ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 284-148/2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 66 v obci Městečko Trnávka Adresa nemovitosti 66, Městečko Trnávka, 569 41 Katastrální údaje: k.ú. Městečko Trnávka, část obce Městečko Trnávka, obec Městečko Trnávka Pozemky: st. p.č. 84 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 59/1 - zahrada Vlastník stavby: Simona Herzogová, Československé armády 223, 53973 Skuteč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Simona Herzogová, Československé armády 223, 53973 Skuteč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: odhad obvyklé ceny nemovitostí pro dražbu OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 2.11.2017 Datum zpracování : 7.11.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 12 stran V Pardubicích dne 8.11.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 66 v obci Městečko Trnávka Adresa nemovitosti 66, Městečko Trnávka, 569 41 Katastrální údaje: k.ú. Městečko Trnávka, část obce Městečko Trnávka, obec Městečko Trnávka Pozemky: st. p.č. 84 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 59/1 - zahrada ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 3.11.2017 ve 12:00 hod. za účasti znalce, vlastník oceňovaných nemovitostí paní Hercogová nebyla přítomna, klíče k nemovitosti poskytla její matka. Při místním šetření byla provedena prohlídka, zaměření staveb a fotodokumentace. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 66 v obci Městečko Trnávka Adresa nemovitosti Městečko Trnávka č.p. 66, Městečko Trnávka, 569 41 Katastrální údaje: k.ú. Městečko Trnávka, část obce Městečko Trnávka, obec Městečko Trnávka Pozemky: st. p.č. 84 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 59/1 - zahrada Vlastník stavby: Simona Herzogová, Československé armády 223, 53973 Skuteč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Simona Herzogová, Československé armády 223, 53973 Skuteč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Městečko Trnávka je středně velkou obcí ve východní části okresu Svitavy, v Pardubickém kraji. V obci se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, základní škola, základní síť obchodů, restaurace). Z obce je možné vlakové i autobusové spojení do okolních obcí. jbližšími městy jsou Moravská Třebová (10km), Jevíčko (10km) a bývalé okresní město Svitavy (25km). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) RD č.p. 66 je stavbou nepravidelného půdorysu, z části podsklepenou, s jedním nadzemním podlažím a částečným stavebně upraveným podkrovím. Podzemní podlaží tvoří dva sklepy o světlé výšce menší než 170 cm. Přední sklep je užíván jako kotelna s uhelnou. 1.NP je přístupné z ulice, je průchozí do dvora za domem. Dispozice domu je centrální s halou osvětlenou střešním světlíkem. Kolem haly se nachází 5 pokojů, WC, koupelna a sklad. Nad převážnou částí stavby je půdní prostor přístupný pouze po žebříku, ale během místního šetření nebyl umožněn přístup. Podle informací matky paní Herzogové je zde vestavěna jedna místnost. Dům je postavený na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, krov sedlový, z části pultový, střešní krytina z osinkocementových šablon a plechová. V domě je proveden rozvod vody, vnitřní kanalizace, elektroinstalace, vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Technický stav objektu je velmi špatný a není možné jej, bez předchozí rekonstrukce užívat. Objekt je prázdný a dlouhodobě bez běžné údržby. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1910 Dílčí rekonstrukce v roce 1967 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav zanedbaný Strana - 6 -
DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+0 141 800 828 198 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: etážové Popis: etážové horkovodní napojené na kotel na tuhá paliva Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost RD č.p. 66 se nachází v Městečku Trnávce, v centrální části obce Městečko Trnávka, po levé straně silnice ve směru na obec Mezihoří. Jedná se o volné stojící dům, hlavním průčelím orientovaný k východu. Přístup k domu je zajištěn z veřejné komunikace ve vlastnictví obce Městečko Trnávka. Počet obyvatel 1 427 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 554/3 Městečko Trnávka ostatní plocha - ostatní komunikace Strana - 7 -
PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti žádná nejsou RIZIKO VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti záplavová zóna 3 - střední riziko RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na LV 577 pro k.ú. Městečko Trnávka je zaspáno omezení vlastnického práva : - zástavní právo (ZP) smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s., Praha 4 - ZP ve prospěch Komerční banky, a.s., Praha 1 - ZP exekutorské ve prospěch Komerční banky, a.s., Praha 1 - ZP exekutorské ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Strana - 8 -
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Objekt je dlouhou dobu neužívaný, bez běžné technické údržby. Technický stav objektu je velmi špatný a není možné jej, bez předchozí rekonstrukce užívat. RIZIKO Ano Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 577 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Městečko Trnávka Katastrální území: Městečko Trnávka Ulice: Městečko Trnávka č.o.: Vlastníci Simona Herzogová - Československé armády 223, 53973 Skuteč Stavba je součástí RD zděný č.p.: 66 st.p.č. 84 Pozemky st. 84 zastavěná plocha a nádvoří 205 m 2 59/1 zahrada 595 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 198,40 141,00 Celkem 198 141 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP hala 15,20 m 2 1,00 15,20 m 2 koupelna 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 pokoj 27,60 m 2 1,00 27,60 m 2 pokoj 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 pokoj 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 pokoj 19,10 m 2 1,00 19,10 m 2 pokoj 22,00 m 2 1,00 22,00 m 2 sklad 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 vstup 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 wc 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 zádveří 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 1.NP - celkem 141,00 m 2 141,00 m 2 Celkem 141 m 2 141 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1NP 198,40 3,40 674,56 zastřešení 106,40 1,45 154,28 Obestavěný prostor celkem 828,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Popis kamenné základové pasy zděné cihelné dřevěné trámové, s rovným podhledem dřevěný sedlový a pultový krov osinkocementové šablony, pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné štukové omítky břizolitové omítky nevyskytují se keramické běžné - v části koupelny nevyskytují se dřevěné dřevěná dvojitá prkna, koberec Strana - 10 -
Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní teracová dlažba etážové s kotlem na tuhá paliva světelná, třífázová nevyskytuje se teplá a studená voda el. zásobníkový ohřívač nevyskytuje se provedena nevyskytuje se vana, umyvadlo splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 198 Obestavěný prostor [m] 3 828,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 898 000 Stáří roků 137 Další životnost roků 23 Opotřebení odhadem % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 724 500 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč kůlna 1 59/1 30,00 1 500 45 000 85,00 6 750 Popis: Zděný objekt s pultovou střechou, stavebně navazující na dům ve dvoře, v havarijním stavu, bez rekonstrukce nelze využívat. kůlna 2 st. 84 170,00 1 250 215 000 80,00 43 000 Popis: Objekt je z části podsklepen, částečně zděný, částečně dřevěný, uzavírá dvůr ze zadní strany, zastřešen je pultovou střechou, v havarijním stavu, bez rekonstrukce nelze využívat. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 49 750 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky st.p. č. 84, p.č. 59/1 leží ve střední části obce Městečko Trnávka a tvoří jednotný funkční celek. St. p.č. 84 je zastavěna oceňovaným RD, na p.č. 59/1 stojí kůlny. Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité, je zajištěn zpevněný příjezd po místní komunikaci. Napojení na veřejný rozvod EI, vodovodní řád a kanalizaci. Plyn je přiveden na hranici pozemku. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena parcel ve funkčním celku st.p. č. 84, p.č. 59/1 byla odhadnuta ve výši 350,- Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Vlastnický podíl Celková cena Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 59/1 595 350 1/1 208 250 zastavěná plocha a nádvoří st. 84 205 350 1/1 71 750 Celková výměra pozemků: 819,00 Hodnota pozemků celkem: 280 000 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 300,00 2 613,00 nezjištěno 550 000 1 833 0,64 1 173 Městečko Trnávka movitost se nachází v západní zastavěné části obce Městečko Trnávka, ve staré zástavbě vedle komunikace vedoucí obcí směrem na obec Pacov. Nabízený objekt č.p. 224 je cca z roku 1900, v devadesátých letech byl částečně rekonstruován, dům od té doby sloužil jako restaurační zařízení a obchod, tato skutečnost nebyla do katastru nemovitostí zapsána. V katastru nemovitostí je budova č.p. 224 zapsána jako objekt bydlení, budova bez č.p. na st.p.č. 58 je zapsána jako zemědělská stavba. Budova č.p. 224 je složitějšího půdorysu se dvorem, skládá se z několika částí s rozdílným využitím. Pozemek st.p.č. 27 je zastavěný stavbou č.p. 224, pozemek st.p.č. 58 není zastavěný žádnou stavbou, pozemky p.č. 70/1 a p.č. 70/4 tvoří funkční celek se stavbou č.p. 224 na st.p.č. 27. Budova č.p. 224 se nachází v mírně svažitém terénu, zahrady za domem jsou v terénu svažitém. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Městečko Trnávka 2 120,00 603,00 3+1 650 000 5 416 0,53 2 870 Rodinný dům v obci Pěčíkov. Součástí domu je bývalý výměnek, který navazuje na obytnou část. K domu náleží také zděná kůlna. Dispozice: 1. PP: - 1x sklepní místnost, 1.NP: - zádveří, kuchyně, prádelna + WC, kotelna, dva pokoje, koupelna a schodiště do podkroví, podkroví: - schodiště, pokoj. Dům byl v roce 1960 zrekonstruován - nové izolace, podlahy, vytápění, sociální zařízení, elektrika, vnitřní instalace, část oken, vnitřní omítky. Topení je zajištěno ústředním vytápěním s kotlem na tuhá paliva. Voda z obecního vodovodu, kanalizace svedena do septiku. K domu náleží také oplocená zahrada. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Strana - 12 -
RD v obci Vranová Lhota 120,00 1 684,00 1+1, 2+1 660 000 5 500 0,53 2 915 Rodinný dům se nachází v obci Vranová Lhota. Dům se skládá ze dvou objektů, a sice 1. domu o dispozici 2+1, se spížírnou, koupelnou a WC, který je možné ihned obývat a 2. domu 1+1, kde je již započata rekonstrukce. U domu se nachází chlévy, prádelna, garáž, stodola s dílnou a kotelnou. Celková plocha pozemku činí 1684 m2. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 1 173 Kč/m 2 Minimální cena: 165 400 Kč Průměrná jednotková cena 2 319 Kč/m 2 Průměrná cena 327 033 Kč Maximální jednotková cena 2 915 Kč/m 2 Maximální cena 411 000 Kč Stanovená jednotková cena 2 319 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 326 979 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 66 vč. vedlejších staveb a pozemků byla odhadnuta ve výši 320 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + poloha v centru obce Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - všechny stavby ve zcela zanedbaném technickém stavu, který neumožňuje užívání - objekty vyžadují celkovou rekonstrukci - v domě není kuchyně - záplava zóny 3 - střední riziko REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : třistadvacettisíc Kč 1 054 250 Kč 326 979 Kč 320 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 8.11.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 284-148/2017 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.577 pro k.ú. Městečko Trnávka 4 KM 3 mapa oblasti 1 LV č.577 pro k.ú. Městečko Trnávka 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -