ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 286-150/2017 NEMOVITOST: movitost: Bytová jednotka č. 924/6, Ledeč nad Sázavou Adresa nemovitosti Marie Majerové 924, Ledeč nad Sázavou, 58401 Katastrální údaje: Obec:Ledeč nad Sázavou [568988], Část obce: Ledeč nad Sázavou [409537], Katastrální území: Ledeč nad Sázavou [679712], Číslo LV: 2157, 2394, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod Pozemky: Parcelní číslo: st. 1363 Vlastník BJ: Tomáš Krejčík, Marie Majerové 873, 58401 Ledeč nad Sázavou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Krejčík, Marie Majerové 873, 58401 Ledeč nad Sázavou, spoluvlastnický podíl: 366/13673 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 670 000 Kč Datum místního šetření: 1.11.2017 Datum zpracování : 10.11.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 V Pardubicích dne 10.11.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Bytová jednotka č. 924/6, Ledeč nad Sázavou Adresa nemovitosti Marie Majerové 924, Ledeč nad Sázavou, 58401 Katastrální údaje: Obec:Ledeč nad Sázavou [568988], Část obce: Ledeč nad Sázavou [409537], Katastrální území: Ledeč nad Sázavou [679712], Číslo LV: 2157, 2394, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod Pozemky: Parcelní číslo: st. 1363 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 1.11.2017 v čase 9:00-9:30 hod. za účasti znalce a pana Tomáše Krejčíka. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Bytová jednotka č. 924/6, Ledeč nad Sázavou Adresa nemovitosti Marie Majerové 924, Ledeč nad Sázavou, 58401 Katastrální údaje: Obec:Ledeč nad Sázavou [568988], Část obce: Ledeč nad Sázavou [409537], Katastrální území: Ledeč nad Sázavou [679712], Číslo LV: 2157, 2394, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod Pozemky: Parcelní číslo: st. 1363 Vlastník stavby: Tomáš Krejčík, Marie Majerové 873, 58401 Ledeč nad Sázavou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Krejčík, Marie Majerové 873, 58401 Ledeč nad Sázavou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Ledeč nad Sázavou je historické město ve středním Posázaví, ležící na severozápadě kraje Vysočina. Od okresního města Havlíčkova Brodu leží asi 30 km západně, od krajského města Jihlavy asi 45 km severozápadně. Městem prochází silnice druhé třídy 130, 150 a 339 a železniční trať číslo 212. Město má vlastní poštovní úřad, mateřskou školu, základní školu, gymnázium s vyšší odbornou školou, služebnu policie i jednotku profesionálních hasičů. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaná bytová jednotka č. 924/6 je situována ve 2. nadzemním podlaží (BD ve svahu, vstup do BD z ulice, po několika schodech do chodby vedoucí k oceňovanému bytu) bytového domu č. p. 924, stojícího na parcele p. č. st. 1363, k.ú. Ledeč nad Sázavou. K bytu náleží podíl o velikosti 366/13673 na společných částech domu č. p. 924 a na parcele č. st. 1363, k.ú. Ledeč nad Sázavou. Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se sestává z chodby, kuchyně, pokoje, koupelny s WC, lodžie a úložného, uzamykatelného prostoru v chodbě před bytem. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je zřejmě z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky pozinkované, parapety s nátěrem, střecha je opatřena bleskosvodem, schodiště je betonové s teraco úpravou, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější povrchy jsou zateplené s fasádní omítkou. V bytovém domě není výtah. Byt má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytu je v původním bytovém jádru, obloženém keramickým obkladem. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umyvadlo, záchod, ele.sporák, digestoř, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody. Podlahy bytu jsou opatřeny pvc a dlažbou. Stavební stav domu je dobrý, po revitalizaci, dům je běžně udržován. Bytová jednotka je vyklizená, obyvatelná, nutno ale počítat s rekonstrukcí (původní jádro, jenom část kuchyňské linky). POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 6 Podlaží 2 Dispozice 1+1 Podlahová plocha bytu 34,40 m 2 Lodžie 2,50 m 2 Strana - 6 -
Terasa 0,00 m 2 Sklep, komora 2,20 m 2 Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 39,10 Podíl na společných částech domu 366/13673 Podíl na společných částech pozemku 366/13673 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Předmět ocenění se nachází v severní části města, v ulici Marie Majerové. Přístup do BD z komunikace v majetku města. V docházkové vzdálenosti úřady, obchody, školka, škola, lékař. Počet obyvatel 5151 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 2070/24 Město Ledeč nad Sázavou, Husovo náměstí 7, 58401 Ledeč nad Sázavou 2070/37 Město Ledeč nad Sázavou, Husovo náměstí 7, 58401 Ledeč nad Sázavou PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Výše nájmu: - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu : - Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce - Krejčík Tomáš, Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Strana - 8 -
Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2394, 2157 Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Ledeč nad Sázavou Katastrální území: Ledeč nad Sázavou Ulice: Marie Majerové č.o.: Vlastníci Tomáš Krejčík - Marie Majerové 873, 58401 Ledeč nad Sázavou Stavba je součástí bytová jednotka č. 6 byt č.p.: 924 Pozemky 1363 zastavěná plocha a nádvoří 383 m 2 Podíl 366/13673 Podíl 1/1 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha - komora 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 koupelna s WC 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 kuchyň 18,90 m 2 1,00 18,90 m 2 lodžie 2,50 m 2 0,00 0,00 m 2 pokoj 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 předsíň 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 - - celkem 39,10 m 2 36,60 m 2 Celkem 39 m 2 36,60 m 2 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Popis základové pásy, beton panel stropy ŽB stropy ŽB, plochá střecha asfaltové svařované pásy pozinkované vápenné omítky zateplená kontaktní, omítka kamenný nástřik soklu nátěr soklu na chodbách a schodišti betonové, s teraco úpravou v BJ dřevěné a shrnovací plastová pvc dlažba ústřední, dálkové světelná ano ano, TUV i SV dálková ne ano, veřejná část kuchyňské linky, sporák, digestoř vana, umyvadlo ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 39 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 2 20 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 780 000 Stáří roků 40 Další životnost roků 80 Opotřebení odhadem % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 546 000 Strana - 10 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 1+1 35 m² 35,00 1+1 960 500 27 442 0,73 701 165 Prodej bytu v osobním vlastnictví o výměře 35 m2 v centru Havlíčkova Brodu. Byt se nachází v panelovém domě po rekonstrukci (nová plastová okna, zateplení fasády a nové stoupačky). V bytě jsou nové radiátory na vytápění. V okolí veškerá občanská vybavenost. Hodnocení:Lokalita okresního města, srovnatelná výměra a stav. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 1+1 35 m² 35,00 1+1 1 090 000 31 142 0,69 752 100 Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Havlíčkově Brodě v ulici Žižkov II. Bytová jednotka se nachází v 4. NP v panelovém domě bez výtahu, orientována na jižní stranu. Částečná rekonstrukce jádra. K bytu náleží sklepní koje, společné prostory. Parkování před domem. Hodnocení:BD i BJ po rekonstrukci, byt v okresním městě. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 3+1 54 m² 54,00 3+1 730 000 13 518 0,77 562 100 Byt v osobním vlastnictví, velikosti 3+1, podlahové ploše 54 m2, v 1. NP (vyvýšené přízemí) zděného bytového domu, který tvoří pouze čtyři byty, tedy spolu s bytem je prodáván podíl na domě ve výši 1/4. K bytu patří tři sklepy a společné prostory, včetně půdy. Vytápění je v současné době řešeno akumulačními kamny, ale je možné využít pevná paliva, (funkční komíny) nebo plynovou přípojku zavedenou do domu. Strana - 11 -
Hodnocení:BD před revitalizací, větší výměra BJ, 3+1, vlastní vytápění (před rekonstrukcí). Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY 562 100 Kč 671 800 Kč 752 100 Kč 671 800 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena bytové jednotky č.924/6 vč. spoluvlastnického podílu 366/13673 na společných částech domu a pozemku byla odhadnuta ve výši 670.000,- Kč (slovy : šestsetsedmdesáttisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + byt v revitalizovaném bytovém domě + občanská vybavenost v místě Slabé stránky nemovitosti - původní jádro - byt před rekonstrukcí KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : šestsetsedmdesáttisíc Kč 546 000 Kč 671 800 Kč 670 000 Kč V Pardubicích dne: 10.11.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.286-150/2017 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 2394 3 MAPA LV 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -