Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra bankovnictví a pojišťovnictví. Stavební spoření

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Stavební spoření (zdroj financování i zhodnocování volných finančních prostředků) Bakalářská práce Autor: Hana Fidlerová bankovní management Vedoucí práce: Ing. Ivana Moltašová Praha duben, 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Nových Kopistech, Hana Fidlerová

3 Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Ivaně Moltašové za cenné rady a připomínky k mé bakalářské práci.

4 Anotace Dozvíme se, co je stavební spoření a hypoteční úvěr. Čeho se týkají a jaký je mezi nimi rozdíl. Proč je stavební spoření oblíbený spořící produkt bank a jaké má výhody a nevýhody. Kdo může žádat o státní podporu a kdy máme nárok na úvěr ze stavebního spoření a za jakých podmínek. Dále také zjistíme, jaké byly novely zákona a čeho se týkaly a kdo může uzavírat smlouvy o stavebním spoření. Anotation We will discover what is building savings and mortgage loan. What concern and what is the difference between them. Why is building a popular savings banks and savings product which has advantages and disadvantages. Who can apply for state support and where we are entitled to get a building savings and under what conditions. We also find out what the amendment was and what was it and who can enter into contracts on building savings.

5 OBSAH ÚVOD HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ STAVEBNÍ SPOŘENÍ Charakteristika stavebního spoření Státní podpora Cílová částka spoření POČÁTKY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PROVOZOVATEL STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PŘEDPISY UPRAVUJÍCÍ STAVEBNÍ SPOŘENÍ SMLOUVA O STAVEBNÍM SPOŘENÍ ZMĚNY SOUVISEJÍCÍ S ÚDAJI VE SMLOUVĚ O STAVEBNÍM SPOŘENÍ AKTUÁLNÍ INFORMACE O STAVEBNÍM SPOŘENÍ SEZNAM STAVEBNÍCH SPOŘITELEN V ČR POROVNÁNÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR Počátky hypotečního úvěru Hypoteční úvěr Hypoteční zástavní listy Způsoby investování do nemovitostí Výše hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru Čerpání a splácení hypotečního úvěru Jak banka poskytuje hypoteční úvěry Podmínky čerpání hypotečního úvěru

6 Poplatky při poskytnutí hypotečního úvěru Instituce poskytující hypoteční úvěry STAVEBNÍ SPOŘENÍ ZRUŠENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ VÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ NEVÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY VÝSLEDKY SROVNÁNÍ SPOŘENÍ WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA Speciální varianta Finanční varianta Normální varianta Optimální kreditní varianta RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA Spořící tarif Úvěrový tarif ČERPÁNÍ PROSTŘEDKŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PODPORA BYDLENÍ ZE STRANY STÁTU Podpora stavebního spoření Daňové odpočty DOSPOŘENÍ PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR Raiffeisen stavební spořitelna Ukázka překlenovacího úvěru ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Raiffeisen stavební spořitelna

7 4. 5 PŘEÚVĚROVÁNÍ STAVEBNÍ SPOŘENÍ V PRAXI ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY PŘÍLOHY

8 ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je zhodnotit výhodnost stavebního spoření jako spořícího produktu po novelizaci zákona. Každý člověk řeší problémy s bydlením, ať už se jedná o koupi, výstavbu nebo rekonstrukci. Ale ne každý ví, jak financovat své bydlení. Víme, že existují hypoteční úvěry, spotřebitelské úvěry, úvěry ze stavebního spoření. Chtěla bych v této práci přiblížit a vysvětlit za jakým účelem se tyto úvěry poskytují, jaké jsou podmínky, jakou možnost financování si vybrat, jaké jsou výhody a nevýhody. Dále bych chtěla poukázat, že samotné spoření je výhodné. Proč nemít své peníze na běžném účtu, kde se mi vůbec nezhodnocují, když si je mohu dát na účet stavebního spoření, kde se mi budou tyto peníze zhodnocovat nejen díky státní podpoře. Dozvíme se také, jaké jsou rozdíly mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. 8

9 1. HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 1. 1 STAVEBNÍ SPOŘENÍ Je jeden z produktů stavebních spořitelen, který je hojně využíván ke zhodnocování volných finančních prostředků CHARAKTERISTIKA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Jedná se o účelové spoření. Stavební spoření je takové spoření, které je určené k financování bydlení. Toto spoření je finančně podporováno státem formou státní podpory a po splnění určitých podmínek si lze vzít úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření trvá 6 let. Stavební spoření se uzavírá smluvně mezi stavební spořitelnou a klientem stavební spořitelny. Může se jednat také o spojení spoření a úvěrování. Stavební spoření je upravováno zákonem č. 96/1993 Sb., který byl novelizován zákonem č. 423/2003 Sb., o stavebním spoření. První stavební spořitelny u nás v České republice byly založeny v roce Stavební spoření si může založit fyzická osoba, je také vhodné pro děti jako finanční jistota pro vstup do dospělosti, pro osoby v produktivním věku pro možnost poskytnutí výhodného úvěru na bydlení i jako výhodné spoření a také pro seniory jako výhodné spoření i jako rezerva na náhlé finanční potíže. 1 Stavební spoření je v České republice velmi oblíbený produkt. Je to zřejmě díky faktu, že je podporováno státem a v případě jeho uzavření vlastníkovi plyne mnoho výhod. Zároveň je nabízen jen několika finančními subjekty. Stavební spoření nabízí jen několik největších bank s licencí od ČNB. Stavební spoření má své vlastnosti a omezení a pokud víte, jak ho správně využívat, je výhodnější než běžné spořicí účty. Úroková sazba stavebního spoření je maximálně 2,1% p.a.. Zároveň se ke stavebnímu spoření připočítává státní podpora, která z něj činní tak výhodný produkt. 2 1 zdroj: 2 zdroj: 9

10 STÁTNÍ PODPORA Jedná se o takzvané prémie k naspořeným vkladům. Státní podpora se poskytuje jedenkrát ročně ze státního rozpočtu. Tato podpora se poskytuje ve výši 10 % z ročně uspořené částky účastníka smlouvy o stavebním spoření, ale maximální státní podpora činí aktuálně 2000 Kč. To také znamená, že klient stavební spořitelny nemusí spořit pravidelně každý měsíc, protože podpora se poskytuje z uspořené částky. Stačí, když klient bude ukládat na účet stavebního spoření měsíčně částku např. 500 Kč, a pak, aby dostal státní příspěvek Kč, vloží na účet stavebního spoření mimořádný vklad ve výši Kč. Když klient tolik peněz nemá, tak to samozřejmě nevadí, protože je pouze na klientovi, kolik si bude spořit. Pokud klient bude spořit každý měsíc 500 Kč bez mimořádného vkladu, jeho státní podpora bude ve výši 600 Kč. V následujících letech je státní podpora úročena, i s vkladem účastníka smlouvy o stavebním spoření, jako uspořená částka. Poskytování státní podpory není omezeno věkem. Pokud má klient stavební spořitelny více smluv o stavebním spoření, může pobírat státní podporu pouze na jedno stavební spoření, protože státní podpora se připisuje na rodné číslo. Po novelizaci zákona z roku 2010 je státní příspěvek na starých smlouvách zdaněn 50 %. A připravuje se další novelizace zákona, kdy chce stát, aby státní příspěvek činil maximálně Kč CÍLOVÁ ČÁSTKA Smlouva o stavebním spoření se uzavírá na určitou cílovou částku, která vyjadřuje celkovou budoucí potřebu finančních prostředků pro realizaci bytových potřeb účastníka stavebního spoření. Maximální výše cílové částky není omezena. 3 Výši cílové částky může účastník v průběhu doby spoření samozřejmě měnit podle jeho potřeb, a to na základě písemné dohody mezi účastníkem stavebního spoření a stavební spořitelnou. Poplatek za zřízení stavebního spoření se počítá z cílové částky. Čím vyšší cílová částka, tím vyšší poplatek za zřízení stavebního spoření SPOŘENÍ Lidé si uzavírají stavební spoření také pouze jen proto, že chtějí spořit do budoucna, nebo dětem, až jednou budou chtít bydlet ve vlastním. I tito lidé mohou pobírat státní podporu. 3 Zdroj: 10

11 Protože ta je určena i lidem, kteří právě jen spoří peníze do budoucna na koupi bydlení nebo na rekonstrukci, kterou plánují třeba až za 7 let. Pokud lidé pouze spoří jen za účelem zhodnocení svých peněžních prostředků, mohou tyto finanční prostředky použít po 6 letech na cokoliv. Pokud toto spoření chtějí využít na bydlení, mohou si vzít výhodný úvěr. Když klient stavební spořitelny spoří pouze 4 roky, chce si teď koupit nemovitost a má nedostatek financí na tuto nemovitost, není to problém, protože tento klient má nárok, pokud splňuje další podmínky, a to minimálně 40 % naspořené cílové částky a splňuje hodnotící číslo, na řádný úvěr. Překlenovací úvěr můžou čerpat klienti, kteří nemají nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Klient také může dospořit cílovou částku a tu pak využít, jak uzná za vhodné anebo si zřídí nové stavební spoření a může vložit uspořené peníze na tento účet a spořit i nadále se zhodnocováním. Uzavřením smlouvy o stavebním spoření si klient sjednává pravidelné měsíční spoření. Jednorázové či mimořádné vklady (částka, kterou může klient vložit na účet stavebního spoření kdykoliv během roku) jsou též přípustné. Pravidelné spoření je navíc optimální pro rychlé splnění jedné ze tří podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření, tzv. bodového hodnocení (ukazatel, který hodnotí možnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) POČÁTKY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření i jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla založena v Birminghamu už roku Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely. 5 Počátky stavebního spoření sahají i do Německa do města Bielefeld, kde roku 1885 pastor von Bondeschwingh založil první stavební spořitelnu známou jako Stavební spořitelna pro každého. Georg Kropp dále rozvíjel tento produkt a založil sdružení, které za vybrané příspěvky od členů tohoto sdružení vystavovalo rodinné domy a byty. Ale protože byl nedostatek peněz, byly byty přidělovány losem. Postupem času se tato myšlenka rozvíjela a 4 zdroj: 5 zdroj: 11

12 dnes ji banky nabízejí v podobě, kterou už dnes všichni známe jako Stavební spoření. Časem chtěl stát donutit obyvatele, aby si sami spořili na bydlení, proto stát začal na stavební spoření finančně přispívat. Lidé také začali využívat stavební spoření ke zhodnocování vlastních volných finančních prostředků. Dnes také toto známe jako kombinace spoření a účelového úvěru na bydlení se státní podporou. V Německu v období měnové reformy (1948) bylo po stavebním spoření obrovská poptávka z důvodu velkého nedostatku bytů. Tento nedostatek se pohyboval okolo 5 milionu bytů. Proto po tomto roce náhle vzrostl počet uzavřených smluv o stavebním spoření a to až o 11 milionů smluv. V České republice mluvíme o stavebním spoření od roku 1993, kdy byl schválen zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Dnes je stavební spoření jedním z nejpopulárnějších bankovních produktů u nás a pořád se tento produkt rozvíjí (příloha č. 1) 1. 3 PROVOZOVATEL STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Provozovatel stavebního spoření je stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti. Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona (zákon č. 21/1992 Sb., ve znění zákona č. 264/1992 Sb. Zákon ČNR č. 6/1993 Sb., o ČNB), pokud tento zákon nestanoví jinak. Další činnosti stavebních spořitelen: poskytovat úvěry osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb, přijímat vklady od bank, zahraničních bank, poboček zahraničních bank, finančních institucí, zahraničních finančních institucí a poboček zahraničních finančních institucí, poskytovat záruky za úvěry ze stavebního spoření, za úvěry poskytnuté do výše cílové částky, které slouží k úhradě nákladů a řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, 12

13 obchodovat na vlastní účet s hypotečními zástavními listy a s obdobnými produkty, vydávanými členskými státy Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, obchodovat na vlastní účet s dluhopisy vydávanými Českou republikou, s dluhopisy, za které Česká republika převzala záruku, a s dluhopisy vydávanými Českou národní bankou, obchodovat na vlastní účet s dluhopisy vydávanými členskými státy Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, centrálními bankami, finančními institucemi těchto států, a bankami se sídlem v těchto státech, jakož i s dluhopisy, za které tyto státy převzaly záruku, a s dluhopisy vydávanými Evropskou investiční bankou, Nordic Investment Bank a Evropskou centrální bankou, provádět platební styk a jeho zúčtování v souvislosti s činností stavební spořitelny, poskytovat bankovní informace, uzavírat obchody sloužící k zajištění proti měnovému a úrokovému riziku, vykonávat finanční makléřství. Stavební spořitelna kontroluje, zda účastníkovi trvá právo na státní podporu evidovanou na jeho účtu. Pokud toto právo z důvodů nesplnění podmínek stanovených tímto zákonem zaniklo, stavební spořitelna další zálohy státní podpora nečerpá a je povinna příslušnou částku přijatých záloh státní podpory vrátit ministerstvu. Stavební spořitelna kontroluje, zda byly splněny podmínky pro výplatu státní podpory účastníkovi. V případě použití úvěru ze stavebního spoření, uspořené částky nebo vyplacené státní podpory v rozporu se zákonem o stavebním spoření je stavební spořitelna oprávněna požadovat, aby účastník vrátil bez zbytečného odkladu úvěr nebo jeho část použitou v rozporu s účelem úvěru a vyplacenou státní podporu. Účastník je v tomto případě povinen úvěr nebo jeho část a vyplacenou státní podporu vrátit stavební spořitelně ve lhůtě stanovené stavební spořitelnou. Státní podporu vrátí stavební spořitelna ministerstvu. Kontrolu provádí stavební spořitelna na základě dokladů předložených účastníkem. Stavební spořitelna je povinna vrátit vyplacenou státní podporu ministerstvu nejpozději do 2 měsíců ode dne zjištění důvodu pro vrácení státní podpory. 13

14 Po dobu nejméně 10 let od ukončení smlouvy je stavební spořitelna povinna uchovávat všechny doklady týkající se výplaty státní podpory. Tímto ustanovením nejsou dotčeny lhůty v případech, kdy jiné právní předpisy stanoví lhůty delší PŘEDPISY UPRAVUJÍCÍ STAVEBNÍ SPOŘENÍ V roce 1993 byl schválen zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Tento zákon můžeme nalézt například na internetových stránkách V následujících letech byl tento zákon několikrát novelizován a to zákony: 35/1993 Sb. novela zákona ČNR o správě daní a poplatků 83/1995 Sb. tato novela, která nabyla účinnosti 1. července 1995, některé podmínky stavebního spoření upřesnila. Dále jsou uvedeny jen nejdůležitější změny vyplývající z tohoto zákona. nejvýznamnější změnou bylo zpřístupnění stavebního spoření právnickým osobám. Účastníkem stavebního spoření se tedy od tohoto data mohla stát fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem a právnická osoba se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem. důvodem bylo poskytnutí této možnosti také bytovým družstvům. Počet smluv, který může stavební spořitelna s právnickými osobami uzavřít, může činit nejvýše 15 % z počtu smluv, u nichž dosud nevznikl nárok na úvěr. účastník mohl nyní uzavřít více smluv o stavebním spoření, státní podporu mohl ale získat jen na jednu z nich a to jen na tu, u které o to požádal. 423/2003 Sb. 7 6 zdroj: 7 zdroj: 14

