Vedení katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta Pavel Chvosta Vedení katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: JUDr. Martina Franková, Ph.D. Katedra práva životního prostředí

Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených. Poděkování Tímto bych rád poděkoval vedoucímu své diplomové práce JUDr. Martině Frankové, Ph.D. za podnětné náměty, připomínky a za čas, který mi věnovala k zodpovězení všech mých otázek. 2

Obsah: I. Úvod... 5 II. Vliv zásad vedení KN na soulad se skutečným stavem...6 II.1. Zásada legality...6 II.1.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...8 II.2. Zásada intabulační (vkladová povinost)...9 II.2.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...11 II.3. Zásada oficiality...11 II.3.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...13 II.4. Zásada dispoziční...13 II.4.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...15 II.5. Zásada veřejnosti (formální publicity)...16 II.5.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...18 II.5.2. Základní informace o službě sledování změn...19 II.6. Zásada priority (pořadí)...21 II.6.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...23 II.7. Zásada dobré víry (materiální publicity)...23 II.7.1.Ochrana vlastnického práva původního vlastníka...25 II.7.2.Ochrana vlastnického práva nového nabyvatele...25 II.7.3.Odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem dle 985 a 986 NOZ...30 II.8. Zásada přehlednosti...31 II.9. Zásada závaznosti...31 II.10. Zásada komplexnosti...32 II.11. Zásada úplatnosti...32 II.12. Zásada souladu údajů v katastru nemovitostí se skutečným stavem...33 III. Příčiny nesouladu... 35 III.1. Historické příčiny nesouladu...35 III.1.1. Exkurz: Historie evidence v ČR...35 III.1.2. Nesoulad daný poválečným vývojem evidence...35 III.1.3. Náprava nesouladu po obnově demokratických politických poměrů v roce 1989...39 III.2. Nesoulad v subjektech dispozice...43 III.2.1.Dědictví...45 III.2.2.Rozvod manželství...45 III.2.3.Jiné změny...46 III.3. Nesoulad v objektech dispozice...46 III.3.1. Listiny předložené nejpozději spolu s návrhem na povolení vkladu...47 III.3.2. Listiny předložené v průběhu řízení...47 III.4. Duplicitní zápis vlastnického práva...48 III.5. Převod příslušenství...49 III.6. Přečíslování parcel...49 III.7. Nesprávná výměra pozemku...50 III.8. Slučování či rozdělování pozemků...50 3

III.9. Nesoulad vzniklý vlivem revize...51 III.10. Nesoulad vzniklý vlivem obnovy katastrálního operátu...51 III.11. Nesoulad v důsledku neplnění oznamovací povinnosti...52 IV. Nástroje udržování katastru v souladu se skutečným stavem...52 IV.1. Zápis práv jako základní předpoklad souladu...53 IV.1.1. Zápis formou vkladu...54 IV.1.2. Zápis formou záznamu...56 IV.1.3. Zápis formou poznámky...57 IV.1.3.1. Poznámka k nemovitosti...57 IV.1.3.2. Poznámka o spornosti zápisu...58 IV.1.3.3. Poznámka k osobě...58 IV.1.4. Zápis jiných údajů do katastru...59 IV.1.5. Oznámení změn...59 IV.2. Plnění povinnosti (zejména oznamovací) vlastníků, jiných osob s státních orgánů... 60 IV.2.1. Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných...60 IV.2.2. Povinnosti obcí...62 IV.2.3. Povinnosti orgánů veřejné moci...62 IV.3. Revize údajů katastru nemovitostí...63 IV.4. Oprava chyby v katastrálním operátu...65 IV.4.1. Oprava chyby na návrh vlastníka...67 IV.4.2. Oprava chyby bez návrhu...68 IV.5. Obnova katastrálního operátu...70 IV.5.1. Obnova KO novým mapováním...70 IV.5.2. Obnova KO přepracováním souboru geodetických informací...72 IV.5.3. Obnova na základě pozemkových úprav...72 IV.6. Transformace tzv. zjednodušené evidence...74 IV.7. Neidentifikovatelný vlastník...76 V. Závěr...77 V.1.Úvahy de lege ferenda...78 VI. Seznam použité literatury a pramenů...80 VII.1. Literatura...80 VII.2. Právní předpisy...82 VII.3. Internetové prameny...83 VII.4. Použitá judikatura...84 VII.Abstrakt...84 4

I. Úvod Katastr nemovitostí, respektive jeho Sbírka listin, je po Národní knihovně druhým největším fondem dokumentů a listin. Funce katastru nemovitostí lze rozdělit na evidenční, informační a ochrannou 1. Jsou v něm uloženy veškeré listiny, na základě kterých byl kdy proveden jakýkoliv zápis v katastru. Lze v ní vedle sebe nalézt usnesení o dědictví, smlouvu o výstavbě včetně stavebního povolení, exekuční příkaz, souhlasné prohlášení o vrácení daru včetně např. dokladu o přidělení čísla popisného 2. Je evidentní, že tak rozsáhlý systém musí být zatížen nesoulady, chybami. Extenzi tohoto fenoménu odhadují sami pracovníci katastrálních úřadů jako 20 % všech zapsaných údajů. S účinností nového občanského zákoníku vyvstala potřeba řady nových právních předpisů. Jedním z nich je zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který přináší do oblasti evidence věcných práv k nemovitostem rozsáhlé změny (zápis 15 nových věcných práv, ktere zavedl NOZ a to zásadně vkladem v zájmu zajištění kvality zápisů, možnost zápisu 19 nových poznámek a cenových informací. Tyto změny jsou mimo jiné ovlivněny i závazky, které pro Českou republiku vyplývají z jejího členství v Evropské unii. Obsah katastru nemovitostí se tak rozšiřuje a přizpůsobuje požadavkům, které na něj po věcné stránce klade nový občanský zákoník, současně se však i zvyšuje důraz na jeho spolehlivost, kterou garantuje stát a hradí tedy daňoví poplatníci. Činnost katastrálního úřadu se řídí zásadami (principy), které jsou ve vztahu k souladu katastrálního operátu diskutovány v kapitole II. předložení diplomové práce. Tato (analytická) část je zpracována s důrazem na vliv jednotlivých zásad na zvýšení souladu vedení katastru se skutečným stavem. Podstatnou změnou se jeví nové pojetí zásady dobré víry ve správnost a komplexnost vedení katastru nemovitostí, a to v relaci se skutečným stavem, ať už právním nebo věcným. Vzhledem k tomu, že u nové právní úpravy evidence nemovitostí dochází ve velké míře k návratu využívání zásad a institutů používaných v předešlých evidencích, zařadil jsem do této kapitoly i stručný exkurz do vývoje evidence nemovitostí na našem území. Rozpor mezi skutečným stavem právních vztahů k nemovité věci zapsané do veřejného 1 Evidenční: Je primární funkcí. Vyplývá ze samostatné podstaty tohoto systému a vyjadřuje jeho základní poslání, které zahrnuje popis a polohové a geometrické určení jednotlivé nemovitosti zapisované na území České republiky. Informační: Je taktéž stěžejní funkcí katastru, vyplývá ze samotné definice jako informačního systému o zapisovaných nemovitostech a práv k nim, především práv věcných. Jelikož se jedná o veřejný informační systém, má k těmto informacím přístup každý. Ochranná: Dobře vedená a úplná evidence je vždy předpokladem plnění všech ostatních funkcí katastru, zejména účinná ochrana evidovaných práv 2 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 236 s. 5

seznamu (katastru nemovitostí) a evidenčním stavem je přirozenou záležitostí, které nelze zabránit 3. Nesoulad je významnou skutečností, od které se odvíjí možnost obrany subjektu tímto fenoménem dotčeného. 4 Příčinami nesouladu se zabývám v kapitole III. předložené práce 5. Dále se ve IV části této práce zaměřím na aplikaci nejdůležitějších institutů pro dosahování a maximalizaci souladu. Jsou to zejména zápis, revize, obnova a oprava chyb o opravě chyb. V této kapitole pojednám také povinnostech vlastníků, obcí a orgánů veřejné moci při péči o soulad katastrálního operátu se skutečným stavem. Závěrem jsem zhodnotil dopad nové právní úpravy katastru nemovitostí na evidenci katastru. Nová právní úprava dle mého názoru obsahuje množství pozitivních změn, nicméně některé změny by bylo možné považovat za poněkud diskutabilní - zde navrhuji možnou právní úpravu de lege ferenda. II. Vliv zásad vedení KN na soulad se skutečným stavem. Zásady lze lišit na zásady podstatně ovládající a příznivě regulující problematiku souladu vedení katastru se skutečným stavem, jež mají ve vztahu k souladu zásadní vliv a na principy s vlivem pouze marginálním. II.1. Zásada legality. Tato zásada je zakotvená Ústavě České republiky, kde se říká: Státní moc slouží všem občanům a lze ji uplatňovat jen v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon. 6 Je také vyjádřením skutečnosti, že strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví zákon 7. Katastrální úřad je podle zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do katastru nemovitostí podstatné náležitosti listiny, která mu 3 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkiii. Věcná práva( 976-1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 37 s. 4 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkiii. Věcná práva( 976-1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013,37 s. 5 Jsou to např - možnost mimoknihovního vzniku či zániku práv, dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva, počáteční absence právního důvodu vzniku práva, chybný zápis do veřejného seznamu ( katastru), historické důvody, duplicitní zápisy práv, vlivy obnovy a revize, neplnění oznamovací povinnosti, atd. 6 Viz Ústava ČR, v čl. 2 odst. 3 7 PEKÁREK, M., PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, s. 245, Masarykova univerzita Brno, 1996 6

byla doručena s návrhem na povolení vkladu, nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy a zda listina je podkladem způsobilým pro zápis práv do katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí může být povolen na základě vkladové listiny, u níž katastrální úřad zkoumá sedm podmínek, a to zda: 8 a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c) právní jednání je učiněno v předepsané formě, d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání, g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin. Všechny tyto skutečnosti zkoumá katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad práva a teprve pak může vydat rozhodnutí, kterým vklad práva povolí nebo zamítne. Důležité je, že pokud v katastru nemovitostí je zapsán někdo jiný než ten, kdo právo převádí, katastrální úřad vklad nepovolí. Ten, kdo je zapsán v katastru, je chráněn do té míry, že nemůže být proveden v jeho neprospěch zápis, který by nenavazoval na současný zápis v katastru nemovitostí (tzv. Princip kontinuity s předcházejícím zápisem) 9. Zákonnost je chápána jako požadavek respektování práva všemi právními subjekty bez rozdílu včetně státu i jeho orgánů. Zároveň se jedná o stav, kdy státní moc sice netrpí 8 17 odst. 1. Zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), č. 256/2013 Sb. 9 Franková, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva, str. 179 7

porušování práva právními subjekty, ale používá státní donucení jen v rozsahu a mezích stanovených právním pořádkem. Princip legality tedy znamená všeobecnou vázanost právem. Základem pro zásadu zákonnosti v právních předpisech je obecný ústavní princip legality 10 : Státní moc slouží všem občanům a lze ji uplatňovat jen v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon. Každý občan může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Zásada legality neboli zákonnosti na úseku katastru nemovitostí znamená, že rozsah evidovaných údajů, strukturu i správu katastru musí stanovit zákon, nestačí předpis nižší právní síly. Vyhlášky jsou vydávány až na základě výslovně uvedeného zmocnění v zákoně. Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb. zmocňuje k vydávání vyhlášek Český úřad zeměměřický a katastrální 11. Vyhlášky určují podrobnost agendy katastrálního úřadu 12. Novou základní vyhláškou je vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Přezkum listin ve vkladovém řízení se liší podle toho, zda se jedná o soukromé nebo veřejné listiny. Soukromé listiny jsou přezkoumávány podle 17 odst. 1 katastrálního zákona v podobném rozsahu jako podle předchozích předpisů. U veřejné vkladové listiny je zkoumáno, jestli splňuje náležitosti listin pro zápis, zda její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad a zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru. II.1.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Zásada legality je základním předpokladem právního státu. Zásada legality je chápána jako vázanost platnými právními předpisy.je přitom nutné zdůraznit zrušení předchozích katastrálních předpisů č. 265/1992 Sb. a 344/1992 Sb., které byly nahrazeny jedním katastrálním zákonem č. 256/2013Sb., jenž zrušil dvojkolejnost právní úpravy a přinesl zpřehlednění problematiky. 10 Princip vyplývající z čl. 2 Ústavy České republiky 11 Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb, zmocnění k vydávání vyhlášek viz 66 12 Jsou to např. obsah souboru geodetických i popisných informací, činnosti při správě katastrálního operátu, formulář pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, postup při ověřování pr avosti podpisů na soukromých listinách, formáty písemností v elektronické podobě, listiny pro zápis do katastru, zeměměřické činnosti, označování územních hranic, podmínky poskytování nebo šíření údajů, výši úplat za poskytované informace a nově podmínky pro poskytování služby sledování změn v katastru. 8

II.2. Zásada intabulační (vkladová povinnost) Zásadou, která doznala s novou právní úpravou velké změny, je zásada intabulační (vkladová, právotvorná). Věcná práva a práva ujednaná jako věcná se do katastru zapisují povinně vkladem, zápis nájmu a pachtu do katastru není povinný, je dobrovolný, fakultativní. O zápis nájmu či pachtu může požádat každý, kdo jej chce v katastru zveřejnit. Vkladem se tak vedle práv, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze smluv či jiných soukromých ujednání, zapisují rovněž práva, která podle předchozí právní úpravy vznikala, měnila se nebo zanikala ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním. Nový občanský zákoník v 1105 pro převádění vlastnických práv k nemovitým věcem vyžaduje další právní skutečnost kromě samotné smlouvy o převodu. Nebylo tomu tak vždy 13. Pokud se převádí vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se vlastnictví až zápisem v takovém seznamu. U nemovitostí evidovaných v katastru se tedy vlastnictví nabývá zápisem (intabulací) v katastru nemovitostí. S nabytím vlastnického práva jsou nabývána i práva a povinnosti spojená s věcí. Nabyvatel také přejímá závady váznoucí na věci, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Další závady přejímá, jen pokud byly z okolností zřejmé či zjistitelné, případně pokud bylo jejich převzetí ujednáno. Zápisy práv do katastru se zabývá druhá část nového katastrálního zákona. Zápisy se stále provádějí formou vkladu, záznamu nebo poznámky. Avšak skutečnosti, jednotlivými formami zapisované, se velmi podstatně změnily. Katastrální úřad vždy provádí zápisy na základě příslušného návrhu, resp. příslušné listiny. Nikdy neprovádí zápisy na základě vlastní diskrece. Vkladem se nově zapisují i práva, která se dříve na základě listin vydaných státními orgány zapisovala záznamem. Nově se vkladem zapisují všechna věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem i pacht. Zápisy jsou prováděny na základě listin v písemné i elektronické podobě. Listina v elektronické podobě musí mít kvalifikované časové razítko. S povolením vkladu práva mohou být spojeny nejen účinky konstitutivní (právotvorné) v případech, kdy práva vznikají teprve zápisem v katastru (např. smluvní převody nemovitostí), ale nově může 13 Viz nález Ústavního soudu ČR ze dne 14.6.1+995, sp. Zn. Pl. ÚS 1/95, Sb. Nál. a usn., č. 32/sv. 3, kde se konstatuje m.j., že: Ústavní soud má proto za to, že byl dnem 1.1.1951 výslovně opuštěn intabulační princip. 9

mít vklad i deklaratorní účinky, jestliže budou předmětem vkladu soudní či správní rozhodnutí upravující věcná práva k nemovitostem. Vkladem se zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a nově i uznání, existence nebo neexistence práv vyjmenovaných v 11 katastrálního zákona: např. vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, zákaz zcizení nebo výhrada lepšího kupce. Návrh na zahájení řízení musí být podán na předepsaném formuláři a musí obsahovat označení katastrálního úřadu, účastníků řízení, nemovitostí i zapisovaných práv. Návrh musí být podepsán a doplněn o stanovené přílohy dle 15 katastrálního zákona. Katastrální úřad zkoumá vkladové listiny ze zákonem stanovených hledisek 14. Není však oprávněn zkoumat platnost věcné smlouvy 15. U soukromých listin je rozsah přezkumu širší než u veřejných listin. Přesto jsou veřejné listiny zkoumány pečlivěji než podle předchozí právní úpravy v rámci záznamu. U veřejných vkladových listin katastrální úřad zkoumá, jestli splňuje náležitosti listiny pro zápis, zda navrhovaný vklad odpovídá obsahu listiny a navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Pokud se jedná o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad ještě ověří, jestli nebyl účastník vkladového řízení omezen v nakládání s dotčenou věcí v době podání návrhu na vklad. Záznamem se zapisují pouze práva odvozená od vlastnického práva odvozená. 16 Jsou to například příslušnost organizačních složek státu hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu a další. Jiné údaje se do katastru zapisují způsobem obdobným záznamu. Režim poznámky je upraven podobně jako v předchozím předpise. Zapisují se poznámky například o exekučním příkazu ke správě a prodeji nemovitosti, usnesení o nařízení předběžného opatření, zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti a další 17 Poznámka spornosti zápisu se použije tehdy, jestliže stav zapsaný v katastru není v souladu se skutečným právním stavem a osoba dotčená na svých věcných právech se domáhá odstranění rozporného stavu u soudu. Další poznámky mohou být zapisovány k osobám. 18 Zásada intabulace platí pouze v případě, kdy NOZ stanoví konstitutivní význam vkladu. 14 Posouzení toho, zda věcná smlouva je, či není absolutně (relativně) neplatná, nenáleží katastrálnímu úřadu, nýbrž výlučně obecnému soudu Viz Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.1.2001, sp. Zn. 15 Ca 522/2000 15 Viz Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 5.5.1998, sp. Zn. IV. ÚS 48/97 16 Viz 19 nového katastrálního zákona 17 Viz 23 katastrálního zákona 18 Viz 25 Katastrálního zákona. Jsou to například rozhodnutí o prohlášení konkursu, usnesení o předběžném opatření, vyrozumění o nařízení exekuce apod. 10

