JUDr. František Koutný, kancelář Žebětínská 70, 623 00 Brno tel. 547221060, mobil 603260926, e-mail: f.koutny@volny.cz Vážení nájemníci uchazečům o členství v Bytovém družstvu Kachlíkova 7, Brno Vážení, dle získaných informací byl dům na ulici Kachlíkova 7, v Brně, ve kterém jste nájemníky, zařazen do seznamu domů v majetku Statutárního města Brna, určených k prodeji. Bytový odbor Magistrátu města Brna (BO MMB), který je pověřen realizací úkonů souvisejících s prodejem domu, Vám předloží písemnou nabídku, kterou obdrží všichni nájemníci s platnou nájemní smlouvou. V této nabídce budou uvedeny úkony potřebné k převodu vlastnictví domu z vlastnictví Statutárního města Brna do Vašeho společného vlastnictví. V této souvislosti Vám předkládám následující nabídku k zajištění všech potřebných úkonů k realizaci dané věci, a to s podáním příslušného vysvětlení. Prodej domu současný vlastník, Statutární město Brno, uskutečňuje v souladu s Pravidly prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob v platném znění, účinnými od 1.11.2007 (dále jen Pravidla ). V souladu s čl. 4 Pravidel, musí být ve Vašem případě kupujícím právnická osoba. Za předpokladu zájmu většiny nájemníků být členem právnické osoby založené k tomuto účelu, kteří mají platnou nájemní smlouvu a nedluží na nájemném nebo na službách spojených s užíváním jednotky, je dán předpoklad splnění podmínek dle čl. 5, Pravidel. V rámci rozhodnutí nájemníků k založení právnické osoby k odkupu nemovitosti, je nutné rozhodnutí ke způsobu úhrady kupní ceny dle čl. 6 a 7 Pravidel a dále ke zvolení zvláštního režimu prodeje dle čl. 10 Pravidel, kde v odst. (2) je pojednání o závazku bezúplatného převodu bytové jednotky z vlastnictví nabyvatele právnické osoby do vlastnictví nájemců-fyzických osob do 6-ti měsíců od měsíce následujícího po zápisu vkladu vlastnického práva kupujícího, tedy právnické osoby bytového družstva, do katastru nemovitostí. Jde tedy o to, že za předpokladu zaplacení kupní ceny předmětné nemovitosti před podpisem kupní smlouvy dle čl. 7 odst. (1), dále prokázání vynaložení nákladů na opravy předem schválené prodávajícím a tím docílení jejich úhrady prodávajícím do výše 40 % kupní ceny domu dle čl. 7 Pravidel a dále za předpokladu splnění podmínek zvláštního režimu prodeje, docílí nájemníci nejvyšších možných slev, které prodávající umožňuje kupujícímu dle stávajících Pravidel. Celkově půjde o provedení následujících úkonů : 1/ založení právnické osoby bytového družstva k odkoupení nemovitosti, uzavření kupní smlouvy s prodávajícím a vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí 2/ vypracování a zápis Prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí 3/ vypracování a vklad Smluv převodu vlastnictví družstevní jednotky nájemci do katastru nemovitostí včetně podání daňových přiznání 4/ založení společenství vlastníků jednotek 5/ likvidace a výmaz družstva z obchodního rejstříku ad 1/ K realizaci odkoupení domu je tedy nutné založit právnickou osobu, kterou v tomto případě bude družstvo dle ustanovení 221 a násl. Obchodního zákoníku. Za tímto účelem bude zpracován návrh STANOV, jejichž schválení je podmínkou k založení družstva.
Další podmínkou k založení družstva je určení výše zapisovaného kapitálu, který nesmí být nižší než 50000,- Kč. Základní kapitál je tvořen základními členskými vklady, kde musí být navržena u jednoho člena taková výše, aby součet základních členských vkladů dosáhl částky nejméně 50000,- Kč, což by se rovnalo vytvořenému základnímu kapitálu, čímž by byla splněna další podmínka k založení družstva. Doporučuji, aby současně se stanovením výše základního členského vkladu byla vytvořena rezerva na uhrazení úkonů souvisejících se založením družstva. Další podmínkou je volba orgánů družstva. Vzhledem k počtu jednotek 32 bytů a tedy i předpokládaných členů družstva, může být statutárním orgánem družstva nejméně 3 členné představenstvo a dalším voleným orgánem, který se však nezapisuje do obchodního rejstříku, může být 3 členná kontrolní komise, případně orgány malého družstva, ( tj. předseda družstva, člen pověřený členskou schůzí). Další rozhodující podmínkou k založení družstva je vyplnění a předložení přihlášky za člena družstva nejpozději před konáním ustavující členské schůze. Přílohu přihlášky bude tvořit kopie dokladu o zaplacení základního členského vkladu a kopie dokladu z něhož vyplývá oprávněnost užívání konkretního bytu nebo nebytového prostoru v domě (nájemní smlouva, rozhodnutí o přidělení bytu apod., evidenční list). Poslední podmínkou k založení družstva je zaplacení základního členského vkladu na základě schválení jeho výše na ustavující členské schůzi, a to do 15 dnů od konání této schůze určenému členu družstva oproti příjmovému dokladu, jehož kopie musí být přiložena k přihlášce. Dle Pravidel, se nemůže stát členem právnické osoby dlužník na nájemném nebo na vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Je vhodné, aby do konání ustavující členské schůze bylo nájemníky rozhodnuto jakým podílem a jakým způsobem bude uhrazena kupní cena, tj. vyjasnit vyčíslení výše částky, která odpovídá ceně za koupi domu a pozemku pod domem nebo související s domem a částky, která přísluší jednotlivým nájemníkům v závislosti na velikosti užívaného bytu nebo nebytového prostoru. V této souvislosti je nutné si uvědomit splnění lhůt daných prodávajícím v nabídce doručené nájemcům, tj. : a) do 90-ti dnů od obdržení oznámení doložení - návrhu na zápis právnické osoby, - to že bylo všem nájemcům nabídnuto členství v právnické osobě - doložení kopie zápisu z ustavující členské schůze, presenční listiny a stanov - zvolení způsobu úhrady kupní ceny - doložení bezdlužnosti členů právnické osoby - závazek přijetí podmínek zvláštního režimu prodeje b) do 150-ti dnů od obdržení oznámení doložení - zápisu právnické osoby výpisem z obchodního rejstříku Krajského soudu a doložit další doklady vyžádané v nabídce prodávajícího doručené nájemcům. K založení právnické osoby bytového družstva, které je pro formu odkupu nemovitosti od prodávajícího a pro další úkony nejvhodnější, uvádím následující : Po rozhodnutí nájemníků o přijetí nabídky na provedení úkonů, budou všem nájemníkům předloženy následující materiály : pozvánka na ustavující členskou schůzi návrh stanov informace přihláška za člena družstva Průběh ustavující schůze musí být dle zákona ověřen notářským zápisem. Po konání ustavující schůze provedu všechny úkony nutné k podání návrhu na zápis bytového družstva do obchodního rejstříku vedeného u Krajského soudu v Brně. Po zápisu družstva (předpoklad za 3 týdny od podání návrhu na podatelnu soudu) v obchodním rejstříku a zajištění potvrzení o nabytí právní moci usnesení soudu a výpisu z obchodního rejstříku, bude po dodání všech požadovaných materiálů na BO MMB ve stanovených lhůtách 90 a 150 dnů, vyzván současný vlastník domu k uzavření kupní smlouvy. V souladu se schváleným způsobem
