Dopad odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu na daň z příjmů

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra veřejných financí Studijní obor: Zdanění a daňová politika Dopad odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu na daň z příjmů Autor bakalářské práce: Anna Korandová Vedoucí bakalářské práce: doc. Ing. Barbora Slintáková, Ph.D. Rok obhajoby: 2012

Čestné prohlášení: Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma Dopad odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu na daň z příjmů jsem vypracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu. V Praze dne. Anna Korandová

Anotace: Bakalářská práce se zabývá problematikou možnosti odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu. Cílem této práce je analyzovat dopad odpočtu úroků z úvěrů na daňovou povinnost poplatníka. V práci je analyzována daňová úspora vyjádřená jako relativní podíl na hrubých příjmech poplatníka a na celkových úrocích z úvěru.

Poděkování: Touto cestou bych chtěla poděkovat doc. Ing. Barboře Slintákové, Ph. D. za odborné rady a připomínky, které mi poskytla při psaní této bakalářské práce.

Obsah Úvod... 6 1. Úvěry sloužící k financování bydlení... 8 1.1 Hypoteční úvěr... 10 1.2 Předhypoteční úvěr... 14 1.3 Stavební spoření... 14 1.3.1 Překlenovací úvěr... 19 2. Státní podpora financování bytové potřeby... 22 2.1 Státní podpora hypotečních úvěrů... 22 2.2 Státní podpora stavebního spoření... 27 2.3 Odpočet úroků z úvěrů na bytové potřeby... 31 3. Analýza dopadu odpočtu úroků z úvěrů na bydlení... 35 3.1 Výpočet daně z příjmů fyzických osob... 35 3.2 Charakteristika fiktivních poplatníků... 37 3.3 Analýza daňové úspory poplatníků... 39 Závěr... 50 Seznam literatury... 53 Příloha 1: Výpočty úroků z hypotečních úvěrů dle sazby Hypoteční banky... 55 Příloha 2: Přehled výší daňových úspor vzniklých uplatněním odpočtu úroků z úvěrů... 60 5

Úvod Zdanění příjmů fyzických osob bylo, je a bude vždy diskutovaným tématem. Jedná o záměr státu, že z příjmů obyvatelstva je odvedena část této částky do veřejných rozpočtů. Navíc tato daň má zároveň alokační funkci, která vyrovnává neefektivnost využívání zdrojů. S touto daní souvisí odpočty, o které je možné upravit, resp. snížit částku základu daně. Do roku 2005 byly uplatňovány standardní i nestandardní odpočty. V roce 2006 došlo ke zrušení standardních odpočtů, které jsou nyní nahrazeny slevami na dani. V dnešní době se tedy vyskytují pouze nestandardní odpočty. Tyto částky snižující základ daně působí každá nezávisle na ostatních, což znamená, že není stanoveno jejich pořadí. Význam těchto odpočtů za dobu, kdy existuje daň z příjmů fyzických osob, podstatně vzrostl. Nestandardní odpočty jsou považovány za vynaložené výdaje. Vyskytuje se několik druhů nestandardních odpočtů, avšak práce je zaměřena na odpočet, který se týká úroků z úvěrů na bytové potřeby. Odpočet úroků z úvěrů použitého na financování bytových potřeb je ukotven v zákoně č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Daňová úleva v oblasti bydlení byla zavedena do našeho právního řádu v roce 1998 novelou 168/1998 ve Sbírce zákonů. Podle Láchové a Vančurové (2012) má odpočet úroků z úvěrů podstatnější vliv na základ daně jednotlivce. Za úvěr na bytovou potřebu lze pokládat pouze úvěr poskytnutý dle zákona o stavebním spoření anebo hypoteční úvěr. Předpokladem pro uplatnění je fakt, že došlo k zaplacení úroků v průběhu zdaňovacího období, a dále skutečnost, že byl úvěr použit na tzv. bytové potřeby. Úvěry, které splňují podmínku odpočtu úroků z úvěrů na bytové potřeby, jsou zejména úvěry ze stavebního spoření, popř. překlenovací úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, popř. předhypoteční úvěry. Výzkumný problém této práce je formulován formou otázky: Jaké výši daňové úspory dosáhnout poplatníci, jestliže využijí nárok na uplatnění odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu? Cílem práce je analyzovat dopad odpočtu úroků z úvěrů na bytovou potřebu na daňovou povinnost poplatníka. Dopad představuje daňovou úsporu, která vznikne uplatněním odpočtu úroků z úvěrů. V práci bude analyzován vztah mezi daňovou úsporou vzniklou uplatněním odpočtu, úroků z hypotečního úvěru a příjmů poplatníka. Daňová úspora je definována jako rozdíl mezi daňovou povinností při uplatnění odpočtu a daňovou povinností, která byla vypočtena bez uplatnění odpočtu úroků z úvěrů. Dále je třeba formulovat předpoklady výpočtu daně před a po uplatnění výpočtu. 6

Příjmy tři fiktivních poplatníků budou stanoveny v různém rozmezí vždy s rozdílem jednoho tisíce korun. V analýze bude použit hypoteční úvěr, jelikož tento druh financování využívá většina lidí k bytovým potřebám. Rozmezí hypotečních úvěrů, které budou přiřazeny poplatníkům, budou stanoveny dle příjmů poplatníků s rozdílem vždy 100 000 Kč. Je nutné vycházet ze skutečnosti, že poplatník musí dosahovat určité výše příjmů, aby mohl požádat o konkrétní výši úvěru. Navíc musí příjmy poplatníka pokrýt splátku hypotečního úvěru a životní minimum všech členů domácnosti. V první kapitole jsou nadefinovány a popsány úvěry, u kterých je možné uplatnit úroky jako odpočet úroků z úvěrů na bytovou potřebu. Jedná se o hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Druhá kapitola charakterizuje státní podporu jak u hypotečních úvěrů, tak u stavebního spoření. U hypotečního úvěru je státní podpora formou příspěvku vyplácena jedincům mladším 36 let. Ministerstvo financí vyplácí státní příspěvek účastníkům stavebního spoření, kteří o tuto podporu požádají. Nakonec jsou shrnuty informace o samotném odpočtu úroků z úvěrů na bytové potřeby. Je nutné splnit podmínku účelu vynaložení prostředků na financování bytových potřeb, které jsou v této kapitole uvedeny. Třetí kapitola se zabývá analýzou dopadu odpočtu úroků z úvěrů na daňovou povinnost tří fiktivních poplatníků. Nejprve je popsán algoritmus výpočtu daně z příjmů fyzických osob. Tento postup výpočtu je nutný pro tuto analýzu, neboť zohledňuje odpočet úroků z úvěrů. Poté jsou uvedeny předpoklady pro analýzu a jsou charakterizováni fiktivní poplatníci. Následuje vlastní analýza práce, která se zabývá daňovou úsporou vzniklou uplatněním odpočtu úroků z úvěrů. 7

1. Úvěry sloužící k financování bydlení Bydlení hraje důležitou roli v životě člověka. Dříve nebo později musí bydlení řešit každý, a proto je nutné si dobře rozmyslet, jak potřebu vlastního bydlení financovat. Pokud není k dispozici dostatek vlastních peněžních prostředků na koupi bytu nebo domu, nezbývá nic jiného než si půjčit peníze formou úvěrů. V dnešní době není neobvyklé, že si lidé půjčují peníze na bydlení. Vzhledem k tomu, že cena za vlastní bydlení je vysoká tak se neočekává, že budou lidé nejprve několik, možná i desítek, let spořit, a pak teprve financovat bydlení pouze z těchto úspor. Níže zmíněné úvěry sloužící k financování bytových potřeb jsou zde popsány kvůli uplatnění úroků z těchto úvěrů jako nestandardní odpočet u daně z příjmů fyzických osob. Je možné hradit výdaje na bydlení i z jiných úvěrů a jiných instrumentů bank, ale těmi se zde práce nebude zabývat vzhledem k jejímu zaměření. První možností, jak získat peníze na bytovou potřebu, je hypoteční úvěr. Podle Syrového (2009) dříve sloužily hypotéky na investování pouze do nemovitostí. Dnes již banky nabízejí několik druhů hypoték. Existují tzv. americké hypotéky, kde poskytujeme jako zástavu nemovitost, ale nutně nemusí jít o výdaje pouze na bydlení. Lze si vzít i hypotéku, kde není nutné vysvětlovat účel použití peněžních prostředků. Avšak největší podíl hypoték představují hypotéky určené na vlastní bydlení, a těmi se bude práce zabývat. Následující dva úvěry se nazývají úvěry poskytnuté na bytové potřeby v souvislosti s hypotečním úvěrem. Jedná o předhypoteční úvěr, který je poskytnut před samotnou hypotékou. Ten je poskytnut v případě, že nebyla dosud splněna podmínka pro poskytnutí řádné hypotéky, anebo dosud nedošlo k vkladu zástavního práva k nemovitosti. Úvěr poskytnutý v době trvání hypotéky nebo též po skončení hypotéky je označován jako doplňkový úvěr. Klient využívá prostředky z doplňkového úvěru na dofinancování svého bydlení. Poslední volbou získání prostředků je stát se účastníkem stavebního spoření. Tento produkt je nabízen stavebními spořitelnami a je vhodný k financování bytové potřeby. První fází je spoření, kdy si klient ukládá úspory. Pokud se dostane do situace, kdy splňuje podmínky 1 pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, nastává druhá úvěrová fáze. Stavební spořitelna nabídne klientovi úvěr, který je ve výši rozdílu mezi naspořenou částkou a cílovou částkou. 1 Stanovené dle Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů, a dále dle všeobecných obchodních podmínek stavebních spořitelen 8

Pokud ovšem žadatel nesplní požadavky na úvěr ze stavebního spoření, je možné požádat o tzv. překlenovací úvěr. Tímto úvěrem dochází k překlenutí doby, než bude možné poskytnout standardní úvěr ze stavebního spoření. Tyto úvěry jsou vyhovující pro řešení finanční situace v oblasti bydlení. Samozřejmě záleží na každém člověku, kterou možnost si vybere a která mu bude nejvíce vyhovovat. Pro lepší přehlednost je v tabulce 1 uveden přehled výše úvěrů poskytnutým domácnostem 2 na bydlení v České republice v období 2002 2011. Vzhledem k tomu, že se nepodařily nalézt údaje o objemech předhypotečních úvěrů, je zde uvedeno rozdělení úvěrů na bydlení podle databáze časových řad ARAD. Tyto data poskytuje Česká národní banka na svých webových stránkách. V této skupině se místo chybějících předhypotečních úvěrů vyskytují spotřebitelské úvěry, které jsou určeny na financování nemovitostí. Nutno poznamenat, že u těchto spotřebitelských úvěrů není možné, aby si dlužník uplatnil zaplacené úroky z úvěru jako částku snižující základ daně u příjmů fyzických osob. Období (údaje k 31.12.) Hypoteční úvěry na bydlení Tabulka 1: Úvěry domácnostem v mil. Kč v letech 2002 až 2011 Standardní úvěry ze stavebního spoření v mil. v % Kč Překlenovací úvěry ze stavebního spoření v mil. v % Kč Spotřebitelské úvěry na nemovitosti Úvěry na bydlení celkem v mil. v mil. v mil. Kč v % v % v % Kč Kč 2002 50 753 45,44 21 737 19,46 24 100 21,58 15 095 13,52 111 685 100 2003 78 407 50,63 25 005 16,15 37 927 24,49 13 524 8,73 154 864 100 2004 115 202 55,25 28 673 13,75 54 598 26,18 10 038 4,82 208 511 100 2005 166 658 59,54 27 821 9,94 67 139 23,99 18 284 6,53 279 902 100 2006 238 240 64,19 31 220 8,41 83 247 22,44 18 416 4,96 371 123 100 2007 333 552 65,33 34 865 6,83 115 841 22,69 26 296 5,15 510 553 100 2008 397 111 64,75 35 567 5,8 151 124 24,64 29 499 4,81 613 301 100 2009 554 165 81,01 36 850 5,39 66 777 9,76 26 242 3,84 684 034 100 2010 604 438 83,04 38 422 5,28 64 499 8,86 20 540 2,82 727 898 100 2011 658 793 85,26 37 641 4,88 53 322 6,9 22 898 2,96 772 653 100 Zdroj: Databáze časových řad ARAD [online], [cit. 2012-04-25], dostupné z: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=12&p_sort=1&p_des=50&p_sestuid=13291&p_uka=7%2 C8%2C9%2C10%2C11&p_strid=ABBAF&p_od=200201&p_do=201112&p_lang=CS&p_format=0&p_decsep=%2C V tabulce 1 je možné sledovat největší podíl hypotečních úvěrů na celkových úvěrech na bydlení. V letech 2009 2011 dosahují více jak 80 % ze všech úvěrů určených na financování bytové potřeby. 2 Domácnostmi se zde rozumí rezidenti v České republice 9

1.1 Hypoteční úvěr Tato subkapitola se zabývá úvěry hypotečními. Jedná se o způsob financování, který převažuje v oblasti bydlení. V den začlenění České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost Zákon o dluhopisech. Definice hypotečního úvěru je v Zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v 28 odst. 3 uvedena takto: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční úvěry podléhají bankovnímu dohledu České národní banky. Významným rysem hypotečního úvěru je forma zajištění zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky. Aby mohlo dojít k zajištění, je vyžadováno sepsat smlouvu o zástavě a uskutečnit vklad do katastru nemovitostí. V zákoně o dluhopisech je dále stanoveno, že nemovitost podle zmíněného odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. V souvislosti s těmito úvěry banka vydává hypoteční zástavní listy. Z paragrafu 28 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech je následující vymezení: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. Banka emituje hypoteční zástavní listy a získané prostředky využije na poskytnutí hypotečních úvěrů. Podle paragrafu 28 odst. 2 má oprávnění vydávat tyto druhy dluhopisu pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem na území České republiky. V současné době má právo vydávat hypoteční zástavní listy několik bank. Jde například o Českou spořitelnu a.s., Wüstenrot hypoteční banku a.s. a jiné. Antoš (2006) uvádí, že na českém trhu je největším emitentem hypotečních zástavních listů Hypoteční banka, a.s. V tabulce 2 jsou data o objemu hypotečních úvěrů domácnostem, sebraná z webových stránek České národní banky pomocí databáze časových řad ARAD, a vypočítané meziroční přírůstky hypotečních úvěrů. Vývoj hodnot hypotečních úvěrů a meziroční přírůstky je možné sledovat na obrázku 1. Objemy hypoték poskytnutých rezidentům jsou zobrazeny za období 2002 2011 a je vidět, že neustále dochází k růstu poskytnutých hypotečních úvěrů. Největší meziroční přírůstek byl zaznamenán v roce 2009 ve výši 157 053,6 mil. Kč. 10

Tabulka 2 : Velikost a meziroční přírůstky hypotečních úvěrů domácnostem v letech 2002 2011 v mil. Kč Období (údaje k 31.12.) Hypoteční úvěry na bydlení (mil. Kč) Meziroční přírůstky (mil. Kč) 2002 50 753,30-2003 78 407,40 27 654,10 2004 115 202,40 36 795,00 2005 166 657,50 51 455,10 2006 238 239,90 71 582,40 2007 333 551,60 95 311,70 2008 397 111,40 63 559,80 2009 554 165,00 157 053,60 2010 604 437,50 50 272,50 2011 658 792,70 54 355,20 Zdroj: Databáze časových řad ARAD [online], [cit. 2012-04-30], dostupné z: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=12&p_sort=1&p_des=50&p_sestuid=13291&p_uka= 8&p_strid=ABBAF&p_od=200201&p_do=201112&p_lang=CS&p_format=0&p_decsep=%2C Obrázek 1: Velikost a meziroční přírůstky hypotečních úvěrů v mil. Kč v letech 2002 2011 Velikost a meziroční přírůstky hypotečních úvěrů na bydlení obyvatelstvu (mil. Kč) 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Hypoteční úvěry na bydlení obyvatelstvu (mil. Kč) Meziroční přírůstky hypotečních úvěrů (mil. Kč) Zdroj: Tabulka 2 Novelizováním zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, došlo k rozšíření účelovosti hypotečních úvěrů. Již není podmínkou, aby byla hypotéka využita výhradně na bydlení. Je tedy možné využívat hypotéky na cokoliv. Avšak podmínka zajištění zástavním právem je stále v platnosti. Syrový (2009) konstatuje, že potíž nastává v případě hypotečního úvěru, který je vynaložen na 11

družstevní byt. Je reálné financovat z hypotéky družstevní podíl, ale není přijatelné, aby zástavou hypotečního úvěru byl družstevní byt. V tomto případě nezbývá nic jiného než ručit jinou nemovitostí, která se nachází v osobním vlastnictví. Syrový (2009) vysvětluje činitele působící na úrokovou sazbu. Mezi ně patří účel úvěru, fixační doba, hodnota zajištění úvěru a kvalita dlužníka. Prvním faktorem je sdělení záměru, na co bude hypotéka použita. Úrokové sazby u úvěrů jsou nejnižší právě u úvěrů určených k financování bydlení. Banky je považují za nejméně rizikové, proto jsou ochotny nabízet klientům nižší úrokové zatížení. Oproti tomu vyšší sazby jsou u úvěrů na financování splátek nájemného. Zde závisí na ziskovosti, které bude dlužník pronájmem dosahovat. Nelze v tomto případě ručit pronajímanou nemovitostí, a proto nemá banka takovou jistotu návratnosti peněžních prostředků. Nejvyšší úroková sazba je vyžadována u hypoték bez stanoveného použití úvěru. Vliv na výši úrokové sazby má doba fixace. Fixační období je doba, po kterou banka zaručuje dlužníkovi domluvenou úrokovou sazbu. Čím vyšší bude požadována fixaci, tím vyšší přirozeně banka určí úrokovou sazbu. Existuje zde souvislost úrokových sazeb a zdrojů pro hypoteční úvěry. Jelikož si banka půjčuje peníze v značných objemech, hodnota těchto peněz na trhu se projeví v ceně za vypůjčení peněz pro žadatele o úvěr. Při stanovení úrokové sazby působí výše zajištění nemovitostí. Čím blíže se výše úvěru přibližuje hodnotě zástavy, tím větší riziko banka podstupuje při poskytnutí hypotéky. Pro banku je rozhodující, zda poskytuje celou částku na nemovitost nebo jen část této sumy. Banku také může ohrozit nedostatečné zajištění úvěru v případě, že dojde k poklesu cen nemovitostí na trhu a dojde ke snížení jejich cen. Bonita dlužníka, neboli schopnost splácet úvěr, je dalším činitelem úrokové sazby. Po klientovi je většinou vyžádáno potvrzení svých příjmů, anebo banky chtějí získat informace o platebních návycích klienta. Není pravidlem, že banka vždy vyžaduje doložení příjmů žadatele o úvěr. Kompenzací může být požadavek na vyšší hodnotu zástavy, nebo banka nabídne vyšší úročení hypotéky. Ke splácení úvěrů dochází prostřednictvím anuitní splátky. Jedná se o částku, která obsahuje jak úrok, který platíme za vypůjčení peněz, tak jistinu, která představuje vypůjčený obnos bez úroků. V době, kdy se stanovuje výše této splátky, se bere v potaz výše budoucí hypotéky, doba splatnosti hypotéky a také výše úrokové sazby. Anuitou se rozumí splátka, které je po celou dobu splatnosti úvěru ve stejné výši. Na začátku splácení úvěrů je hodnota úroků značně vyšší než velikost jistiny. Je to zapříčiněno tím, že banky požadují přednostně zaplatit úroky z úvěrů, jelikož i ony mají některé zdroje vypůjčené a platí na trhu cenu za tyto prostředky. S postupem času dochází logicky ke snižování podílu úroků. Anuita představuje konstantní výši, a proto v souvislosti se snižováním podílu úroků dochází ke konci splatnosti ke zvyšování podílu, který připadá na jistinu. 12

Pokud by ovšem došlo ke změně úrokové sazby, může se výše splátky změnit. Ke stanovení jiné výše úrokové sazby dochází v době, kdy končí fixace. Jak již bylo zmíněno, banka si vypůjčuje prostředky na trhu a za ně platí určenou cenu. Zpravidla si nevypůjčuje na stejnou dobu, jakou poskytuje klientům hypotéky a tak dojde k situaci, že si musí zdroje znovu vypůjčit na trhu. To ovlivní stanovení ceny, neboli úroku pro klienty, kteří čerpají od banky v té době hypotéku. Při čerpání úvěru je možné využít tzv. předčasné splacení. Pravidla pro splacení, které se uskuteční před vypršením doby trvání smlouvy, si banky určují různě. Je zde opět návaznost na zdroje, které banka použije k poskytnutí hypoték. Většinou je tato služba zpoplatněna, protože pro banku to znamená snížení prospěchu. Banka neobdrží smluvené zhodnocení a poplatek za předčasné splacení úvěru představuje kompenzaci. Další eventualitou předčasného splacení úvěru je situace, kdy banka poskytne klientovi variabilní úrokovou sazbu. Ta se mění v návaznosti na vývoj mezibankovní sazby, což v České republice může být například měsíční PRIBOR, úroková sazba používaná v pražském finančním centru. Banka si v tomto případě půjčuje zdroje na kratší dobu a klienti za ně platí vyšší úrok, aby banka případně nepřišla k ušlému zisku při dřívějším splacení. Klient má však možnost kdykoli úvěr splatit. (Syrový, 2009) Podle Klimánkové (2010) mezi banky, které poskytují variabilní sazbu u hypotečních úvěrů, patří v České republice především Hypoteční banka, mbank, Oberbank, Raiffeisenbank a Unicredit Bank. U Raiffeisenbank je možné zjistit, že poskytuje tuto sazbu v návaznosti na PRIBOR overnight. Změna této sazby tak ovlivní úrokovou sazbu hypotéky kdykoliv. Naopak Hypoteční banka má sazbu u hypoték v návaznosti na 12M PRIBOR, takže ke změně zde nedojde celý rok. Variabilní sazbu vázanou na sazbu 3M PRIBOR používá mbank. Ke změně sazby může dojít jednou za tři měsíce, ale navíc má mbank stanoveno pásmo fluktuace ve výši 0,1 %. To znamená, že pokud se změní sazba o méně než 0,1 %, tak se změna neprojeví v sazbě u nabízené hypotéky. Jestliže se člověk rozhodne pro způsob financování hypotékou, bude ho pravděpodobně nejvíc zajímat, kolik ho to bude stát. Není správné porovnávat nabídku hypoték podle toho, kolik celkem za vypůjčené prostředky zaplatí. V takovém případě se nebere v potaz časová hodnota peněz, což znamená, že není v tomto okamžiku určitá částka peněž to samé jako například za 20 let. Hypotéky bývají smluveny přeci jen na delší období, tím se rozumí přibližně 20 let a více, a proto se nelze rozhodovat jen podle prostředků, které zaplatí klient bance nad hodnotu úvěru jako cenu za vypůjčení. K porovnání výhodnosti hypoték se může použít výše úrokové sazby. Avšak úroková sazba jako taková v sobě nezahrnuje ostatní náklady na hypoteční úvěr. K určení ceny hypotéky je proto vhodné použít efektivní úrok. Do efektivního úroku samozřejmě vstupuje úrok z úvěru, ale jsou zde zohledněny poplatky spojené s úvěrem a daňové 13

odpočty. Poplatky související se zřízením nebo s vedením účtu efektivní úrok přirozeně zvyšují, naopak daňový odpočet úrok sníží. Efektivní úrok tedy zahrnuje úrokovou sazbu po zohlednění všech budoucích výdajů i úlev spojených s hypotékou. Pokud by se změnily podmínky, sazby poplatků a platné daňové zákony, tak se to promítne i do efektivního úroku a je nutné ho přepočítat. Je dobré mít na paměti, že pro porovnání nabídek úvěrů se sice využije, kolik peněz na hypotéku se celkem vynaloží, ale prostřednictvím porovnání efektivního úroku. 1.2 Předhypoteční úvěr Tento úvěr předchází úvěru hypotečnímu. Jestliže klient potřebuje financovat bydlení jakožto výstavbu rodinného domu a dosud nemá ve svém vlastnictví nemovitost, kterou by mohl zajistit hypotéku zástavním právem k této nemovitosti, může požádat banku o poskytnutí předhypotečního úvěru. Očekává se, že po dokončení výstavby nemovitosti dojde k vložení nemovitosti a zároveň zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky. Z předhypotečního úvěru platí klient bance pouze úroky. Většinou trvá tento úvěr 1 rok a je navázán na budoucí standardní hypoteční úvěr. Po vypršení splatnosti předhypotečního úvěru dojde k převodu financování hypotečním úvěrem a předhypoteční úvěr zaniká. Klient poté čerpá hypotéku a splácí jak úrok, tak i jistinu hypotéky. (Dobešová, 2004) Požádat o tento úvěr může také v případě, kdy potřebuje finanční prostředky na koupi družstevního bytu, ke kterému není možné zajistit zástavní právo. Obecně platí, že tento typ úvěru poskytují banky jako pomoc při financování bydlení, kde není možné prozatím zajistit hypotéku zástavou k nějaké nemovitosti. Musí se zde počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti klasické hypotéce, neboť banka po dobu předhypotečního úvěru většinou nemá k dispozici zástavu úvěru ani ručitele. Na podobném principu funguje tzv. doplňkový úvěr. Je poskytován opět v návaznosti na hypotéku, a to většinou ještě v průběhu nebo při ukončení hypotečního úvěru. Tento úvěr má účel dofinancovat novostavbu či nemovitost, která byla zástavou k hypotečnímu úvěru. Banky nabízejí tento úvěr svým kvalitnějším klientům jako finanční výpomoc při dokončování bydlení. 1.3 Stavební spoření Podle Kielera (2010) je Spolek přátel ( Gemeinschaft der Freunde ) z roku 1921 pokládán za první stavební spořitelnu. Zakladatelem spolku byl George Kropp v městě Wüstenrot. Záměrem tohoto spolku bylo poskytnout peněžní prostředky svým členům, neboť zajištění bytové potřeby trápilo obyvatelstvo Německa v období po 1. světové válce. Působení spolku bylo ne na dlouho zastaveno vlivem výraznějšího inflačního prostředí, avšak v roce 1924 se podařilo opět založit spolek beze změny názvu. Oproti jiným spolkům v té době se ve Spolku přátel objevovali profesionální pracovníci v oblasti managementu a správě. V brzké době docházelo k rozšiřování podobných spolků. U všech, i nově vzniklých, spolků se nacházel jeden problém. Do konce 30. let se nenašel způsob, jak určit 14

pořadí přiřazení úvěrů, a proto se do té doby používalo losování. Stavební spořitelny si v závěru třicátých let nevystačily jen s losováním, a tak přišly s hodnocením na základě bodů, které sloužilo pro lepší přiřazení úvěrů klientům. Podnětem k rozmachu stavebního spoření v Německu bylo financování bydlení v období po 2. světové válce. I dnes má tento produkt význačné místo na německém finančním trhu. V České republice bylo stavební spoření zavedeno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a statní podpoře stavebního spoření. Definice stavebního spoření je v paragrafu 1 tohoto zákona stanovena následovně: Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. Podle zákona 3 se účastníkem stavebního spoření rozumí fyzická nebo právnická osoba. Tato osoba má za splnění podmínek nárok na příspěvek ze strany státu, který činí tento produkt zajímavým. V 4 tohoto zákona o stavebním spoření jsou definovány osoby, které mají nárok na státní podporu. Státní podporu může obdržet: občan České republiky občan Evropské unie, který vlastní průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a má přiděleno rodné číslo orgánem České republiky fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a s rodným číslem přiděleným orgánem České republiky. Stavební spořitelna je banka podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, která může provozovat pouze činnosti, které ji dovoluje bankovní licence. Mezi činnosti patří především poskytování stavebního spoření, a další jsou uvedeny v 9 zákona č. 96/1993 Sb. Bankovní dohled nad činností stavební spořitelny provádí Česká národní banka. Na rozdíl od hypotečních bank, stavební spořitelny si nezaopatřují zdroje pro poskytování úvěrů na finančním trhu, ale peněžní prostředky čerpají od svých klientů. Je nutné zajistit rovnováhu mezi vklady od účastníků stavebního spoření a mezi úvěry, které jsou jiným klientům poskytovány. Poláková (2006) uvádí nutnost zajištění této rovnováhy, neboť spořící klienti zabezpečují finanční prostředky pro žadatele o úvěr od stavební spořitelny. Ve stavebním spoření dochází ke 3 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a statní podpoře stavebního spoření 15

kombinaci dvojího úsilí klientů. Jednak jde o snahu spořit si peněžní prostředky, a jednak jde o získání úvěrů na bydlení s účelovou podporou poskytnutou státem. U úvěrů ze stavebního spoření bývá poskytována nižší úroková sazba, která je poměrně ustálená. Produkt, známý jako stavební spoření, je možné rozdělit do dvou etap. První, spořící etapa je zahájena uzavřením smlouvy o stavebním spoření. V tomto dokumentu je určena tzv. cílová částka, což je částka předem stanovená, kterou chce klient dosáhnout prostřednictvím stavebního spoření. (Kieler, Lukáš, 2007) Cílová částka je v zákoně o stavebním spoření definována takto: Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Ve smlouvě je dále smluvena fixní úroková sazba pro vklady klienta, i pevná úroková sazba u budoucího úvěru, který může získat od stavební spořitelny. Nesmí dojít ke vzniku rozdílu většímu než 3 procentní body mezi sazbou u vkladů a sazbou u úvěrů. Ke změně úrokové sazby může dojít, pokud klient po 6 letech spoření odmítne doplnění prostředků do cílové částky. (Kielar, Lukáš, 2007) Spořící fáze spočívá v úložkách klienta stavebního spoření, kterými při splnění určitých podmínek dochází k navýšení prostředků o státní podporu. Podle zákona o stavebním spoření obsahuje smlouva prohlášení, že uchazeč má zájem o přiznání státní podpory. Ta je poskytována ze státního rozpočtu České republiky ve formě záloh na účty klientů a je prováděna jedenkrát za rok. Výše zálohy této podpory je stanovena ve výši 10 % z dosud uspořených vkladů klienta v příslušném roce, avšak nejvýše z částky 20 000 Kč. Pokud má účastník uzavřeno více smluv o stavebním spoření v jednom roce, vyplácí se státní podpory nejprve u smluv dříve uzavřených. Není ale možné, aby součet záloh státní podpory u více smluv překročit hranici 10 % z maximální částky 20 000 Kč. To znamená, že každý účastník stavebního spoření má nárok na státní podporu maximálně ve výši 2 000 Kč za jeden kalendářní rok. Vedle státní podpory, která dělá stavební spoření žádaným produktem, se do výnosu stavebního spoření počítají úroky z vkladů účastníků. Banka nabízí svým klientům úrokovou sazbu u vkladů ve výši přibližně 2 %. Jak již bylo zmíněno u hypotečních úvěrů, nelze hodnotit výnosnost z hlediska toho, kolik je celkem za úvěr zaplaceno. Ani u stavebního spoření nelze hodnotit výnosnost podle naspořené částky na konci roku. Nelze odhadnout, zda je naspořená částka vysoká nebo nízká. K tomu je opět možné použít efektivní úrok, do kterého se započítají jak úroky, tak také výše státní podpory a nelze opomenout ani poplatky, které souvisí se s řízením stavebnímu spoření a s vedením účtu ke stavebnímu spoření. Je nutné také zahrnout daň z úroků z naspořené částky, která je sražena v okamžiku vyplacení úroků. Efektivní úrok umožňuje porovnávat výnosnost stavebního spoření s jinými produkty na finančním trhu. 16

Kieler a Lukáš (2007) konstatují, že k uzavření spořící fáze může dojít dvěma způsoby. Buď se klient rozhodne pro vypovězení smlouvy o stavebním spoření, nebo mu spořitelna na konci spořící fáze přidělí peněžní prostředky k doplnění do cílové částky. U stavebního spoření je stanovena tzv. vázaná lhůta, což je minimální doba spoření, aby mohlo dojít k výplatě státních podpor, a je ve výši 6 let. Jestliže klient vypoví smlouvu po uplynutí vázané doby, spořitelna mu vyplatí úspory včetně státní podpory a získaných úroků. Pokud ovšem dojde k ukončení spořící fáze před vázanou dobou 6 let, nemá klient nárok na zálohy státní podpory. V tomto případě je stavební spořitelna povinna vrátit tyto zálohy Ministerstvu financí. Nárok klienta na státní podporu zůstává zachován při ukončení fáze spoření pouze v případě, že klient začíná čerpat finanční prostředky formou úvěru od stavební spořitelny a všechny úspory použije na bydlení. Okamžik, který zakončuje spořící fázi a zahajuje úvěrovou fázi, se nazývá přidělení cílové částky. Přidělení je podstatným aspektem, neboť si klient může nárokovat vyplacení celkové cílové částky. Ta v sobě zahrnuje úložky klienta a zbytek tvoří peněžní prostředky od stavební spořitelny přidělené v rámci úvěru. (Kielar, Lukáš, 2007) Zákon o stavebním spoření a konkrétní spořitelna uvádí podmínky přidělení cílové částky. Prvním předpokladem je minimální doba spoření, neboli podle zákona tzv. čekací doba, která je alespoň 24 měsíců od začátku spoření. Tato doba je závislá na podmínkách konkrétní stavební spořitelny, které jsou uvedeny ve všeobecných obchodních podmínkách. Po uplynutí alespoň dvou let je možné přidělit cílovou částku. Druhou podmínkou je uspoření nejméně stanovené částky, která je nutná pro přidělení úvěru. Výše této částky je stanovena procentem z cílové částky a většinou se v podmínkách stavebních spořitelen nachází ve výši přibližně 40 %. Klient tedy nejprve naspoří tento podíl cílové částky, a teprve poté může získat úvěr ve výši 60 % v případě, že je povinen uspořit 40 % z cílové částky. Za třetí předpoklad je považováno dosažení určeného hodnotícího čísla, nebo také parametr ohodnocení podle spořitelen. Jedná se o veličinu, která posuzuje délku spoření, četnost ukládání a tedy, jaká je klientova kvalita. (Syrový, 2009) Účastník stavebního spoření získá nárok na úvěr v případě, že prostředky budou použity výhradně na financování bytových potřeb. Definici bytových potřeb nalezneme v tomtéž zákoně v 6. Jako příklad lze uvést výstavbu bytového nebo rodinného domu, změna stavby na bytový nebo rodinný dům anebo na byt, koupě bytového nebo rodinného domu, změny staveb, udržovací práce. Financování bytových potřeb se týká i osob blízkých účastníka stavebního spoření. Mezi osoby blízké patří příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. Výdaje na bytové potřeby má účastník stavebního spoření povinnost doložit spořitelně. Jestliže se podaří dodržet všechny podmínky, dochází k získání nároku na přidělení úvěru. Když klient souhlasí s přidělením cílové částky, dostává se do druhé fáze, která se nazývá úvěrová. K 17

