Hypoteční úvěr v praxi

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Hypoteční úvěr v praxi Bakalářská práce Autor: Marek Jungman Bankovní management, Bankovní manaţer Vedoucí práce: Ing. Ivana Moltašová Praha Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Teplicích dne 29.4.2011 Jungman Marek

Poděkování Rád bych upřímně poděkoval paní Ing. Ivaně Moltašové za odbornou pomoc při zpracování bakalářské práce a za cenné rady a připomínky, které mi poskytla.

Anotace: V bakalářské práci pojednávám o hypotečním úvěru poskytovaném v ČR. V teoretické části definuji hypoteční úvěr, jeho specifika a okrajově se dotýkám předpisů upravující hypoteční úvěry v ČR. Dále se rozepisuji o druzích hypotečních úvěrů, postupech poskytování těchto úvěrů, způsobech čerpání a splácení. V další části se věnuji moţným druhům financování bydlení včetně hypotečního úvěru a jejich moţném vyuţití v praktickém ţivotě. V praktické části se zaměřuji podrobněji na moţnosti získání hypotečního úvěru u bankovních domů v ČR a mapuji průběh postupu poskytnutí úvěru u Hypoteční banky. Na základě průzkumu trhu jsem došel k názoru, ţe hypoteční úvěr lze získat po splnění předepsaných podmínek u více finančních institucí, jejichţ podmínky jsou velmi podobné. Výběr financující banky závisí na prioritách ţadatele o úvěr. Abstract: The thesis is focused on mortgage credit granted in the Czech Republic. In the theoretical part I define a mortgage credit, its specifics and I deal with the regulations concerning the mortgage loans in the Czech Republic. There are divided the types of mortgage loans and described the procedures of granting loans and ways of their repayment. The following part is devoted to the various types of housing finance, including mortgage loans and their possible use in everyday life. The practical part focuses more closely on how to obtain a mortgage loan at banks in the Czech Republic and the process of granting loan at the Mortgage Bank. Based on the market research, I came to the conclusion that the mortgage loan can be obtained after completion of the necessary conditions for more financial institutions, whose conditions are very similar.the selection of the banks depends on the priorities of loan applicants.

Obsah Úvod... 7 1. Definice hypotečního úvěru... 8 1.1 Hypoteční úvěry v ČR... 8 1.1.1 Definice... 8 1.1.2 Odhad hodnoty nemovitosti... 9 1.1.3 Výše a zajištění HÚ... 10 1.1.4 Čerpání HÚ... 11 1.1.5 Splácení a splatnost HÚ... 11 1.1.5.1 Anuitní splácení... 12 1.1.5.2 Degresivní splácení... 13 1.1.5.3 Progresivní splácení... 14 1.2 Předpisy upravující hypoteční úvěry v ČR... 15 1.3 Úvěrová rizika... 16 1.4 Úvěrové registry... 17 1.4.1 Bankovní registr klientských informací... 18 1.4.2 Nebankovní registr klientských informací... 18 1.4.3 Registr SOLUS... 18 1.4.4 Centrální registr úvěrů... 19 1.5 Druhy HÚ... 19 1.5.1 Druhy hypoték podle účelu... 19 1.5.2 Druhy hypoték podle výše hypotečního úvěru... 20 1.5.3 Druhy hypoték podle prokázaných příjmů... 20 1.5.4 Druhy hypoték podle způsobu splácení... 21 1.5.5 Speciální druhy hypoték... 21 1.5.6 Neúčelové hypotéky americká hypotéka... 21 1.5.6.1 Výhody a nevýhody americké hypotéky... 22 1.6 Státní podpora HÚ... 26 1.6.1 Ţadatelé o dotaci... 26 1.7 Pojištění HÚ... 27 1.7.1 Varianty pojištění:... 27 1.7.2 Výpočet splátek pojištění:... 27 1.7.3 Podmínky pro ţadatele:... 27 1.7.4 Další podmínky pojištění... 28 1.8 Hypoteční banky... 28 2. Způsoby financování... 30 5

2.1 Financování z vlastních prostředků... 30 2.2 Půjčka od rodiny či známých... 30 2.3 Spotřebitelský úvěr... 31 2.3.1 Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru... 32 2.4 Hypoteční úvěr... 34 2.4.1 Výhody a nevýhody HÚ... 34 2.5 Stavební spoření... 37 2.5.1 Zaloţení účtu... 38 2.5.2 Úvěr ze stavebního spoření... 39 2.5.3 Výhody a nevýhody stavebního spoření... 40 2.6 Nájemné bydlení... 40 2.6.1 Deregulace nájemného... 41 2.7 Leasing nemovitosti... 42 2.7.1 Výhody a nevýhody leasingu nemovitosti... 42 2.8 Jaký typ financování pouţít?... 43 2.9 Shrnutí o způsobech financování bydlení... 43 3. Postup při vyřizování úvěru... 44 3.1 Přípravná fáze... 44 3.2 Schvalovací fáze... 45 3.3 Realizační fáze... 46 3.3.1 Obchodní podmínky... 46 3.3.2 Správa hypotečního úvěru... 47 3.3.3 Splátkový plán... 47 3.3.4 Hypoteční úvěrový účet... 47 4. Praktický příklad hypotečního úvěru... 49 4.1 Stanovení potřeby... 50 4.2 Cílený prodejní rozhovor... 51 4.3 Ţádost o úvěr... 52 4.4 Schvalování... 52 4.5 Uzavření smluvního vztahu... 53 4.6 Čerpání úvěru... 54 4.7 Splácení... 54 Závěr... 56 Seznam tabulek... 59 Seznam grafů... 59 Přílohy... 59 6

Úvod Tématem mé bakalářské práce je hypoteční úvěr v praxi. Dle mého názoru je obsah názvu pro většinu lidí známý. S hypotečním úvěrem se spíše setkají studenti na vysokých školách finančního či ekonomického zaměření nebo lidé, kteří se o tento úvěr zajímají především z důvodu získání finančních prostředků na bydlení. Téma jsem si vybral z důvodu osobního zájmu, abych více pochopil problematiku hypotečního úvěru. Domnívám se, ţe v budoucnosti bude tato práce přínosem nejen pro mne, ale i pro lidi, kteří chtějí financovat své bydlení a nevědí, co pro to musí udělat a co vše je s tímto úvěrem spojeno. Finanční trh se neustále vyvíjí a je těţké, dokonce nemoţné s trhem udrţet krok, a proto bych rád v mé práci představil důleţité parametry, podle kterých bychom se měli řídit. V teoretické části se věnuji charakteristice hypotečního úvěru a postupně představím veškeré náleţitosti spojené s tímto úvěrem. Okrajově se zmíním o úvěrových registrech a více se zaměřím na druhy hypotečních úvěrů. Dále se zaměřím na způsoby financování, které blíţe popíši a uvedu jejich výhody a nevýhody. Nedílnou součástí mé práce je postup poskytnutí hypotečního úvěru. V této fázi představím veškeré postupy, kterými si musí kaţdý ţadatel o úvěr bezpodmínečně projít. Cílem mé práce je ukázat praktický příklad hypotečního úvěru u některé z bank. Zhodnotím poskytnutí úvěru z hlediska časové náročnosti a potřebného mnoţství dokumentů, které budou potřeba k vyřízení hypotéky. 7

1. Definice hypotečního úvěru Hypoteční bankovnictví se v Čechách objevuje od počátku druhé poloviny 19. století, ale aţ dnem 1. července 1995 vstupuje v platnost zákon č. 84/1995 Sb. z 18. dubna 1995, který známe pod názvem hypoteční zákon. Dalo by se říci, ţe to byl start pro rozvoj staronového odvětví bankovního podnikání, hypotečního bankovnictví. Z hlediska vysvětlení pojmu se jedná o dlouhodobý úvěr na financování nemovitostí, financovaný prostřednictvím hypotečních zástavních listů. 1.1 Hypoteční úvěry v ČR 1.1.1 Definice Nový platný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do EU, tj. 1. 5. 2004, definoval nově hypoteční úvěry: Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva ( 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech). 1 Hypotéka je velmi snadný způsob, díky kterému získáme peníze ve velice krátké době na nákup rodinného domu, bytu v osobním vlastnictví, nemovitosti k rekreaci, coţ jsou třeba chaty nebo chalupy, ale také k nákupu stavebních pozemků či garáţí. Máme na výběr z veliké škály moţností úvěrů a půjček, a proto si musíme dobře rozmyslet, zda se nám hypotéka opravdu vyplatí. Hypoteční úvěr se nejčastěji vyuţívá k nákupu nemovitosti, a to po celé České republice. Ze zákona vyplývá, ţe máme nárok na koupi nemovitosti v rámci celé Evropské unie, ale v praxi je to trochu jinak. České banky, které nám poskytnou hypotéku, po nás budou chtít, aby zastavená nemovitost byla na území České republiky. Hypoteční úvěry jsou poskytovány, jak fyzickým osobám, tak i právnickým osobám. Pro fyzické osoby jsou hypoteční úvěry poskytovány zejména na realizaci bydlení či rekreaci. Fyzické osoby, které ţádají o hypoteční úvěr, musí mít v době ţádosti více neţ 18 let a trvalý pobyt na území České republiky. Pokud se jedná o manţelský pár, který má společné jmění, tak zde je podmínkou společná ţádost o úvěr. Banka se tak zajistí proti 1 http://www.hypoteka.biz/co_je_hypoteka.htm 8

tomu, kdyby hypotéka nebyla splácena v pravidelných splátkách a druhý z manţelů tvrdil, ţe o ţádném hypotečním úvěru neví. 1.1.2 Odhad hodnoty nemovitosti Banky pro stanovení maximální výše úvěru potřebují znát hodnotu nemovitosti, kterou ţadatel o úvěr vkládá do zástavy. Ţadatel o hypotéku musí kromě doloţení svých příjmů také potvrdit příslušnými doklady i hodnotu zastavované nemovitosti. K tomu nám slouţí doklad zpracovaný znalcem, tedy znalecký posudek. Kaţdý bankovní ústav má určené své odhadce, ze kterých si klient můţe následně vybírat. Pro vyhotovení odhadu si však musí vybrat takového, který pracuje v regionu, kde se nachází oceňovaná nemovitost. Znalci pracují na odhadu a ocenění nemovitosti podle postupů vypracovanými bankovními ústavy. Vzniká tedy problém, jestliţe si necháme ohodnotit a ocenit nemovitost někým jiným, neţ je spolupracovník s bankou. Odhad je bankou sice akceptován, ale tento odhad a následně i nemovitost je ještě překontrolována určeným pracovníkem banky, který je specialista na odhady nemovitostí. Samozřejmě s tím souvisí i poplatek za přezkoumání, který je nákladem ţadatele úvěru. Existuje-li jedna obvyklá cena nemovitosti, na kterou se daný majetek oceňuje, potom by kaţdý jiný znalec a nejenom ten, který spolupracuje s bankou, měl dojít ke stejnému výsledku, nebo alespoň téměř ke stejnému. Do oceňování nemovitosti se v ţádném případě nesmí promítnout osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího a jiné osobní vztahy. K posouzení nemovitosti je potřeba předat veškeré dokumenty potřebné k vypracování trţního ocenění a také zpřístupnit odhadovanou nemovitost za účelem provedení odhadu. Je-li vše splněno, odhad nemovitosti trvá několik dnů, zpravidla 5-14 pracovních dnů. Vyţaduje-li klient rychlé jednání a dohodne se se znalcem na expresním zpracování, je znalec povinen provést a předloţit znalecké zpracování u jednoduchých staveb a bytů do 2 pracovních dnů po předloţení všech potřebných dokumentů. Cena za odhad nemovitosti se pohybuje v rozmezí několika tisíc, záleţí však na bankovním ústavu, zda bude klient cenu za odhad nemovitosti platit individuálně či paušálně popř. 9

cena odhadu nemovitosti se bude odvíjet po domluvě se znalcem nebo bude zahrnuta do poplatku za zpracování ţádosti o úvěr. U některých bank dostane klient jedno vyhotovení znaleckého posudku do ruky, od jiných se to pokládá jako interní dokument a klient nedostane nic. Zaţádat o zpracování posudku se vyplatí tehdy, kdy je zřejmé, ţe klient splňuje poţadavky banky, co se týče jeho bonity a jiných potřebných náleţitostí, které banka vyţaduje. I tam, kde banky vyţadují přiloţení dokumentů o ocenění nemovitosti spolu se ţádostí o úvěr, lze poskytnutí úvěru předjednat a ověřit si tak, zda máme dostatečně vysoký příjem pro získání úvěru a zda splňujeme i další podmínky pro jeho poskytnutí, které jsou bankou vyţadovány. Jestliţe klient bude takto postupovat, je zde vysoká pravděpodobnost, ţe jeho vynaloţený čas a finanční prostředky na získání úvěru nebudou vynaloţeny zbytečně a v době schvalování o úvěr uţ nebude nic bránit kladnému vyřízení. Od doby, kdy byl sestaven znalecký posudek, aţ do okamţiku schvalování o úvěr nesmí uplynout delší doba neţ 6 měsíců. 1.1.3 Výše a zajištění HÚ Výše čerpání HÚ hypotékou můţeme splatit aţ 100 % zástavní hodnoty nemovitosti minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč maximální výše hypotéky není omezena (neplatí u všech produktů) hypotéka je limitována vaší schopností splácet (výší příjmů) Zajištění HÚ za hypotéku je vţdy třeba ručit nemovitostí leţící na území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí) hypotéku lze zajistit formou zástavního práva ke kupované nebo jiné nemovitosti, popř. nemovitostí, která vznikne výstavbou nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéky, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s 10

výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, SFRB (státní fond rozvoje bydlení) a úvěr poskytnutý podle vyhlášky č.136/1985 Sb. nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch banky 2 1.1.4 Čerpání HÚ Klient si můţe vybrat ze dvou způsobů, jak čerpat hypoteční úvěr. jednorázové čerpání hypotéky, kdy klient refinancuje úvěr nebo kupuje nemovitost podmínkou je, aby jednorázové čerpání bylo provedeno nejpozději do 6 měsíců od data schválení úvěru postupné čerpání hypotéky se vyuţívá tehdy, kdyţ klient má dohodnutou platbu za nemovitost, která je rozloţena do více tranší nebo rozhodl-li se pro výstavbu rodinného domu či rekonstrukci nebo výstavbu bytu podmínkou je, ţe klient musí postupné čerpání hypotéky ukončit do 24 měsíců od data, kdy byl úvěr schválen Čerpání hypotéky je účelové bezhotovostní a provádí se na účet osoby uskutečňující prodej nemovitosti, která je uvedena v kupní smlouvě, nebo dodavatele, provádějící stavební práce. U účelu výstavba/rekonstrukce je za splnění podmínek umoţněno čerpání bez dokládání faktur (jednoduché čerpání). 3 1.1.5 Splácení a splatnost HÚ klient si můţe zvolit délku splácení hypotečního úvěru v rozmezí 3 40 let, ovšem záleţí na typu produktu ţadatelé o hypotéku jsou povinni ji splatit nejpozději do 70-ti let věku 2 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/vse-o-hypotekach1/ 3 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/vse-o-hypotekach1/ 11

po dobu čerpání hypotéky klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru Ţadatel o úvěr si můţe vybrat formu, jakou bude splácet hypotéku. formou pravidelných měsíčních hypotečních splátek tzv. anuitních splátek formou degresivních splátek formou progresivních splátek 1.1.5.1 Anuitní splácení Při splácení hypotečních úvěrů v České republice se nejčastěji vyuţívá anuitní splátka. Znamená to, ţe klient splácí úvěr stále stejnou částkou, která se po celou dobu splácení nemění. To vše platí za předpokladu, ţe se po celou dobu splácení nebude měnit úroková sazba. Samozřejmě za předpokladu fixace, protoţe v době fixace zůstává splátka stále stejná, ale po skončení fixace se musí splátky přizpůsobit. Anuitní splátka je sloţena z úroku a jistiny (úmor). Její výše je stále stejná, ale mění se poměr mezi jistinou a úroky. Jistina neboli úmor znamená, o kolik se sniţuje dluh a úrok je potom odměna bance za poskytnutí finančních prostředků. Na začátku splácí klient zejména úrok, který se postupně sniţuje a jistina se stejným tempem naopak zvyšuje. Pro lepší pochopení je zde na ukázku splátkový kalendář pro úvěr 1,0 mil. Kč, úroková sazba 5 % p. a. s dobou splatnosti 15 let. Nejčastěji se ve splátkovém kalendáři uvádějí měsíční hodnoty, ale s ohledem na jeho velikost zde uvedu pouze roční splátky. Tabulka 1 Přehlednost a jednoduchost jsou výhody anuitního splácení roční splátky úvěru: 1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5% p.a Rok úroky (Kč) úmor (Kč) roční anuitní splátka (Kč) zůstatek úvěru na konci roku (Kč) 1 50 000 46 342 96 342 953 658 2 47 683 48 659 96 342 904 998 3 45 250 51 092 96 342 853 906 4 42 695 53 647 96 342 800 259 5 40 013 56 329 96 342 743 930 12

6 37 196 59 146 96 342 684 784 7 34 239 62 103 96 342 622 681 8 31 134 65 208 96 342 557 472 9 27 874 68 469 96 342 489 004 10 24 450 71 892 96 342 417 112 11 20 856 75 487 96 342 341 625 12 17 081 79 261 96 342 262 364 13 13 118 83 224 96 342 179 140 14 8 957 87 385 96 342 91 755 15 4 588 91 755 96 342 0 součet 445 134 1 000 000 1 445 134 - Zdroj: http://finance.idnes.cz/viteze.asp?r=viteze&c=a051121_163037_viteze_jjj Z tabulky vyplývá, ţe klient bance zaplatí na úrocích 445 134 Kč. To představuje téměř polovinu celkové výše půjčených peněz. Výhody anuitního splácení: V době fixace se splátky nemění, klient tak ví několik let dopředu výši splátky, na základě znalostí o výši splátky klient můţe naplánovat rodinný rozpočet. Nevýhody anuitního splácení: Klient má moţnost mimořádně splatit či umořit dluh pouze v době mimo fixaci, jinak musí platit sankční poplatky. 1.1.5.2 Degresivní splácení Graf 1 Degresivní splácení Zdroj: http://www.dobre-info.cz/?page=financial_ad&detail=5 13

Tento způsob splácení si pravděpodobně klient vybere tehdy, kdy má moţnost splácet vyšší částku na začátku splácení a postupně se měsíční splátka sniţuje. Klient si můţe navolit aţ dvojnásobek běţné anuitní splátky, a o kolik více bude nad běţnou splátku anuitní splátku bance posílat, o tolik rychleji se bude umořovat jeho nesplacená jistina. Výhody degresivního splácení: Měsíční splátka klesá. Finanční zatíţení ţadatelů spojené s poskytnutým úvěrem se teda v čase sniţuje, a to v závislosti na zvolené první degresivní splátce, suma zaplacených úroků je niţší v porovnání s anuitně splaceným úvěrem se stejnou splatností. 4 Nevýhody degresivního splácení: Klient se musí zejména na začátku vypořádat s velkou finanční zátěţí, v porovnání s výší ostatních úvěrů klient dostane niţší částku. 1.1.5.3 Progresivní splácení Graf 2 Progresivní splácení Zdroj: http://www.dobre-info.cz/?page=financial_ad&detail=5 Je takové splácení, kdy klient na začátku etapy splácení hypotečního úvěru splácí menší částku neţ v případě anuitního, ale splátka se pak postupně zvyšuje. Splátka je po celý rok ve stejné výši, ovšem v následujícím roce se zvyšuje o určitý koeficient. 4 http://www.gpf.cz/degresivni-splaceni 14

Podmínky progresivního splácení: Progresivní splácení je poskytováno osobám, jejichţ věk v roce jednání úvěru nepřesáhne 36 let, minimální výše úvěru je 300 tis. Kč, maximální 3,0 mil. Kč. Doba splatnosti je 20 let, fixní sazba je dle volby klienta na 5, 10 nebo 15 let. 5 Výhody progresivního splácení: Úvěr si můţe vzít i klient s niţším příjmem, klient si můţe sám zvolit výši první splátky a tím sníţit finanční zatíţení v počátcích splácení. Nevýhody progresivního splácení: Klient předpokládá, ţe výše jeho příjmů postupně poroste, ale pokud se nedostaví očekávané zvýšení příjmů, mohou nastat problémy se splácením, splatnost hypotéky se prodluţuje, na úrocích klient zaplatí více, přetrvávající vysoké zadluţení i na několik let po zahájení splácení. 1.2 Předpisy upravující hypoteční úvěry v ČR Nové zásady poskytování hypotečních úvěrů jsou v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který nabývá činnosti 1. 5. 2004. Hypoteční úvěry jsou nově definovány zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který ruší a nahrazuje zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Nově je tedy hypoteční úvěr zákonem vymezen takto: Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné, 5 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/progresivni-splaceni/ 15

úvěr se povaţuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva, pro krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku pouţít teprve dnem, kdy se banka dozví o právních účincích vzniku zástavního práva, nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu tvořící Evropský hospodářský prostor, zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zvláštního předpisu upravující oceňování majetku, zástavní hodnotu nemovitosti stanoví banka a nesmí překročit cenu obvyklou, pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy slouţí ke krytí hypotečních zástavních listů převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí, na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby s výjimkou stavební spořitelny a úvěru na druţstevní bytovou výstavbu, nemovitost se nepovaţuje za zatíţenou, jestliţe zajištěná pohledávka zanikne pouţitím hypotečního úvěru. 6 1.3 Úvěrová rizika Jakákoliv banka na finančním trhu čelí několika rizikům. Jedním z nich je riziko úvěrové. Banky se setkávají s tzv. nejistotou, která se vyskytuje v prostředí, kde banky podnikají. Právě tato nejistota způsobuje to, ţe se nemusí vše dobře vyvíjet, tak jak si banka představuje a očekává. Něco se můţe vyvíjet správným směrem, přesně jak si banka stanovila, něco naopak hůře. O riziku se dá hovořit tehdy, kdyţ nastane horší vývoj, neţ jaký byl bankou očekáván. Takové riziko s sebou přináší niţší výnos a v horším případě úplnou ztrátu. Podle toho, z čeho riziko plyne, rozeznáváme několik kategorií rizik. Jedná se například o riziko trţní, reputační, likvidity a riziko úvěrové. Při poskytování úvěru se banka vystavuje riziku, ţe úvěr nebude splacen řádně a včas, nebo nebude splacen vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Pokud banka poskytuje úvěry svým klientům, měla by poskytovat jen těm, u kterých je dostatečně velká jistota jejich splacení v předem dohodnutých podmínkách, které byly součástí podepsané smlouvy. 6 http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/nove-zasady-poskytovani.aspx 16

Rozhodnutí o půjčce stanovuje banka na základě tzv. bonity klienta. K ověření bonity se pouţívá v bankovním podnikání u fyzických osob tzv. scoring klienta. Vyjma osobních údajů, kterými jsou například vzdělání, pohlaví, věk, profese, rodinný stav, počet dětí aj. se posuzují příjmy a výdaje klienta. Jestliţe budou ţadatelé dva, tzn. manţel a manţelka je šance na poskytnutí úvěru bankou daleko větší, protoţe se citelně navýší bonita, neţ kdyby ţadatel o úvěr byl jen jeden nebo známý. Osoby s příjmy ze závislé činnosti dokládají příjmy za několik měsíců zpátky a podnikatelé předkládají daňové přiznání apod. U osob s příjmy ze závislé činnosti se předpokládá, ţe stejné příjmy budou mít i v budoucnu. Rozhodně to není jediné, co ovlivňuje bonitu klienta. Další poloţka, která se zkoumá, jsou výdaje. Ty se povaţují zejména na domácnost, coţ je spotřeba elektřiny, tepla, plynu, aj., dále příspěvky na penzijní pojištění, leasing, platby pojistného, popř. alimenty aj. Rozdíl mezi příjmy a výdaji ţadatele musí být vyšší neţ jeho ţivotní minimum. Nezáleţí na tom, zda ţadatel o úvěr platí například dva leasingy a alimenty na tři děti, ale opět rozhoduje finanční rezerva na zajištění ţivotního minima. Čím méně má klient takovýchto závazků, tím vyšší bude jeho bonita a v ţádném případě se nevyplácí tyto údaje bance zamlčovat, protoţe si je banky mohou ověřit v úvěrových registrech. Dalším údajem ovlivňujícím bonitu klienta bude výše měsíčních splátek. Tu si samozřejmě můţe klient sám ovlivnit. Stejně tak i výši úvěru a dobu fixace. Ovšem pouze tyto informace nestačí. K tomu, aby se ještě více eliminovalo riziko, potřebuje banka znát minulost klienta a zda řádně splácel předchozí úvěr, pokud nějaký měl. Je pochopitelné, ţe u klientů, kteří měli problémy se splácením úvěru u jiné finanční instituce, se bude důvěřovat méně neţ klientům, kteří spláceli řádně a včas. 1.4 Úvěrové registry Řádné splácení úvěru banka nejlépe zjistí u klientů, kteří měli úvěr právě u ní. Jestliţe se jedná o úvěry, které byly poskytnuty jinou finanční institucí, tak k tomu slouţí úvěrové registry, z nichţ se zjistí platební disciplína klienta. Úvěrové registry pomáhají eliminovat tato úvěrová rizika, protoţe v dnešní moderní praxi je běţné, ţe si banky zjistí, resp. ověří minulost ţadatele o úvěr. Dále se můţeme setkat s tzv. bankovním registrem klientských informací (BRKI), nebankovní registr klientských informací (NRKI), registr SOLUS a s centrálním registrem úvěrů (CRÚ). 17

1.4.1 Bankovní registr klientských informací V tomto registru jsou zahrnuty jak pozitivní informace, tak negativní informace o klientech. V registrech se zaznamenává důvěryhodnost a bonita úvěrovaných klientů fyzických osob. Jedná se o údaje o podaných či odvolaných ţádostech o úvěr, uskutečněných úvěrových obchodech, a to včetně těch potenciálních jako je například poskytnutí kreditní karty či tzv. kontokorentního účtu klientovi, dále o výši úvěrových obchodů a výši splátek aj. 7 Počet uţivatelů, kteří vyuţívají bankovní registr, je dosti rozsáhlý. Mezi uţivatele vyuţívající BRKI se řadí významní hráči na poli bankovního trhu a stavební spořitelny. Tito uţivatelé registru vkládají do registru informace o svých klientech a zároveň mohou do registru nahlíţet a získávat tak důleţité informace. 1.4.2 Nebankovní registr klientských informací Je na stejném principu jako BRKI ovšem s rozdílem, ţe jeho přispěvateli nejsou banky, ale různé finanční nebankovní instituce. Především se jedná o společnosti splátkového prodeje nebo leasingové společnosti. Mimo tyto instituce mají i banky jakoţto třetí osoby právo nahlíţet do tohoto registru. NRKI obsahuje údaje o smluvních vztazích mezi věřitelskými subjekty a jejich klienty, které určují bonitu, důvěryhodnost a platební morálku klientů, tzn. údaje o úvěrech (přijatých i odmítnutých), o výši úvěru a splátek nebo o tom, zda jsou závazky klienta řádně a včas plněny. 8 1.4.3 Registr SOLUS Vytváří dva negativní registry klientských informací, které shromaţďují informace o klientech, kteří se dostali do problémů se splácením svých závazků u některého z členů sdruţení SOLUS. Jde o registr FO, do kterého jsou zařazovány fyzické osoby (spotřebitelé), a Registr IČ, do kterého jsou zařazovány fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby. 9 7 http://www.finance.cz/zpravy/finance/210471-k-cemu-slouzi-uverove-registry-/ 8 http://www.finance.cz/zpravy/finance/210471-k-cemu-slouzi-uverove-registry-/ 9 https://www.solus.cz/hlavni-stranka/ 18

Uţivateli tohoto registru jsou hlavně leasingové a bankovní společnosti a v posledních letech rapidně přibývají i společnosti mimo finanční sféru, coţ jsou např. mobilní operátoři. Záznamy o klientech se v registru objeví aţ v případě nedodrţení splátek nebo dojde-li k závaţnému porušení smluvních podmínek ze strany klienta. 1.4.4 Centrální registr úvěrů Odpovědným zástupcem je Česká národní banka. Centrální registr úvěrů je zaměřený pouze na podnikatelskou sféru. Zahrnuje informace o úvěrových závazcích fyzických osob podnikatelů a právnických osob, a to konkrétně o čerpaných úvěrech, kontokorentních účtech, úvěrových příslibech nebo vydaných zárukách aj. 10 I zde probíhá vzájemná výměna informací mezi účastníky registru, kterými mohou být pouze banky. 1.5 Druhy HÚ V dnešní době se můţe klient setkat s mnoha druhy hypotečních úvěrů. Lidé, kteří se o hypotéky nezajímají, si myslí, ţe existuje jeden hypoteční úvěr, který je splácen několik desítek let, a pomocí něho si postavíme vysněný rodinný dům. Ano, to je pravda, ale existují ještě další moţnosti, které nám peněţní ústavy nabízí. Avšak není vůbec jednoduché se vyznat ve všech moţnostech, které nám banky nabízí, a proto bych rád tyto druhy hypoték v následující kapitole představil. 1.5.1 Druhy hypoték podle účelu Ţadatel o hypotéku si můţe vybrat, zda chce tzv. účelový nebo neúčelový úvěr. Rozdíl tkví v tom, ţe klient při výběru neúčelového úvěru nemusí uvádět účel pouţití, v druhém případě musí. U účelového úvěru jsou bankou daná pravidla k jeho čerpání. Nejčastěji jsou to prostředky k zajištění nějaké formy bydlení, například koupě bytu nebo domu, ale také pozemku. Hypoteční úvěry z hlediska účelu můţeme rozlišit následovně: Hypotéka určena ke koupi. 10 http://www.finance.cz/zpravy/finance/210471-k-cemu-slouzi-uverove-registry-/ 19

o o o o o o bytu v osobním vlastnictví domu druţstevního bytu stavebního pozemku rekreačního objektu nemovitosti určené k pronájmu Hypotéka určená k výstavbě / rekonstrukci / modernizaci nemovitosti. Hypotéka určená k vypořádání společného jmění manţelů (při rozvodu) či dědictví. Hypotéka s cílem refinancování úvěru / půjčky. Hypotéka spojena s neúčelovou částí (kombinace hypotéky určené ke koupi nemovitosti či pozemku s neúčelovou hypotékou). Neúčelová hypotéka (Americká hypotéka). Hypotéka určena k zpětnému proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitosti. Předhypoteční úvěr (čerpáno dočasně bez zástavního práva). Na závěr je třeba zdůraznit, ţe ve většině případů můţeme všechny právě vyjmenované účely kombinovat, takţe konkrétní hypoteční produkt nám bude ušitý na míru. 1.5.2 Druhy hypoték podle výše hypotečního úvěru V této fázi se klient rozhoduje, zda bude financovat svojí nemovitost jen z části, a nebo poskytnutým úvěrem pokryje celou hodnotu pořizované nemovitosti. Kriteria pro rozhodování jsou následující. Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou). Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti. Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti. 1.5.3 Druhy hypoték podle prokázaných příjmů Klient má zde na výběr pouze dvě moţnosti doloţit či nedoloţit výši svých příjmů. Od toho se odvíjí následující rozdělení. 20

Klasická hypotéka, kde ţadatel dokládá své příjmy. Hypotéka bez doloţení příjmů. V případě rozhodnutí klienta o poskytnutí hypotečního úvěru bez doloţení příjmů, by si měl poloţit otázku, zda je opravdu rozumné si danou výši finančních prostředků půjčit a zda bude v budoucnu schopen úvěr splácet. 1.5.4 Druhy hypoték podle způsobu splácení Ţadatel o úvěr má na výběr ze tří způsobů jak svůj závazek vůči věřiteli splatit. Anuitní způsob splácení ten je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké. Degresivní způsob splácení výše splátek se postupně sniţuje. Progresivní způsob splácení výše splátek se postupně zvyšuje. 1.5.5 Speciální druhy hypoték Existují ovšem i hypotéky, které do ţádné výše zmíněné kategorie nelze zařadit. Jsou to tzv. speciální druhy hypoték, které ve většině případů kombinují úvěr s nějakým dalším finančním produktem nebo jsou jinak specifické. Řadí se sem: Hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční ţivotní pojistkou. Hypotéka kombinovaná s cennými papíry. Hypotéka bez poplatku (poplatek se rozloţí do procent sazby, takţe není hrazen jednorázově, nýbrţ po celou dobu splácení). 11 1.5.6 Neúčelové hypotéky americká hypotéka Tento úvěr se také nazývá "americká hypotéka" a znamená to, ţe banku nezajímá, k čemu budou peníze z úvěru pouţity. Získané peníze můţeme pouţít dle vlastní libosti, například na refinancování dříve poskytnutých úvěrů, rozjezd podnikání, na bydlení, cestu kolem světa, nákup auta anebo také na investici do nemovitosti v zahraničí. O americkou hypotéku můţeme ţádat, splníme-li základní předepsané podmínky pro jakoukoliv hypotéku, tj. jsme-li fyzická osoba starší 18-ti let s trvalým pobytem na území 11 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/serial-o-hypotekach/druhy-hypotek/ 21

České republiky, občan ČR nebo drţitel průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Pokud jsme ţenatí případně vdané a máme společné jmění manţelů, musíme ţádat o hypoteční úvěr společně. O americkou hypotéku můţeme ţádat součastně s dalšími třemi ţadateli a společně musíme ţít max. ve dvou domácnostech, coţ je další omezení poskytování hypotéky. 1.5.6.1 Výhody a nevýhody americké hypotéky Výhody americké hypotéky peníze na cokoliv bez nutnosti dlouhodobě spořit výhodná úroková sazba oproti spotřebitelským úvěrům úvěr můţeme kdykoliv splatit bez jakýchkoliv sankcí nevyţaduje se ţivotní pojištění nemusíme si zakládat nový bankovní účet nemovitost s americkou hypotékou můţeme kdykoliv prodat poplatek za zpracování úvěru je hrazen jen v případě schválení úvěru měsíční splátku americké hypotéky si můţeme výrazně sníţit rozloţením úvěru do delšího časového období aţ 20-ti let Nevýhody americké hypotéky Jednou z největších nevýhod této neúčelové hypotéky je to, ţe za půjčené peníze ručí klient nemovitostí a v případě, kdy nastane u dluţníka platební neschopnost, riskuje její ztrátu stejně jako u účelového úvěru a v porovnání s účelovým hypotečním úvěrem je zde výrazně vyšší úroková sazba. Jako další nevýhoda tohoto neúčelového úvěru je sloţitá agenda. To znamená, ţe klient, který ţádá o úvěr, musí bance doloţit mnoţství dokumentů a potvrzení. Další nevýhodou, která je spojována s americkou hypotékou, jsou bezesporu poplatky za schválení ţádosti a za vedení úvěrového účtu. Ve většině případů jsou poplatky za schválení úvěru opravdu vysoké, pohybují v rozmezí od 0,25 % aţ do 1 % z výše úvěru. Za vedení úvěrového účtu si banky účtují taxu od 40 Kč do 150 Kč měsíčně, coţ při 22

dvacetileté splatnosti můţe dělat aţ 36 000Kč. Ovšem pokud se nad tím pořádně zamyslíme, potom 36 000 Kč za 20 let není aţ tak moc. Další nevýhoda je ta, ţe klient nemůţe čerpat státní podporu, ani nemá moţnost si odečíst úroky z daní. Výše čerpání americké hypotéky Maximální výše americké hypotéky se obvykle pohybuje okolo 70 % - 80 % zastavěné nemovitosti, ovšem klient se můţe setkat i s tím, ţe některé banky mají nastavený maximální limit výše půjčky bez ohledu na to, jaká je hodnota zastavěné nemovitosti. Např. vlastní-li klient nemovitost v hodnotě 20 miliónů, 70 % její zástavní hodnoty je 14 miliónů. Má-li banka jako horní limit této neúčelové hypotéky např. 3 milióny, více klientovi nepůjčí, i kdyţ cena zastavované nemovitosti bude několikanásobně vyšší. Dále také záleţí na tom, jaká je bonita klienta, tudíţ výše americké hypotéky se bude odvíjet od toho, jakou schopnost má klient úvěr splácet. Americká hypotéka má jako kaţdá jiná hypotéka i své nevýhody, jimiţ jsem se zabýval v předchozí části. Splácení americké hypotéky Splácení americké hypotéky si můţeme zvolit stejně jako u klasické hypotéky v rozmezí od 3 do 20 let a úvěr musí být splacen dříve, neţ dosáhne ţadatel o úvěr 65-ti let věku. U některých bank dokonce 70-ti let věku, dále si můţeme zvolit, jaká bude forma měsíčních splátek. Zda budeme vyuţívat pravidelné měsíční splátky (tzv. anuita), nebo můţeme vyuţít degresivní splátky. Úroková sazba americké hypotéky Klient si můţe sám zvolit, zda chce fixaci na 1 rok, 2 roky, 3 roky, 4 roky, 5 let, ale i 10 let, avšak platí, ţe čím delší doba fixace, tím vyšší úroky. Delší dobou fixace rozumíme pětileté a víceleté doby fixace. Při roční fixaci začíná úroková sazba americké hypotéky okolo 5 %, u pětileté fixace je běţný úrok v rozmezí 6 % - 7 %, ale i 8 %-9 %.p.a.. Po celou dobu fixace, kterou si klient zvolil je garantovaná platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány nové úrokové podmínky pro nadcházející období, po které bude klient nadále pokračovat ve splácení úvěru. Úrokové sazby amerických hypoték jsou v porovnání s účelovým úvěrem daleko vyšší. 23

Na ukázku jsem vypracoval tabulku, kde jsem uvedl jen několik bank, které poskytují americkou hypotéku. Ve všech případech jsem zadával do hypoteční kalkulačky stejné údaje: Cena nemovitosti 1,0 mil. korun, výše úvěru 700 tis. korun, splatnost 10 let, vţdy byl doloţen příjem ze zaměstnání. Tabulka 2 Vybraný přehled bank poskytující americkou hypotéku název banky Účelová hypotéka Americká hypotéka doba fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka 4,89% 4,39% 4,39% 4,99% 8,84% 8,84% 8,84% - ČSOB 4,89% 4,39% 4,39% 4,99% 8,74% 8,74% 8,74% - UniCredit Bank 3,60% 3,90% 4,20% 4,70% 6,50% 6,50% 6,50% 7,50% Volksbank 4,99% 3,79% 4,09% - 7,69% 6,99% 7,19% - Zdroj: Vlastní na základě čerpání informací z jednotlivých bank Z tabulky jasně vyplývá, ţe úroková míra americké hypotéky se v některých případech blíţí dvojnásobku účelového hypotečního úvěru. Dále si můţeme všimnout, ţe některé hypoteční banky nenabízí americkou hypotéku s delší dobou fixace neţ 5 let. V těchto čtyřech případech se jedná pouze o UniCredit bank, která nabízí při desetileté fixaci úrokovou míru 7,50 %. Volksbank jako jediná banka z těchto čtyř náhodně vybraných nenabízí desetiletou fixaci účelového úvěru. Pokud bychom se zaměřili pouze na úrokovou míru, klient by si pravděpodobně vybral UniCredit bank, která nabízí nejniţší úrokové sazby. Zajištění americké hypotéky Stejně jako u účelové hypotéky, tak i zde se ručí formou zástavního práva ke zkolaudované nemovitosti (tj. rodinný dům, bytová jednotka, či bytový dům) ve vlastnictví dluţníka (případně jeho rodičů nebo dětí), zapsané v katastru nemovitostí a leţící na území České republiky(lze zastavit i více nemovitostí). 24

Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být co nejpozději před čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno v prospěch banky. Sjednání hypotéky V dnešní době můţeme o americkou hypotéku zaţádat u několika finančních společností. Mezi tyto banky patří například GE Money Bank nebo Hypoteční banka, specialista na hypotéky. S nabídkou americké hypotéky pro občany do 70-ti let věku přišla jako jediná ČSOB banka. Dalším významným poskytovatelem hypoték je Česká spořitelna. Ve světě hypotečních úvěrů se můţeme setkat s názvem "Univerzal", coţ je americká hypotéka nabízená Raiffeisenbank, kterou můţe klient pouţít bezúčelově opravdu na cokoliv. Americkou hypotéku nabízí poměrně dost univerzálních bank a hypotečních bank i přes to, ţe není na Českém trhu tak rozšířená jako klasická hypotéka. Tabulka 3 Přednosti jednotlivých institucí, poskytujících hypotéky Název banky Hypoteční banka Přednosti banky specialista na hypoteční úvěry pro fyzické osoby a více než dva roky je lídrem hypotečního trhu. Česká spořitelna největší banka na trhu co se týče počtu klientely, posedmé byla zvolena nejdůvěryhodnější bankou roku. LBBW Bank třetí nejdynamičtější bankou roku 2008 v soutěži banka roku. Jedna z největších bank v Německu. ČSOB ve financování bydlení, zajištěných fondech,leasingu i celkových aktivech pod správou je skupina ČSOB dlouhodobě jedničkou. Oberbank dlouholeté zkušenosti. Přes 140 let působení na trhu. Člen rakouské 3 Banken Gruppe. GE Money Bank Poštovní spořitelna po několik let za sebou se stala nejobdivovanější společností světa. Z hlediska tržní kapitalizace patří GE mezi tři největší společnosti na světě. z celkové hodnoty aktiv největší bankou v České republice i ve 25

střední Evropě. Bankovní produkty Poštovní spořitelny v současné době slouží už více než 2mil. klientů. UniCredit Bank je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Raiffeisenbank Wüstenrot hypoteční banka podle ankety MasterCard Banka roku získala Raiffeisenbank potřetí z poslední čtyř let titul "Nejdynamičtější banka roku. díky spojení s jednou z největších německých pojišťovacích společností Württembergische AG se Wüstenrot stal významnou mezinárodní finanční institucí. Volkskbank banka je čelním institutem jedné z nejvýznamnějších bankovních skupin v Rakousku a mezinárodní komerční bankou. Zdroj: Vlastní úprava - čerpáno z webových stránek jednotlivých bank 1.6 Státní podpora HÚ V případě vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů stát poskytuje příspěvek k zaplaceným úrokům. Od roku 2010 Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) opět začalo poskytovat příspěvek na hypoteční úvěr ve výši jednoho procentního bodu. Kdo měl zájem o příspěvek, musel o něj zaţádat uţ při sjednání hypotéky a vztahoval se k úvěrům čerpaným v období od 1. 2. 2010 do 31. 1. 2011. Na příspěvek měli nárok i klienti, kteří například čerpají úvěr uţ několik let. Banka v tomto případě podle smlouvy o hypotečním úvěru změní běţnou úrokovou sazbu o jeden procentní bod. V současné době však klesly úrokové sazby pod 5 %, takţe se příspěvek nevyplácí, ale banky přesto doporučují sepsat ţádost o poskytování příspěvku v době ţádosti, protoţe v budoucnosti mohou sazby opět vzrůst a pokud by ţadatel o tento příspěvek nepoţádal ještě před čerpáním, tak by na něj ztratil nárok. 1.6.1 Ţadatelé o dotaci Kaţdý, kdo chtěl zaţádat o státní úrokovou dotaci, musel splňovat věkový limit. V tomto případě o dotaci mohli poţádat klienti mladší neţ 36 let. Ovšem nebyla to jediná podmínka stanovená ministerstvem. Poskytována byla na koupi staršího bytu nebo rodinného domu. Při koupi rodinného domu byl úvěr podporován nejvýše do 1,5 milionu korun a v případě koupě bytu do maximální částky 800 tisíc korun. Klienti, kteří chtějí zaţádat o dotaci a mají na ní nárok, mohou vyuţít jen ty banky, které mají s ministerstvem pro místní rozvoj uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Mezi tyto 26

banky se řadí Wüstenrot hypoteční banka, UniCredit Bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, GE Capital bank, Československá obchodní banka, Hypoteční banka a Česká spořitelna. 1.7 Pojištění HÚ Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru si klienti mohou pojistit hypotéku, coţ jim zaručí, ţe v případě ztráty zaměstnání, váţného úrazu nebo jiné sloţité ţivotní situace budou moci pokračovat ve splácení hypotéky. Výše měsíčního poplatku se odvíjí od výše úvěrové splátky. 1.7.1 Varianty pojištění: Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti, pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. 12 1.7.2 Výpočet splátek pojištění: Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity: měsíční platba pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 4,4 %, pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti: měsíční platba pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 5,4 %, pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání: měsíční splátka pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 7,6 % 13 1.7.3 Podmínky pro ţadatele: Věk min. 18, max. 55 let a není v pracovní neschopnosti, za uplynulých 5 let nebyl v pracovní neschopnosti nebo mu lékař nedoporučil pracovní neschopnost trvající více neţ tři týdny nepřetrţitě (s výjimkou zlomenin a 12 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/ 13 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/ 27

těhotenství, apendektomie operace slepého střeva či odstranění krčních mandlí), netrpěl nebo v současnosti netrpí onemocněním srdce nebo oběhového systému (jako je infarkt myokardu, ischemická nemoc srdeční, cévní mozková příhoda), cukrovkou závislou na inzulínu, chronickým onemocněním dýchacích cest, ledvin (kromě ledvinových kamenů), břišních orgánů nebo závislosti na alkoholu či návykových látkách, za uplynulých 5 let nepodstoupil onkologickou léčbu (chemoterapie nebo ozařování) pro zhoubný nádor nebo leukemii. 14 1.7.4 Další podmínky pojištění Ţadatel má hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou a současně nedal ani mu nebyla daná výpověď z pracovního poměru, neuzavřel se zaměstnavatelem dohodu o ukončení pracovního poměru a není ve zkušební době a dle objektivních skutečností nepatří mezi okruh zaměstnanců, se kterými by mohl být během příštích 12 měsíců rozvázán pracovní poměr (zejména v důsledku organizačních změn zaměstnavatele, sniţování počtu zaměstnanců apod.). 15 1.8 Hypoteční banky Jak jsme si uţ řekli, tak hypotéka je způsob, jakým se dostaneme k penězům, které nám půjčí jakákoliv banka, která vydá zástavní hypoteční listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů. Odměnou za poskytnutí finančních prostředků je úrok. V současné době poskytuje hypoteční úvěry řada bank. Citibank Europe plc. Česká spořitelna Česká pojišťovna Československá obchodní banka GE Money Bank ING Bank mbank 14 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/ 15 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/ 28

Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot stavební spořitelna 16 Z uvedeného přehledu je vidět, ţe výběr institucí poskytujících hypoteční úvěry je rozsáhlý. 16 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/ 29

2. Způsoby financování V současnosti existuje mnoho způsobů, jak financovat bydlení a kaţdý si můţe vybrat podle svého. Mezi nejznámější způsoby financování patří. financování z vlastních prostředků půjčkou od rodiny či známých spotřebitelský úvěr hypoteční úvěr stavební spoření nájemné bydlení leasing Mezi nejvyuţívanější způsoby financování řadíme spotřebitelský úvěr určený na bydlení, stavební spoření a hypoteční úvěr. 2.1 Financování z vlastních prostředků Ovšem v dnešní době není moc lidí, co si můţou financovat bydlení právě ze svých zdrojů a u mladší generace téměř nikdo. Postavit nebo koupit byt by mohlo trvat desetiletí, v lepším případě roky, ale co dělat, kdyţ nechceme čekat? Většina lidí touţí bydlet ve svém domu či bytu teď, a proto nezbývá nic jiného, neţ vyuţít některý jiný způsob financování. 2.2 Půjčka od rodiny či známých Ne kaţdý má to štěstí, ţe půjčku dostane od svých kamarádů nebo v lepším případě od nějakého člena z rodiny. Tato varianta však není bezproblémová, protoţe půjčka na bydlení je zpravidla dlouhodobá a málokdo můţe půjčit dočasně volné finanční prostředky na delší období a často tyto půjčky přinášejí neshody v rodině. Proto tento způsob financování bych volil pouze jako krajní řešení situace, případně pouţití těchto peněz jen z časových důvodů, kdy je výhodná nabídka bydlení a prodávající spěchá na úhradu kupní ceny, přičemţ vyřízení úvěru je časově náročnější. Nastane-li tato situace, rozumný a zdravě uvaţující člověk vyuţije jednu z následujících moţností a to: hypoteční úvěr, stavební spoření nebo spotřebitelský úvěr určený na 30

