Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3520/064/ NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 520 jehož součástí je stavba bez čp/če jiná stavba a pozemek p.č. 311/6, to vše v k.ú. Staré Město nad Metují obce Náchod. Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Staré Město nad Metují, kód k.ú , LV 4983 Pozemky: st. 520, 311/6 Vlastník stavby: SJM Oldřich Klugar, Václavická 1713, Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Alena Klugarová, Václavická 1713, Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Oldřich Klugar, Václavická 1713, Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Alena Klugarová, Václavická 1713, Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:310/2014-n, Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: CZ ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí. Oceňované nemovité věci se nacházejí na okraji města s velmi dobrou občanskou vybaveností a z pohledu stávajícího účelu využití - individuální rekreace, v atraktivní lokalitě. Z pohledu možného využití k bydlení se jedná s ohledem na konfiguraci terénu o méně vhodný pozemek. V místě jsou dostupné kompletní inženýrské sítě. Nabídka obdobných nemovitostí mírně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Náchod je bývalé okresní město, které se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdroj a další příhraniční města. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost - Městský úřad, mateřské, základní a střední školy, Obchodní akademie, Vyšší odborná škola, Okresní ředitelství Policie, Městská knihovna, Muzeum, Dům dětí a mládeže, zimní stadion, plavecký bazén. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části města, v klidné lokalitě s velmi snadnou dostupností centra. V územním plánu se jedná o plochu pro individuální rekreaci a v návrhu se předpokládá možnost výstavby rodinného domu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitostí. Na pozemku se nachází zděná rekreační chata s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je využito. Dále se na pozemku nachází několik drobných staveb a je zde okrasná udržovaná zahrada. Pozemek je napojen na veřejný rozvod elektřiny a pravděpodobně i vody. V místě je možnost napojení i na rozvod plynu a kanalizace. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r (předpoklad) Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s., viz zápisy v části C listu vlastnictví č pro k.ú. Staré Město nad Metují. RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 4983 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Náchod Katastrální území: Staré Město nad Metují Ulice: V Kalhotách č.o.: Vlastníci Podíl SJM Klugar Oldřich a Klugarová Alena 1 / 1 Oldřich Klugar Václavická 1713, Náchod Alena Klugarová Václavická 1713, Náchod Stavby je součástí část obce Staré Město nad Metují bez čísla na pozemku p.č. st. 520 Pozemky st. 520 Stavební parcela Parcela KN 38 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 311/6 Pozemková parcela Parcela KN 943 m 2 zahrada Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je svažitý, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace (s ohledem na spádové poměry pravděpodobně pouze přečerpáváním) a zemního plynu. Přístup je po komunikaci s nezpevněným povrchem. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / 1 0 zahrada 311/ / 1 0 Celková výměra pozemků: 981 Hodnota pozemků celkem: 0-4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Náchod - V Kalhotách 336, , Chata v rekreační oblasti Náchod - V Kalhotách. Chata je dřevěná a stojí na vlastním oploceném pozemku o výměře 308 m2. Dispozice.: předsíň, WC, pokoj s kuchyňským koutem a krbem. V podkroví je ložnice. Zavedena elektřina (230/400 V), veřejný vodovod, vytápění krbem nebo elektřinou, odpad řešen jímkou. K dispozici sklípek. Přístup po obecní komunikaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Náchod - V Třešinkách 1 434, , Rekreační, částečně podsklepená chata se zastavěnou plochou 34 m2 je umístěna v okrajové části obce s výhledem na město. V 1.NP je vstupní místnost s kuchyní a obytná místnost s krbem. V kuchyni je instalován dvouvařič, voda je řešena donáškou ze zahrady, kde je ukončen vodovodní řád, vytápění pomocí krbu, WC suché v kolně, půda je přístupná vně po žebříku. Oplocený pozemek lze použít i jako stavební pozemek na výstavbu rodinného domu. Na oploceném pozemku o výměře m2 je vodovodní řád a elektřina, kanalizace a plyn na hranici pozemku. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Náchod - Bražec 1 482, , Oplocená slunná stavební parcela o výměře m2 s garáží (45m2). Sítě v dosahu, přístupová cesta asfaltová. Pozemek je určený k zastavění rodinnou výstavbou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Náchod 886, , chata Náchod, Prodej udržované zahrady s chatou, skleníkem, bazénem a pergolou. Do chaty je zavedená voda a elektrika. Jsou zde dva pokoje a přistavěná kuchyňka s linkou. Zahrada je okrasná, zeleninová a ovocný sad. Pozemek o rozloze 886 m2 je celý oplocený. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Stanovená jednotková cena: 700 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 5 -

6 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -