Okres:Benešov Obec :Struhařov ZNALECKÝ POSUDEK č.4230/10/2016 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu zemědělské usedlosti s penzionem č.p.7 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.bořeňovice a obci Struhařov, okres Benešov Objednavatel posudku: Královská dražební a.s. Kateřinská 482 128 00 Praha 2 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli v 1 vyhotovení. V Hradci Králové dne 11.ledna 2016. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.23 pro k.ú.bořeňovice, okres Benešov ze dne 3.12.2015, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.23 pro k.ú.bořeňovice a obec Struhařov, okres Benešov ze dne 3.12.2015 Vlastnické právo: RMK, s.r.o., Bořeňovice 7, 256 01 Struhařov B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku. Vstup do objektu nebyl umožněn, vybavení objektu se uvažuje jako standardní. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 4.ledna 2016. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je zemědělská usedlost s penzionem č.p.7 s příslušenstvím v k.ú.bořeňovice a obci Struhařov, okres Benešov, která je umístěna ve východní zastavěné, stavebně nesrostlé části obce Bořeňovice u komunikace procházející obcí. Vesnice Struhařov je začleněna územně pod okres Benešov a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Benešov. Obec Struhařov se rozkládá asi šest kilometrů východně od Benešova. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 690 obyvatel. Struhařov se dále dělí na patnáct části, konkrétně to jsou: Babčice, Bořeňovice, Budkov, Býkovice, Dolní Podhájí, Hliňánky, Horní Podhájí, Jezero, Myslíč, Pecínov, Skalice, Struhařov, Střížkov, Svatý Jan a Věřice. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Struhařov leží v průměrné výšce 448 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1370. Celková katastrální plocha obce je 2195 ha, z toho orná půda zabírá 63%. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Jedná se o zemědělskou usedlost s penzionem č.p.7. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy a provozní objekty. Stav objektu s příslušenstvím je velmi dobrý. K nemovitosti patří bazén, venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod a vodovodní přípojku ze studny, kanalizace do jímky. Pozemky jsou částečně oploceny. Příjezd po asfaltové komunikaci. Objekt se nachází na st.p.č.7/1 o výměře 1133 m2. Déle k objektu patří st.p.č.7/2 o výměře 32 m2 (na pozemku se nachází jiná stavba bez č.p./č.e.), st.p.č.7/3 o výměře 186 m2 (na pozemku se nachází 2
jiná stavba č.p.52), st.p.č.7/4 o výměře 325 m2 (na pozemku se nachází stavba ubytovacího zařízení č.p.54), st.p.č.7/5 o výměře 10 m2 (na pozemku se nachází jiná stavba), p.č.27 TTP o výměře 3719 m2, p.č.29 TTP o výměře 1082 m2, p.č.30 vodní plocha, rybník o výměře 1572 m2, p.č.365/16 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 666 m2, p.č.933 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 762 m2, p.č.1158/4 vodní plocha, koryto vodního toku umělé o výměře 29 m2. Zemědělská usedlost s penzionem č.p.7 Jedná se o původní zemědělskou usedlost, uzavřený objekt původně z roku 1870, v centru obce Struhařov Bořeňovice, s příjezdem po hlavní komunikaci procházející obcí. Objekt je po celkové rekonstrukci, kterou procházel v letech 1998 2010. Rodinný dům je bez podsklepení se dvěma NP, z toho druhé je podkroví. V RD jsou tři bytové jednotky (183 m2, 95 m2 a 58 m2), včetně technického zázemí o celkové užitné ploše 338 m2. Bytová jednotka 4+1 v podkroví o rozloze 182 m2 je klimatizována. Dům je situován v severovýchodním rohu usedlosti. Na západní straně na dům navazuje nově rekonstruovaný pension. Ten uzavírá na západě areál dvora. Jeho celková obytná plocha činí 273 m2 sestává ze 7 pokojů (25 hostů), každý s vlastní vstupní chodbou a koupelnou s toaletou a sprchovým koutem. V jihovýchodním rohu dvora se nachází restaurace s antikvariátem v podkroví. Po zaskleném schodišti je dále vstup do druhé části podkroví, kde je další ubytování se soc. zařízením. Na pozemku o celkové ploše 9 516 m 2 se dále nachází servisní a skladovací prostory (588 m2 s možností rozšíření o dalších 100 m2), dále prostory k ustájení zvířat (3 boxy pro koně a chlév pro cca 5 ks dobytka), prostorná stodola a dalších více než 6.500 m2 pozemků, z toho 6.000 m2 stavebních a rybníka o rozloze 1.572 m2. IS: voda - místní zdroj 2x studna na pitnou vodu, 1x studna na užitkovou vodu, odpad jímka, elektřina - 230V, 400V. Centrální vytápění a ohřev teplé vody je zabezpečeno kotly na dřevoplyn (soustava 3 kotlů s ekologickým certifikátem), byty je možné vytápět i z nádrže na Propan. Součástí usedlosti je bazén 3 x7 m2. V ceně je rovněž vybavení penzionu i restaurace. Bořeňovice se nacházejí 8 km od Benešova. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny objektu zemědělské usedlosti s penzionem č.p.7 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.bořeňovice a obci Struhařov, okres Benešov 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a 3
ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny přibližně srovnatelné nemovitosti: Nemovitost č.1: Penzion, Průběžná, Pyšely, okres Benešov, cena 7 000 000,- Kč Nabízíme Vám velice pěkný penzion o dispozici 9 +2 v malebné obci Pyšely. Nemovitost slouží v současné době jako penzion, nicméně je vhodná i pro velkou rodinu, eventuelně vícegenerační bydlení. Vytápění je řešeno alternativně elektrokotlem či kotlem na tuhá paliva (obojí nové), ohřev vody bojlerem. Do domu je zaveden i plyn. Voda obecní i vlastní, obecní kanalizace. Podlaží jsou tvořena kaskádovitě, součástí jsou 3 koupelny, 3 toalety, dále terasa s jižní orientací a ložie se 4
západní, na pozemku samostatná garáž, kůlna, venkovní gril. Pěkná vzrostlá udržovaná zahrada. Nádherné okolí, v obci Pyšely najdeme obchod, několik restaurací, poštu, lékárnu, školu, zámek, muzeum. Výborná dopravní dostupnost, Praha po dálnici D1 ve vzdálenosti 30 km, Benešov 10 km. Možnost autobusové dopravy - PID, event. vlakem (nádraží 2 km). Energetická třída G je uvedena dočasně, vzhledem k novele zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií. Po dodání energetického štítku bude uvedena skutečná energetická třída této nemovitosti. Nemovitost č.2: Zemědělský objekt, Vrchotovy Janovice - Manělovice, okres Benešov, cena 10 000 000,- Kč Výjimečná možnost koupě udržované zemědělské usedlosti v obci Manělovice u Benešova. Tato nemovitost je díky své dispozici, zázemí, četným pozemkům, vlastnímu rybníku a umístění v ekologicky zcela čistém prostředí ideálně předurčena pro vznik agrofarmy bez potřeby dalších výrazných investic. Usedlost sestává z obytné části, hospodářské části, stodoly, skladu nářadí, chlévu a přístřešku. Patří k ní četné pozemky: zahrada, orná půda, pastviny, lesní pozemky, rybník, 2 studny, skleník, tenis. kurt atd. Celá nemovitost byla v roce 1994 rekonstruovaná. Stylová obytná budova má užitnou plochu 390 m2. Dispozice: přízemí: prostorná chodba, obytná kuchyně s kachlovými kamny, spíž, obývací pokoj s krbem s výměníkem tepla, ložnice, koupelna, WC a prádelna. Ze všech pokojů je vstup na velkou jižně orientovanou terasu s výhledem na rybník. Pod celou terasou je vybudovaný prostorný sklad. V podkroví jsou 2 ložnice. Z chodby vede vstup na půdu, kde je možné vybudovat další pokoje. Orientace J-Z. Technická budova navazuje na obytnou část. Dispozice : velká místnost se saunou a sprchou a WC, sklep, pokoj pro zaměstnance s koupelnou, v podkroví další ložnice. Dále se zde nachází kotelna, zabijačková kuchyně, mrazící a chladící komory a chlév. Užit. plocha je 259 m2. Dvůr z třetí strany uzavírá budova prostorné stodoly cca 313 m2. Na dvoře je zděný domek pro drůbež s dalším chlívkem a přístřešek pro vozidla. Vytápění : kotel PB nebo dřevem, boilery na PB nebo elektřinu V přímém sousedství usedlosti se nacházejí pozemky: pastviny 6,3 ha, zemědělská půda 8,7 ha, les 4,5 ha. K usedlosti náleží vlastní chovný rybník 0,5 ha. Možnost dokoupit další ornou půdu a pastviny v obci Maršovice. Krásné klidné prostředí. 5
Nemovitost č.3: Obchodní prostor, Jankov - Jankovská Lhota, okres Benešov, cena 5 900 000,- Kč Prodáme stáje s kapacitou pro 37 koní v obci Jankovská Lhota, okr. Benešov. Jedná se o stáje, které jsou staré cca 5 roků a patří k nim i rozlehlé pozemky o ploše 14 445 m2. Ostatní pozemky jsou pronajaté s předkupním právem. Součástí stájí je i sklad a izolace pro nemocné koně. Celý areál sestává ze 4 budov. 1x sklad a izolace a 3x stáje (16, 7 a 2x7 koní). Vhodné pro milovníky přírody, koní a parkurového sportu. Na areál navazuje samostatný RD (7+1) s pozemkem 7 382 m2, který je na prodej rovněž (cena není součástí tohoto inzerátu). Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 7 900 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. 6
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.4230/10/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.7/2016. V Hradci Králové dne 11.ledna 2016. razítko a podpis 7
List vlastnictví č.23 pro k.ú.bořeňovice, okres Benešov 8
9
10
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bořeňovice, okres Benešov 11
Fotodokumentace nemovitosti: 12
13
14
Mapy 15
16