15 novela zákona z roku 2003 podmínky stavebního spoření výrazně změnila. Vztahuje se však pouze na smlouvy uzavřené od 1. ledna Smlouvy založené do konce roku 2003 se řídí původními právními předpisy po celou dobu platnosti těchto smluv (výjimkou je definice bytových potřeb, kdy lze pro úvěry použít nejen úpravu uvedenou v této novele, ale i v původním zákoně z roku 1993). účastníkem stavebního spoření může být od každá fyzická i právnická osoba, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření. Do mohli smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a přiděleným rodným číslem a právnické osoby se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem. smlouvu může sice uzavřít každý, ale ne každý na ni může pobírat státní podporu. Na státní podporu nemají mít nárok právnické osoby, stejně jako doposud, ale naopak se rozšířil okruh fyzických osob, které nárok na státní podporu mají. Státní podporu mohou tedy získat jen fyzické osoby, a to: občané České republik, občané Evropské unie, kterým bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. u smluv uzavřených do může státní podporu obdržet pouze fyzická osoba s trvalým pobytem v České republice a rodným číslem. nárok na stání podporu se posuzuje po celou dobu trvání stavebního spoření, a to za každý jednotlivý kalendářní rok. Nárok za příslušný kalendářní rok zásadně vzniká, pokud účastník po celý tento kalendářní rok splňoval alespoň jednu z výše uvedených podmínek v kalendářním roce, v jehož průběhu doba spoření začíná nebo končí, však postačí, když účastník splňoval alespoň jednu z těchto podmínek po dobu trvání doby spoření v dotčeném roce. uzavřel li účastník stavebního spoření smlouvu do , může prostředky z úvěru použít jak podle výše uvedeného aktuálního znění, tak podle zákona ve znění platném do

16 financování bytové potřeby osob blízkých: Dříve se úvěrem ze stavebního spoření mohly řešit bytové potřeby pouze samotného účastníka. Novela umožňuje využít úvěr i na bytové potřeby osob blízkých jimi jsou příbuzní v řadě přímé, sourozenci a manžel. minimální vázací doba vkladu je prodloužena z pěti let na šest let. Dodržet tuto minimální dobu trvání smlouvy o stavebním spoření zůstává i nadále podmínkou pro výplatu státní podpory v případě, že účastník nevyužije možnosti získat od stavební spořitelny úvěr. novela zákona upravila nejen procento, ale také základ pro výpočet státní podpory. Výše státní podpory byla stanovena na 15 % z uspořené částky v kalendářním roce (dříve 25 %). Maximální částka, ze které je možno státní podporu vypočítat, byla zvýšena z na Kč. Za jeden kalendářní rok je tedy možno získat státní podporu v maximální výši Kč (původně Kč). při předešlé právní úpravě si účastník mohl zvolit pouze jednu smlouvu, na kterou o státní podporu požádal. Novela zákona nově umožňuje nárokovat státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou. U smluv uzavřených po je tedy možné označit několik smluv o stavebním spoření jako smlouvy se státní podporou. Celkem je za jeden kalendářní rok možné získat státní podporu maximálně ve výši Kč. Přednostně se bude státní podpora připisovat na smlouvy dříve uzavřené až do vyčerpání maximálního nároku. stavební spořitelny za předchozích podmínek nesměly v žádném případě měnit úrokové sazby, které platily při podpisu smlouvy. Nový zákon stavebním spořitelnám změnu úrokových sazeb umožňuje po uplynutí šestileté doby má se tím zabránit zneužívání systému, kdy bylo možné a často i výhodné spořit neomezeně dlouhou dobu. Aby však spořitelny mohly této možnosti využít, musí ji mít zakotvenou již ve smlouvě s klientem. doposud byly vklady uložené na účtech stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmu. Tím bylo stavební spoření zvýhodněno proti jiným finančním 16

17 nástrojům. Nová zákonná úprava však už počítá s tím, že klienti daň z příjmu platit budou. uvažovalo se o povinnosti použít peníze naspořené ve stavebním spoření účelově na bytové potřeby, ale tento návrh neprošel. Novela zákona si za cíl kladla omezení výdajů ze státního rozpočtu. Předpokládalo se, že by se výše poskytnuté státní podpory měla snížit na % současného stavu, do roku 2013 by se tak mělo uspořit asi 50 miliard Kč. Pod vlivem očekávané novely a reklamních akcí stavebních spořitelen však došlo k obrovskému nárůstu počtu nových smluv, což pravděpodobně povede k tomu, že k očekávané úspoře výdajů nedojde 292/2005 Sb. 8 tato nově stanoví, že úroky ze zálohy státní podpory náleží účastníkovi již druhý den poté, co stavební spořitelna obdrží zálohu od ministerstva toto opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního spoření bez ohledu na datum uzavření smlouvy. To znamená, že na tyto úroky má účastník nárok i pokud uzavřel smlouvu 1. říjnem 2005, kdy tato novela nabyla účinnosti. druhou významnou změnou je zpřísnění podmínek pro poplatkovou politiku spořitelen. Ty jsou od 1. října 2005 povinny ve smlouvách uvádět výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření a za služby nezbytně související s vedením tohoto účtu, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny. Daná výše úplaty má platit po celou dobu spoření, nejdéle však po dobu šesti let od uzavření smlouvy. 161/2006 Sb. změna zákona o pobytu cizinců na území České republiky a některých dalších zákonů 342/2006 Sb. změna zákona v souvislosti s oblastí evidence obyvatel 227/2009 Sb. změna zákona v souvislosti s přijetím zákona o základních registrech 8 zdroj: 17

18 348/2010 Sb. Podle poslední novely zákona z roku 2010, která vešla v platnost , stát poskytuje státní podporu ve výší 10 % z vložených vkladů a to v maximální výši Kč. Připsaná státní podpora bude daněna 50 % a další novinkou je zdanění výnosu 15 % SMLOUVA O STAVEBNÍM SPOŘENÍ Smlouva o stavebním spoření (příloha č. 3) je smlouva, v rámci které získá klient stavební spořitelny vkladový účet s daným úročením vkladů i pravidelnou státní podporu (pokud je smlouva vedena s nárokem na ni). Smlouvou o stavebním spoření si zajistí klient možnost získat výhodný úvěr ze stavebního spoření za účelem financování bytových potřeb. Postup k podpisu smlouvy o stavebním spoření: klient vyplní smlouvu o stavebním spoření ve smlouvě si klient zvolí výši cílové částky, pravidelného vkladu a způsobu platby dále si klient zvolí vhodný tarif stavebního spoření a z něho vyplývající výši úročení vkladů i výši úroku případného úvěru ze stavebního spoření klient uhradí poplatek za uzavření smlouvy a začne spořit součástí smlouvy o stavebním spoření jsou také všeobecné obchodní podmínky (příloha č. 2) stavebního spoření. 9 Stavební spořitelna je povinna vypracovat všeobecné obchodní podmínky. Všeobecné obchodní podmínky podléhají schválení Ministerstvem financí. Tyto obchodní podmínky stavební spořitelna vhodným způsobem uveřejňuje a musejí obsahovat nejméně tyto údaje: podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření, podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, 9 zdroj: 18

19 postup při zániku stavební spořitelny nebo při odnětí bankovní licence. Smlouva musí také obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body. Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě může stavební spořitelna jednostranně změnit v případě, že účastník po splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření ve všeobecných obchodních podmínkách nabídku na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nepřijme a ode dne uzavření smlouvy uplyne nejméně 6 let. Oprávnění k této změně a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být uvedeny ve smlouvě. Smlouva musí obsahovat do ukončení doby spoření, nejdéle po dobu 6 let ode dne jejího uzavření, výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření, zřízeného a vedeného k přijímání vkladu účastníka, a za služby nezbytně související s vedením tohoto účtu, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny. Nezbytně souvisejícími službami s vedením účtu podle věty první jsou takové služby, jejichž poskytování ukládá stavební spořitelně obecně závazný právní předpis, nebo takové služby, jejichž poskytnutí nemůže účastník, který řádně plní závazky ze smlouvy, odmítnout bez toho, aby to pro něj mělo nepříznivý následek znamenající ztrátu nároku na státní podporu ZMĚNY SOUVISEJÍCÍ S ÚDAJI VE SMLOUVĚ O STAVEBNÍM SPOŘENÍ U Stavebních spořitelen lze na základě písemné dohody účastníka a stavební spořitelny provést změny smlouvy o stavebním spoření typu: zvýšení cílové částky snížení cílové částky výše měsíčního vkladu změna požadavku na státní podporu změna podmínek úročení smlouvy o stavebním spoření. 10 zdroj: 19

20 1. 7 AKTUÁLNÍ INFORMACE O STAVEBNÍM SPOŘENÍ Článek Stavební spořitelny přiškrcují úvěry vložil dne Petr Zámečník na internetové stránky Stavební spořitelny výrazně omezují poskytování úvěrů. Důvodem ale není především propad zájmu klientů a jejich vyčkávání na pokles cen nemovitostí. Příčina tkví ve změnách státního příspěvku k vkladům a strachu stavebních spořitelen. Stavební spořitelny v prvním čtvrtletí letošního roku poskytly meziročně o 36 % úvěrů méně. Propad by mohl být o to překvapivější, o co je blíže na dohled oživení realitního trhu a konec ekonomické recese. Pokles v úvěrové aktivitě bylo ale možné očekávat a není tak výrazným překvapením. Důvodem propadu úvěrové aktivity stavebních spořitelen je především snížení státního příspěvku k vkladům na stavební spoření. Jak může snížení příspěvku k vkladům podrýt úvěrovou aktivitu? Stavební spořitelny se obávají odlivu vkladů a bez nich úvěry poskytovat nemohou. Poměrně výrazný pokles úvěrových obchodů má své vysvětlení. Přesně tento cíl sledovala vláda, když snížila státní příspěvek ke stavebnímu spoření, uvedl pro ČTK poněkud sarkasticky Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen, a dodal: Spořitelny na tento nevyhnutelný dopad upozorňovaly a vládní opatření se bude dlouhodobě projevovat v mnohem větší opatrnosti stavebních spořitelen při poskytování úvěrů. V posledních dvou letech již úvěrová aktivita stavebních spořitelen stagnovala. V roce 2009 vzrostl počet poskytnutých úvěrů jen o 1,8 % (a objem o 17,6 %), v roce 2010 vykázaly stavební spořitelny ještě smutnější čísla. Počet poskytnutých úvěrů stoupl o 0,5 % a objem o 9,7 %. V dřívějších letech přitom objemy úvěrů rostly čtvrtinovým až třetinovým tempem. První čtvrtletí letošního roku nově poskytnuté úvěry stavebních spořitelen zaznamenaly meziroční propad. Tabulka č. 1 Objem poskytnutých úvěrů za 1. čtvrtletí 2011 Spořitelna Úvěry objem (v mil. Kč) Meziroční změna Celkem smluv (v tis. ks) ČMSS %

21 SSČS % MPSS % 754 RSTS % 814 WSTS % 441 Celkem % zdroj: ČeskéNoviny.cz Obavy z masivního odlivu klientů se zatím nenaplnily. Dokonce stavební spořitelny uzavřely v 1. čtvrtletí 2011 více smluv než před rokem. O omezování státního příspěvku na stavební spoření hovoří snad již od jeho zavedení. V současnosti ovšem může mnohem více ohrozit stabilitu stavebních spořitelen. V roce 2010 stoupl podíl úvěrů k naspořeným prostředkům na 68,2 %, přičemž naprostá většina peněz leží na smlouvách s již uplynulou vázací dobou. A klienti tak mohou prostředky s tříměsíční výpovědí kdykoli vyzvednout. V roce 2009 při jedné z mnoha příležitostí k diskusi o budoucnosti státního příspěvku stavebního spoření, kdy se hovořilo o snížení příspěvku na Kč, vypracoval analýzu Josef Rajdl, z níž plynul jednoznačný závěr: Zrušení státního příspěvku (nebo jeho výrazné omezení) by mohlo zbořit systém stavebního spoření jako domeček z karet. Vzhledem k tomu, že většina starých smluv byla uzavřena za podmínek úrokové sazby 2 % na spoření, nebo byla na tuto sazbu převedena po navýšení cílové částky, dá se očekávat, že většina klientů by své úspory vybrala, neboť obdobné zhodnocení mají klienti i na spořicích účtech (po zdanění) při plné likviditě. Stavební spořitelny by přestaly poskytovat úvěry, což by se projevilo především poklesem ve financování rekonstrukcí a oprav, neboť k těmto účelům je stavební spoření nejvíce využíváno, uvádí Josef Rajdl ve své analýze. Úrokové sazby spořicích účtů naštěstí pro stavební spořitelny klesly, a tak se z predikce analýzy naplnila pouze druhá předpověď pokles úvěrové aktivity. Odliv klientů ze stavebního spoření zatím nenastal. Pro konzervativního klienta není v současnosti žádná srovnatelně bezpečná a zároveň výnosná alternativa. Stavební spořitelny ale nemají rozhodně vyhráno. 21

22 Lidé mnohdy z pohodlnosti mohou zrušení stavebního spoření odkládat, ale impulsem může být výše státního příspěvku, který je v těchto dnech stavebními spořitelnami připisován. Až klienti na svých účtech uvidí, kolik jim stát k jejich úsporám přidal, může se to stát posledním impulsem k akci odchodu. Nelze proto očekávat, že by stavební spořitelny v dohledné době svou úvěrovou aktivitu opět posílily SEZNAM STAVEBNÍCH SPOŘITELEN V ČR Českomoravská Stavební Spořitelna (člen skupiny ČSOB) Stavební spořitelna české spořitelny Modrá pyramida (člen skupiny KB) Raiffeisen stavební spořitelna (člen skupiny Raiffeisenbank) Hypo stavební spořitelna (člen skupiny HVB bank) Wüstenrot stavební spořitelna S těmito stavebními spořitelnami spolupracuje řada externích spolupracovníků. Jedná se o makléře stavebního spoření. 22

23 2. POROVNÁNÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 2. 1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Hypoteční úvěr je jeden z nejpoužívanějších způsobů financování bydlení POČÁTKY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Hypoteční úvěry se začaly rozvíjet až s rozvojem služeb specializovaných bank. Hypoteční bankovnictví se začalo v České republice rozšiřovat po listopadu V minulosti stát podporoval hypoteční úvěrování státní podporou. Tato státní podpora se poskytovala více způsoby. Jednak prostřednictvím dotací úrokových sazeb podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., dotace k úrokovým sazbám byla až 4 %, záviselo to na výši úrokové sazby u hypoték. Tak poskytování státního příspěvku na pořízení staršího bytu nebo dotace osobám do 36 let věku bylo upraveno nařízením vlády č. 249/2002 Sb. Také je zákonem upravena možnost odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně HYPOTEČNÍ ÚVĚR Tento úvěr je jedním z řešení financování vlastního bydlení. Proces poskytování hypotéky se řídí zákonem č. 84/1995 Sb., o dluhopisech. Jedná se o dlouhodobý úvěr zaměřený na investici do nemovitosti. Hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem, což je závazek majitele nemovitosti, že ručí za splacení poskytnutého hypotečního úvěru svojí nemovitostí, je financován zvláštním zdrojem a to hypotečními zástavními listy, což je dluhopis. Hypoteční úvěry dělíme z více hledisek. Podle zaměřenosti dělíme tyto úvěry na hypoteční úvěry zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství (jedná se o 90 % poskytovaných hypotečních úvěrů v ČR) a na hypoteční úvěry zaměřené na podporu podnikatelských aktivit (10 % poskytovaných hypotečních úvěrů v ČR). 23

