Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7982-1654/2013 O ceně: I) nemovitosti - pozemku evidovaného na LV č. 11, v k.ú. Třeština, obec Třeština, okres Šumperk. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 k nemovitostem - pozemků evidovaných na LV č. 148, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - pozemku evidovaného na LV č. 319, v k.ú. Klopina, obec Klopina, okres Šumperk. IV) nemovitostí - pozemků evidovaných na LV č. 532, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. V) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitostem - pozemků evidovaných na LV č. 534, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. VI) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 70/120 k nemovitostem - pozemků evidovaných na LV č. 600, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 26044/11-104 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 23.9.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 20 stran a 23 stran příloh. V Přerově, dne 23.9.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 5.6.2013 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 26044/11-104, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: I) nemovitosti - pozemku p.č. 2634 - trvalý travní porost, evidovaného na LV č. 11, v k.ú. Třeština, obec Třeština, okres Šumperk. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/21 - ostatní plocha a p.č. 1185/22 - vodní plocha, evidovaných na LV č. 148, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - pozemku p.č. 749 - ovocný sad, evidovaného na LV č. 319, v k.ú. Klopina, obec Klopina, okres Šumperk. IV) nemovitostí - pozemků p.č. 1185/3 - vodní plocha, p.č. 1185/6 - vodní plocha, p.č. 1185/16 - ostatní plocha, p.č. 1185/26 - vodní plocha, p.č. 1185/27 - ostatní plocha a p.č. 1185/28 - vodní plocha, evidovaných na LV č. 532, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. V) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/9 - vodní plocha a p.č. 1185/11 - vodní plocha, evidovaných na LV č. 534, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. VI) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 70/120 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/4 - vodní plocha a p.č. 1185/20 - ostatní plocha, evidovaných na LV č. 600, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 23.9.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.9.2013 za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Štěpána Orálka a Ing. Tomáše Vingrálka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 11, pro k.ú. Třeština, obec Třeština, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Třeština, obec Třeština, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Výpis z katastru nemovitostí č. 148, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Výpis z katastru nemovitostí č. 319, pro k.ú. Klopina, obec Klopina, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Klopina, obec Klopina, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru stránka č. 3
Výpis z katastru nemovitostí č. 532, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Výpis z katastru nemovitostí č. 534, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Výpis z katastru nemovitostí č. 600, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem dne 5.6.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, vyhotovená znaleckým ústavem dne 23.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru Územní plán obce Třeština. Územní plán obce Úsov. Územní plán obce Klopina. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 4
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Pozemky dle LV č. 11, k.ú. Třeština Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Třeština Katastrální území: Třeština (770795) List vlastnictví číslo: 11 Vlastník: Urbášek Květoslav č.p. 44, 78973 Police Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Úsov Katastrální území: Úsov-město (774782) List vlastnictví číslo: 148 Vlastníci: 1. Hloch Karel Ing. Podíl: 2/10 č.p. 33, 78973 Police 2. Krytinářová Anna Podíl: 2/10 Mohelnická 1123, 78391 Uničov 3. Linhartová Miroslava Podíl: 6/50 č.p. 33, 78901 Hrabová 4. Šoustalová Josefa Podíl: 1/10 adresa neznámá 5. Urbášek Květoslav Podíl: 2/10 č.p. 44, 78973 Police 6. Vachutka Ladislav Ing. Podíl: 4/50 č.p. 28, 78901 Lukavice 7. Verner Jaroslav Podíl: 1/10 č.p. 26, 78973 Police stránka č. 5
Pozemky dle LV č. 319, k.ú. Klopina Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Klopina Katastrální území: Klopina (666548) List vlastnictví číslo: 319 Vlastníci: 1. Urbášek Jiří Podíl: 1/2 č.p. 13, 78973 Klopina 2. Urbášek Květoslav Podíl: 1/2 č.p. 44, 78973 Police Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Úsov Katastrální území: Úsov-město (774782) List vlastnictví číslo: 532 Vlastník: Urbášek Květoslav č.p. 44, 78973 Police Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Úsov Katastrální území: Úsov-město (774782) List vlastnictví číslo: 534 Vlastníci: 1. Slezák Petr Podíl: 1/4 Nerudova 143, 78973 Úsov 2. Urbášek Květoslav Podíl: 3/4 č.p. 44, 78973 Police stránka č. 6
Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Úsov Katastrální území: Úsov-město (774782) List vlastnictví číslo: 600 Vlastníci: 1. Fabianová Marie Podíl: 1/30 Zahradní 1172/21, 74801 Hlučín 2. Feit František Podíl: 1/40 č.p. 34, 78973 Police 3. Hloch Karel Ing. Podíl: 2/10 č.p. 33, 78973 Police 4. Krytinářová Anna Podíl: 1/30 Mohelnická 1123, 78391 Uničov 5. Purová Miroslava Podíl: 1/40 č.p. 113, 78972 Bohuslavice 6. Urbášek Květoslav Podíl: 70/120 č.p. 44, 78973 Police 7. Verner Jaroslav Podíl: 2/20 č.p. 26, 78973 Police stránka č. 7
5. Celkový popis nemovitosti I) Pozemek dle LV č. 11, k.ú. Třeština Jedná se o ocenění nemovitosti - pozemku p.č. 2634 - trvalý travní porost, v k.ú. Třeština, obec Třeština, okres Šumperk, který je situován v odlehlé severozápadní části katastrálního území s přístupem po veřejné, nezpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obděláván a je součástí zemědělských honů. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. II) Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/21 - ostatní plocha a p.č. 1185/22 - vodní plocha, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, které jsou situovány v odlehlé, severozápadní části katastrálního území, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněných pozemcích. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na pozemcích se nacházejí náletové dřeviny plevelného charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. III) Pozemek dle LV č. 319, k.ú. Klopina Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - pozemku p.č. 749 - ovocný sad, v k.ú. Klopina, obec Klopina, okres Šumperk, který je situován v okrajové, severní části zastavěné území a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obděláván a je součástí zemědělských honů. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. IV) Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město Jedná se o ocenění nemovitostí - pozemků p.č. 1185/3 - vodní plocha, p.č. 1185/6 - vodní plocha, p.č. 1185/16 - ostatní plocha, p.č. 1185/26 - vodní plocha, p.č. 1185/27 - ostatní plocha a p.č. 1185/28 - vodní plocha, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, které jsou situovány v odlehlé, severozápadní části katastrálního území, netvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci a dále přes nezpevněné pozemky. Na pozemcích se nacházejí náletové dřeviny plevelného charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. V) Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/9 - vodní plocha a p.č. 1185/11 - vodní plocha, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, které jsou situovány v odlehlé, severozápadní části katastrálního území, netvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci. Na pozemcích se nacházejí náletové dřeviny plevelného charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. VI) Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 70/120 k nemovitostem - pozemků p.č. 1185/4 - vodní plocha a p.č. 1185/20 - ostatní plocha, evidovaných na LV č. 600, v k.ú. Úsov-město, obec Úsov, okres Šumperk, které jsou situovány v odlehlé, severozápadní části katastrálního území, tvoří funkční celek a jsou přístupné po nezpevněných pozemcích. Na pozemcích se nacházejí náletové dřeviny plevelného charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. stránka č. 8
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. 6. Obsah posudku Pozemky dle LV č. 11, k.ú. Třeština a) Pozemek Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město a) Pozemky Pozemky dle LV č. 319, k.ú. Klopina a) Pozemek Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město a) Pozemky Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město a) Pozemky Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město a) Pozemky stránka č. 9
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Pozemky dle LV č. 11, k.ú. Třeština Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 319, k.ú. Klopina Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel stránka č. 10
Ocenění Pozemky dle LV č. 11, k.ú. Třeština 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Pozemek 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Trvalý travní porost 2634 35800 8 591 11,59 16,2260 139 397,57 Pozemek zjištěná cena: 139 397,57 Kč Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a. 32, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 36,79 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 241 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 241 je počet obyvatel v obci. 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] Ostatní plocha - neplodná půda 1185/21 108 9,54 2,3850 257,58 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 stránka č. 11
Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha - rybník 1185/22 416 36,79 7 % 10,0000 * 4 160, *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 4 417,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 10 Cena po úpravě: = 883,52 Kč Pozemky zjištěná cena: 883,52 Kč Pozemky dle LV č. 319, k.ú. Klopina 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Pozemek 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Ovocný sad - část 749 30810 206 11,23 11,2300 2 313,38 Ovocný sad - část 749 31100 5 146 12,85 12,8500 66 126,10 Součet: 5 352 68 439,48 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 34 219,74 Kč Pozemek zjištěná cena: 34 219,74 Kč stránka č. 12
Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a. 32, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 36,79 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 241 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 241 je počet obyvatel v obci. 32 odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1185/16 157 36,79 0,06 10,0000 * 1 570, Ostatní plocha 1185/27 145 36,79 0,06 10,0000 * 1 450, Součet: 302 3 020, *) cena byla upravena na 10 Kč/m 2 podle 32 odst. 5 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha 1185/3 9 043 36,79 7 % 10,0000 * 90 430, Vodní plocha 1185/6 5 237 36,79 7 % 10,0000 * 52 370, Vodní plocha 1185/26 18 570 36,79 7 % 10,0000 * 185 700, Vodní plocha 1185/28 1 951 36,79 7 % 10,0000 * 19 510, Součet: 34 801 348 010, *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 351 030, Kč Pozemky zjištěná cena: 351 030, Kč stránka č. 13
Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a. 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 36,79 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 241 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 241 je počet obyvatel v obci. 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha 1185/9 2 030 36,79 7 % 10,0000 * 20 300, Vodní plocha 1185/11 2 048 36,79 7 % 10,0000 * 20 480, Součet: 4 078 40 780, *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 3 / 4 Cena po úpravě: = 30 585, Kč Pozemky zjištěná cena: 30 585, Kč stránka č. 14
Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a. 32, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 36,79 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 241 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 241 je počet obyvatel v obci. 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1185/20 96 9,54 2,3850 228,96 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha 1185/4 23 785 36,79 7 % 10,0000 * 237 850, *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 238 078,96 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 70 / 120 Cena po úpravě: = 138 879,39 Kč Pozemky zjištěná cena: 138 879,39 Kč stránka č. 15
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - nebyly zjištěny Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 16,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při spodní hranici uvedeného rozpětí, ve výši 10,- Kč/m 2. Po vynásobení celkovou výměrou jednotlivých pozemků se dostáváme k obvyklé hodnotě, kterou nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálních spoluvlastnických podílu k některým níže uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. stránka č. 16
I) Pozemek dle LV č. 11, k.ú. Třeština Výměra pozemku p.č. 2634 8.591 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 10,- Kč Obvyklá hodnota pozemku (zaokrouhleno) 86 000,- Kč II) Pozemky dle LV č. 148, k.ú. Úsov-město Výměra pozemků p.č. 1185/21 a p.č. 1185/22 524 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 10,- Kč Obvyklá hodnota pozemků jako celku 5 240,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 2/10 k pozemkům (zaokrouhleno, zohledněna redukce 20% vlivem ideálního spoluvlastnictví) 1 000,- Kč III) Pozemek dle LV č. 319, k.ú. Klopina Výměra pozemku p.č. 749 5.352 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 10,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku 53 520,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 1/2 k pozemku (zaokrouhleno, zohledněna redukce 20% vlivem ideálního spoluvlastnictví) 22 000,- Kč IV) Pozemky dle LV č. 532, k.ú. Úsov-město Výměra pozemků p.č. 1185/3, p.č. 1185/6, p.č. 1185/16, p.č. 1185/26, p.č. 1185/27, p.č. 1185/28 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 Obvyklá hodnota pozemků (zaokrouhleně) 35.103 m 2 10,- Kč 351 000,- Kč V) Pozemky dle LV č. 534, k.ú. Úsov-město Výměra pozemků p.č. 1185/9 a p.č. 1185/11 4.078 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 10,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku 40 780,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 3/4 k pozemkům (zaokrouhleno, zohledněna redukce 20% vlivem ideálního spoluvlastnictví) 25 000,- Kč VI) Pozemky dle LV č. 600, k.ú. Úsov-město Výměra pozemků p.č. 1185/4 a p.č. 1185/20 23.881 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 10,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku (zaokrouhleně) 238 810,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 70/120 k pozemkům (zaokrouhleno, zohledněna redukce 20% vlivem ideálního spoluvlastnictví) 112 000,- Kč Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 86 000,- + 1 000,- + 22 000,- + 351 000,- + 25 000,- + 112 000,- = 597 000,- Kč stránka č. 17
REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou 695 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 597 000, Kč Cena slovy: pětsetdevadesátsedmtisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 23.9.2013 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 18
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7982-1654/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 19
E. SEZNAM PŘÍLOH Ortofoto mapa parcely 2634 Ortofoto mapa parcely 749 Ortofoto mapa parcely 1185/26 Ortofoto mapa parcely 1185/6 Ortofoto mapa parcely 1185/9 Ortofoto mapa parcely 1185/11 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 20
Ortofoto mapa parcely 2634 Ortofoto mapa parcely 749 stránka č. 21
Ortofoto mapa parcely 1185/26 Ortofoto mapa parcely 1185/6 stránka č. 22
Ortofoto mapa parcely 1185/9 Ortofoto mapa parcely 1185/11 stránka č. 23