úhrady kupní ceny předmětné nemovitosti bude určena prodávajícím definitivní částka kupní ceny a její rozpočítání na jednotlivé členy družstva, zpravidla v závislosti na m2 plochy jednotky. Na základě výzvy statutárního orgánu družstva budou mít členové družstva ve stanovené lhůtě povinnost pod určeným variabilním symbolem na účet družstva zaplatit další členský vklad - majetkovou účast, která bude tvořit podíl odpovídající hodnotě užívaného bytu nebo nebytového prostoru, kdy součet těchto podílů bude tvořit částku rovnající se kupní ceně domu tzv. členský vklad. Po zaplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a Bytovým družstvem Kachlíkova 7, Brno, zastoupeným statutárním orgánem družstva, bude kupní smlouva vložena do katastru nemovitostí u Katastrální úřadu pro Jihomoravský kraj se sídlem v Brně ke správnímu řízení, které trvá 4 až 6 týdnů. Po nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí se stane vlastníkem domu, Bytové družstvo Kachlíkova 7, Brno. Tato skutečnost bude zapsána na příslušném listu vlastnictví vedeném v katastru nemovitostí. Po zajištění tohoto dokladu bude provedeno předání domu a ukončení dodávek služeb spojených s užíváním bytů mezi Statutárním městem Brno zastoupeným příslušným ÚMČ, včetně správce a družstvo uzavře s dodavateli služeb vlastní smluvní vztahy. Za úkony související se zápisem družstva do OR KS Brno a zajištění dodání materiálů na BO MMB ve lhůtách 90 a 150 dnů stanovených nabídkou od prodávajícího, budu požadovat odměnu ve výši 15000,- Kč + DPH. K této odměně, je nutné přičíst následující částky, které budu přefakturovávat, a to : -odměnu notáře, který bude účtovat 3000,- Kč + DPH za ověření správnosti stanov, -odměnu notáře ve výši 3000,- Kč + DPH za osvědčení průběhu ustavující schůze, -poplatek za ověřené kopie 2 ks notářského zápisu v částce dle počtu ověřovaných stran ve výši cca 2000,- Kč, -soudní poplatek zápisu do obchodního rejstříku 5000,- Kč. celkem cca 32000,- Kč včetně DPH. Až do zajištění výpisu z obchodního rejstříku a založení běžného účtu družstva půjdou výše uvedené poplatky k mé tíži, za předpokladu, že k provedení popisovaného úkonu obdržím závaznou objednávku. Odměnu spolu s přefakturací uvedených nákladů uskutečním až po odsouhlasení a převzetí příslušných dokladů o zápisu družstva v OR KS Brno představenstvem družstva. Ostatní náklady, které budu s uvedenou činností mít, jsou hrazeny z výše uvedené odměny. Statutární orgán družstva musí dále počítat s tím, že bude hradit vlastní náklady za ověřování podpisů na čestných prohlášeních a podpisových vzorech, rovněž tak na prohlášení správce základního členského vkladu, na návrhu na zápis do obchodního rejstříku, dále za výpisy z rejstříku trestů, případně jiné dokumenty. První část navržených úkonů, tedy zpracování návrhu stanov a dalších dokumentů a zorganizování ustavující členské schůze s notářským zápisem včetně jejího konání, jsem schopen zorganizovat nejpozději do 30 dnů od přijetí mé nabídky a předložení závazné objednávky a dále poskytnutí příslušných podkladů z vaší strany (kopie nájemních smluv, evidenční listy k jednotlivým bytům nebo nebytovým prostorům, doklad o bezdlužnosti za nájem a služby od správce). Je nutné si uvědomit, že jen lhůta od pozvánky na ustavující členskou schůzi musí být 15-ti denní a dále zde musí být lhůta k připomínkám k předloženému návrhu stanov. Je dále nutné si uvědomit, že nabídka z Bytového odboru Magistrátu města Brna je časově omezená (90 dnů, 150 dnů) a vyžaduje splnění dalších úkonů navazujících na zápis Bytového družstva do OR KS Brno. V případě zájmu budu rovněž nápomocen při úkonech souvisejících s koupí domu a převzetí domu od prodávajícího. Na výše uvedené budou dále navazovat úkony dle Pravidel prodávajícího a související s převzetím a se správou domu, dále čerpání dotací z BO MMB na schválené opravy a modernizaci domu a zajišťování realizace schválených oprav domu. Družstvo v rámci svojí činnosti správa domu, bude zajišťovat úkony související s poskytováním služeb nájemníkům jednotek, dále zajišťovat opravy, revize a údržbu domu a další úkony související se správou nemovitosti včetně daňových povinností a vedení účetnictví. Tuto činnost rovněž zajišťujeme a za správu účtujeme 150,- Kč/měsíc/jednotka, přičemž v této věci nejsme plátci DPH. V případě zájmu lze předložit k této věci zvlášť nabídku.
Ad 2/ Pokud si bytové družstvo v rámci ustanovení kupní smlouvy zvolí zvláštní režim prodeje, musí být neprodleně po zápisu vlastnického práva k předmětné nemovitosti v KN zpracován dokument Prohlášení vlastníka budovy dle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se určí bytové a nebytové jednotky, společné části domu, způsob správy a hospodaření a jehož přílohu tvoří schémata jednotlivých podlaží domu s uvedením jednotek a společných prostor domu. Následně musí být zajištěno provedení vkladu tohoto dokumentu do KN, na jehož základě se může uskutečnit převod družstevních bytových a nebytových jednotek do osobního vlastnictví. Za úkony související se zápisem Prohlášení vlastníka budovy do KN, si účtuji odměnu 15000,- Kč + DPH a přefakturaci poplatku za kolek 500,- Kč za podání návrhu na vklad do KN. Ad 3/ Ihned po nabytí právních účinků vkladu Prohlášení vlastníka budovy do KN by byly činěny úkony k vypracování Smluv o převodu příslušné družstevní jednotky do vlastnictví nájemce spolu s převodem příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a spoluvlastnického podílu k pozemku souvisejícího s domem. Nabyvatel jednotky nebude hradit žádnou částku za převod, protože každý člen družstva uhrazením dalšího členského vkladu majetkové účasti, uhradil svůj podíl na kupní ceně domu, rovnající se ceně bytové jednotky a ceně příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a spoluvlastnického podílu k pozemku souvisejícího s domem. Družstvo bude u každého převodu hradit daň z převodu nemovitosti za pozemek, a to ve výši 3% z ceny spoluvlastnického podílu převáděného pozemku. Součástí nabídky je i zpracování a podání daňových přiznání na příslušný FÚ Brno za družstvo. Za úkony související s převodem jedné jednotky a za vypracování a podání daňového přiznání za převod jedné jednotky na místně příslušný FÚ, bude fakturována částku 5000,- Kč + DPH + poplatky na KN, které činí 500,- Kč za jeden vklad - kolek. Všechny výdaje s tím spojené budou hrazeny z fondu oprav družstva stejným dílem. Výpisem z KN o nabytí vlastnických práv k jednotlivým jednotkám v předmětné nemovitosti nájemci, který předloží bytové družstvo původnímu prodávajícímu, bude bytovému družstvu poskytnuta a uvolněna dotace z BO MMB na schválené opravy. Všechny úkony s tím související rovněž v plném rozsahu zajišťujeme. Ad 4/ Dalším úkonem bude založení Společenství vlastníků jednotek, které vzniká ze zákona po doručení kupní smlouvy z KN s vyznačením nabytí právních účinků vkladu vlastnického práva v pořadí třetímu vlastníku dle ustanovení 9 odst. 3, zákona č. 72/1994 Sb., což písemně potvrzuje Katastrální úřad a tento dokument vyžaduje rejstříkový soud při zakládání a zápisu společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek (RSVJ) vedeného Krajským soudem v Brně. Jako první krok je zpracování stanov společenství respektujících zákonnou úpravu a specifické podmínky domu. K tomuto účelu bude použito Prohlášení vlastníka a výpis z katastru nemovitostí. Dalším krokem bude předložení navrhovaných stanov vlastníkům jednotek ke stanovisku včetně návrhu fungování společenství za podmínek respektujících zákonnou úpravu i navrhovanou správu společných částí domu. Dále bude následovat projednání stanov, způsob zajištění správy domu a ustavení orgánů společenství na první schůzi shromáždění vlastníků. Průběh první schůze shromáždění, na které budou voleny orgány společenství a schvalovány stanovy společenství, musí být proveden formou notářského zápisu. Po uskutečnění této první schůze, z níž bude pořízen notářský zápis a zvoleny orgány společenství, bude zpracován návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek domu vedeného Krajským soudem v Brně. Přílohou návrhu budou mimo jiné schválené stanovy s knihou členů dle údajů zapsaných v KN, ověřené kopie listin o nabytí vlastnického práva k jednotkám (stačí výpis z KN), čestné prohlášení a podpisový vzor zvolených členů výboru a zápis z první schůze výboru a doklad z Katastrálního úřadu potvrzující datum vzniku společenství. (Pozn. Založení by mělo být provedeno do 60 dnů od vzniku společenství.). Po zápisu Společenství vlastníků jednotek domu do příslušného rejstříku Krajského soudu v Brně a vydání platného výpisu, (předpoklad do 20-ti dnů), členové výboru založí běžný účet v bance a ve spolupráci s dosavadním správcem případně původním vlastníkem nemovitosti, uzavřou smlouvy o dodávání služeb s jednotlivými dodavateli (vodné a stočné, elektřina
do společných částí domu, dodávání tepla a teplé užitkové vody, úklid společných částí domu, výtah, pojištění společných částí domu, atd.). Na základě dosavadních zkušeností souvisejících se vznikem právnické osoby Společenství vlastníků jednotek domu, jejím zápisem do příslušného rejstříku Krajského soudu v Brně a zajištěním vlastního fungování, si Vás dovoluji dále informovat, že Společenství má určité povinnosti, z nichž je nejdůležitější správa, provoz o opravy společných částí domu a zabezpečování dalších činností spojených s provozem domu. Záleží tedy na rozhodnutí nejvyššího orgánu Společenství vlastníků jednotek domu schůze shromáždění, kdo a za jakých podmínek bude zajišťovat správu domu, zda si na základě vlastního předmětu činnosti správa domu jako právnická osoba bude tuto činnost vykonávat samostatně Společenství, případně si zvolí správce. K provedení již výše popsaných úkonů je nutné poskytnout podklady a připravit je k jednání schůze shromáždění. Vzhledem k již získaným zkušenostem se zakládáním Společenství vlastníků jednotek domu, nabízím zajištění všech úkonů nutných k založení Společenství vlastníků jednotek domu, a to na základě smluvního vztahu a za úplatu. Odměna bude činit na dům, s přihlédnutím k počtu budoucích vlastníků jednotek a tedy členů Společenství 15000,- Kč + DPH Dále je nutné do nákladů započíst poplatky : - za pořízení notářského zápisu cca 4500,- Kč + DPH - za poplatky při ověřování podpisů, listin, výpisů atd. cca 150,- Kč + DPH Na úhradě vzniklých nákladů se budou vlastníci jednotek podílet v poměru svých procentuelních podílů na společných částech domu, případně stejným dílem, dle rozhodnutí schůze shromáždění. Odměna společně s náklady bude mnou fakturována svolavateli, kterým je bytové družstvo, až po zajištění všech úkonů. Všechny náklady do této doby půjdou k mé tíži. Ad 5/ Nově vzniklé Společenství převezme na sebe všechny smluvní vztahy s dodavateli služeb, které byly dříve vedeny na družstvo. Družstvo provede vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytů, vyúčtování nákladů na údržbu, provoz a opravy domu a všech dalších položek vztahujících se k členství členů družstva v družstvu. Potom se provede účetní závěrka, schválení likvidace a ukončení činnosti družstva a jeho výmaz z obchodního rejstříku na Krajském soudě v Brně. Za předpokladu, že družstvo bude mít zpracováno účetnictví, účetní závěrku a provedeno vyúčtování služeb a fondu oprav, za úkony související s likvidací a výmazem z OR KS Brno budu fakturovat 4000,- Kč + DPH, dále budou náklad tvořit soudní poplatky ve výši dle stávající právní úpravy (3000,-Kč) a notářský zápis (3000,- Kč a DPH). Všemi výše popsanými úkony se zabývám a v plném rozsahu je zajišťuji a v případě zájmu mohu k jejich realizaci doplnit nabídku o další vyžádané informace. Ostatní informace v dané věci poskytnu na základě vašeho požadavku, případně na schůzi nájemníků v domě, která by mohla být v rámci jednotlivých postupně prováděných úkonů souvisejících s prodejem domu, svolána. K cenovým nabídkám pro jednotlivé úkony doplňuji, že se jedná o komplexní nabídku, kde úkony na sebe vzájemně navazují. Očekávám vaše stanovisko k předloženému návrhu. V Brně dne 4. března 2010 S pozdravem JUDr. František Koutný