24 Další členění: 1) účelové hypoteční úvěry tyto úvěry se poskytují na výstavbu a rekonstrukci bydlení apod.; pověřená osoba ve stavební spořitelně kontroluje využití poskytnutých finančních prostředků 2) neúčelové hypoteční úvěry jedná se o tzv. americké hypotéky u poskytování tohoto druhu hypoték nemusí klient prokazovat, z jakého důvodu si hypotéku bere 3) hypotéka bez dokládání příjmů tyto hypotéky jsou velice drahé a banka je ochotna půjčit klientovi maximálně 60 % ceny nemovitosti. 4) kombinovaný hypoteční úvěr jedná se o kombinaci hypotečního úvěru a investičního životního pojištění funguje to tak, že dlužník splácí hypoteční bance pouze úroky a ostatní investuje do svého investičního životního pojištění HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY Je to zvláštní druh dluhopisu, který je krytý pohledávkami z hypotečního úvěru, nebo zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Základní přednost pro banku je její neodvolatelnost ze strany investora před dobou jejich splatnosti. Suma hypotečního úvěru je rovna součtu pohledávek hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou vhodné pro velké i drobné investory. Atraktivita hypotečních zástavních listů vyplývá z vysokých výnosů a jejich osvobození od daně z příjmu. Hypoteční zástavní list je jediný nedaněný dluhopis na kapitálovém trhu v České republice. Bezpečnost je zaručena krytím hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. V případě nesplacení hypotečního úvěru má hypoteční banka právo přednostního uspokojení z nemovité zástavy před ostatními věřiteli. Pohotovost vyplývá z veřejné obchodovatelnosti hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy Hypoteční banky jsou přijaty k obchodování na oficiálním volném trhu Burzy cenných papírů Praha a v RM Systému zdroj: 24

25 RM systém je trhem, na kterém se obchoduje s akciemi předních českých i zahraničních společností jako například ČEZ, Telefónica O2, Unipetrol, Komerční banka, Erste Group Bank, NWR nebo Volkswagen, Deutsche Telekom, Intel, Nokia či Microsoft ZPŮSOBY INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ Způsoby financování do nemovitostí jsou vlastní finanční prostředky, spotřebitelský úvěr, HÚ, stavební spoření, leasing. Hypoteční úvěry jsou podporou bydlení. Mluvíme o koupi nemovitosti, výstavbě nemovitosti, opravě a rekonstrukci stávajících nemovitostí, získání podílu na nemovitosti a o splacení jiného dříve poskytnutého úvěru do nemovitosti. Jedná se o to, že koupě, rekonstrukce či výstavba nemovitosti je investice. Víme, že ceny nemovitostí rostou, proto za několik let můžeme na prodeji nyní koupené, zrekonstruované nebo postavené nemovitosti vydělat VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Výše hypotečního úvěru se odvíjí od výše ceny zastavované nemovitosti. Banka poskytuje maximálně 70 % ceny zastavované nemovitosti. Když nemovitost má hodnotu Kč, tak výše hypotečního úvěru je maximálně Kč. Cena nemovitosti se stanovuje na základě znaleckého posudku, tento posudek vypracovává znalec na nemovitosti. Pokud klient nemá vlastního znalce, banka poskytne svého pracovníka specializovaného na oceňování majetku. Tato cena tzv. zadlužitelná hodnota nemovitosti je nejpravděpodobnější výnos z prodeje nemovitosti v případě, že banka musí přistoupit k jejímu prodeji DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Je v platnosti takové pravidlo, které říká, že doba, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut by neměla přesahovat dobu životnosti objektu. Doba splatnosti hypotečního úvěru se odvíjí od věku klienta (splácejícího) a od typu hypotéky. mbank na svých webových stránkách uvádí, že poskytuje hypoteční úvěry minimálně na jeden rok. Dále tam také uvádí, že maximální doba splatnosti účelového hypotečního úvěru je 40 let a u neúčelového hypotečního úvěru se 12 zdroj: 25

26 jedná o dobu 20 let. Pro mbank je maximální doba splatnosti limitována věkem 70 let ke dni úplného splacení úvěru. Banky obecně požadují, aby splatnost HÚ byla v produktivním věku ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Klient hypoteční banky může čerpat poskytnuté finanční prostředky dvěma způsoby. A to jednorázově anebo postupně. Pokud kupujeme stávající nemovitost nebo pokud splácíme hypotečním úvěrem jiný úvěr, jedná se o jednorázové čerpání. A když stavíme novou nemovitost nebo rekonstruujeme, tak nám banka poskytne hypoteční úvěr s postupným čerpáním finančních prostředků. Čerpání probíhá bezhotovostní formou (z účtu na účet), např. proplacení kupní ceny nemovitosti nebo úhrada faktur za provedené práce. Splácet hypoteční úvěr můžeme třemi způsoby, a to jednorázově, postupně anebo kombinovaně. Jednorázové splácení hypotečního úvěru používáme ve specifických případech, jako jsou např. termínované hypoteční úvěry (splácejí se v souvislosti výplaty životního pojištění nebo stavebního spoření), hypoteční úvěry s neurčitou dobou splácení (dlužník celou dobu splácí úroky a po smrti je hypoteční úvěr splacen z výnosu) a hypoteční úvěry splatné na viděnou (možnost splatit kdykoliv). Česká republika z 99 % využívá postupné splácení hypotečního úvěru, a to dalšími třemi způsoby. Jedná se o progresivní splátky (splátky postupně rostou), anuitní splátky (splátky jsou stále stejné) a o degresivní splátky (splátky postupně klesají). Kombinovaným splácením hypotečního úvěru rozumíme splácení kombinací dvou předchozích způsobů. To znamená, že úvěr splácíme postupně například 10 let a pak zbytek splatíme najednou. Podmínky takového způsobu splácení si každá banka určuje sama JAK BANKA POSKYTUJE HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Tento proces má svá pravidla a předpisy a ty se v bance nazývají úvěrové postupy. Tyto postupy se skládají ze tří fází. První fáze je tzv. přípravná fáze. Klient přichází do banky a žádá o hypoteční úvěr. Banka od klienta požaduje podklady a ověřuje, zda klient splňuje podmínky poskytnutí hypotečního 26