zahájení úvěrového fáze dojde opět uzavřením smlouvy, zde ale smlouvy úvěrové. Úvěr ze stavebního spoření je druhou nejčastější možností, jak získat finanční prostředky na financování bytové potřeby. Klient začíná čerpat úvěr, který se rovná rozdílu mezi cílovou částkou a úsporami. Oproti úvěru hypotečnímu, je u úvěru ze stavebního spoření stanovena splatnost podle určených podmínek již při začátku spoření. Princip těchto úvěrů je založen na tom, že čím delší je doba splatnosti, tím delší je doba čekací na přidělení úvěru a naopak. Kdo chce tedy čerpat větší úvěr, musí déle přispívat do fondu stavebních spořitelen. Stejně jako na začátku spoření je určena úroková sazba případného úvěru, je známa i konkrétní výše splátky budoucího úvěru. Tato splátka se stanovuje procentem z cílové částky. (Syrový, 2009) Stavebních spořitelen je na finančním trhu v České republice celkem pět, a dle webových stránek Ministerstva financí jsou to tyto: Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Jestliže chce člověk zjistit výhodnost úvěru ze stavebního spoření, použije stejně jako u hypotéky efektivní úrok. Do něj zde vstupuje úroková sazba úvěru ze stavebního spoření a poplatky spojené s vedením úvěrového účtu u stavební spořitelny. Zatímco úroková sazba a různé poplatky zvyšují efektivní úrok úvěru, je možné dosáhnout i snížení efektivního úroku. Snížením může být daňové zvýhodnění v podobě příspěvku v návaznosti na splátku úvěru, anebo daňový odpočet. (Kielar, 2010) Stavební spoření je dle platného zákona výlučně poskytováno stavebními spořitelnami. Klimánková (2012) píše o návrhu Ministerstva financí. Tento návrh může brzy skutečnost, že stavební spořitelny mají výhradní právo poskytovat stavební spoření, úplně změnit. Jedním bodem z návrhu Ministerstva financí je totiž možnost rozšířit nárok na poskytnutí stavebního spoření i na komerční banky. Obavy stavebních spořitelen v oblasti zvýšení konkurenčního prostředí se zatím nevyskytují. Spíše se spořitelny neshodují s návrhem, že komerční banky by mohly zhodnocovat vklady ze stavebního spoření mnohem efektivněji, než mají možnost zhodnocovat stavební spořitelny. Návrh by měl být platný od roku 2015. Odpovědi na otázky, zda dojde zapojením komerčních bank ke zdražení stavebního spoření, či skončí éra překlenovacích úvěrů, nebo zda se jen zvýší konkurence stavebních spořitelen, ukáže jedině čas. 18

1.3.1 Překlenovací úvěr Posledním typem úvěru je úvěr překlenovací, který se vztahuje k danému kontu stavebního spoření. Úvěr slouží k překlenutí doby, která je nutná pro splnění podmínek pro přidělení cílové částky. To znamená, že úvěr překlenovací využívají klienti, kteří potřebují prostředky na financování bydlení dříve, než jsou schopni splnit podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Dochází tedy k přidělení úvěru hned ve spořící etapě. Výše překlenovacího úvěru je totožná s výší cílové částky, k jejímuž přidělení by došlo splněním podmínek. Doba, po kterou existuje tento úvěr, je závislá na požadavcích klienta. Může se stát, že klient má potřebu čerpat finanční prostředky jen krátkou dobu před přidělením standardního úvěru. V této situaci má doba čerpání zdrojů překlenovacím úvěrem charakter krátkodobý. Naopak může klient požadovat prostředky již v situaci, kdy se rozhodl uzavřít smlouvu o stavebním spoření. Zde bude trvání překlenovacího úvěru dlouhodobější. (Kieler, 2010) Překlenovací úvěr je možné získat výhradně od stavební spořitelny. Podstatou přidělení tohoto úvěru je dostatečné množství prostředků stavební spořitelny na úvěry. Zdroje pro poskytování úvěrů jsou v případě spořitelen tvořeny úložkami klientů, kteří se nachází ve spořící fázi. Není možné, aby překlenovací úvěry redukovaly přidělení standardních úvěrů ze stavebního spoření. Proto spořitelny mohou udělit prostředky formou překlenovacího úvěru pouze v případě, kdy mají dostatek zdrojů jak pro standardní úvěry, tak pro úvěry překlenovací. Jedná se tedy o kombinaci spoření a zároveň čerpání úvěru. Syrový (2009) uvádí, že splátku překlenovacího úvěru tvoří pouze úroky z úvěru, neboť jistina bude splacena až následně. Výhodou pro klienta je, že nepřichází o úročení naspořených prostředků a současně pravidelné připisování státní podpory. Klient se nachází v situaci, kdy platí úroky z překlenovacího úvěru a přitom zhodnocuje svoje zdroje. Úroková sazba je zpravidla vyšší oproti úrokové sazbě u standardních úvěrů. Bude se tedy snažit co nejrychleji splnit podmínky pro řádný úvěr. Je možné ukládat vyšší vklady na stavební spoření, či dokonce složit mimořádný vklad, který by dodržel podmínku minimální naspořené částky pro přidělení úvěru. Ukončením této fáze se tedy stane splnění podmínek pro přidělení standardního úvěru ze stavebního spoření. Tím dojde ke splacení překlenovacího úvěru úsporami vytvořenými stavebním spořením. Jestliže dlužník čerpá překlenovací úvěr, nastává odlišná situace placení úroků například oproti hypotečnímu úvěru. Jak již bylo zmíněno, u překlenovacího úvěru dochází ke splacení pouze úroků, nikoli jistiny. K zaplacení jistiny dojde až přidělením cílové částky úvěru ze stavebního spoření. Z toho vyplývá, že výše překlenovacího úvěru je konstantní, tudíž i úroky z něj jsou stále ve stejné výši. Naopak u hypotečních úvěrů dochází při splácení úvěrů i ke splácení jistinu, což představuje postupné snižování jak jistiny, tak úroku z hypotečního úvěru. (Syrový, 2009) 19

Poté, co byly vysvětleny principy fungování úvěrů ze stavebního spoření, jsou zde uvedeny objemy těchto úvěrů. Kieler (2010) poukazuje na skutečnost, že překlenovací úvěry u stavebního spoření jsou v České republice výhradně přidělovány stavebními spořitelnami. Tyto úvěry představují v dnešní době majoritní podíl úvěrů přidělených stavební spořitelnou. Na obrázku 2 je zobrazen objem úvěrů ze stavebního spoření a dále také podíl jednotlivých druhů úvěrů na celkových úvěrech stavební spořitelny. Mezi jednotlivé úvěry patří standardní úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry. Obrázek 2: Úvěry ze stavebního spoření v mld. Kč v letech 2001 2011 350 300 250 200 150 100 50 0 Úvěry ze stavebního spoření (mld. Kč) Celkem Standardní úvěry Překlenovací úvěry Zdroj: Tabulka 3 Na obrázku 2 je zobrazen vývoj podílů jak standardních úvěrů ze stavebního spoření, tak úvěrů překlenovacích na celkovém objemu poskytnutých úvěrů stavební spořitelnou. Je možné podle údajů jak z obrázku 2, tak z tabulky 3 níže, kde jsou data, prokázat tvrzení Kielera o převažujícím podílu objemu překlenovacích úvěrů v České republice. V období 2008 2011 se tento podíl pohybuje ve výši cca 81 %. Objem překlenovacích úvěrů byl nejvyšší v roce 2010 ve výši 240,294 mld. Kč. V tabulce 3 jsou shrnuty data o objemech úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami v letech 2001-2011. Dále jsou zde uvedeny meziroční přírůstky standardních úvěrů ze stavebního spoření, překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření celkem. Údaje jsou v miliardách Kč. 20

Tabulka 3 : Objem a meziroční přírůstky úvěrů ze stavebního spoření v letech 2001 2011 v mld. Kč Období (údaje k 31.12.) Standardní úvěry Meziroční přírůstky Překlenovací úvěry Meziroční přírůstky Celkem Meziroční přírůstky v mld. Kč v % v mld. Kč v mld. Kč v % v mld. Kč v mld. Kč v % v mld. Kč 2001 18,522 50,03-18,501 49,97-37,023 100-2002 21,916 47,33 3,39 24,392 52,67 5,89 46,308 100 9,29 2003 25,099 39,47 3,18 38,498 60,53 14,11 63,597 100 17,29 2004 28,735 34,13 3,64 55,449 65,87 16,95 84,184 100 20,59 2005 31,751 29,38 3,02 76,312 70,62 20,86 108,063 100 23,88 2006 35,073 25,89 3,32 100,377 74,11 24,07 135,450 100 27,39 2007 38,912 21,70 3,84 140,389 78,30 40,01 179,301 100 43,85 2008 42,875 18,85 3,96 184,542 81,15 44,15 227,417 100 48,12 2009 48,899 18,28 6,02 218,613 81,72 34,07 267,512 100 40,10 2010 53,069 18,09 4,17 240,294 81,91 21,68 293,363 100 25,85 2011 55,780 19,03 2,71 237,335 80,97-2,96 5 293,115 100-0,25 5 Zdroj: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice [online], [cit. 2012-05-07], dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_68311.html 5 Meziroční úbytek úvěru 21

2. Státní podpora financování bytové potřeby Pečlivé rozhodování v oblasti financování bydlení je nutné pro budoucí léta, či dokonce pro celý život. V případě, že jedinec nedisponuje dostatkem finančních prostředků na vlastní bydlení, což není u lidí výjimkou, musí si peníze zaopatřit formou úvěrů nebo půjček. Typy úvěrů, které se vztahují k podporování bydlení, jsou popsány v kapitole první. Tato kapitola se bude zabývat výhodami a různými úlevami, které se vyskytují v případě čerpání úvěrů určených na bydlení. Jednou z výhod je poskytování státní podpory ze strany státu. Nejprve je uvedena státní podpora, která je poskytována u hypotečních úvěrů. Dále je vysvětleno, jak funguje a jak se vyplácí státní podpora, která je poskytována Ministerstvem financí účastníkům stavebního spoření. Druhou výhodu představuje možnost odpočtu úroků z úvěrů. Podmínkou je účelovost úvěrů, že slouží k financování bytové potřeby. Závěr kapitoly se tedy zabývá tímto druhem odpočtu a jeho fungováním podle platných legislativních pravidel. 2.1 Státní podpora hypotečních úvěrů V oblasti bydlení je rozhodující, jak jsou lidé schopni zaplatit tuto potřebu. Podporovatelem této potřeby může být za určitých podmínek i stát. Ten se snaží zlepšit dostupnost vlastního bydlení obyvatelstvu, a proto poskytuje podporu při financování bydlení úvěrem. Jestliže bude osoba žádat banku o hypoteční úvěr, je dobré vědět, jak funguje tzv. státní finanční podpora k hypotečním úvěrům. Ze strany státu existuje v této oblasti přímá i nepřímá státní podpora. Nejprve je zaměřena pozornost na přímou státní podporu. Poláková (2006) uvádí, že přímá podpora se snaží ulehčit situaci těm občanům, kteří postupně splácejí hypotéku. V roce 1995 bylo vydáno vládní nařízení č. 244/1995 Sb., které stanovuje podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. K vyplácení této podpory docházelo ze státního rozpočtu a byla stanovena fyzickým i právnickým osobám. Účelem nařízení byla snaha zvýšit nabídku perspektivních úvěrů na výstavbu bytů a domů. Cílem také bylo zjednodušit přístup k úvěrům, a to především lidem a investorům. Úvěry mohou využít k nákupu nebo k budování bytu či domu. Podle nařízení vlády měla podpora charakter příspěvku od státu, který byl poskytován na pomoc při splácení úroků z úvěrů. Byl stanoven procentním podílem k splátce hypotečního úvěru za jeden měsíc. Podle 1 vládního nařízení č. 244 měla nárok na příspěvek fyzická osoba, která použila prostředky z hypotečního úvěru na výstavbu a pořízení bytových domů, rodinných domů nebo bytů. Jestliže se jednalo o občana České republiky, který nepoužil tyto prostředky na provádění bytové výstavby v rámci své podnikatelské činnosti, pak docházelo k vyplacení tohoto příspěvku ze státního rozpočtu. Pro vyplacení bylo nezbytné, aby občan podal žádost o poskytnutí příspěvku do rukou hypoteční banky, s kterou měl sjednanou smlouvu o hypotečním úvěru. Lhůta pro podání žádosti hypoteční bance byla stanovena nejpozději 4 roky od ukončení čerpání hypotéky. 22

Dle paragrafu 6 nařízení vlády č. 244/1995 Sb. byl příspěvek garantován po celou dobu trvání hypotečního úvěrů, maximálně to však mohlo být 20 let. Dále je uvedeno, jak se stanovovala výše příspěvku v závislosti na průměrné úrokové sazbě veřejně vyhlášené Ministerstvem pro místní rozvoj. Základnu pro výpočet výše státního příspěvku představoval stav jistiny ke dni ukončení čerpání úvěru. Přidělení záleželo na období čerpání úvěrů. Podpora náležící k měsíční splátce ve výši stanovené: a) pro smlouvy o hypotečním úvěru, pokud k čerpání úvěrů dochází v období od 26. října 1995 do 26. října 1998, jako rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o čtyři procentní body. Tato výše podpory byla zaručena do 26. října 2000. b) pro smlouvy o hypotečním úvěru, pokud k čerpání úvěrů dochází po 26. říjnu 1998, jako rozdíl mezi výši splátky při běžném úroku a výši splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů v předchozím roce. Úprava se provádí vždy k prvnímu dni měsíce února příslušného kalendářního roku tímto způsobem: při průměrné sazbě úroku 10 % a více - 4 procentní body při průměrné sazbě úroku nižší než 10 % a vyšší nebo rovné 9 % - 3 procentní body při průměrné sazbě úroku nižší než 9 % a vyšší nebo rovné 8 % - 2 procentní body při průměrné sazbě úroku nižší než 8 % a vyšší nebo rovné 7 % - 1 procentní bod při průměrné sazbě úroku nižší než 7 % - podpora se neposkytuje. Výše podpory podle postupu výše zmíněného se vztahuje k hypotečnímu úvěru nebo k jeho části. Vyhláškou je stanovena, že hypoteční úvěr nemůže přesáhnout níže uvedené částky v těchto případech: 1 500 000 Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem 2 000 000 Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s dvěma byty 12 000 Kč na 1 m 2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty 12 000 Kč na 1 m 2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m 2. Záleží tedy na vyhlášené průměrné úrokové sazbě, na kterou navazuje vypočet státního příspěvku. Vliv má také pětileté fixační období úrokové sazby. Jelikož v roce 2003 byla poprvé tato sazba nižší než 7 %, a to ve výši 5,22 %, znamenalo to pro občany nulovou výši příspěvku. Tento pokles se vztahoval pouze ke klientům, kteří čerpali hypotéku po prvním únoru 2004. U ostatních 23

klientů čerpajících hypotéku, kteří se nacházeli v období fixace, tak došlo k čerpání dotace nejvýše do roku 2008. (Poláková, 2006) Jak uvádí Hypoteční banka a.s. na svých webových stránkách, k 1. 2. 2004 bylo ukončeno příjímání žádostí o tento příspěvek podle nařízení č. 244/1995 Sb. Na základě vládního nařízení č. 33/2004 Sb., které bylo uveřejněno ve Sbírce zákonů dne 30. 1. 2004 a nabylo účinnost den poté, bylo zrušeno nařízení vlády č. 244/1995 Sb. V dnešní době tedy nedochází k poskytnutí tohoto příspěvku. Je však možné, že u smluv, které mají splatnost 20 let, a byly uzavřeny v roce 2004, může dojít k vyplacení podpory až do roku 2024. To by však nastalo pouze v případě, že by průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů vzrostla na hodnotu převyšující 7 %. I přes zrušení příspěvku podle nařízení č. 244/1995 Sb. došlo k další podpoře v oblasti splácení hypotečních úvěrů ze strany státu. Dne 1. září 2004 nabývá účinnosti nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvku k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Podle Polákové (2006) je záměrem této podpory dosáhnout zlepšení přístupnosti vlastního bydlení především pro mladší občany a být jim napomoci při financování vlastní bytové potřeby. Je zde požadavek, že se musí jednat o investici do nemovitosti, kde nemovitost je nejméně 2 roky stará. Není tedy cílem podporovat investice do nového a někdy nedostupného bydlení, ale pomoci mladým lidem s financováním staršího rodinného domu nebo bytu. Žadatel musí splnit podmínku, že nemovitost, na kterou si chce nechat poskytnout dotaci, má ve výhradním vlastnictví, anebo ve společném jmění manželů. Je žádoucí, aby se nemovitost nacházela na území České republiky a aby sloužila žadateli k trvalému bydlení. Jak vyplývá z názvu vládního nařízení, nesmí žadatelův věk překročit hranici 36 let. Pokud je žadatel v manželském svazku, tento požadavek musí splňovat i manžel/manželka. Ani jeden z nich tedy nesmí dosáhnout v roce předložení žádosti věku 36 let. Příspěvkem podle 2 nařízení č. 249/2002 Sb. se rozumí: jednotlivá částka poskytovaná ze státního rozpočtu ke splátce úvěru. Nárok na příspěvek trvá po dobu splácení úvěru, nejdéle však po dobu 10 let. Příspěvek je poskytován ke splátce uvedené ve smlouvě o hypotečním úvěru a je poskytnut na účet příjemce do konce následujícího měsíce po měsíci, kdy byl na příspěvek nárok. Úroveň této podpory se stanoví obdobně, jako to bylo u hypotečních úvěrů dle nařízení č. 244/1995 Sb., a to formou příspěvku k měsíčním splátkám hypotéky. Stanovuje se podle 2 nařízení 249/2002 Sb. jako rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku bez příspěvků podle tohoto nařízení a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet je závislý na průměrné úrokové sazbě z objemu hypotečních úvěrů v předcházejícím roce. Mezi tyto úvěry patří jednak úvěry plynoucí 24

z nově uzavřených smluv, a jednak úvěry, u kterých došlo v předchozím roce ke snížení či zvýšení úrokové sazby stanovené hypoteční bankou. Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví průměrnou úrokovou sazbu za předchozí období, od které se odvíjí výše příspěvku mladým lidem. Úprava dotace se uskutečňuje vždy k 1.2. příslušného roku a činí při průměrné úrokové sazbě: 8 % a více 4 procentní body Nižší než 8 % a vyšší nebo rovné 7 % - 3 procentní body Nižší než 7 % a vyšší nebo rovné 6 % - 2 procentní body Nižší než 6 % a vyšší nebo rovné 5% - 1 procentní bod Nižší než 5 % - příspěvek se neposkytuje. Výše úrokové dotace je garantována po dobu platnosti úrokové sazby sjednané v úvěrové smlouvě mezi občanem a bankou, nejvýše je však garantována po dobu pěti let. Po ukončení doby platnosti úrokové sazby dojde k novému určení hodnoty úrokové dotace. (Poláková, 2006) Hypoteční banka, u které může jedinec žádat o příspěvek podle nařízení 249/2002 Sb., musí být zmocněna Ministerstvem pro místní rozvoj k akceptování žádostí a k sjednávání žádostí o tuto podporu. Dle webových stránek Ministerstva pro místní rozvoj mají v České republice oprávnění k těmto funkcím následující banky: Česká spořitelna, Hypoteční banka, a. s., Československá obchodní banka, a. s., GE Capital bank, a. s., Komerční banka, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka, a. s., UniCredit Bank, a. s. V tabulce 4 jsou znázorněny hodnoty vyplacené státní podpory u hypotečních úvěrů. Tabulka 4 : Vyplacené státní podpory k hypotečním úvěrům v období 2001 duben 2012, údaje v mil. Kč Období Státní podpora k hypotečním úvěrům (mil. Kč) 2001 384,30 2002 463,90 2003 496,40 2004 472,50 2005 343,60 2006 174,40 2007 76,70 2008 24,00 2009 9,50 2010 18,10 2011 23,40 leden-duben 2012 7,10 Zdroj: Hypoteční úvěry s přiznanou státní finanční podporou [online], [cit. 2012-05-09], dostupné z: http://www.mmr.cz/bytova-politika/statistiky-analyzy/statistiky-z-oblasti-bytove-politiky-(1)/hypotecniuvery/hypotecni-uvery-s-priznanou-statni-financni-podpor 25