájemcem musí být výslovně sjednána ve smlouvě nebo tak stanoví zákon pro případ, že by neužíváním byla věc znehodnocena víc než užíváním - nájemce je oprávněn věc pronajmout třetí osobě, nezakazuje-li to nájemní smlouva, v opačném případě je pronajímatel oprávněn od smlouvy odstoupit - změny na věci provádí nájemce jen se souhlasem pronajímatele, úhradu nákladů těchto změn může nájemce požadovat jen tehdy, pokud se k tomu pronajímatel zavázal, a to až po skončení nájmu při zohlednění znehodnocení věci. Nezavázal-li se pronajímatel k úhradě nákladů, ale se změnami
souhlasil, je povinen nájemci zaplatit po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci - změny provedené bez souhlasu pronajímatele je nájemce povinen po skončení nájmu odstranit, tedy uvést věc do původního stavu - oznamovací povinnost nájemce k provedení oprav, k nimž je povinen pronajímatel - náklady na opravy provedené na náklady nájemce se souhlasem pronajímatele (při opravách, ke kterým je povinen pronajímatel) je pronajímatel povinen tyto náklady nájemci uhradit. Totéž platí pro opravy, které pronajímatel neobstaral, ačkoliv mu byla jejich potřeba oznámena - povinnost nájemce platit nájemné podle smlouvy, není-li nájemné sjednáno, pak nájemné obvyklé, občanský zákoník stanoví splatnost nájemného (zvláště pak pro nájem zemědělských a lesních pozemků) - k zajištění nájemného u nemovitosti má ze zákona pronajímatel zástavní právo na věcech nacházejících se na pronajaté věci, a dále i právo zadržovací, mělo-li by dojít k vystěhování věcí - zákon pak upravuje též právo na prominutí nebo poskytnutí slevy z nájemného z důvodů překážek v užívání předmětu nájmu - nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou (není-li doba trvání nájmu ve smlouvě dohodnuta, platí, že jde o nájem na dobu neurčitou) Pracovní smlouva - upravuje pracovní poměr mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem (pozn.: v České republice mimo pracovní poměr upravuje dohody mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem také například dohoda o provedení práce nebo dohoda o pracovní činnosti). Pojistná smlouva - pojistitel se zavazuje v případě vzniku nahodilé události poskytnout dohodnuté finanční plnění a pojistník se zavazuje pravidelně platit pojistiteli pojistné. Důvodem pro studium smluvních vztahů je nutnost respektovat dohodnutá pravidla včetně sankcí. Nevýhodně uzavřené smlouvy nutí mnohdy po desítky let splácet chyby a často jsou někteří z aktérů odsouzeni k mnohaletému vězení. Je nutno klást důraz na nejrůznější dodatky smluv, poznámky pod čarou, vsuvky a podobně. Velkým problémem jsou smlouvy, které nejsou úplné, nezohledňují všechny možnosti, které mohou nastat. Obecně se doporučuje nechat si významné smlouvy zkontrolovat právníkem, či odborníkem na smluvní vztahy. Příklad body smlouvy o dílo podle občanského zákoníku: Identifikační údaje Identifikační údaje o účastnících smlouvy: Objednatel: Jméno, příjmení, trvalé bydliště, případně další identifikační údaje, pokud jde o právnickou osobu Zhotovitel: Jméno, příjmení kontaktní osoby, trvalé bydliště, identifikační číslo firmy, sídlo, název apod.
Předmět smlouvy Tento bod obsahuje údaje, popisující charakter díla a prováděných prací na něm. Obvykle je zde uveden odkaz na bližší specifikaci například technickou dokumentaci a místo stavby. Cena a způsob placení Důležitá část smlouvy se týká financí: Je nutno specifikovat celkovou cenu díla, výši případné zálohy a typ transakce (hotově, bankovním převodem a podobně). Dále je nutno vymezit podmínky doplacení zbývající části ceny díla (v případě zálohy), lhůty, do kterých mají být jednotlivé transakce provedeny včetně lhůty pro doručení daňových dokladů. V tomto bodě také bývají uvedeny sankce za nedodržení lhůt (penále). Termín provedení a předání Zde je uvedena lhůta pro zhotovení, předání a převzetí díla včetně formy dokladů o jednotlivých krocích a sankce za nedodržení lhůt a podmínky, za kterých budou odstraňovány případné vady díla. Záruka, odstranění vad V tomto bodě smlouvy jsou vyjádřeny údaje o záruční době, způsobu oznamování vad a jejich odstranění včetně financování. Možnost odstoupení od smlouvy Účelem tohoto bodu je vyspecifikovat možnosti odstoupení od smlouvy pro účastníky, sankce a dílčí kroky, které vedou ke kompenzaci nákladů s tím spojených (vrácení záloh a podobně). Prohlášení stran Tento bod výslovně udává, že účastníci si jednotlivé body smlouvy přečetli, berou stanovené podmínky na vědomí a tuto skutečnost stvrzují svými podpisy. Na závěr je nutno uvést datum a místo podpisu smlouvy. Slovníček pojmů: Pojem Smlouva Investor, stavebník, developer Vysvětlení Smlouva je dokument smluvních stran, který specifikuje její předmět, podmínky uzavření, trvání a ukončení smluvního vztahu, uvádí termíny plnění, precizuje výši ceny či její tvorbu a další náležitosti. Investorem je ve stavebnictví někdy označována osoba, která je pořizovatelem stavby. Zpravidla jde však o záměnu pojmu stavebník. Finanční investice investora může směřovat i do staveb a
stavebních podniků. V tomto případě je užití slova investor na místě, avšak investor nemusí být vždy totožný se stavebníkem. Pro tento případ nebo případy podobné se stále častěji užívá pojmenování developer. Dodavatel Osoba, která poskytuje služby, dodává zboží nebo provádí smluvené stavební práce. Objednatel Osoba, a to fyzická, nebo právnická, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo samostatného výkonu povolání a která tedy není spotřebitelem ve smyslu shora uvedeném v těchto obchodních podmínkách. Zhotovitel Zhotovitel je obvykle právnická nebo fyzická osoba, která provádí stavbu, či konstrukční činnost s ní spojenou. Projektant Osoba, která provádí projekční činnost (projektuje) za účelem vzniku projektu. Splatnost označuje datum nebo čas, do kterého je plátce povinen uhradit svůj peněžitý závazek. Nedodržení stanoveného termínu (tzv. prodlení) může být určitým způsobem penalizováno, například nutností zaplatit penále, smluvní pokutu nebo úrok z prodlení. Pronajímatel osoba, která nájemní smlouvou přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky Nájemce osoba, které pronajímatel nájemní smlouvou přenechává za úplatu věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky Pojistitel osoba, která se zavazuje poskytnout ve sjednaném rozsahu plnění, nastane-li nahodilá událost v pojistné smlouvě blíže označená Pojistník osoba, která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu Prodávající osoba, která kupujícímu prodává výrobky nebo poskytuje služby Kupující Osoba, která od prodávajícího kupuje výrobky nebo jí prodávající poskytuje služby Zdroje: - ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů In: Sbírka zákonů Česká
republika. ISSN 1211-11244. Dostupný také z: http://www.sbirkazakonu.info/stavebni-zakon/ - ČESKO. Zákon č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů In: Sbírka zákonů, Česká republika, dostupný také z http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1964-40 - ČESKO. Zákon č. 89/2012 Sb., s účinností od 1.1.2014, in: Sbírka zákonů, Česká republika, dostupný také z http://www.novy-obcansky-zakonik.cz/ - http://business.center.cz