27 úvěru. Podklady nutné k žádosti o hypoteční úvěr doklady o totožnosti, doklady o příjmech, doklady o financování nemovitosti (list vlastnictví nebo rozpočet), doložení vlastních zdrojů, odhad nemovitosti, pojištění nemovitosti, životní pojištění toho, kdo splácí úvěr. Druhou fází je schvalování. Banka vyhodnocuje bonitu klienta, to znamená, že prověřuje, zda je důvěryhodný a jestli má dostatek zdrojů na splácení a jestli není v registru dlužníků. Zkoumá také kvalitu investičního záměru a hodnotu a vhodnost zástavy. V této fázi banka schvaluje poskytnutí úvěru. Poslední fází je fáze realizační. Jedná se o splnění podmínek čerpání a splácení hypotečního úvěru. V této fázi je klientovi připsán úvěr na účet, tento úvěr klient čerpá a splácí podle smlouvy o hypotečním úvěru PODMÍNKY ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU První podmínkou čerpání je podepsaná úvěrová smlouva. Tato smlouva obsahuje výši hypotečního úvěru, dobu splatnosti, způsob čerpání, způsob splácení, úrokové sazby, druh a výši zástavy a obchodní podmínky (vztah mezi klientem a bankou). Druhou podmínkou je podpis zástavní smlouvy na nemovitost a třetí podmínkou je vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Dalšími možnými podmínkami čerpání úvěru jsou pojištění nemovitosti a vinkulace této pojistky, případně životní pojištění nositele úvěru a jeho vinkulace ve prospěch banky POPLATKY PŘI POSKYTNUTÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Je dobré předem si zjistit, jaké poplatky platíme u hypotečního úvěru. Jedná se o poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru (tento poplatek se platí jednou), úroky z úvěru (platí se pravidelně každý měsíc při splátce hypotečního úvěru) a poplatky za správu úvěru INSTITUCE POSKYTUJÍCÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Hypoteční úvěry poskytují specializované banky (hypoteční banky), univerzální banky (všechny banky, které mají licenci na poskytování hypotečních úvěrů) a externí pracovníci (lidé, kteří mají podepsané smlouvy s bankami o spolupráci), kteří zprostředkovávají poskytování úvěrů mezi bankou a klientem. Instituce poskytující hypoteční úvěry: 27

28 BAWAG Bank Citibank Česká spořitelna Hypoteční banka Českomoravská stavební spořitelna Československá obchodní banka GE Money Bank ING Bank Komerční banka mbank Raiffeisenbank Volksbank Wüstenrot UniCredit Bank 2. 2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ Tímto způsobem řešíme možnosti koupě nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti nebo výstavbě nemovitosti. Jedná se o účelové spoření podporované státem. Výše poskytnutého úvěru se rovná cílové částce stanovené ve smlouvě o stavebním spoření. Z úvěru ze stavebního spoření platíme nižší úroky než u hypotéky. Pokud si půjčujeme nižší částku (do Kč) nepotřebujeme žádné zajištění, u úvěrů do 300 tis. Kč, banka většinou požaduje jen ručitele, zástavu nemovitosti banka žádá až u úvěrů v částkách nad 300 tis. Kč. Jedná o účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků, v poskytování úvěrů účastníkům a v poskytování státní podpory účastníkům stavebního spoření zdroj: 28

29 2. 3 ZRUŠENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Smlouva o stavebním spoření končí: splacením poskytnutého úvěru ze stavebního spoření písemnou dohodou účastníka a stavební spořitelny uplynutím výpovědní lhůty odstoupením od smlouvy o stavebním spoření odstoupením od smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření úmrtím účastníka fyzické osoby, pokud zákon nestanoví jinak v případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela. K tomu soud přihlédne v řízení o dědictví. není li pozůstalý manžel, jsou práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření předmětem dědění, jen dohodnou li se dědicové v dohodě o vypořádání dědictví, že práva a povinnosti ze stavebního spoření převezme jeden z nich nedojde li mezi dědici k dohodě, smlouva o stavebním spoření zaniká dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka, včetně úroků a poměrné částky státní podpory ke dni úmrtí účastníka stavebního spoření. na základě dalších skutečností vyplývajících z právních předpisů. 14 Pokud se klient rozhodne stavební spoření ukončit před uplynutím vázací doby a vybrat peníze, může tak učinit, ale ztrácí veškerou státní podporu a případně musí zaplatit i pokutu ve výši 0,5 % z cílové částky zdroj: 15 zdroj: 29

30 2. 4 VÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření má mnoho výhod: státní podpora u smluv uzavřených do roku 2003 činí 25 % z ročně uspořené částky a to až do výše Kč (optimální je spořit Kč ročně) a 15 % u nových smluv uzavřených od roku 2004, maximálně Kč, což odpovídá ročně uspořené částce Kč. A od maximálně Kč. vklady a připsané zálohy státní podpory jsou úročeny 2 až 4 % ročně. díky úročení a státní podpoře nabízí stavební spoření roční výnosnost až 13 % u starých smluv a až 7 % u smluv nových. doba spoření není omezena, maximálně lze spořit do dosažení cílové částky. po uplynutí vázací doby je možné uspořenou částku včetně státní podpory použít k libovolnému účelu veškeré výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmu, stavební spoření může mít uzavřeno každý člen rodiny, včetně nemluvňat, pokud účastník splní požadované podmínky, má ze zákona nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření úvěr může být použit také na získání družstevního nebo nájemního bytu, pokud účastník dosud nesplnil podmínky pro přidělení řádného úvěru, může získat meziúvěr (překlenovací úvěr) dlouhodobě pevné a zároveň nízké úrokové sazby z úvěrů, které jsou známé již při podpisu smlouvy o stavebním spoření, úroky z úvěru ze stavebního spoření a z meziúvěru lze odečíst od základu daně, vysoký stupeň bezpečnosti provozovat stavební spoření mohou pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění. Zákon navíc striktně omezuje rizikové obchodní aktivity stavebních spořitelen, a tak lze stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. 30

31 Výhody pro stavební spořitelny Poskytování úvěrů na bydlení je velmi zajímavé. Velmi nízká míra rizikovosti úvěrů ze stavebního spoření je dána především pevnými úrokovými sazbami nemění se měsíční zatížení klienta v průběhu splácení a také tím, že poskytnutí úvěru předchází fáze spoření. Stavební spořitelna tak již před poskytnutím úvěru má možnost poznat svého budoucího dlužníka a získat řadu informací o jeho platební disciplíně. Proti jiným půjčkám jsou díky tomu úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry bezproblémové. Vážený podíl klasifikovaných pohledávek činí u stavebních spořitelen 1,28 procenta, což je podstatně méně než u jiných typů úvěrů. Problémy se splácením spotřebitelských půjček od bank má zhruba 8 % českých domácností. Stavební spořitelny nemusejí získávat prostředky na finančním trhu, ale zdrojem pro financování úvěrů jsou vklady přátelských klientů. Díky tomu mohou již při uzavření smlouvy o stavebním spoření sjednat výši úrokové sazby z vkladů, tak i z případného úvěru NEVÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ I přes mnoho výhod má stavební spoření své nevýhody: dlouhá vázací doba pro získání nároku na státní podporu, dlouhá čekací doba, minimální naspořená částka nebo další podmínky pro získání řádného úvěru (lze ale získat překlenovací úvěr), o čerpání úvěru ze smluv nezletilých účastníků musí rozhodnout opatrovnický soud, v případě překlenovacího úvěru účastník platí úroky i ze svých naspořených prostředků dlouhodobě fixní úrokové sazby. V případě dlouhé vázací doby se jedná o náklad pro účastníky, protože nemohou manipulovat s vloženými prostředky po dobu šesti let, aby nepřišli o státní podporu, díky níž se státá 16 zdroj: Miroslava Šikulová, Analýza stavebního spoření, diplomová práce, Masarykova univerzita 31