Jedná se v zásadě o zápis převodů věcných práv 19. Konstitutivnost vkladu je přitom třeba dovodit, a to z ustanovení NOZ 20. Vklad (intabulace) je řízení nesporné, nikoliv kontradiktorní. Vždyť účastníci jsou ve shodě, předstupují před úřad společně a usilují o vložení práva. Chtěji oba (všichni), aby katastrální úřad vklad provedl a nečinili by tak jistě na základě neplatného právního jednání 21. II.2.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Podle nového katastrálního zákona se všechna věcná práva zapisují do katastru nemovitostí vkladem. I v případě práv vzniklých ze zákona nebo rozhodnutím státních orgánů bude třeba absolvovat vkladové řízení. Intabulační princip byl oproti předchozí právní úpravě rozšířen. Odpadá tak nejistota, zda by se právo má zapisovat záznamem nebo vkladem. Ubylo anesprávných návrhů na podání. Během vkladového řízení jsou předkládané listiny zkoumány pečlivěji, měly by tedy být snáze odhaleny případné chyby či nesrovnalosti v listinách. Tím je soulad mezi skutečným a v KO zapsaným právním stavem podstatně akcentován. Dodejme ještě že u zápisu věcných práv záznamem se uplatní zásada evidenční, která je komplementární k zásadě intabulační. Zápis do katastru je v takovém případě pouze deklaratorní. U věcných práv, které se evidují v katastru nemovitostí záznamem, platí institut ohlašovací povinnosti. Tento institut však nemá účinnou sankci a tudíž zakládá nejistotu o skutečném právním stavu nemovitostí a jeho souladu s realitou. II.3. Zásada oficiality Tato zásada vyjadřuje především veřejnoprávní charakter katastru nemovitostí, který převažuje i přesto, že jsou v něm evidovány soukromoprávní vztahy. Veřejnoprávní charakter tomuto evidenčnímu nástroji vtiskuje především jeho funkce a cíl, který plní. Jde o základní veřejný informační systém o většině nemovitostech a právních vztazích k nim na území státu, 19 Srovnej např. 1105, 1243, 1305 NOZ. 20 Viz Franková, M.: Úvod do pozemkového práva, str. 179: Je třeba upozornit, že NOZ u jednotlivých věcných práv nevymezuje konstitutivnost jednotně (např. u vlastnického práva spojuje konstitutivní účinek zápisu do veřejného seznamu s převodem práva, u práva stavby je použit termín smlouva, u reálných břemen a služebností je intabulační zásada spojována se vznikem právním jednáním, což je širší termín než smlouva nebo převod). 21 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 234 s. 11

a slouží jak zájmům individuálním, tak k ochraně zájmů veřejných. Proto správa a vedení tohoto informačního systému je úkolem státu, orgánů veřejné správy, a stát také nese podstatnou část nákladů. Jeho projevem je i povinnost státních orgánů poskytovat součinnost orgánů pověřených vedením katastru nemovitostí, zejména předkládat jim svá rozhodnutí týkající se nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí. Blíže viz IV.1.4.3. Na podkladě ohlášení vlastníka budovy se zapíše do katastru nemovitostí nová budova, včetně vlastnického práva k ní. Nabyvatel práva je povinen ze zákona ohlásit změnu katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne vzniku práva a předložit listinu, která změnu dokládá. Stejně tak státní orgány a zhotovitelé jiných listin, které potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem, jsou ze zákona povinni zasílat tyto listiny katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo do 30 dnů ode dne jejich vyhotovení. Katastrální úřad provádí zápis těchto právních vztahů z úřední povinnosti záznamem, na podkladě podmětu, které se mu dostane nositelem oprávnění nebo zprostředkovaně příslušným státním orgánem. Provedení záznamu se neřídí správním řádem a není při něm vydáváno rozhodnutí o provedení záznamu. Katastrální úřad vyrozumí dopisem osoby, jejichž právo podle provedeného zápisu vzniklo nebo se rozšířilo, a osoby, jejichž právo podle provedeného zápisu zaniklo nebo se omezilo, o provedeném zápisu na adresu uvedenou v katastru nemovitostí, popřípadě na jinou adresu, na které se zdržují. Katastrální úřad nevyrozumí dotčené osoby v případě, že záznam byl proveden na základě listiny, u níž podmínkou její účinnosti nebo nabytí právní moci je doručení této listiny účastníkům řízení vyhotovitelem takovéto listiny. Konglomerát privátních a veřejných zájmů se pak promítá i do relace nákladů, které jsou přibližně v poměru 1:6. Příkladem působení zásady oficiality je zahájení správního řízení z moci úřední tzv. ex offo nezávisle na vůli účastníka řízení. Další postup v řízení pak rovněž zůstává v pravomoci katastrálního úřadu, jenž je zodpovědný za ukončení řízení zákonem určeným způsobem ve stanovených lhůtách. Nový katastrální zákon stanovil povinnost zapisovat věcná práva vkladem, režim záznamu se používá již jen pro práva odvozená od vlastnického práva státu nebo územního samosprávného celku Návrh na záznam smí podat ten, kdo má právní zájem na jeho provedení, nebo orgán veřejné moci či územní samosprávný celek, který právo osvědčil nebo o něm rozhodl 22. 22 Viz 20 katastrálního zákona. 12

Návrh musí být doložen listinou dokládající dané právo. Právní úprava záznamu je zcela odlišná od předchozí právní úpravy. Otázkou zůstává, proč nebyl stanoven vzor formuláře i pro návrh na záznam. Obecný princip oficiality přesto zůstává zachován, nově se projevuje například zahájením vkladového řízení z úřední povinnosti, pokud je příslušenému katastrálnímu úřadu doručeno od soudu či soudního exekutora rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které je zapisováno vkladem. Katastrální úřad v těchto případech zahájí řízení z úřední povinnosti (ex offo). II.3.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Zásada oficiality již není spojena se zápisem formou záznamu, jako tomu bylo dříve. Záznamem se nově zapisují jen práva odvozená od vlastnických práv státu či územních samosprávných celků a děje se tak po návrhu na záznam, který mohou podat pouze v zákoně explicitně uvedené osoby 23. Naopak v rámci vkladového řízení se nově setkáváme se zásadou oficiality ohledně zahájení řízení z úřední povinnosti, jestliže katastrálnímu úřadu dojde od soudu nebo soudního exekutora rozhodnutí o právu zapisovaném vkladem. Tím je zajištěn soulad KO se skutečností v případech, kdy soud nebo soudní exekutor rozhodne jinak, než zní aktuelní zípis v KN. II.4. Zásada dispoziční Zatímco založení a vedení katastru je povinností příslušných státních orgánů, jen část zápisů je prováděna z úřední povinnosti. Velká většina zápisů prováděných vkladem mohou být provedené jen na návrh. Jeho podání je zcela v dispozici účastníků zapisovaného právního vztahu. Podáním návrhu na povolení zápisu vkladem, resp. jeho doručením katastrálnímu úřadu, je zahájeno správní řízení. Řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitosti zahajuje příslušný katastrální úřad vždy a pouze na základě písemného návrhu účastníků řízení, popřípadě na písemný návrh některého z nich, který je mu doručen. Z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn řízení o vkladu zahajovat. Katastrální úřad není oprávněn rozhodnout o povolení vkladu práva a vložit do katastru nemovitostí právo, které není v návrhu na vklad uvedeno (na katastrálním úřadu nemůže být žádáno, aby na rozdíly 23 Tyto osoby jsou specifikované v 20 katastrálního zákona 13

mezi návrhem na vklad práva a listinou navrhovatele upozorňoval). V návrhu musí být jednoznačně označeni účastníci řízení (jméno, příjmení, trvalý pobyt, a rodné číslo fyzických osob, název, sídlo, identifikační číslo právnických osob) a označena práva, která mají být zapsána do katastru nemovitostí 24. Pokud smlouva obsahuje současně ujednání o vzniku, změně nebo zániku více práv, například ujednání o převodu vlastnického práva a o vzniku věcného předkupního práva, nebo ujednání o převodu vlastnického práva a o vzniku věcného práva odpovídajícího věcnému břemeni (doživotní užívání nemovitosti dosavadním vlastníkem, právo chůze přes pozemek, právo čerpání vody ze studny apod.), musí uvést navrhovatel v návrhu všechna práva, která navrhuje podle smlouvy vložit do katastru nemovitostí. Pokud se práva zakládaná jednou smlouvou vztahují k nemovitostem ležícím v územních obvodech různých katastrálních úřadů, podávají účastníci řízení návrh na vklad práva každému z nich samostatně. To však neplatí v případě smlouvy o výměně nemovitostí ležících v územních obvodech různých katastrálních úřadů. Smlouva se v těchto případech považuje za jeden celek a o vkladu se musí rozhodnout najednou. O povolení vkladu rozhoduje katastrální úřad, který na podkladě návrhu zahájil řízení jako první. Zásada dispoziční je protikladem k zásadě oficiality, tyto principy se uplatňují v různých fázích řízení a jsou většinou vykonávány odlišnými subjekty. Zahájení správního řízení z podnětu vůle účastníka řízení je projevem zásady dispoziční. Tato dispozice účastníka s předmětem řízení přináší i právo účastníka na zpětvzetí či zúžení předmětu žádosti. Dispoziční zásada zůstala zachována, pouze se mění některá ustanovení v souvislosti s rozšířením okruhu práv zapisovaných vkladem. Nový katastrální zákon odlišně definuje účastníky řízení o povolení vkladu. Účastníky jsou nyní všichni ti, jimž práva vznikají, rozšiřují se, mění se, omezují se nebo zanikají 25. Návrh na zahájení řízení se nově podává na formuláři stanoveném vyhláškou č. 359/2013 Sb. Formulář musí obsahovat označení katastrálního úřadu, účastníků vkladového řízení, dotčených nemovitostí i práv a podpis navrhovatele. Nezbytnou přílohou návrhu na vklad je listina, na jejímž podkladě má být právo zapsáno do katastru 26. Nově stačí jedno vyhotovení vkladové listiny. Další případné přílohy (např. plná moc, výpis z rejstříku či další listiny) upřesňuje katastrální zákon. Rozšířil se hlavně okruh práv zapisovaných do katastru: 24 14 zákon č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 25 13 zákon č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 26 15 zákon č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 14

vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem (pokud o to požádá vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka), pacht (jestliže o to požádá vlastník či pachtýř se souhlasem vlastníka) a vzdání se práva na náhradu škody na pozemku 27. Vkladem se zapisuje i rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Předtištěné formuláře pro návrh vkladu jsou dostupné na každém pracovišti katastrálního úřadu. ČÚZK na svých webových stránkách připravil formulář návrhu na vklad včetně příloh, vysvětlivky k formuláři i několik vyplněných vzorů, které lze po stažení snadno upravovat v textovém editoru. Vyplnit návrh na vklad v interaktivní elektronické podobě je snedné a velmi výhodné. Formulář při postupném vyplňování přizpůsobuje svůj rozsah, aby odpovídal požadovanému návrhu. Neobsahuje tedy všechny volitelné rubriky jako papírový formulář, eliminuje se tak riziko chybného vyplnění formuláře. Velkou výhodou interaktivního formuláře je také propojení s údaji katastru nemovitostí, ze kterých se po výběru načtou konkrétní nemovitosti, přičemž všechny budou řádně označené. Obdobně lze do návrhu načíst i údaje o jednotlivých vlastnících či oprávněných zapsaných v katastru. Interaktivní využití těchto správných údajů minimalizuje vznik chybných označení v návrhu na vklad. Po kompletním vyplnění elektronického formuláře jej stačí vytisknout a podepsat navrhovatelem vkladu. Údaje elektronického formuláře zůstávají uloženy v informačním systému katastru. Katastrální úřad tedy potom pomocí čárového kódu vytištěného na formuláři propojí údaje z vytištěného formuláře s údaji uloženými v informačním systému. Takto dochází ke značnému urychlení vkladového řízení. II.4.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Účastníky řízení již nejsou účastníci právního úkonu, na jehož základě mělo být právo zapsáno do katastru, protože podkladem pro vklad práv nejsou jen smlouvy, ale například i rozhodnutí správních orgánů. Účastníci řízení jsou nově definováni jako všechny osoby, jejichž práva budou zápisem do katastru nějak dotčena (vzniknou, změní se nebo zaniknou). Formulář návrhu na vklad byl rozšířen podle nové právní úpravy, obsahuje zejména širší 27 11 zákon č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 15

výčet zapisovaných práv. Preferována je interaktivní elektronická podoba formuláře návrhu na vklad dostupná na webových stránkách ČÚZK. Ta má příznivý vliv na dosahování souladu KO se skutečným stavem, neboť minimalizuje výskyt chyb. Nově stačí pouze jedno vyhotovení vkladové listiny, na jejímž podkladě by mělo být právo zapsáno do katastru. Při identifikaci osoby, má-li zjednávat dobrou víru v zápisy, nelze spoléhat jen na jméno, příjmení a adresu. Vždyť je vcelku obvyklé, že syn má křestní jméno po otci a bydlí spolu ve společné domácnosti. Navíc příjmení i adresa jsou údaje, které lze v průběhu života měnit, a to i několikrát. Rodné číslo je naproti tomu údajem, který se za života nemění 28. II.5. Zásada veřejnosti (formální publicity) Zásada veřejnosti katastru nemovitostí se projevuje především oprávněním každého nahlížet za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu do katastrálního operátu (tj. včetně údajů o právních vztazích k nemovitostem) a činit si z něho pro svou potřebu bezúplatné opisy, výpisy nebo náčrty. Veřejnost katastru nemovitostí je možné omezit pouze v případech, pokud by tak stanovil zvláštní zákon (např. zákon o utajovaných skutečnostech). Dalším významný projevem veřejnosti katastru je poskytování údajů z něho. Na požádání katastrální úřad vyhotoví výpisy, opisy, kopie ze souboru popisných i geodetických informací. Dále vyhotovuje identifikaci parcel a tzv. srovnávací sestaveni parcel. Za jejich poskytování se platí správní poplatek, tj. jsou poskytovány úplatně. Volný přístup znamená, že žadatel o poskytnutí údajů z veřejného seznamu nemusí splňovat žádné podmínky, ani nemusí osvědčit právní zájem na poskytnutí vyžádaných informací. Za omezení volného přístupu by se dala považovat úplatnost poskytování údajů z veřejnoprávní evidence, prosté nahlížení je ale většinou bezplatné. Právě díky veřejně přístupnému seznamu právních vztahů k nemovitostem požívají zapsané právní vztahy veřejné ochrany, která je vynutitelná státní mocí. Každý musí takto zveřejněná práva respektovat. Veřejnost katastru je proklamována katastrálním zákoně takto: Každý má právo do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak. 29 Údaje lze poskytovat osobě, která 28 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 233 s. 29 51 zákona č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 16

prokáže svoji totožnost. Nelze však získávat údaje z katastru formou nahlížení do přehledu vlastnictví z území ČR, ze sbírky listin, z pozemkových knih nebo údaje o cenách nemovitostí 30. Tyto údaje jsou třeba k zajištění fungování realitního trhu, k získávání údajů pro dědická řízení nebo k prokazování sociální potřebnosti. Jen ve sbírce listin je možné dohledat úplné údaje o obsahu věcných břemen, dalších věcných práv, nájmů, pachtů či dohody o správě nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví. Veřejnost těchto údajů nemůže být omezena z výše uvedených důvodů, ale je třeba kontrolovat, kdo a k jakým účelům je využívá, aby se předešlo jejich zneužívání. Zmíněné údaje lze získávat pouze způsoby uvedenými v novém katastrálním zákoně 31. Osoba, která je požaduje, musí katastrálnímu úřadu prokázat svoji totožnost. Katastrální úřad vede evidenci osob, kterým poskytnul zmíněné údaje. Pokud by byly získané údaje použity k jiným účelům, než dovoluje zákon, může Úřad pro ochranu osobních údajů provést šetření a udělit sankce. Právě díky evidenci osob požadujících určité údaje je úřad schopen dohledat, kdo k daným informacím získal přístup. Závaznými údaji katastru pro právní jednání týkající se nemovitosti vedené v katastru jsou i nadále parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Poskytování údajů z katastru je upraveno novou vyhláškou č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, v aktuálním znění. Vyhláška určuje podmínky i formy poskytování údajů z katastru, podmínky šíření těchto údajů, úplaty za služby a podmínky poskytování služby sledování změn v katastru, která informuje o postupu zápisu elektronickými prostředky. Formy poskytování údajů se příliš neliší od předchozí právní úpravy. Nadále je možné získávat údaje z katastru formou nahlížení do katastru, ústní informací, výpisy, opisy, kopiemi, tiskovými výstupy, dálkovým přístupem, v elektronické podobě i pomocí srovnávacího sestavení parcel. Výpis z listu vlastnictví zůstává velmi důležitým zdrojem informací o nemovitostech. Nově se v 18 vyhláška č. 358/2013 Sb. věnuje souhrnným přehledům o půdním fondu, které se vyhotovují každý rok (většinou podle stavu ke dni 31. prosince).velkou novinkou je zavedení služby sledování změn, pomocí které jsou elektronickými prostředky informováni vlastníci i další oprávnění o postupu zápisů v katastru. Katastrální úřad poskytuje službu sledování vybraných změn údajů katastru osobám, jež mají k dotčeným nemovitostem zapsáno věcné právo nebo jsou účastníky řízení o takovém právu. Informace o změnách zasílá 30 52 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 31 52 odst. 4 zákona č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 17

katastrální úřad podle výběru uživatele buď elektronickou poštou, prostřednictvím datové schránky, krátkou textovou zprávou nebo webovou službou. Zasílány jsou informace o vyznačení plomby, provedení vkladu, provedení záznamu nebo zápisu poznámky. Webovou službou mohou být navíc poskytovány účastníkům řízení údaje o významných úkonech katastrálního úřadu v řízení. Podmínkou zřízení služby je prokázání totožnosti žadatele. Služba sledování změn je zpoplatněna podle přílohy č. 9 vyhlášky č. 358/2013 Sb., přičemž výše úplat jsou uvedeny v následující části věnované úplatnosti katastru. Ve většině běžných případů se jedná o jednorázovou úplatu ve výši 200 Kč. Služba se aktivuje do 24 hodin po zaplacení stanovené úplaty. Technické podrobnosti o službě jsou zveřejněny na webových stránkách ČÚZK. Služba sledování změn odesílá dva typy zpráv. Provozní zprávy se týkají informací o správě účtu, jedná se např. o výzvu k úhradě služby, aktivaci služby nebo změnu hesla. Zprávy služby pak slouží k informování o změnách údajů nemovitostí. Nejpozději do 24 hodin po výskytu sledované události jsou odesílány informační zprávy. Zřízení služby lze vyřídit osobní žádostí na libovolném katastrálním úřadu na počkání. Katastrální úřad ověří totožnost žadatele na základě předloženého dokladu totožnosti. Žádost může být zaslána i písemně na adresu ČÚZK, vzor žádosti je dostupný na webových stránkách ČÚZK. Zaslaná žádost musí být opatřena úředně ověřeným podpisem žadatele. II.5.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Za omezení veřejnosti katastru nelze považovat nutnost prokazovat svoji totožnost. Jedná se zde pouze o formalizaci podmínek přístupu k údajům. O osobách, kterým byly uvedené údaje poskytnuty, vede příslušný katastrální úřad evidenci 32. Předchozí vyhláška o poskytování údajů z katastru byla zrušena a nahrazena vyhláškou novou 33, která se od předchozí právní úpravy příliš neliší. Nově přibyly některé formy poskytování údajů. Jsou zde také upraveny souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru 34. Novinkou je poskytování placené služby sledování vybraných změn údajů katastru osobám, které mají k dotčeným nemovitostem zapsané věcné právo nebo jsou účastníky řízení o takovém právu 35. Katastrální úřad zasílá těmto osobám informace o změnách elektronickou poštou, pomocí datové schránky, textovou zprávou nebo webovou službou. Podrobněji o této 32 PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 301 s. 33 Konkretně vyhláškou č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí 34 Viz 18 - Vyhláška č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí 35 Viz 19 a 20 - Vyhláška č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí, 18

službě viz kapitola II.5.2. Zřízením této služby je významným kladným přínosem k dosahování a udržování souladu skutečného a zapsaného stavu, a to jak právního, tak in situ. Vliv zásady veřejnosti na soulad se skutečným stavem je akcentován i tím, že všechny provedené zápisy jsou takto provedeny pod veřejnou kontrolou, neboť každý se může přesvědčit, na základě jaké listiny a v jaké časové posloupnosti byl zápis do katastru proveden 36. II.5.2. Základní informace o službě sledování změn Významnou novotou v úsilí veřejnosti i katastrálních úřadů o udržení soulad údajů KN se skutečným stavem. Jednou dosažený soulad tak lze bezpečně zakonzervovat v tom smyslu, že jakákoliv odchylka od této Clausula rebus sic stantibus je dána zvoleným způsobem ve známost. Službu sledování změn údajů o nemovitostech poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle 55 odst. 6 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Žádost o zřízení služby tak může podat: vlastník, zástavní nebo podzástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene, oprávněný z předkupního práva ujednaného jako věcné právo, nebo oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř nebo účastník řízení o takovém právu. Služba uživatele automaticky informuje o tom, že došlo u sledované nemovitosti ke změně v katastru nemovitostí (stavba, která je součástí pozemku není samostatně sledovanou nemovitostí). Změnou se v tomto smyslu rozumí vyznačení upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou (tj. zaplombování), provedení vkladu, provedení záznamua zápis poznámky. Informace o změnách jsou zasílány dle žádosti uživatele jedním z distribučních kanálů (uživatel si vybere mezi datovou schránkou, e-mailem, SMS). SMS jsou zasílány pouze na mobilní telefon a pouze do zemí Evropské unie. Jako další, nezávislou službu, je možné zřídit i odebírání událostí v XML formátu pomocí webové služby (web services). Tato varianta je vhodná pro osoby, které mají zapsáno věcné 36 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 236 s. 19

právo k velkému počtu nemovitostí - např. banky. Informace o řízeních, ve kterých je uživatel služby účastníkem lze odebírat pouze webovou službou. Služba odesílá dva typy zpráv provozní zprávy a vlastní zprávy služby sledování změn. Provozními zprávami jsou zprávy týkající se správy účtu (založení zákaznického účtu, výzva k úhradě služby, aktivace služby, změna hesla, změna kontaktů pro zasílání obou typů zpráv apod.) Zprávami služby sledování změn jsou zprávy informující o vlastní změně údajů na nemovitosti (v případě zvolení SMS jako distribučního kanálu jsou obsahem zprávy pouze spisová značka, pod kterou je věc vedena katastrálním úřadem a odkaz na internetovou aplikaci, ve které je uloženo úplné znění zprávy). Pro každý typ zpráv lze nastavit kontaktní údaje samostatně. Zprávy jsou odesílány nejpozději do 24 hodin po výskytu sledované události. Pokud má zájemce o službu aktivní datovou schránku, může si službu zřídit přes internetovou aplikaci bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. V ostatních případech lze o zřízení služby zažádat osobně na kterémkoli katastrálním úřadu (žádosti o službu jsou vyřizovány na počkání). Služba se aktivuje zpravidla do 24 hodin po zaplacení úplaty. Žádost o zřízení lze zaslat také písemně na adresu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Vzor žádosti o zřízení služby ke stažení RTF. Podmínkou zřízení služby je prokázání totožnosti. V případě, kdy je žádost podána prostřednictvím internetové aplikace, se totožnost žadatele ověří přes jím zadanou datovou schránku Pokud je žádost podána v listinné podobě osobně prostřednictvím katastrálního pracoviště, ověří totožnost katastrální pracoviště podle dokladu totožnosti. V případě podání žádosti v listinné podobě zasláním na adresu Úřadu pak musí být žádost opatřena úředně ověřeným podpisem žadatele. Při zřízení služby je uživateli založen zákaznický účet, ve kterém jsou ukládány všechny zprávy, které uživateli byly zaslány na jím zvolený kontakt, a který je možno dále obsluhovat přes internetovou aplikaci dostupnou na adrese https://ozs.cuzk.cz bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. Přihlašovací údaje k zákaznickému účtu jsou uživateli předány po zřízení služby. Pokud je žádost podána prostřednictvím internetové aplikace nebo je zaslána datovou schránkou, jsou přístupové údaje zaslány do datové schránky žadatele. Je-li žádost podána v listinné podobě a jako kontakt pro zasílání provozních zpráv je v ní uveden e-mail nebo telefonní číslo pro SMS, jsou přístupové údaje žadateli zaslány na adresu místa trvalého pobytu; při osobním podání prostřednictvím katastrálního úřadu jsou přístupové údaje předány žadateli osobně. 20

Služba je úplatná dle Sazebníku úplat Sazebník je ke stažení RTF Změny kontaktních údajů, změna nebo obnova přístupového hesla, nastavení nebo změna fakturační adresy apod. lze provést přímo v internetové aplikaci služby bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. Žádost o změnu lze podat také osobně na kterémkoli katastrálním úřadu nebo písemně na adresu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Vzor žádosti o změnu je totožný se vzorem žádosti o zřízení služby (ke stažení RTF). I v tomto případě je podmínkou provedení změny prokázání totožnosti. II.6. Zásada priority Tato zásada se týká pořadí zápisů právních vztahů k nemovitostem a znamená, že pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které došel katastrálnímu úřadu návrh na vklad nebo listina k provedení záznamu nebo poznámky. K respektování této zásady napomáhá rovněž institut plomby. Pojem zásady priority je v řízení o vkladu vlastnického, případně jiného věcného práva k nemovitosti, skutečnost, že právní účinky vkladu nastávají ke dni podání návrhu na vklad. Pořadí zápisů, ať jde o vklad práva, záznam nebo poznámku, je zajištěn především tím, že na každý návrh na zápis práv do katastru nemovitostí jsou po jeho doručení příslušnému katastrálnímu úřadu vyznačeny den, měsíc a rok doručení. U návrhu na vklad se kromě toho vyznačuje ještě hodina a minuta doručení. Jakmile je doručena katastrálnímu úřadu listina, na základě které se provádí zápis, nelze do dokončení jejího zápisu provézt na základě jiné, později doručené listiny. Při uzavření více smluv, které by se týkaly jedné nemovitosti, není pro v klad do katastru důležité datum podpisu smlouvy, ale datum doručení na příslušný katastrální úřad. Judikatura Nejvyššího soudu se k tomu vyjadřuje následovně: Byla-li tatáž nemovitost převáděna dvakrát, stane se jejím vlastníkem ten, kdo jako první doručil návrh na vklad vlastnického práva do katastru katastrálnímu orgánu. Dodržování této zásady má značný význam pro právní jistotu a důvěru v zápisy do katastru nemovitostí především proto, že právní účinky vkladu (skutkového i právního stavu) vznikají ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Například zemře-li některý z účastníků smlouvy až po padání návrhu na vklad, nemá tato skutečnost žádný vliv na rozhodnutí o vkladu práva. Bude-li vklad práva do katastru nemovitostí povolen, stane se tak 21

ke dni podání návrhu na vklad, tedy ke dni, kdy byl účastník řízení ještě naživu. Důsledkem této zásady je i skutečnost, že účastníci řízení o povolení vkladu práva si nemohou sami určit jiný termín přechodu vlastnického práva k nemovitosti ani vzniku jiného věcného práva k nemovitosti (zástavního práva, věcného břemene apod.). Důsledkem je i skutečnost, že po podání návrhu na vklad již nelze provádět žádné dodatečné změny ve smluvním vztahu (ve smlouvě), které jsou pro rozhodování katastrálního úřadu o vkladu rozhodné. V takovém případě katastrální úřad návrh na vklad zamítne (pokud účastníci smlouvy nevezmou sami návrh zpět) a případné další předložení návrhu je posuzováno jako nový. Další návrh na vklad práva se všemi důsledky. Katastrální úřad vede mj. protokol o vkladech (rejstřík), ve kterém je zachycen průběh řízení o povolení vkladu práva a výmazu vkladu práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Tento protokol je veřejný a každý má právo do něho nahlížet a pořizovat si opisy a výpisy. Lze z něj zjistit i pořadí vyřizování jednotlivých návrhů na vklad práva. U nemovitostí, jejichž právní vztahy jsou změnou dotčeny se vyznačí zmíněná plomba. Pořadí věcných práv se věnuje nový občanský zákoník v 981 a následujících. Je-li ve veřejném seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem nezapsaným v tomto seznamu. O pořadí věcných práv k cizí věci rozhodne doba podání návrhu na zápis práva. Návrhy podané ve stejnou dobu mají stejné pořadí. Pokud vlastník chce zřídit věcné právo ke své věci, může předem do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo. Nový občanský zákoník se zabývá i jednáním vlastníka nemovitosti, který převede vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám. Novým vlastníkem je osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo jako první zapsáno do veřejného seznamu 37. Stalo by se tak i v případě, že její právo vzniklo později než právo někoho jiného. Rozhodující je totiž okamžik zápisu do katastru nemovitostí, který nabývá účinnosti k okamžiku doručení návrhu na vklad. Proto by neměli kupující otálet s podáním návrhu na vklad. Podrobnější úpravu obsahuje nový katastrální zákon, který obdobně jako předchozí zákon stanoví, že nejpozději další pracovní den se u nemovitostí, kterých se týkají došlé návrhy či listiny pro zápis do katastru, vyznačí dotčení práv změnou. Každý může nahlédnout do přehledu doručených návrhů a listin. Právní účinky zápisu vznikají zpětně k okamžiku 37 Viz 1100 odst. 2 NOZ 22

doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu. Pořadí zápisů údajů do katastru se řídí okamžikem doručení katastrálnímu úřad 38. Uvedená ustanovení se vztahují na zápisy prováděné vkladem, záznamem i poznámkou stejnou měrou. Pokud je pro vedení řízení důležité stanovit pořadí žádostí, vyznačuje se podle správního řádu na došlé podněty čas doručení s přesností na minuty 39. V případě současného doručení více návrhů rozhoduje čas podání poštovní zásilky. Přednost mají případně žádosti předané osobně, nelze-li ani takto pořadí určit, rozhodne los opatřený patřičným protokolem. Plomba je katastrálním úřadem poznamenána před označení nemovitosti v části B listu vlastnictví pomocí písmene P stejně jako v předchozí právní úpravě. Nově jsou ale další údaje o plombě vedeny v části D listu vlastnictví dle 23 nové katastrální vyhlášky. Platí přitom přechodné ustanovení: Jedná-li se o věcné právo, které přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nepodléhalo zápisu do veřejného seznamu, nastanou vůči těmto právům účinky přednosti zapsaných věcných práv podle 981 a účinky pořadí věcných práv podle 982 odst. 1 dnem 1. ledna 2018. 40 II.6.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Tato zásada je známa již z římského práva (prior tempore, potior iure) 41 a stanoví, že pro poředí věcných práv je rozhodná doba návrhů podaných návrhů. 42 Nový katastrální zákon zpřesnil čas, ke kterému zpětně nastávají právní účinky zápisu do katastru nemovitostí. Nově nastávají k okamžiku doručení příslušnému úřadu místo ke dni podání návrhu na vklad dle předchozího znění. Dle správního řádu se okamžik doručení určuje s přesností na minuty. Tato zdánlivě drobná změna může mít dopad například na institut náhrady újmy, pokud by byla nemovitost nějak poškozena právě v den podání návrhu na vklad. Zásadu priority lze rovněž posuzovat v rovině pořadí výkonu zapsaných práv, tedy nikoliv pořadí provádění zápisu do katadstru. Právní režim případného nurčování výkonu práv k věci 38 Viz 9 zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon) 39 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva( 976-1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 56 s. 40 Viz 3014 NOZ 41 Přednější v čase je silnější v právu, nebo také kdo dřív přijde, ten dřív mele 42 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 231 s. 23