bydlení. Kaţdý druh je specifický svými vlastnostmi, kterými se budu dále zabývat. Záleţí pouze na nás, jaký máme plán, a co zamýšlíme. 2.3 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelské úvěry jsou nabízeny jak nebankovními tak bankovními institucemi. Tento úvěr vyuţije klient tehdy, chce-li financovat např. nákup bytu s niţší cenou, opravy bytu či nemovitosti, provádět méně nákladné rekonstrukce nemovitosti. Zde máme na výběr ze dvou moţností, a tedy poskytnutí účelového a neúčelového úvěru. U neúčelového spotřebitelského úvěru klient vyuţije finanční prostředky dle libosti, ale za tuto moţnost musí zaplatit vyšší úrokovou sazbu. Naopak u účelového úvěru musí klient doloţit účel, na který byly prostředky pouţity a tím je pro banku úvěr méně rizikový a tudíţ i poskytnut s niţší úrokovou sazbou. Spotřebitelský úvěr můţe být čerpán hotovostně nebo bezhotovostně. Jedná-li se o účelové půjčky, potom převaţuje spíše bezhotovostní forma úhrady. V praxi to znamená, ţe po předloţení daňového dokladu jsou peníze zaslány přímo na účet dodavatele, který danou sluţbu nebo zboţí zprostředkovává. Spotřebitelské úvěry mohou být poskytovány jako nezajištěné či zajištěné. Závisí na výši úvěru a bonitě klienta, jakým způsobem bude úvěr zajištěn. Úvěry nízkých částek se poskytují zpravidla jako nezajištěné, případně zajištěné jen směnkou. U vyšších částek banka vyţaduje ručení jinou osobou či klient musí dané finanční instituci ručit movitou či nemovitou věcí. Sjednat si spotřebitelský úvěr není vůbec těţké, jelikoţ můţeme vyuţít veškeré moţnosti, které nás napadnou, např. sms zpráva, telefonicky, po internetu, poštou a osobně. Ačkoliv jednání s bankou můţe probíhat jakýmkoliv způsobem, smlouva o úvěru musí mít vţdy písemnou formu. Rozhodneme-li se vyuţít spotřebitelský úvěr na nákup či rekonstrukci nemovitosti, potom bychom měli prozkoumat několik údajů a těmi jsou:výše investice, úrokové sazby různých typů úvěrů,výši našeho měsíčního příjmu a dobu splácení úvěru. Abychom zjistili jak je úvěr pro nás výhodný, je potřeba, abychom prozkoumali trh. Výše úrokové sazby ještě neukazuje na to, kolik nás bude úvěr stát celkem. Pro posouzení nákladnosti je důleţitější tzv. RPSN (roční procentní sazba nákladů), coţ je součet úrokové sazby, poplatků za vedení účtu, poplatků, které musí být zaplaceny při podpisu úvěrové smlouvy či dalších poplatků, které banka můţe účtovat. 31

Kaţdopádně platí, ţe v případě vyuţití účelové půjčky, zaplatíme na úrocích méně, protoţe se jedná o úvěr, u kterého věřitel zná účel pouţití a je tudíţ méně rizikový. Dále také platí, ţe čím kratší doba splácení, tím jsou menší úroky. 2.3.1 Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru Úvěr získáme pomocí elektronické nebo papírové ţádosti na příslušné pobočce bankovní či nebankovní instituce, ovšem smlouva musí být vţdy uzavřena písemnou formou. Spotřebitelský úvěr je v mnoha případech dobrou volbou. Mezi výhody spotřebitelského úvěru patří: rychlé vyřízení úvěru u některých bank bývají předschváleny limity pro stávající klienty moţnost poskytnutí nezajištěného úvěru v případě niţších částek moţnost předčasného splacení Nevýhody spotřebitelského úvěru: oproti hypotéce má zpravidla kratší dobu splácení vyšší úrokové sazby úvěrový limit niţší neţ u hypotečních úvěrů u vyšších částek je ve většině případů poţadován ručitel, u částek nad 300tis. Kč je vyţadováno zajištění nemovitostí Obrovský problém, který je spojován s těmito úvěry, je ten, ţe člověk podepisující smlouvu často ani neví, co vlastně podepisuje. Tento problém pramení buďto z finanční negramotnosti ţadatele o úvěr nebo z nedůkladného čtení dané smlouvy. Především to, co je napsané malým písmem, je nejdůleţitější a mnohdy právě zde vzniká problém, ţe si to člověk pořádně nebo vůbec nepřečte. Seriózní instituce nám předloţí smlouvu, ve které je uvedeno, co dělat, kdyţ nebudeme schopni z nějakého důvodu úvěr splácet. Toto je dobré mít na paměti, jelikoţ dostane-li se klient do takovéto situace, v mnoha případech bude muset uhradit nemalé pokuty, či dodatečné poplatky. V dalším kroku by si klient měl přečíst podmínky ohledně předčasného splacení dluhu. Nikdy bychom neměli podepisovat smlouvu, ve které si 32

nejsme něčím jistí. Předejít těmto problémům lze jednoduše. Vyhnout se podvodným nebankovním institucím a zaměřit se na seriózní bankovní instituce. Vrátím-li se do situace, ţe klient nebude schopen úvěr z nějakého důvodu momentálně splácet, měl by si ještě dříve sjednat pojištění neschopnosti splácet. Ke kaţdému úvěru je moţné toto pojištění uzavřít, ale o podmínkách pojištění je dobré si dopředu získat informace. Pro lepší přehled jsem připravil tabulky, kde uvádím bankovní instituce, které spotřebitelský úvěr nabízí. V první tabulce jsou instituce poskytující účelové spotřebitelské úvěry a v druhé tabulce instituce poskytující neúčelové spotřebitelské úvěry. Poslední tabulka uvádí nebankovní instituce. Tabulka 4 Bankovní instituce nabízející účelový spotřebitelský úvěr bankovní instituce název instituce účelová půjčka název úvěru výše úvěru úroková sazba doba splácení GE money bank expresní půjčka 30-600 tis.kč od 9,9% 24-96 měsíců ČSOB půjčka na bydlení 100-600 tis. Kč cca 7,7% 3-10 let Česká spořitelna spotřebitelský úvěr min. 100 tis. Kč 8,50% až 10 let Komerční banka perfektní půjčka 30-250 tis. Kč 14,90% až 6 let osobní úvěr 30-500 tis. Kč min.6% až 6 let Citibank - - - - půjčka na jiné investice 50 tis. - 1 mil. Kč 10,60% 6-120 měsíců Raiffeisenbank rychlá půjčka 20-500 tis. Kč 9,30% 6-72 měsíců půjčka na kliknutí 20-400 tis. Kč 8,90% 6-72 měsíců půjčka na bydlení 50 tis. - 2 mil. Kč 8,60% 6-120 měsíců LBBW Bank CZ - - - - Zdroj: vlastní úprava čerpáno z internetových stránek institucí 33