32 stavební spoření tak výhodné. Bez vázací doby by však tento produkt ztratil stabilitu a stavební spořitelny by nemohly poskytovat výhodné úvěry. V časech klesajících úrokových měr lze za nevýhodu považovat fixní úrokové sazby z úvěrů. Přestože úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů zůstává i při všeobecném poklesu úrokových sazeb na stejné úrovni, konkurenční hypotéky se díky fixaci jen na určité období mohou situaci na trhu přizpůsobit, čímž mohou být ve vzájemném srovnání výhodnější. Očekává se však, že úrokové sazby budou postupně růst, takže pevné úrokové sazby budou spíše výhodou než nevýhodou SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY Tabulka č. 2 Srovnání hypotéky a stavebního spoření Hypotéka Stavební spoření Úrokové sazby 5 6 % 4,5 4,8% Výše úvěru Vyšší částky = cílové částce % financování 70% hodnoty nemovitosti 100% Složitost získání úvěru Podmínky a počet požadovaných dokladů je vyšší Jednodušší proces Zástava Vždy musí být Do Kč bez zástavy Do Kč ručitel Nad Kč zástava nemovitosti 17 zdroj: Miroslava Šikulová, Analýza stavebního spoření, diplomová práce, Masarykova univerzita 32

33 2. 7 VÝSLEDKY SROVNÁNÍ I když je jednodušší získat úvěr ze stavebního spoření, tak pro výstavbu nemovitosti bych zvolila hypoteční úvěr. Úvěr ze stavebního spoření bych volila v situaci, pokud bych plánovala rekonstrukci bytu nebo nemovitosti nebo pokud bych plánovala menší přístavbu k nemovitosti, jako např. přistavění garáže. Myslím si, že pokud plánuji za pár let koupi např. automobilu je stavební spoření ideální. Mohu si nastavit cílovou částku Kč a za 6 let, kdy trvá spoření, si mohu peníze vybrat i se státní podporou a využít tyto peníze na cokoli, třeba na koupi toho automobilu. Nebo si mohu založit novou smlouvu o stavebním spoření, vložit na účet uspořené peníze, kde se mi nadále budou zhodnocovat. Stavební spoření je jedním z mála oblíbených bankovních produktů u nás a myslím si, že právem. 33

34 3. SPOŘENÍ Spoření lze definovat jako ukládání volných finančních prostředků za účelem zhodnocení. Každá stavební spořitelna nabízí různé varianty spoření a tak má každý z čeho vybírat. Pro srovnání jsem si vybrala varianty Wüstenrot stavební spořitelny a.s. a Raiffeisen stavební spořitelny a.s WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA 18 Wüstenrot nabízí čtyři tarifní varianty s možností výběru dvou kombinací úrokových sazeb SPECIÁLNÍ VARIANTA Můžeme jí nazývat jako varianta OS. Tato varianta zajistí klientům rychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tato varianta je vhodná pro ty klienty, kteří nevědí, co chtějí. Nevědí, jestli budou stavět nebo kupovat nemovitost nebo jestli vůbec ty peníze budou potřebovat. S touto variantou klient získá možnost čerpat veškeré výhody ze stavebního spoření, jako je státní příspěvek, dále klient může získat úvěr ve výši 50 % cílové částky, vysoké zhodnocení úspor a to až 2,5 % ročně. Také je možnost, že klient uloží 50 % cílové částky a může ihned požádat o překlenovací úvěr. Tímto způsobem získá peníze ihned, úvěr ve výši 50 % cílové částky a výhodnou úrokovou sazbu z překlenovacího úvěru FINANČNÍ VARIANTA Nazýváme ji varianta OF. Tato varianta je vhodná, pokud chceme stavět rodinný domek. Touto variantou klient získá více peněz za nižší cenu, také nejvyšší možný úvěr a to je 60 % cílové částky a nejnižší sazbu z úvěru. 18 zdroj: 34

35 NORMÁLNÍ VARIANTA Tato varianta se označuje jako varianta ON. Normální varianta nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru. Normální varianta se využívá, pokud si klient chce např. koupit byt. Touto variantou klient získá nejnižší splátky úvěru, dále úvěr ve výši 50 % cílové částky s nejnižší sazbou z úvěru. Výhodou je také stejnoměrné měsíční finanční zatížení po celou dobu spoření a splácení úvěru OPTIMÁLNÍ KREDITNÍ VARIANTA Dále označována jako OK. Tato varianta je varianta spoření s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr. Optimální kreditní variantou klient získává úvěr ve výši 70 % cílové částky, dále také nízké měsíční splátky a dlouhou dobu splácení a také peníze ihned. Wüstenrot Kamarád+ jedná se o stavební spoření určené pro děti a mladé do 18 let, klienti mohou dětem spořit neomezeně dlouho, po šesti letech ale může klient úspory ze stavebního spoření vybrat a použít například na zařízení dětského či studentského pokoje, na financování studií nebo na nákladného koníčka svých dětí. klient zajistí svému dítěti i výhodný úvěr na bydlení. Podle toho, kdy a jak vysoký úvěr bude potřebovat, lze zvýšit cílovou částku a požádat buď o překlenovací úvěr, nebo počkat na úvěr ze stavebního spoření RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA 19 Raiffeisen stavební spořitelna nabízí 2 tarify. Tarif stavebního spoření si klient zvolí podle toho, zda chce především spořit a zhodnotit své úspory, k tomu slouží spořící tarif, nebo zda chce nebo bude chtít čerpat úvěr a to se jedná o úvěrový tarif. 19 zdroj: 35

36 SPOŘÍCÍ TARIF Tento tarif je ten pravý, pokud klient stavební spořitelny chce výhodně spořit. Klient vysoce zhodnotí se statní podporou své peníze. I když se jedná o spořící tarif, tak klient může čerpat překlenovací úvěr i úvěr ze stavebního spoření. Lze také přecházet ze spořícího tarifu na tarif úvěrový a tím může klient získat výhodnou úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření. Raiffeisen stavební spořitelna nabízí úrokovou sazbu 3,5 % p. a. a to u úvěru zajištěných nemovitostí. Výhody spořícího tarifu S041 vklady jsou úročeny 2 % p. a. maximální státní podpora Kč ročně atraktivní výnos (vyšší výnos než na spořicích účtech) vklady jsou ze zákona pojištěny až do výše EUR po vázací době (6 let) můžete zhodnocené úspory použít na cokoliv možnost využití překlenovacího úvěru i úvěru ze stavebního spoření s tím, že úvěr ze stavebního spoření i překlenovací úvěr může klient kdykoliv předčasně splatit, a to bez jakýchkoliv sankcí klient zdarma získá přístup k účtu přes internet a SMS možný přechod ze spořícího tarifu na úvěrový tarif ÚVĚROVÝ TARIF Tento tarif je dobrý pro ty, kteří mají zájem o úvěr na bydlení. Při spoření s úvěrovým tarifem jsou úspory zhodnocovány úrokem ve výši 1 % p. a. A zároveň může klient čerpat výhodný úvěr ze stavebního spoření s úročením 3,5 % p. a. pokud bude úvěr zajištěn nemovitostí Výhody úvěrového tarifu S061: vklady jsou úročeny 1 % p. a. vklady jsou ze zákona pojištěny do výše EUR 36

37 při zajištění úvěru nemovitostí je úroková sazba řádného úvěru ze stavebního spoření 3,5 % p. a. garantovaná po celou dobu splácení úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr může klient kdykoliv předčasně splatit částečně nebo celý zdarma přístup k účtu přes internet a SMS Nelze říct, která varianta je nejlepší. Každá tato varianta má své výhody i nevýhody, proto si každý vybírá variantu, která mu nejvíce vyhovuje. 37

