ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 394-82/2018 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 13 v Českém Rudolci - spoluvlastnický podíl id. 3/4 Adresa nemovitosti Český Rudolec 13, Český Rudolec, 378 83 Katastrální údaje: k.ú. Český Rudolec, část obce Český Rudolec, obec Český Rudolec, okres Jindřichův Hradec Pozemky: st.p. č. 51/1 a p.č. 52 obě tvořící funkční celek Vlastník stavby: Miroslav Hrůza, Český Rudolec č.p. 13, 378 83 Český Rudolec, spoluvlastnický podíl: 3/ 4 Jan Kubeš, J. Bendy 1387/32, 37005 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Miroslav Hrůza, Český Rudolec č.p. 13, 378 83 Český Rudolec, spoluvlastnický podíl: 3 / 4 Jan Kubeš, J. Bendy 1387/32, 37005 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 1 050 000 Kč Datum místního šetření: 15.6.2018 Datum zpracování : 20.6.2018 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 11 stran V Pardubicích dne 22.6.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 13 v Českém Rudolci - spoluvlastnický podíl id. 3/4 Adresa nemovitosti Český Rudolec 13, Český Rudolec, 378 83 Katastrální údaje: k.ú. Český Rudolec, část obce Český Rudolec, obec Český Rudolec, okres Jindřichův Hradec Pozemky: st.p. č. 51/1 a p.č. 52 obě tvořící funkční celek ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 15.6.2018 v 9:00 hod. za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Hrůzy, který umožnil vnitřní prohlídku staveb. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 13 v Českém Rudolci - spoluvlastnický podíl id. 3/4 Adresa nemovitosti Český Rudolec 13, Český Rudolec, 378 83 Katastrální údaje: k.ú. Český Rudolec, část obce Český Rudolec, obec Český Rudolec, okres Jindřichův Hradec Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ st.p. č. 51/1 a p.č. 52 obě tvořící funkční celek Miroslav Hrůza, Český Rudolec č.p. 13, 378 83 Český Rudolec, spoluvlastnický podíl: 3 /4 Jan Kubeš, J. Bendy 1387/32, 37005 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Miroslav Hrůza, Český Rudolec č.p. 13, 378 83 Český Rudolec, spoluvlastnický podíl: 3 /4 Jan Kubeš, J. Bendy 1387/32, 37005 České Budějovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Český Rudolec leží cca 25 km východně od města Jindřichův Hradec na komunikaci III.třídy č.409 nedaleko hlavní komunikace vedoucí z Jindřichova Hradce na město Dačice ve zvlněné krajině přírodního parku "Česká Kanada". V obci převládá bytová zástavba, je zde obecní úřad, škola, školka, pošta, restaurace, obchod se základním sortimentem, hřiště a další. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Objekt rodinného domu č.p. 13 je samostatně stojící a tvoří, společně s objektem stájí a stodoly a menšími vedlejšími stavbami ( dřevník, přístřešek pro automobil ), bývalou hospodářskou usedlost půdorysného tvaru písmene "U". Objekt obytné části je částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví. Objekt je zděný převážně ze smíšeného zdiva a přední část objektu tvoří obytnou část s průjezdem do dvora ve středu dispozice. Na obou stranách průjezdu je po jedné bytové jednotce. Krov je sedlový dřevěný vázaný s eternitovou a taškovou krytinou. Příjezd a přístup do domu je možný z místní zpevněné komunikace ve vlastnictví Obce Český Rudolec. V objektu obytné části jsou dvě bytové jednotky vel. 3+1 a 2+1, která jsou užívány vlastníkem k trvalému bydlení. Dům je napojen, dle sdělení vlastníka pana Hrůzy, na přívod elektrické energie, přípojkou na veřejnou kanalizaci i na veřejný vodovod. Na fasádě objektu je ukončena přípojka zemního plynu, ale ten není po objektu rozveden. Původní stáří je, dle odborného odhadu znalce a dle informace vlastníka, výrazně přes 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a velká část prvků stavby krátkodobé životnosti jsou původní. V blíže nespecifikovaném roce ( odhad znalce 80. léta minulého století ) byla provedena 2x nová koupelna. V posledních letech nebyla provedena žádná rekonstrukce, patrné jsou některé prvky stavby se zvýšeným opotřebením např. část vnitřních omítek, oken či podlah apod. Kromě hlavní stavby RD č.p. 13 je v areálu zmíněná stavba stodoly, stavba bývalých stájí, dřevěná kolna a přístřešek pro automobil. Funkční celek doplňují venkovní úpravy ( především přípojky inženýrských sítí, septik, oplocení ) a pozemky st. parcela č. 51/1 - zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanými stavbami a parcela č. 52 - zahrada, která je užívána jako hospodářská. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1850 Dílčí rekonstrukce v roce 1985 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav podprůměrný DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 3+1 a 2+1 157,00 1997 1963 346 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: 2x etážový rozvod Popis: 2x etážový rozvod, každý napojený na kotel na pevná paliva Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci RD č.p. 13 stojící na st. parcele č. 51/1 se nachází v k.ú. Český Rudolec, v části obce Český Rudolec a v obci Český Rudolec přímo v centru kmenové části obce v lokalitě původní obytné zástavby převážně objektů pro bydlení a bývalých zemědělských usedlostí. Počet obyvatel 914 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem Strana - 7 -
[ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 2644 Obec Český Rudolec ostatní plocha - ostatní komunikace 2646/1 Obec Český Rudolec ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Upozornění na spornou hranici mezi pozemky st. 51/1 a st. 52/1 - viz část D jiné zápisy LV 18 pro k.ú. Český Rudolec RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Strana - 8 -
Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Omezení vlastnického práva zapsané na LV č. 18 pro k.ú. Český Rudolec : - zástavní právo smluvní ve prospěch Česká spořitelna a.s. a Waldviertler Sparkasse Bank a.g. - zástavní právo exekutorské - nařízení exekuce - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 18 Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Český Rudolec Ulice: Český Rudolec č.o.: Vlastníci Podíl podíloví spoluvlastníci Miroslav Hrůza - Český Rudolec č.p. 13, 378 83 Český Rudolec Jan Kubeš - J. Bendy 1387/32, 37005 České Budějovice Stavba je součástí rodinný dům zděný č.p.: 13 pozemku p.č. St.51/1 Pozemky St. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří 936 m 2 52 zahrada 1 061 m 2 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 35,00 9,12 1.NP 311,00 148,07 Celkem 346 157 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 6,75 m 2 0,50 3,38 m 2 sklep 11,50 m 2 0,50 5,75 m 2 1.PP - celkem 18,25 m 2 9,12 m 2 1.NP koupelna 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 koupelna a WC 2,95 m 2 1,00 2,95 m 2 kuchyně 8,74 m 2 1,00 8,74 m 2 kuchyně 20,04 m 2 1,00 20,04 m 2 ložnice 25,70 m 2 1,00 25,70 m 2 obývací pokoj 14,96 m 2 1,00 14,96 m 2 pokoj 9,98 m 2 1,00 9,98 m 2 pokoj 13,76 m 2 1,00 13,76 m 2 pokoj 10,69 m 2 1,00 10,69 m 2 průjezd budovou 40,15 m 2 0,00 0,00 m 2 předsíň 6,90 m 2 1,00 6,90 m 2 předsíň 2,41 m 2 1,00 2,41 m 2 spíž 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 spíž 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 technická místnost 15,15 m 2 1,00 15,15 m 2 veranda 6,79 m 2 1,00 6,79 m 2 WC 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 1.NP - celkem 188,22 m 2 148,07 m 2 Celkem 206 m 2 157 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 35,00 1,90 66,50 1:NP 311,00 4,10 1 275,10 zastřešení 311,00 2,00 622,00 Obestavěný prostor celkem 1 963,00 Strana - 10 -
Konstrukce (převažující) Popis Základy betonové a kamenné pasy Zdivo smíšené Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem a klenbové Střecha dřevěný vázaný krov Krytina eternitová šablona a část tašková Klempířské konstrukce pouze lemování z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky štukové Fasádní omítky štukové Vnější obklady nevyskytují se Vnitřní obklady keramické běžné Schody dřevěné žebříkové Dveře náplňové a hladké Okna plastová i dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností prkenné a PVC Podlahy ostatních místností keramická dlažba a cementový potěr Vytápění 2x etážový rozvod, každý s kotlem na pevná paliva Elektroinstalace světelná a motorová Bleskosvod nevyskytuje se Rozvod vody teplé a studené Zdroj teplé vody EI bojler Instalace plynu nevyskytuje se Kanalizace provedena Vybavení kuchyně 2x linka, dřez a sporák Vnitřní vybavení 2x koupelna ( 1x se sprchou a 1x s vanou ) Záchod 2x splachovací Ostatní nevyskytuje se VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 311 Obestavěný prostor [m] 3 1 963,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 750 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 361 250 Stáří roků 150 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 576 437 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Stáje bez č.p./č.e. St. 51/1 320,00 1 750 560 000 70,00 168 000 Popis: Jednopodlažní zděný objekt se sedlovou střechou užívaný ke skladování, je zde kotel pro RD. Podprůměrný technický stav. Stodola bez č.p./č.e. St. 51/1 610,00 1 500 915 000 70,00 274 500 Popis: Jednopodlažní nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou užívaný ke skladování. podprůměrný technický stav. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 442 500 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v k.ú. Český Rudolec a tvoří funkční celek s objektem RD č.p. 13. Pozemky jsou mírně svažité se severní orientací a leží v centru kmenové části obce, zpevněný příjezd po místní Strana - 11 -
komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemku a pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 300,- Kč/m2 resp. 150,- Kč/m2 u výměry zahrady. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 52 1 061 150 1/1 159 150 zastavěná plocha a nádvoří St. 51/1 936 300 1/1 280 800 Celková výměra pozemků: 1 997,00 Hodnota pozemků celkem: 439 950 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci Dačice 160,00 5 723,00 2x 2+1 1 990 000 12 437 0,76 9 452 Prodej rozlehlé usedlosti se dvěma samostatnými domy, každý s bytem vel. 2+1, hospodářské budovy, velká stodola, skleník, velký dvůr a zahrada. Vhodné k chovu hospodářských zvířat, nebo koní. movitost je průběžně udržována v dobrém stavu. Stáří objektu je cca 150 let, v r. 2003 provedeno zateplení části domu kontaktním zateplovacím systémem, v jednom z obytných domů plastová okna, podlahy pvc + dlažba. Oba domy jsou stále užívány k bydlení. Užitná plocha odhadnuta. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci Písečné 100,00 1 957,00 3+kk 750 000 7 500 1,09 8 175 Rekreační chalupa nebo RD s uzavřeným dvorem v obci Marketa. Bytová část 3+kk. Voda z vlastní studny. Odpady do vybírací jímky. Elektřina 220/380V, 20A. Na zahradě pozůstatek malého rybníčku. Krásná okolní příroda. Rakouské hranice v dosahu. Strana - 12 -
Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci 130,00 1 652,00 2x 3+1 1 190 000 9 153 0,99 9 061 Volfířov Rodinný dům v obci Volfířov. Jedná se o přízemní objekt se dvěma bytnými jednotkami o dispozici 3+1 a přilehlými hospodářskými budovami, které spolu tvoří uzavřený dvůr. Nad celou obytnou částí je prostorná půda, která se přímo nabízí pro půdní vestavbu. V hospodářské části se nachází stodola, dílna a garáž. Hospodářské stavení je částečně podsklepené. K domu patří i přilehlá zahrada o rozloze 912 m2. Tento objekt po rekonstrukci, může být určen k bydlení, zřízení pensionu i pro jiné podnikatelské aktivity. Blízké okolí nabízí celou řadu historických památek jako například historické město Telč, zámek Dačice i světoznámý kostel v Kostelním Vydří. Užitná plocha dle odborného odhadu. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 8 175 Kč/m 2 Minimální cena: 1 283 500 Kč Průměrná jednotková cena 8 896 Kč/m 2 Průměrná cena 1 396 700 Kč Maximální jednotková cena 9 452 Kč/m 2 Maximální cena 1 484 000 Kč Stanovená jednotková cena 8 896 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 396 672 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 13 s hospodářskými objekty ( stodola, stáje, kolny ) vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 1 400 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Jelikož je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši id. 3/4 je odhadnutá obvyklá cena poměrně snížena na 1050 000,- Kč. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita vhodná k bydlení + nenarušené životní prostředí Slabé stránky nemovitosti - zanedbaný technický stav staveb - nedostatečně prováděná běžná údržba - vzlínající vlhkost objektu KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmilionpadesáttisíc Kč 3 458 887 Kč 1 396 672 Kč 1 050 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 22.6.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 394-82/2018 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze snímek katastrální mapy 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 4 LV č. 18 pro k.ú. Český Rudolec 5 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -