UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Katedra občanského práva Vlastnictví bytů Diplomová práce Petr Dvořák Vedoucí diplomové práce: Doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Karlovy Vary, listopad 2008
Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci zpracoval samostatně a že jsem v ní vyznačil všechny prameny, z nichž jsem čerpal, způsobem ve vědecké práci obvyklým. V Karlových Varech dne 30.11.2008.... Petr Dvořák
Obsah: 1. Vlastnictví bytů vývoj institutu a obecná východiska... 3 1.1. Historický úvod. 3 1.2. Teoretické koncepce bytového vlastnictví 4 1.3. Současná úprava bytového vlastnictví.. 6 2. Vymezení jednotlivých pojmů právní úpravy ( 2 byt.z. ). 8 3. Vznik vlastnictví jednotek. 11 3.1. Nabytí vlastnického práva k bytu od dosavadního vlastníka domu... 11 3.1.1. Prohlášení vlastníka budovy..... 12 3.1.2. Smlouva o převodu bytu.... 19 3.1.2.1. Některá omezení smluvního převodu jednotek. 21 3.1.2.1.1. Práva nájemců bytů na přednostní nabytí bytu a přednostní koupi bytu 21 3.1.2.1.2. Specifika při převodu některých bytů. 25 3.1.2.1.3. Smluvní omezení devizovým zákonem.. 25 4. Společenství vlastníků jednotek 27 4.1. Ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství... 28 4.2. Orgány společenství 28 4.2.1. Shromáždění vlastníků jednotek... 29 4.2.2. Výkonné orgány společenství... 31 4.3. Stanovy společenství... 32 4.4. Práva a povinnosti vlastníků jednotek. 34 5. Německá právní úprava... 38 5.1. Krátký exkurz do historie a právní povaha bytového vlastnictví... 38 5.2. Založení bytového vlastnictví.. 40 5.2.1. Smluvní založení bytového vlastnictví. 41 5.2.2. Prohlášení vlastníka pozemku.. 41 5.3. Společné části domu... 42 5.4. Zánik společenství vlastníků jednotek... 43 5.5. Novela WEG z roku 2007... 44 5.6. Společenství vlastníků jednotek.. 44 5.6.1. Podmíněný převod jednotky. 47 5.6.2. Práva a povinnosti vlastníků bytů... 48 5.6.3. Náklady spojené se správnou podílového vlastnictví.. 50 5.6.4. Odnětí vlastnictví bytu. 52 5.6.5. Správa podílového vlastnictví.. 53 5.6.5.1. Správa příslušející vlastníkům... 54 5.6.5.1.1. Stavební úpravy a jiné náklady... 55 5.6.5.1.2. Shromáždění vlastníků... 56 5.6.5.2. Správa příslušející správci... 59 5.6.5.2.1. Práva a povinnosti správce. 60 5.6.6. Správní rada......... 64 1
5.7. Shrnutí. 64 6. Právní úprava vlastnictví bytů de lege ferenda.. 66 7. Závěr... 68 Seznam zkratek.. 70 Seznam pramenů a použité literatury...71 Resumé v anglickém jazyce... 73 Klíčová slova v češtině a angličtině.. 74 2
1. Vlastnictví bytů vývoj institutu a obecná východiska 1.1. Historický úvod Odborná literatura uvádí, že institut vlastnictví bytů znaly již civilizace starověkého Blízkého východu 1, z čehož vyplývá, že je možné jej považovat za velmi starý. Důvody pro rozvoj tohoto institutu v jednotlivých obdobích našich dějin byly různé, vždy však šly ruku v ruce s odklonem od zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě). Naopak prosazování této zásady měl za následek odmítání vlastnictví bytů jakožto právního institutu. Zmíněná zásada stojí totiž na principu, že stavba je součástí pozemku, nelze ji proto považovat za samostatnou věc, a tedy ji nelze právně ani jinak dělit na byty. Již v dobách starověku ve velkých antických městech pro nedostatek stavebních pozemků a prudce rostoucí počet obyvatel měst nezbývalo než stavět výškové domy o mnoha patrech, která byla rozdělena na samostatné byty. Je ovšem sporné, zda již ve starověku existoval institut podobný dnešnímu pojetí bytového vlastnictví. Klasické římské právo lpělo na zásadě superficies solo cedit, a proto převažuje názor, že jednotlivé vztahy mezi vlastníky a obyvateli výškových budov byly vztahy nájemními. Teprve popření superficiální zásady v období feudalismu vedlo k rozšíření institutu bytového vlastnictví. Otevřela se tak cesta k tomu, že nejen budovy, ale také jednotlivé byty se mohly stát předmětem vlastnického práva. Převažovala zde koncepce děleného vlastnictví, a to vlastnictví vrchní ( dominium directum ) náležející vlastníkovi domu a užitkové ( dominium utile ) náležejícím vlastníkům bytů, kteří měli k bytům rozsáhlá dispoziční a plná užívací práva. 2 Od této koncepce bylo v důsledku osvíceneckých vln 18. století ustoupeno, neboť byla v té době považována za feudální přežitek. Znovu se tedy prosazuje tradiční římskoprávní superficiální zásada spojená zejména s francouzskou právně-revoluční ideou, že jakékoliv omezení vlastnictví je ekonomicky nežádoucí, neboť se jedná o znehodnoceni majetku a o omezení a ochuzení vlastníka, tudíž vše, co jeho vlastnická práva omezuje, je potřeba potlačit nebo nejlépe vůbec zrušit. 3 Toto pojetí našlo svůj odraz v kodifikacích v 19. století. Pod vlivem osvícenství začalo vlastnictví bytů 1 Luby, Š. Vlastnictví bytov. Bratislava: Vydavatelstvo SAV, 1971, s. 11 a násl. 2 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a str. 669-674, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 2 3 Dvořák, T, Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda, Právní rozhledy 18/2007, str. 669-674 3
poměrně rychle ustupovat, a to dílem pod tlakem praxe, dílem v důsledku jeho legislativního omezování a zakazování. Do počátku 20. století institut vlastnictví bytů ve většině evropských zemí vymizel nebo jen živořil na okraji zájmu. 4 K částečné změně nazírání na bytové vlastnictví dochází po první světové válce, kdy došlo ve velkém měřítku ke zničení stávajícího bytového fondu. Obnovení bytového vlastnictví mělo být motivačním prostředkem pro nastartování nové výstavby bytových domů. Výsledkem bylo přijetí nové bytové legislativy v mnoha zemích Evropy, např. Francie či Španělska. V oblastech založených na germánském právním systému, k nimž patří také český právní řád, se tato změna projevila teprve v období po konci druhé světové války. V Československu to byl občanský zákoník č. 141/1950 Sb., kterým byla opuštěna zásada superficies solo cedit a kterým byl vytvořen předpoklad, aby se byty staly samostatnými předměty vlastnických vztahů. Tato zásada byla posléze zakotvena zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. Jednalo se o první úpravu bytového vlastnictví platnou na našem území, která měla vyřešit tehdejší bytovou krizi. 1.2. Teoretické koncepce bytového vlastnictví Všechny koncepce bytového vlastnictví se vyznačují společným jednotícím prvkem, který spočívá v uznání nerozlučitelnosti práv patřících jedinému subjektu, a to práv k bytu a práv ke společným částem domu, příp. také práv k pozemku. V dalším přístupu se však již jednotlivé konstrukce značně liší. Základ odlišností tkví jednak ve stanovisku k otázce, zda uvedená práva spolu tvoří jednotné vlastnické právo, nebo zda jde o zvláštní druh práva či práv, a dále pak v řešení otázky, zda je předmětem práva jen jeden objekt (dům nebo byt) monistické teorie nebo více objektů (dům a byt) dualistické teorie. 5 Podrobný přehled jednotlivých koncepcí bytového vlastnictví podal Š. Luby ve svém díle Vlastnictví bytov. V zásadě lze rozlišovat monistickou, dualistickou, dualisticko monistickou a antivlastnickou koncepci vlastnictví bytů. Jedna část monistické teorie uznává jako výlučný předmět vlastnictví dům a popírá byt jako samostatný předmět vlastnictví. Druhá část naopak považuje za výlučný předmět vlastnictví byt, přičemž buď zcela odmítá existenci společných částí 4 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 3 5 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 2-3 4
domu, případně uznává sice společné části domu, avšak nepřiznává k nim spoluvlastnické právo, které by přistupovalo k vlastnictví bytu. Dualistická teorie chápe jak byt, tak i dům za samostatné předměty vlastnického práva. Jednotlivé skupiny dualistických teorií se rozcházejí pouze v tom, zda za hlavní předmět vlastnictví považují dům a za vedlejší byt, či naopak, tedy hlavním předmětem je byt a spoluvlastnická práva týkající se společných částí domu a pozemku, jsou podřízena vlastnictví bytu. Dualisticko monistická teorie vychází z toho, že dům a byt jsou dvěma samostatnými předměty právních vztahů, ale vzhledem k jejich nerozlučitelnosti je třeba je považovat jako celek. Vlastnictví bytu a spoluvlastnictví domu proto tvoří jediné neoddělitelné vlastnické právo svého druhu. Antivlastnická teorie buďto odmítá existenci bytu jako věci v právním smyslu, nebo sice byt za věc v právním smyslu považuje, ale již neuznává, aby se stal samostatným předmětem vlastnického práva, protože právo bytu podléhá tak rozsáhlým a častým omezením, že je nelze za vlastnické právo vůbec považovat, je proto jiným věcným právem. Ve vztahu k právní úpravě bytového vlastnictví platí, že zatímco zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů vycházel z monistické teorie, stávající právní úprava zakotvená v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dále jen jako zákon o vlastnictví bytů nebo byt.z., je založena na dualistické teorii. Zákon o vlastnictví bytů je založen na zásadě, že hlavním předmětem vlastnictví je budova, v níž se byt nachází, a vedlejším předmětem vlastnického práva je byt. Tato koncepce je upravena v ust. 1 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, podle něhož spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem jednotky určené jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Existuje však názor, který naopak za hlavní předmět úpravy považuje vlastnictví jednotky a společné části budovy a pozemku za sekundární. Předmětem právního vztahu je tu totiž jednotka, spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku ji ve svém právním osudu toliko následují a samy předmětem právních vztahů nejsou a ani být nemohou. 6 S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce pak přechází spoluvlastnictví společných částí domu, 6 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 2 5
popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku ( 20 odst. 1 a 2 byt.z.). Je třeba s uvědomit, že byt je reálně neoddělitelná část jedné nemovitosti, což se následně promítá i do větší restrikce vlastnického práva k bytu, která je vyvolána nutností respektovat potřebu hospodaření s domem jako celkem. 1.3. Současná úprava bytového vlastnictví Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen obč.z., v ust. 118 odst. 1 konstatuje, že předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Pod pojem věc však nemůžeme subsumovat byt, protože obč.z. ve druhém odstavci 118 uvádí, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Z toho je nutno dovodit, že obč.z. nepovažuje byt za věc, práva ani jiné majetkové hodnoty. Obecně je byt chápán jako reálně neoddělitelná část budovy, a proto s ním nelze nakládat jako se samostatnou věcí. Byt může být předmětem vlastnického práva, a to na základě ustanovení 125 odst. 1 obč.z., dle něhož zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám. Tímto zákonem je již výše uvedený zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vlastnit byt jako předmět vlastnického práva lze tedy výlučně na základě byt.z. Zákon o vlastnictví bytů ve svém ustanovení 3 odst. 2 stanoví, že právní vztahy k jednotkám 7 se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Byt.z. tak ve své podstatě konstruuje určitou fikci, že byt je samostatnou nemovitou věcí v právním slova smyslu. 8 Jako určité omezení vlastnického práva, jehož předmětem je byt, můžeme chápat ustanovení 1 odst. 4 byt.z., podle kterého spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden 7 Pro účely byt.z. se rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle byt.z. 2 písm. h 8 Selucká, M., Petrová, R., Vlastnictví bytu, Brno: Computer Press, a.s., 2006, s.4 6
samostatný nebytový prostor. Proto nelze aplikovat tento zákon na domy s jediným bytem a samozřejmě bez nebytového prostoru. Je třeba připomenout, že předmět občanskoprávních vztahů a věc jako předmět vlastnického práva není totéž, a nelze proto tvrdit, že pokud zákon prohlásil za předmět občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory, současně umožnil jejich nabývání do vlastnictví jako věci. 9 Při vymezení vztahu mezi byt.z. a obč.z. platí zásada subsidiarity, tj. obecné podpůrnosti, obč.z. (lex generalis) ke všem zvláštním právním úpravám, tedy i k byt.z. (lex specialis). Právní úprava obsažená v zákoně o vlastnictví bytů se tedy uplatní v těch případech, kdy obsahuje úpravu zvláštní, v obč.z. nezakotvenou, v ostatních případech se uplatní obč.z. Výjimkou z této zásady jsou spoluvlastnické vztahy k budově a k pozemku, na kterém budova stojí, založené právě byt.z. V těchto případech se ustanovení obč.z. o podílovém spoluvlastnictví neužije vůbec. 10 9 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T., Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 8 10 3 odst. 1 věta druhá byt.z. 7
2. Vymezení jednotlivých pojmů právní úpravy ( 2 byt.z. ) Zákon o vlastnictví bytů vymezuje pojmy, které jsou základem právní úpravy institutu bytového vlastnictví, v ust. 2, dle něhož se pro účely tohoto zákona rozumí: Budovou trvalá stavba spojená se zemí pevním základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Budovu podle zákona může tvořit soubor několika samostatných staveb, kdy k věci hlavní přináleží jedna nebo více věcí vedlejších, např. altán či venkovní bazén, které tvoří příslušenství věci hlavní a podle rozhodnutí vlastníka budovy jsou v prohlášení určeny, aby sdílely osud věci hlavní. Takto koncipované stavby jsou podle byt.z. společnými částmi domu. Bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení: nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. Musí se tedy jednat o budovu již rozdělenou na jednotky ve smyslu byt.z., jejichž vlastníkům vzniklo jednak vlastnictví k jednotkám a jednak spoluvlastnictví společných částí domu některým ze způsobů popsaných v ustanovení 5 byt.z. 11 Rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 11 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T., Zákon o vlastnictví bytů, Komentář, 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s.20 8
Rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu a společná zařízení domu. Balkóny a lodžie, přístupné pouze z bytu, mohou být podle okolností, spočívajících v účelu jeho užívání, buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek, anebo mohou být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. Dle Nejvyššího správního soudu: Není pochyb o tom, že balkón nelze považovat za místnost či součást souboru místností. Může však být příslušenstvím bytu, jestliže splňuje kritéria 121 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z 121 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tvoří-li balkón příslušenství bytu, následuje pak z hlediska vlastnických vztahů osud bytu jako věci hlavní... Uvedená zásada má klíčový význam pro určení společných částí domu v prohlášení vlastníka budovy. Ze zákona tak vyplývá, že je to vlastník, kdo jednostranným právním úkonem určuje prostorově vymezené části budovy. 12 Rozhodující proto bude, zda výše uvedené balkony a lodžie jsou v prohlášení uvedeny jako příslušenství bytu či jako součást společných částí domu. Jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Jedná se o legislativní zkratku. Již výše bylo zmíněno, že jednotka není nemovitostí, protože není samostatnou věcí ve smyslu 118 odst. 2 obč.z., ale vztahují se na ní ustanovení obč.z. a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí ( 3 odst.2 byt.z.). 12 Rozsudek NSS čj. 1 As 2/2004-214 ze dne 21. 12. 2005 9
Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Z toho vyplývá, že do podlahové plochy bytu se nezapočítává podlahová plocha balkonů, teras, lodžií a jiných prostor, protože se nejedná o místnosti, ač mohou být příslušenstvím bytu, Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru. U nebytových jednotek se do podlahové plochy jednotky počítá i plocha balkonů, teras a lodžií, pokud jsou určeny výhradně k užívání s touto jednotkou. 13 Je však pravda, že výklad není v tomto směru ustálen. 14 Zastavěným pozemkem pozemek zastavěným bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu. 13 Pražák, Z., Společenství vlastníků jednotek, 2. přepracované vydání, Linde Praha, a.s., 2006, str.19 14 Jiný názor má: Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s.49 10
3. Vznik vlastnictví jednotek Nabytím vlastnického práva se rozumí případ, kdy se vlastníkem konkrétní věci a tedy nositelem subjektivního vlastnického práva k této věci stane někdo, kdo jím dosud nebyl, protože jejím vlastníkem byl někdo jiný, anebo jím nebyl nikdo, tzn. věc dosud nebyla předmětem vlastnického práva a zákon přitom možnost nabytí vlastnictví této věci nevylučoval. 15 Specifická povaha institutu reálného dělení budov má nutně za následek i specifické způsoby vzniku vlastnictví jednotek. Obecné způsoby vzniku vlastnického práva se uplatní pouze v omezeném rozsahu a způsobem, v jakém to nevylučuje zvláštní povaha tohoto institutu. 16 Podle 5 byt.z. vzniká vlastnictví jednotky spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu některým z následujících způsobů: - vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, - výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona, - na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, - na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů 3.1. Nabytí vlastnického práva k bytu od dosavadního vlastníka domu Podle 5 odst. 1 byt.z. vzniká vlastnické právo k jednotce vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. To je ovšem pouze jedna z právních skutečností, jíž je třeba, aby vzniklo vlastnictví jednotky. Dále je to smlouva o převodu první jednotky v domě; ustanovení 4 odst. 1 byt.z. totiž předpokládá, že prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. 17 To znamená, že vklad prohlášení a vklad vlastnického práva k první jednotce by se měl provádět 15 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J., a kolektiv. Občanské právo hmotné 1, 4.aktualizované a doplněné vydání, Praha: ASPI, a.s.,2005, s. 346 16 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 85 17 Ve znění byt.z. účinném do 30.6.2000 se prohlášením dosavadní vlastník budovy stal vlastníkem každé jednotky, současně však zatím zůstal výlučným vlastníkem společných částí domu. 11
současně. S tím souvisí i 7 byt.z., který stanoví, že převodem vlastnictví k první jednotce se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Rozumíme li proto nabytím spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky až okamžik, kdy se nositelem těchto práv stane osoba odlišná od dosavadního vlastníka domu, dochází k nabytí vlastnického práva k bytu, resp. bytům až vkladem vlastnického práva této, od dosavadního vlastníka odlišné, osoby do katastru nemovitostí. 18 Objevuje se však i opačný názor, který se samotným prohlášením vlastníka budovy, bez smlouvy o převodu první jednotky, spojuje vznik vlastnictví jednotky. Tím by se dosavadní vlastník budovy stal vlastníkem každé jednotky, současně však zatím zůstal výlučným vlastníkem společných částí domu. 19 3.1.1 Prohlášení vlastníka budovy Prohlášením se rozumí jednostranný právní úkon, jímž vlastník určuje prostorově vymezené části budovy, které za podmínek stanovených byt.z. a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu 20. Do té doby je předmětem vlastnického práva pouze celá budova. Prohlášení má zásadní význam. Jsou jím vázáni nejen vlastníci jednotek a společenství, pokud vznikne, ale působí i vůči třetím osobám (erga omnes). Prohlášení může učinit výlučný vlastník budovy a jeho jménem je adresován místně příslušnému katastrálnímu úřadu. Jestliže je budova v podílovém spoluvlastnictví více osob, budou nutné podpisy všech podílových spoluvlastníků v prohlášení. Na tento případ totiž nebude dopadat 139 odst. 2 obč.z. o hospodaření se společnou věcí, kdy je možné rozhodovat většinou. Podle současné úpravy platí, že do hospodaření se společnou věcí přísluší záležitosti týkající se výkonu vlastníkova oprávnění věc užívat a požívat, nikoliv též dispoziční oprávnění. 21 Pokud je budova v podílovém spoluvlastnictví více osob, tak vkladem vlastnického práva k první jednotce se tyto osoby stávají podílovými spoluvlastníky ostatních jednotek v domě a společných částí domu ve výši podílu, které odpovídají dřívějšímu podílu na budově. 18 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V., Vlastnictví a nájem bytů, 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1.11.2004, Praha: Linde, 2005, s. 16 19 K tomu více: Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 117-119 20 4.odst.1 byt.z. 21 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V., Vlastnictví a nájem bytů, 3. aktualizované a přepracované vydání podle stavu k 1.11.2004, Praha: Linde, 2005, s. 18 12
Nikoliv každý projev vůle dává vzniknout právním následkům účastníky zamýšleným. Takové právní následky vznikají pouze z projevů vůle, které jsou platnými právními úkony, to znamená z projevů vůle, které mají všechny zákonem stanovené náležitosti právních úkonů. 22 Prohlášení je jednostranným právním úkonem, proto kromě zvláštních obsahových náležitostí upravených v 4 odst. 2 byt.z., musí splnit i obecné náležitosti právních úkonů (náležitost osoby, vůle, projevu, předmětu). 23 Současná úprava neřeší vzhledem k 39 ObčZ situaci, kdy bude prohlášení vlastníka budovy natolik vadné, že bude postiženo neplatností. V současné době neexistuje žádná garance, že si nabyvatel kupuje něco, co bylo prohlášením vlastníka budovy řádně vymezeno jako jednotka. Absolutní neplatnost prohlášení vlastníka budovy se přitom nepromlčuje. Dle Městského soudu v Praze: Prohlášení nelze považovat za určité, pokud z něj nelze zjistit, jakým poměrem se vlastník nebytové jednotky podílí na společných částech budovy. 24 Pokud jsou v prohlášení za nebytovou jednotku určeny společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v 2 písm g) byt.z., je toto prohlášení neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu 39 obč.z. 25 Tento výklad, zastoupený valnou většinou soudní rozhodovací praxe, je dosti přísný a má zásadní význam z hlediska právní jistoty. Bylo-li by prohlášení stiženo absolutní neplatností, jednotka by ani právně nevznikla. Ve smyslu ust. 41 obč.z. lze doplnit, že ty části prohlášení, které by nebyly v rozporu se zákonem, zůstávají platné, čímž lze shora naznačené negativní důsledky zmírnit, nikoli však zcela odstranit. Důsledkem výše uvedené chyby v prohlášení je nepochybně vadné určení spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a tudíž vznik právní povinnosti spoluvlastníků přistoupit k nápravě cestou opravy prohlášení. Z toho ovšem nelze dovodit, že by vlastnictví jednotek nevzniklo nebo že by vlastníci jednotek (s výjimkou oné vadně vymezené jednotky) nebyli snad právoplatnými vlastníky. 26 Do té doby, než by k této nápravě 22 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J., a kolektiv. Občanské právo hmotné 1, 4.,aktualizované a doplněné vydání, Praha: ASPI, a.s.,2005, s. 151 23 37 odst.1 a 2 obč.z. Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný. 38 odst.1a 2 obč.z. Neplatný je právní úkon, pokud ten, kdo jej učinil, nemá způsobilost k právním úkonům. Rovněž je neplatný právní úkon osoby jednající v duševní poruše, která ji činí k tomuto právnímu úkonu neschopnou. 39 obč.z. Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. 40 odst. 1 obč.z. Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný. 24 Rozsudek MS v Praze sp.zn. 33 Ca 52/96 ze dne 27.2.1998 25 Viz rozsudek NS sp.zn. 28 Cdo 1788/2003 ze dne 6.11.2003 26 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 92 13
došlo, nemohl by však vlastník jednotky disponovat s jednotkou z důvodu neurčitosti vymezení spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Dle Ústavního soudu ČR: Závěr, že určitý právní úkon je neplatný pro rozpor se zákonem nebo proto, že zákon obchází, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Nelze vystačit pouze s gramatickým výkladem. Významnou roli zde hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu. V soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního úkonu. Smyslem ochrany legality v soukromoprávní sféře není jen ochrana zájmů státu, ale především ochrana soukromoprávních vztahů, tedy především ochrana smluvních vztahů podle zásady pacta sunt servanta. V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázání, je dovoleno. Proto každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně. Opačný výklad by byl v rozporu s čl. 4 odst. 4 Listiny, podle kterého při používaní ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena. 27 Dále k tomu Nejvyšší soud ČR: Pokud došlo k vymezení společných částí domu a jednotek v rozporu se zákonem, není důvodu posuzovat prohlášení spoluvlastníků ani jako částečně, natož zcela neplatné. Následky dosud zapsané nesprávnosti nikoho bezprostředně nepoškozují a není ve veřejném zájmu zpochybňovat platnost v zásadě jinak správného dokumentu a jeho zápisu v katastru. 28 Měla by proto být z výše uvedených důvodů v každém jednotlivém případě posuzována intenzita rozporu se zákonem a ne každé porušení byt.z. by mělo vést k neplatnosti prohlášení vlastníka budovy. Přitom by měla být šetřena zásada ochrany dobré víry třetích osob a právní jistoty v právních vztazích. Návrh nového zákona o vlastnictví bytů řeší tento problém v 13, kdy prohlášení vlastníka budovy, které je v rozporu s právními předpisy, může prohlásit za neplatné pouze soud před zápisem vlastnictví jednotek na základě tohoto prohlášení do katastru nemovitostí. Obsahuje-li prohlášení vlastníka budovy, na jehož základě bylo vloženo vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí, chybné údaje spočívající v rozporu 27 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 11.5.2005 sp.zn. II. ÚS 87/04, Ústavní soud ČR Sbírka nálezů a usnesení. Svazek 37. Praha: C. H. Beck, 2006, s.63 a násl., Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 93 28 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.2.2005, sp.zn. 28 Cdo 2120/2004 14
vyznačení jednotek a společných částí domu se stavebním určením nebo v nesprávném uvedení počtu místností, jejich druhu či podlahové plochy a z toho plynoucí velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a zastavěného pozemku, nebo jiné chybné údaje, anebo je prohlášení v rozporu s právními předpisy, nelze zrušit vklad vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí a nelze se domáhat určení, že vlastnictví jednotek nevzniklo, ani určení neplatnosti prohlášení vlastníka budovy. Každý vlastník jednotky se může domáhat, nebude-li možná dohoda vlastníků na nápravě, rozhodnutí soudu, kterým by soud stanoveným způsobem nařídil opravu prohlášení. K obecným podstatným náležitostem prohlášení vlastníka budovy patří přesné identifikace dosavadního vlastníka budovy. U fyzických osob se jedná jméno, příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo, u právnických osob název, sídlo a IČ. Prohlášení vlastníka budovy musí dále obsahovat ( 4 odst. 2 byt.z. ): a) označení budovy údaji podle katastru nemovitost 29, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis jednotek, jejich příslušenství 30, podlahovou plochu a popis jejich vybavení 31. U všech jednotek je přitom třeba uvést především jejich číslo, jejich pojmenování a umístění v domě. Přesný popis je důležitý z hlediska dalšího převodu jednotky. Pokud v prohlášení bude popsáno, jaké vedlejší místnosti a prostory tvoří příslušenství jednotky, bude součástí budoucího převodu jednotky také tato vedlejší místnost či prostor. Podle Nejvyššího soudu ČR: Příslušenstvím bytu ve smyslu 121 odst. 2 o.z., jsou jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory, obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Jde o neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd. Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. sklep, dřevník, kolna atd. Z uvedeného současně vyplývá, že příslušenství bytu není a nemůže být 29 Čímž je myšlen název obce, název ulice, číslo popisné či evidenční, parcelní číslo pozemku, na kterém je budova postavena, katastrální území. 30 Půjde zejména údaj o sklepě a jeho umístění v domě. 31 Především vařič, koupelnová vana, umyvadlo, umyvadlová baterie a koupelnová baterie, záchodová WC mísa, zvonek, otopná tělesa, zdroj teplé vody, zdroj tepla, vestavěná kuchyňská linka, vestavěná skříň aj. 15
samostatným předmětem právních vztahů, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží. 32 S tímto názorem Nejvyššího soudu však nelze souhlasit v tom směru, že za vedlejší místnosti jsou považovány pouze místnosti v bytě. Obecně lze jako místnost definovat - jak vyplývá z ustálené soudní praxe i odborného výkladu - každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi. Proto rovněž sklepy, komory a další místnosti mimo byt, které jsou podle prohlášení příslušenstvím bytů, splňují nepochybně kritéria vedlejší místností i při skutečnosti, že se nejedná ani o místnosti obytné ani o místnosti pobytové ve smyslu stávajících stavebních předpisů. 33 Je však ojedinělé, aby sklep byl příslušenstvím k jednotce a tak byla jeho podlahová plocha zahrnuta do plochy jednotky. Většinou jsou sklepy společnými částmi domu s tím, že ke sklepům je v prohlášení vlastníka jednotlivým jednotkám dáno právo výlučného užívání konkrétního sklepa (kóje). Pokud by tomu bylo opačně (sklepy byly příslušenstvím jednotek) a vlastník jednotky chtěl převést svůj sklep na jiného vlastníka, pak by šlo v každém případě o změnu velikosti podílu na společných částech domu u těchto dvou jednotek, a byla by proto nutná změna v prohlášení vlastníka. Před takovým převodem by bylo nutné přijmout na shromáždění vlastníků usnesení o změně v prohlášení vlastníka. K tomu je potřeba 75% přítomných vlastníků. 34 Za příslušenstvím bytu nelze považovat garáže. Dle stejného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR: Je-li garáž určena ke garážování motorových vozidel (a proto neslouží k uspokojování bytové potřeby) a nikoliv k tomu, aby byla užívána s bytem (tj. užívána k bydlení"), pak s přihlédnutím k uvedenému výkladu nelze nikdy garáž pokládat za příslušenství bytu ve smyslu 121 odst. 2 o.z. (obč. zák.). c) Určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek. Je nepochybné, že v praxi je prakticky nemožné, aby v prohlášení bylo pamatováno na všechny společné části budovy; to však není důvodem pro neplatnost prohlášení. 32 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 2340/99 ze dne 4.4.2001 33 Podle 3 písm. i) vyhlášky č.137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, se za obytnou místnost považuje část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m 2 ; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m 2, 34 Odlišný názor zastává Tomáš Dvořák ve své monografii: Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, na straně 122, po kterého jakákoliv změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu podléhá souhlasu všech vlastníků jednotek. Jako příklad uvádí sloučení dvou jednotek v jednu. 16
d) Stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy. Podle ustanovení 8 odst. 2 byt.z. se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Pro evidenci v katastru nemovitostí je třeba velikost podílu uvádět ve zlomku. Nemůže docházet k zaokrouhlování podílů, protože tím by součet všech podílů nebyl roven jedné. Právním důsledkem takového postupu by pak byla neplatnost prohlášení vlastníka budovy jako právního úkonu a zamítnutí návrhu prohlášení na vklad do katastru nemovitostí. 35 Což potvrzuje rozhodnutí Městského soudu v Praze: Obsahuje-li prohlášení vlastníka budovy chybné údaje o spoluvlastnických podílech u vymezovaných jednotek na společných částech domu a pozemku, takže součet všech spoluvlastnických podílů nepředstavuje jeden celek, není možné učinit jiný závěr, nežli takový, že předmětné prohlášení je v tomto ohledu neurčité. Není přitom směrodatné, že tato chyba vznikla opomenutím započtení plochy nebytového prostoru. 36 e) Označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle 21, údaji podle katastru nemovitostí. 37 f) Práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. Práva a závazky mohou mít účinky věcně právní nebo obligačně právní. U věcných práv to mohou být věcná břemena, zástavní práva, případně se k budově může vázat předkupní právo s věcně právními účinky. Věcná břemena rozlišujeme podle toho, zda vlastník budovy byl oprávněným nebo povinným z věcného břemene. Tato věcná břemena přejdou na nové vlastníky jednotek pouze tehdy, pokud budou svázána s budovou (in rem), a nebude se tudíž jednat o věcná břemena psaná na osobu vlastníka budovy (in personam). Zástavní právo přejde na nové vlastníky, neboť prohlášením vlastníka zastavené budovy se zástavní právo rozčlení na jednotlivé jednotky a spoluvlastnické podíly ke společným částem budovy. Problém může nastat v době, kdy zástavní právo není v době uzavření smlouvy o převodu jednotky zapsáno v katastru nemovitostí (vzniklé např. ze zákona) a ani v prohlášení vlastník budovy neuvedl zmíněnou zástavu. Sice byt.z. 35 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s.49 36 Rozsudek Městského soudu v Praze sp.zn. 33 Ca 15/98 ze dne 29.5.1998 37 Jedná se především o parcelní číslo pozemku a název katastrálního území. 17
v 20 odst. 3 uvádí, že práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám. Tím ovšem může nastat situace, kdy nový nabyvatel jednotky se vůbec nedozví z výše uvedených důvodů, že tato zástava vázne na jeho nově koupené jednotce. Nový vlastník by mohl využít ustanovení 49a obč.z. 38 a považovat smlouvu za neplatnou z důvodu omylu. Podmínkou dovolání se relativní neplatnosti smlouvy z důvodu omylu je, že osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Tato vědomost však nemusí být vždy dána. g) Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných části domu, popřípadě domu jako celku. Zákon v tomto ustanovení svěřil původnímu vlastníku budovy právo určit závazným způsobem pravidla pro přispívání budoucích vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek jsou tímto určením vázáni, nic ovšem nebrání tomu, aby si prohlášení předepsaným způsobem opravili. Pokud je jisté, že ne dlouho po prohlášení vznikne společenství vlastníků jednotek, jehož shromáždění si schvaluje stanovy společenství 39, které musí obsahovat způsob úhrady nákladů spojených se správou domu 40, nemá smysl podrobně upravovat pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou v prohlášení vlastníka budovy. Dojde totiž k tomu, že se pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na výdaje se správou domu budou řídit nikoli prohlášením vlastníka budovy, ale stanovami společenství vlastníků jednotek. 41 Objevily si i názory opačné, a to, že pravidla v prohlášení mají přednost před úpravou ve stanovách. Pokud ale právnická osoba nevznikne nebo se neví, kdy vznikne, je potřeba uvedená pravidla podrobněji popsat v prohlášení. 42 h) Pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu. Jedná se o podobnou situaci s výše zmíněnými pravidly pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných 38 40a obč.z. o relativní neplatnosti právního úkonu 39 9 odst. 8 byt.z. 40 9 odst. 14 písm. e) byt.z. 41 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s.53 42 Zejména stanovit způsob určení výše záloh a jejich splatnost, včetně výjimečných záloh v havarijních situacích, a pravidla vyúčtování těchto záloh. 18
části domu. Pokud je vysoce pravděpodobné, že vznikne brzo společenství vlastníků jednotek, které bude vykonávat samu správu domu podle stanov, není třeba uvedená pravidla příliš konkretizovat. Osobu pověřenou správou je však nutno v prohlášení vždy uvést. Otázkou zůstává, kdy přesně končí oprávnění dosavadního správce domu. Pokud tato skutečnost není v prohlášení vyjádřena, tak převažujícím názorem je, že oprávnění správce skončí dnem odvolání správce shromážděním společenství vlastníků jednotek. Přílohou prohlášení vlastníka budovy musí být půdorysy všech podlaží (nadzemních i podzemních), popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. 3.1.2. Smlouva o převodu bytu Smlouvou o převodu první jednotky v domě, jak již bylo naznačeno, je druhou právní skutečností, kterou se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. 43 Smlouvou o převodu jednotky může také samostatně vést k nabytí vlastnického práva k jednotce od předchozího vlastníka. Vlastnictví k jednotce se však nabývá až vkladem do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni doručení návrhu na vklad. Smlouva o převodu vlastnictví bytu není zvláštním smluvním typem. Může být předmětem převodu vlastnického práva na základě: - občanskoprávní kupní smlouvy, - darovací smlouvy, - směnné smlouvy, - smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu k jednotce, - smlouvy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Proto zmíněná smlouva musí splňovat, kromě zvláštních náležitostí upravených v 6 byt.z., též obecné náležitosti stanovené pro jednotlivé smluvní typy, které upravuje občanský zákoník. 44 Zvláštní úprava byt.z. však bude mít vždy přednost před úpravou obč.z. (lex specialis derogat generali). Předmětem převodu vlastnického práva je jednotka, a to včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku, pokud 43 7 byt.z. 44 Jedná se především obecná ustanovení o smlouvách ( 43 a násl. Obč.z. ) 19
vlastník jednotky je současně spoluvlastníkem pozemku. Jak bylo výše uvedeno, bez těchto spoluvlastnických podílů nelze jednotku převést. Zvláštní náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytu 45 odpovídají náležitostem uvedeným v prohlášení vlastníka budovy, odlišnosti vyplývají pouze z toho, že jde o převod pouze některého bytu. Například bude popisována pouze jednotka, která je předmětem převodu, a budou uvedena pouze ta práva a povinnosti, která přejdou na nového vlastníka. Obligatorními přílohami, které se přikládají ke smlouvě o převodu první jednotky v domě, jsou půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v 22 odst. 5 a 7 byt.z. 46 Novelou byt.z. zákonem č. 451/2001 Sb. došlo ke zjednodušení jinak poměrně složité právní formy smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Pokud nejde o první převod jednotky do vlastnictví a pokud nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky, nemusí smlouva obsahovat podrobný popis jednotky, určení společných částí domu, označení pozemku, který je předmětem práv podle 21 byt.z., a práva a závazky týkající se domu a pozemku, která přecházejí na nabyvatele jednotky. Smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce musí mít písemnou formu a projevy účastníků musí být na téže listině ( 46 odst. 1 a 2 obč.z., ve spojení s 3 odst. 2 byt.z.). Vzhledem k 3 odst. 2 byt.z je k nabytí vlastnického práva k bytu na základě smlouvy nezbytný vklad do katastru nemovitostí. Příslušný katastrální úřad zahájí na návrh účastníků smlouvy řízení o povolení vkladu. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá (stejně jako u ověřování podpisů vlastníka budovy v prohlášení), zda ve smlouvě jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených, se zvláštním zřetelem k těm, jejichž právo na základě smlouvy zaniká nebo se omezuje. Katastrální úřad považuje projev vůle osob za zjištěný, jestliže a) jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny 47, b) smlouva byla sepsána ve formě notářského zápisu, c) smlouva obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu 48, 45 6 odst.1 byt.z. 46 6 odst 2 byt.z. 47 Zákon č. 21/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování), ve znění zákona č. 165/2006 Sb. 48 Advokát smlouvu sám vyhotovil nebo jej jednající osoba před advokátem vlastnoručně podepsala - 25a zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii, ve znění zákona č. 284/2004 Sb. a zákona č. 79/2006 Sb. 20
d) právnická osoba předložila podpisový vzor ověřený způsobem podle písmene a) nebo c) shodný s podpisem na smlouvě a výpis z obchodního rejstříku nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, popřípadě jiný doklad o právní subjektivitě a o osobě oprávněné jednat za právnickou osobu, nebo e) účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem. V případě, že nelze zjistit projev vůle žádným z uvedených způsobů, zjistí se pravost podpisu jiným vhodným způsobem. 49 3.1.2.1. Některá omezení smluvního převodu jednotek Stranami smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce jsou vždy převodce a nabyvatel. Co se týče konkrétního vymezení, převodce může být každý, kdo již je vlastníkem jednotky a nabyvatelem každý, kdo je způsobilý se vlastníkem jednotky stát. 50 Z této zásady existují ovšem určité výjimky. 3.1.2.1.1. Práva nájemců bytů na přednostní nabytí bytu a přednostní koupi bytu Zákon č. 72/1994 Sb. ve svém 22 zvýhodňuje dosavadní nájemníky bytů či ateliérů při převodu jednotek do vlastnictví, neboť jim dává právo, aby se mohli přednostně stát vlastníky jednotek. Nájemník v níže uvedených případech má právo na přednostní nabytí bytu 51 či ateliéru ( 22 odst. 1 byt.z.). Nevyužije-li tohoto práva, následuje další forma ochrany nájemníka, a to jeho právo přednostní koupě bytu 52 ( 22 odst. 2 byt.z.). Vlastník bytu je těmito povinnostmi omezen ve své smluvní volnosti. Ustanovení 22 se vztahuje na všechny případy, kdy se vlastník budovy obec, fyzická osoba nebo osoba právnická (v některých případech s výjimkou bytového družstva) rozhodl na základě provedeného 49 37 odst. 6 vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) 50 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 170 51 Pro 22 odst.1 používám přednostní nabytí bytu a ne například právo první koupě. Sice ve většině případů půjde o koupi bytu, ale nemusí tomu být vždy. 52 Sice 22 odst 2 hovoří také o právu na přednostní nabytí bytu (ne o koupi bytu), ovšem při tom odkazuje na 606 a 603 odst.3 obč.z. upravující předkupní právo, které pojmově nemůže fungovat u darování. Proto pro 22 odst.2 užívám právo na přednostní koupi bytu. K tomu více: Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, a.s.,2007, s. 179 21
rozdělení budovy na jednotky v domě (prohlášením vlastníka) nabídnout převod vlastnictví bytu nájemcům jednotlivých bytů, popř. nebytových prostor. 53 Tato ochrana se nevztahuje na pronajaté byty v případech, kdy vlastník bytu získal vlastnictví k bytu podle byt.z. nebo podle dřívějších předpisů 54. Podmínkou je, že vlastnické právo této fyzické osoby nevzniklo postupem předvídaným 7 byt.z. (na původního vlastníka budovy, který je nyní vlastníkem zbývajících nepřevedených jednotek v domě se uvedené povinnosti vztahují). Uvedená práva nájemce je nutno vždy dodržet, pokud bude vlastníkem bytu právnická osoba. Dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy má povinnost nabídnout převod tohoto bytu či ateliéru přednostně nájemci - fyzické osobě. Smyslem této úpravy je sociální ochrana nájemců fyzických osob, a tudíž se nevztahuje na právnické osoby. Tato povinnost vzniká v okamžiku, kdy se stávající vlastník rozhodne byt prodat. Nelze ovšem směšovat dvě rozdílné právní situace, a to na jedné straně prodej budovy nebo spoluvlastnického podílu na nemovitosti, kde nedošlo k předchozímu prohlášení vlastníka o určení bytových jednotek ve smyslu 4 odst. 1 zák.č. 72/1994 Sb., na straně druhé převod vlastnictví bytových jednotek, kde došlo k předchozímu prohlášení vlastníka budovy o vymezení těchto jednotek dle citovaného ustanovení. Což potvrzuje i judikatura Nejvyššího soudu ČR:...tam kde vlastník budovy se rozhodl převést vlastnictví či spoluvlastnický podíl k budově, aniž hodlal převádět (bytové) jednotky do vlastnictví, není povinen učinit prohlášení o vymezení jednotek a následně nabídnout převod bytu dosavadnímu nájemci dle zák.č. 72/1994 Sb., ale dům může prodat třetí osobě, popř. dalším osobám do podílového spoluvlastnictví ve smyslu 136 odst. 1 o.z., nebo jej může prodat do podílového spoluvlastnictví současným nájemníkům, event. i jiným osobám. 55 Obsahem nabídkové povinnosti je uskutečnění návrhu na uzavření smlouvy o převodu bytu. Návrh, který musí obsahovat podstatné náležitosti smlouvy 56, je jednostranným právním úkonem vlastníka bytu, platí pro něj všechna ustanovení o návrhu na uzavření smlouvy jako projevu vůle směřujícího k uzavření smlouvy, jenž je 53 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 234 54 tj. podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb., zákona č. 509/1991 Sb., zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. ( zákon byl zrušen zákonem č. 72/1994 Sb. ke dni 1.5.1994 ) 55 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 28 Cdo 2623/2003 ze dne 28.1.2004 56 Ve většině případů se bude jednat o úplatný převod bytu, proto nabídka bude muset obsahovat i cenu. 22