38 4. ČERPÁNÍ PROSTŘEDKŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 4. 1 PODPORA BYDLENÍ ZE STRANY STÁTU Podporu bydlení ze strany státu u stavebního spoření, můžeme využít ve dvou formách, a to jako podpora stavebního spoření nebo daňové odpočty PODPORA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Tuto podporu ze strany státu může čerpat každý, kdo ukládá své finanční prostředky u stavební spořitelny a to v případě čerpání překlenovacího úvěru nebo spoření po dobu šesti let. Jak už jsem se zmiňovala v kapitole Státní podpora, podporu stavebního spoření připisují stavební spořitelny na účet svého klienta jedenkrát ročně a v následujících letech je tato podpora, i s vkladem klienta, úročena jako spoření klienta. Jak už víme, stavební spoření si může založit jak fyzická osoba, tak právnická osoba. Státní příspěvek je však vyplácen jen fyzickým osobám. Státní podpora ve formě dotací k úrokům či dosud nezdaňovaným připsaným úrokům je přiznána jak FO, tak PO (od roku 2010 je změna, úroky jsou zdaněny). Pokud se jedná o fyzickou osobu, musí být občanem České republiky nebo fyzickou osobou s trvalým pobytem v České republice anebo občanem Evropské unie, který má v České republice povolení k pobytu. 20 Výhody pro stát Často se argumentuje pouze výdaji, které stát na stavební spoření každoročně vynakládá. V roce 2009 to bylo přibližně 13 mld. Kč. Paradoxně už se nemluví o příjmové stránce stavebního spoření, která je velmi silná. Jen za rok 2009 získal stát díky stavebnímu spoření více než 25 mld. Kč na daních, což znamená, že aktuální poměr mezi vyplacenou státní podporou a příjmy státního rozpočtu, jež plynou ze stavebního spoření, je zhruba jedna ku dvěma. Jinými slovy, jedna koruna státní podpory přinese dvě koruny příjmů do státního rozpočtu. 20 zdroj: 38

39 Prostřednictvím stavebního spoření bylo v minulém roce investováno do bydlení 65 mld. Kč. Tyto půjčky vyvolávají další pozitivní efekty v ekonomice, mimo jiné významně přispívají i k záchraně stávajících a tvorbě nových pracovních míst DAŇOVÉ ODPOČTY Jak se přesně tato částka vypočítává, je napsáno v zákoně o dani z příjmů. Jedná se o to, že zaplaceným úrokem snížíme daňový základ pro výpočet daně z příjmu a tudíž se nám sníží i daň z příjmu samotná. V roce 1998 umožnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Jedná se o 15 odstavec 10 a 11 tohoto zákona. Částku zaplacenou na úrocích z úvěru ze stavebního spoření i z hypotečního úvěru na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem DOSPOŘENÍ Smlouva o stavebním spoření trvá 6 let, ale během těchto šesti let klient nestihne naspořit cílovou částku. Tuto částku klient stavební spořitelny dospoří třeba až za 13 let, pokud po šesti letech stavební spoření nevyberete. Když tuto částku klient stavební spořitelny dospoří, má více možností. Jednou z možností je zvýšení cílové částky a spořit i nadále a i nadále pobírat státní podporu, jako kdyby uzavřel novou smlouvu o stavebním spoření, nebo může tuto částku vybrat a využít ji, jak uzná za vhodné. Je také možné zvýšit cílovou částku a zažádat si o úvěr. Tady potom záleží, jestli klient splňuje podmínky a v tom případě žádá o 21 zdroj: 22 zdroj: 39

40 úvěr ze stavebního spoření, pokud podmínky k poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nesplňuje má možnost zažádat si o překlenovací úvěr PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR Je to druh úvěru, který může využít klient stavební spořitelny za účelem koupě nebo rekonstrukce nemovitosti. Tudíž je tento úvěr účelový. Tento úvěr se poskytuje, pokud klient stavební spořitelny nemá nárok na klasický úvěr ze stavebního spoření. Výše úvěru se rovná cílové částce, která je uvedená ve smlouvě o stavebním spoření klienta. Tato částka se domlouvá s klientem při sepisování smlouvy o stavebním spoření. Překlenovací úvěr může být využit pouze na účel výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti. Proto klient ve většině případů musí dokládat využití úvěru. Překlenovací úvěr slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje žádný právní nárok a klient musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené spořitelnou. Mimo jiné je třeba vložit na účet stavebního spoření požadované procento cílové částky, prokázat dostatečné příjmy a obstarat požadované zajištění úvěru. Podle toho je potom klient zařazen do některé z rizikových skupin a v závislosti na ní je mu přidělen úvěr s příslušnou úrokovou sazbou. Překlenovací úvěr se skládá ze dvou částí: v části spoření musí klient nadále spořit vkládat smluvené částky na svůj spořicí účet a postupně tak zvyšovat svoje hodnotící číslo, aby klient měl časem nárok na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Celý účet spoření musí být vinkulován ve prospěch spořitelny, a to až do doby přidělení řádného úvěru. V části překlenovacího úvěru bude klientovi přidělena celková požadovaná částka a klient tak musí splácet úroky z celkového objemu těchto peněz. V rámci splátek překlenovacího úvěru vlastně klient nesplácí žádnou jistinu. Překlenovací úvěr je vlastně splacen až přidělením klasického úvěru ze stavebního spoření. Teprve potom se začíná splácet jistina a úroky se časem snižují zdroj: 40

41 RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA 24 Překlenovací úvěr od Raiffeisen stavební spořitelny můžete použít na koupi domu nebo bytu, rekonstrukci či modernizaci domova nebo také jako investici do ekologických řešení, která pomohou snížit výdaje na energii (solární elektrárna). Peníze z překlenovacího úvěru Raiffeisen stavební spořitelny získá klient ihned a bez čekání. Tento překlenovací úvěr lze čerpat jednorázově i postupně. Úroková sazba je sjednána v úvěrové smlouvě. Výhody překlenovacího úvěru od Raiffeisen stavební spořitelny: klient nemusí mít nic naspořeno úvěry poskytuje již od akontace 0 % úvěr s nejnižší měsíční splátkou Nízká hyposplátka nezatíží rozpočet klienta pro stávající klienty má Raiffeisen stavební spořitelna úvěr s nízkým úročením do určité výše poskytuje Raiffeisen stavební spořitelna úvěry bez zajištění úvěr je uvolňován podle potřeb klienta (zálohově, postupně apod.) možnost čerpání úvěru až 2 roky možnost dlouhodobého splácení možnost předčasného splacení bez jakýchkoliv sankcí u většiny překlenovacích úvěrů má klient možnost snížit úrokovou sazbu o 0,1 % p. a. při sjednání pojištění pro případ smrti a trvalých následků zaplacené úroky si může klient odečíst od daňového základu (dle podmínek stanovených 15 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb. tento úvěr lze použít na refinancování hypotečního úvěru od jiné banky a využít tak výhod, které překlenovací úvěry ze stavebního spoření poskytují slevy až 40 % na nákupy u partnerských firem s kartou více domova 24 zdroj: 41

42 Tabulka č. 3 Nízká hyposplátka Výše úvěru Splátka překlenovacího úvěru Počet měsíců splácení PÚ Splátka stavebního úvěru Počet měsíců splácení SÚ Celková doba splácení úvěru Kč Kč 50 měsíců Kč 94 měsíců 144 měsíců Překlenovací úvěr Nízká hyposplátka: Sazba 4,6 % p. a. (sazba z PÚ s pojištěním pro případa smrti a trvalých následků pro tarif S061), Sazba úvěru ze stavebního spoření 3,5 % p. a. Akontace 30 %, Měsíční dospořování 0,2 % cílové částky. Minimální výše úvěru (CČ) je Kč. Zdroj: vlastní - údaje jsou pouze orientační UKÁZKA PŘEKLENOVACÍHO ÚVĚRU Graf č. 1 Ukázka překlenovacího úvěru zdroj: Petr Syrový, Financování vlastního bydlení,