Parlament České republiky Kancelář Poslanecké sněmovny Parlamentní institut ZKUŠENOSTI Z REALIZACE BYTOVÉ POLITIKY V KANADĚ Informační podklad č. 5.064 Zpracovala: ing. Eva Procházková říjen 1995
PI 5.064 2 Zkušenosti z realizace bytové politiky v Kanadě O b s a h Organizace a činnost "Kanadské hypoteční společnosti" 1.část: zajištění půjček poskytnutých na bydlení 2.část: půjčky na stavbu nájemních domů 3.část: půjčky společnostem, chtějí-li koupit pozemek za účelem podpory bydlení 4.část: půjčky na koupi a leasing pozemku 6.část: půjčky na opravy, zlepšení a rekonstrukci staveb 7.část: půjčky na podporu vlastnění domu 8.část: ochrana výše úroků půjčky 9. část: povinnost provádět výzkum podmínek bydlení 10.část: státní a obecní bytová výstavba 12.část: půjčky poskytované na projekty, zajišťující studentům bydlení
PI 5.064 3 Kanada - charakteristika zákonů určujících bytovou politiku V Kanadě existují v podstatě dva základní zákony, stanovující zásady bytové politiky - zákon o bydlení (National Housing Act) a zákon o založení Kanadské hypoteční společnosti pro bydlení (Canada Mortgage and Housing Corporation Act). Ke dni 14.6.1994 byl v Kanadě novelizován zákon o bydlení (National Housing Act, R.S., c.n-10, s.1) s cílem podpořit výstavbu nových domů, oprav a modernizací stávajících domů a zlepšit životní podmínky týkající se bydlení. Zákon sestává ze 14 částí - v dalším textu je uveden stručný obsah. Za tímto účelem byla zákonem založena i "Kanadská hypoteční společnost" "Canada Mortgage and Housing Corporation Act"( - zákon R.S., 1985, c. C-7, novelizovaný k 14.6.1994 ) - podstatné náležitosti zákona jsou rovněž předmětem tohoto materiálu. Pokud se v dalším textu zmiňujeme o "Kanadské hypoteční společnosti", nazýváme ji jen "Společnost". Organizace a činnost "Kanadské hypoteční společnosti" "Společnost" je vedena ministrem, Radou ředitelů a Výkonným výborem, jejím sídlem je Ottawa. "Společnost" má právo v intencích zákona o bydlení ("National Housing Act") používat jménem ministra státní finanční prostředky za účelem poskytování půjček nebo plateb za stanovených podmínek, směřujících k realizaci bydlení, a to až do celkové výše 1,5 mld. dolarů - každá další částka musí být odsouhlasena Parlamentem. Dále má právo vydávat, prodávat nebo dát do zástavy dluhopisy či cenné papíry. "Společnost" může uzavírat smlouvy s institucemi, které půjčují finanční prostředky (a lending institution - dále jen věřitel), má právo určit věřitele (dále jen schválený věřitel), podmínky a omezení pojištění půjček a rovněž může věřitele pojistit proti ztrátám. Právem "Společnosti" je - získávat pozemek nebo projekt na výstavbu nákupem, nájmem či jinak, - instalovat služby a zlepšení na získaném pozemku tak, aby mohl být použit za účelem bydlení, - realizovat stavbu dle projektu, změnit stavbu za účelem její přeměny pro bydlení, - získávat stavební materiály, zařízení a jiný osobní majetek s cílem získat prostory pro
PI 5.064 4 bydlení, - vlastnit, řídit, udržovat, vykonávat dozor, měnit, renovovat, zvětšovat, zlepšovat, opravovat, zlikvidovat majetek vlastněný "Společností", - získávat účast magistrátu (správy města) na projektech pro bydlení, - uzavírat smlouvy a vykonávat činnosti spojené s oblastí bydlení. Majetek získaný "Společností", jakož i jeho prodej a příjmy z tohoto plynoucí podléhají zákonu o "Kanadské hypoteční společnosti pro bydlení" (Canada Mortgage and Housing Corporation Act). Ministr ( je členem Královské státní rady pro Kanadu, jmenovaný Guvernérem Rady jako Ministr pro oblast bydlení ve znění zákona o národním bydlení - National Housing Act) nahradí z finančních prostředků Konzolidačního fiskálního fondu (Consolidated Revenue Fund) ve prospěch "Společnosti" ztráty, způsobené prodejem nebo provozem projektů pro bydlení. Financuje náklady "Společnosti", jež jí vznikly výkonem správy spojené s její činností. "Společnost" může uzavírat smlouvy se staviteli tak, aby iniciovala výstavbu domů, jež by byly prodány perspektivním vlastníkům domů, avšak pouze za podmínky, že k výstavbě bude použito půjčky dle intencí tohoto zákona a ve smlouvě bude stanoveno, že - stavebník bude financovat výstavbu domů za podmínek stanovených zákonem, - stavebník nabídne každý z domů na prodej za cenu, jež nebude vyšší nežli cena uvedená ve smlouvě, - "Společnost" souhlasí s tím, že každý dům postavený dle smlouvy a nemající kupce, bude do jednoho roku po datu kolaudace koupen od stavebníka samotnou "Společností" za cenu stanovenou ve smlouvě. Smlouvou mezi "Společností" a stavebníkem mohou být stanoveny další podmínky její platnosti - např. během období, které stanoví "Společnost", stavebník nabídne domy k prodeji pouze válečným veteránům a vojákům sloužícím v Newfoundland nebo osobám činným ve zbrojní výrobě (dle zákona Defence Production Act). "Společnost" může poskytovat nejen půjčky, ale i finanční příspěvky níže uvedeným
PI 5.064 5 osobám či institucím s cílem snížit náklady na vybudování nájemního bydlení a tím i snížit nájemné: - charitativní a jiné neziskové organizace, - provincie, místní úřady nebo agentury veřejného bydlení, - Indiánský svaz, - skupiny Indiánů, žijících v rezervaci, - každá osoba, která vlastní nebo řídí projekt na výstavbu nájemních bytů. Rovněž sama "Společnost" obdrží příspěvek tehdy, když vlastní nebo řídí takový projekt. Poskytování příspěvků "Společností" je řízeno pravidly Guvernéra Rady. "Společnost" může vyžadovat závazek na těch osobách, jimž poskytla : - půjčku s úrokovou mírou nižší nežli je běžná na peněžním trhu, nebo jež je stanovena "Společností", - příspěvek nebo - odpustila placení finanční částky. Podstatou závazku, který na sebe uvedená osoba bere, může být povinnost vrátit všechny poskytnuté výhody (uvedené výše). Dále uvádíme podstatné části obsahu zákona "National Housing Act" v členění dle jeho jednotlivých částí ( nepodstatné části či způsoby výpočtu splátek půjčky dlužníkem vynecháváme - pro případné zájemce jsou oba zákony v anglickém originále, podobně jako informace o hypotékárním trhu v Kanadě v r. 1995 k disposici v Parlamentním institutu). 1. část: zajištění půjček poskytnutých na bydlení Půjčky jsou zajištěny hypotékou na dům, kondominium nebo cennými papíry, jakož i smlouvami dle požadavků "Společnosti". Půjčky jsou poskytovány max. na 40 let na dále uvedené objekty: - pomoc při výstavbě domu, projektu družstevní výstavby, projektu nájemního bydlení nebo kondominia, - na změnu existujícího stavu bydlení, má-li se zvětšit o jeden a více bytových jednotek,
PI 5.064 6 - na pomoc při nákupu, opravě, přeměně nebo zlepšení existujícího domu, - za účelem pomoci při koupi a změně existující nebytové stavby na stavbu bytovou. Poskytnutí půjčky na výše uvedené účely je vázáno na vyhovění normám stanoveným "Společností". V případě, že dlužník není schopen platby, "Společnost" mu může vypomoci přímo nebo většinou věřiteli. V zákoně je uveden vzorec pro výpočet splátek půjčky dlužníkem, jakož i opatření, která "Společnost" může použít v případě platební neschopnosti dlužníka. "Společnost" může kdykoli v době před splácením nebo v době nesplácení splátek dlužníkem vstoupit do smlouvy uzavřené mezi ní a schváleným věřitelem. Rovněž sama může být za zákonem stanovených podmínek věřitelem. "Společnost" může založit i "Hypoteční pojišťovací fond" (Mortgage Insurance Fund) ke krytí vymezených ztrát, jež se mohou vyskytnout u schválených věřitelů, jakož i "Fond cenných papírů zajištěných hypotékami" (Mortgage-backed Securities Guarantee Fund). 2. část: půjčky na stavbu nájemních domů "Společnost" může uzavřít smlouvu se stavebníky těchto domů, jejímž cílem je zajistit pro sebe ročně určitou částku z nájemného po dokončení stavby tím, že jim poskytne půjčku na max. 30 let. Podmínky smlouvy jsou uvedeny v zákoně, např. že projekt musí obsahovat nejméně osm bytových jednotek určité kvality. "Společnost" schvaluje výši hypotečních úroků, schvaluje výši nájemného a dbá, aby bylo v rozumné výši vzhledem k možnému příjmu nájemníků. V případě, že nájemné bude zvýšeno vlastníkem nájemního domu a neudrží se tak zamýšlený projekt na získání domu s levným nájemným, má "Společnost" právo zvýšit majiteli úrok z půjčky, kterou mu poskytla. Půjčka poskytovaná neziskovým organizacím a družstvům nebývá zatížena ve splátkách žádným ziskem ve prospěch "Společnosti". Dokonce neziskovým organizacím, založeným pro charitativní účel nebo bytovým družstvům, jejichž celý kapitál nebo akcie jsou vlastněny vládou provincie nebo místním úřadem, je poskytnut finanční příspěvek až do 10% celkové investice. "Společnost" má právo stanovit platné normy výstavby, vydat informace pro získání půjčky. 3. část: půjčky společnostem, chtějí-li koupit pozemek za účelem podpory bydlení
PI 5.064 7 Každá pojišťovna poskytující životní pojištění, společnost poskytující půjčky a trust company (což je svěřenecká společnost ve smyslu amerického práva - bíže viz str. 1378 v Blackově právnickém slovníku) mohou půjčit nebo investovat finanční prostředky do nákupu a vybavení infrastrukturou pozemků pro rozvoj bydlení, a to za podmínek, jež jsou v tomto zákoně "Společností" stanoveny: např. uvedené organizace musí se "Společností" uzavřít smlouvu, v níž jsou podmínky uvedeny. Ročně potom tyto společnosti splácejí ve prospěch "Společnosti" půjčku. Uvedené tři druhy společností se mohou za účelem koupě či úpravy pozemku slučovat. K tomuto ustanovení poznamenáváme, že v Kanadě jsou hypotéky poskytovány různými finančními společnostmi ( bankami, úvěrovými svazy, institucemi životního pojištění, svěřeneckými společnostmi aj.), které jsou v případě poskytování hypoték jištěny dle zákona - National Housing Act. Více informací o těchto společnostech, poskytujících hypotéky, jakož i o podmínkách, za nichž jsou poskytovány lze získat v Parlamentním institutu. 4. část: půjčky na koupi a leasing pozemku "Společnost" může s cílem "poskytnout prostřednictvím leasingu neziskové organizaci za nízké nájemné pozemek" sama získat tento pozemek koupí nebo leasingem. Může na něm realizovat veřejné sítě, služby za účelem získání pozemku pro bydlení. Nájemné vybírané "Společností" však nesmí být nižší nežli je stanoveno vyhláškou. 6. část: půjčky na opravy, zlepšení a rekonstrukci staveb "Společnost" může za okolností stanovených vyhláškou poskytnout tento druh půjčky: a) vlastníkovi bytu nebo ubytovny, bytovému družstvu, b) uživateli bytu s cílem pomoci mu při opravě, jestliže se byt nachází v oblasti určené vyhláškou a dle názoru "Společnosti" je to účelné, c) neziskové organizaci s cílem přeměnit existující obytnou budovu na budovu obsahující větší množství bytů, d) v souladu s Ministerstvem indiánských věcí Indiánům sídlícím v rezervaci. e) zdravotně postiženým občanům, vlastnícím byt, může "Společnost " poskytnout příspěvěk k
PI 5.064 8 půjčce s cílem pomoci při opravě bytu, uzná-li to za nutné. Výše uvedené druhy půjček jsou poskytovány s úrokem stanoveným "Společností", který nesmí být vyšší než podobná výše již stanovená guvernérem Rady "Společnosti", a to na dobu nepřevyšující dobu životnosti bytu, ubytování, v žádném případě však na více než 20 let od okamžiku provedení opravy, 7. část: půjčka na podporu vlastnění domu "Společnost" může poskytnout půjčku s cílem pomoci při výstavbě domu nebo kondominia osobě, která vlastní dům nebo kondominium a zamýšlí je užívat. Půjčka je poskytnuta za podmínky: výše úroku je stanovena "Společností" v souladu s vyhláškou, musí být splacena do 40 let od okamžiku obydlení, musí být zajištěna první hypotékou ve prospěch "Společnosti". V případě, že půjčka byla poskytnuta provincii nebo vlastníkovi, který hodlá dům nebo kondominium dále prodat, musí být splacena nejpozději do 35 let. 8. část: ochrana výše úroků Ochrana půjčky ( t.j. dané výše úroku z půjčky), jež je poskytnuta nejméně na rok vlastníkům domu za účelem výstavby nebo získání domu spočívá mimo jiné v tom, že "Společnost" může na základě žádosti vlastníka a za poplatek ve výši 1,5% z půjčky ( ale ne více nežli 1020 dolarů) přistoupit ke smlouvě a poskytnout tak žadateli ochranu proti zvýšení úroku. 9. část: výzkum podmínek bydlení Pojednává o povinnosti "Společnosti" soustavně provádět výzkum podmínek bydlení a posuzovat přiměřenost bydlení v Kanadě nebo částech Kanady, přijmout opatření k distribuci informací o výstavbě s cílem zlepšit úroveň bydlení. 10. část: státní a obecní bytová výstavba "Společnost" se může na základě smlouvy existující mezi kanadskou vládou a vládou provincie podílet spolu s vládou provincie na projektu bydlení (tzv. "Housing project" představující získání domu, domů, bytu či bytů, rekreační a obchodní plochy k nim se vztahující,
PI 5.064 9 avšak nikoli hotel) s cílem: - získat a rozvinout pozemek určený pro bydlení, - postavit obytné domy nebo svobodárny za účelem prodeje nebo nájmu, - získat, zlepšit a přeměnit existující obytné domy na vyšší obytný standard. "Společnost" může poskytnout půjčku provincii, místnímu zastupitelstvu (obci) nebo agentuře pro nájemní bydlení. Vláda provincie, jeden nebo několik místních úřadů v provincii jsou vlastníky "agentury ( nebo agentur) pro státní a obecní výstavbu". Tato agentura má pravomoc získávat a zvelebovat území za účelem realizace projektů tohoto druhu výstavby nebo budovat či získávat a řídit projekty výstavby, jež bude sloužit jedincům nebo rodinám s nízkými příjmy. "Společnost" se může spolu s provinciemi na těchto projektech podílet - za tím účelem se může, dle smlouvy uzavřené mezi vládou Kanady a vládou každé provincie podílet spolu s vládou provincie nebo agenturou na projektech. Dle smlouvy se může podílet na nákladech a ziscích či ztrátách ne více než 75%. Rovněž může poskytnout půjčku provincii, místnímu úřadu nebo "agentuře pro státní a obecní výstavbu" s cílem pomoci získat a přizpůsobit území pro účel bydlení. Podmínky, za nichž může být půjčka poskytnuta: - musí přinášet ročně úrok ve výši stanovené "Společností", - nesmí převýšit 90% nákladů na získání a přizpůsobení území, - musí být zajištěna prvotřídní hypotékou na projekt ve prospěch "Společnosti", - nesmí být poskytnuta na delší období nežli 50 let za účelem získání bydlení nebo 25 let v ostatních záležitostech, - za podmínky, že ten, kdo si půjčuje, poskytne část ubytování rodinám s nízkým příjmem nejméně v tom rozsahu, v jakém si půjčil úvěr na výstavbu. "Společnost" může dále poskytnout půjčku provincii, místnímu úřadu nebo "agentuře pro státní a obecní výstavbu" za účelem výstavby nebo získání státního nebo obecního bydlení - a to za těchže, výše uvedených podmínek. Dále "Společnost" může uzavřít smlouvu s provincií, místním úřadem nebo "agenturou.." či neziskovou organizací, bytovým družstvem, které řídí projekt bytové výstavby, dle které "Společnost" přispěje na poskytnutí ubytování jedincům nebo rodinám s nízkými
PI 5.064 10 příjmy tím, že přispěje těmto lidem na nájemné, jež je nižší nežli plné nájemné pokrývající amortizaci. Příspěvek je poskytnut na základě smlouvy mezi "Společností" a provincií, místním úřadem nebo "agenturou..", kde je stanoveno, že - nesmí být vyšší než nežli 50% roční ztráty z provozování nemovitosti, - příspěvek může být poskytnut nejdéle po dobu životnosti nemovitosti, jež je stanovena "Společností" a v žádném případě nemůže být poskytována více než 50 let po zprovoznění, - ubytování bude pronajato jedincům nebo rodinám s nízkým příjmem za nájemné, jehož výše je stanovena smlouvou, - "Společnost" má právo odstoupit od poskytování příspěvků v případě, že projekt se nepodaří udržet provincii, místnímu úřadu nebo "agentuře.." jako projekt pro veřejné bydlení. 12. část: půjčky poskytované na projekty, zajišťující studentům bydlení "Společnost" může poskytnout půjčku provincii, "agentuře pro státní a obecní výstavbu", místnímu úřadu nebo její agentuře, nemocnici, školní správě, univerzitě, bytovému družstvu nebo charitativní organizaci s cílem pomoci při - výstavbě, získání nebo zlepšení projektu na ubytování studentů, - získání existujících budov a jejich přeměnu na projekt pro ubytování studentů. Prameny: - National Housing Act, R.S.,1985,c.N-11, noveliz. k 14.6.1994 - Canada Mortgage and Housing Corporation Act, R.S.,1985,c.C-7, novelizováno k 14.6.1994 - A special report om CMHC Mortgage Loan Insurance - prepared expressly for Czech Republic, r. 1995 - Mortgages made easy, Bank of Montreal