VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ Posouzení způsobilosti společnosti Thermal Pasohlávky a.s. dostát závazkům vyplývajícím ze zamýšlených úvěrů ZHOTOVITEL: Vysoké učení technické v Brně, Antonínská 548/1, 601 90 Brno Realizující osoby: Doc. Ing. et Ing. Stanislav Škapa, Ph.D. Ing. Kateřina Fojtů Únor 2013
1 Definice výchozích požadavků a základních fakt 1.1 Výchozí požadavky Zjištění bonity společnosti Thermal Pasohlávky a.s. (dále jen Společnost ) se zaměřením na její způsobilost dostát závazkům ze zamýšlené Smlouvy o úvěru, kterou hodlá Jihomoravský kraj (dále jen Zadavatel ) zadavatel uzavřít se Společností. Prostředky, které budou Společnosti poskytnuty na základě Smlouvy o úvěru, budou použity k zajištění vlastního podílu financování projektu Společnosti pod názvem Thermal Pasohlávky páteřní technická a dopravní infrastruktura, o jehož spolufinancování žádá Společnost v Regionálním operačním programu NUTS 2 Jihovýchod (dále jen Projekt ). Dále bude Společnost Projekt financovat úvěrem EIB a komerčním úvěrem. Za komerční úvěr by měl zadavatel převzít ručitelský závazek vůči poskytovateli komerčního úvěru. Revize tohoto dokumentu ke dni 13. 2. 2013 reflektuje aktuální stav poznání s ohledem na probíhající výběrové řízení na dodavatele stavebních prací a poskytovatele komerčního úvěru (byla vybrána ekonomicky nejvýhodnější nabídka a k podpisu smlouvy o úvěru je třeba zajistit uzavření ručitelské smlouvy s JMK). 1.2 Základní fakta a) Akcionářská struktura Thermal Pasohlávky a.s. - Jihomoravský kraj 119.120 tis. Kč - Obec Pasohlávky 59.550 tis. Kč (celkem 178.670 tis. Kč) b) Základní finanční parametry projektu Položka předpokládaný objem investice (bez DPH) DPH (nezpůsobilý výdaj, vratka z FÚ) předpokládaný objem investice (včetně DPH) vlastní podíl (kofinancování) dotace ROP JV (40%, až do výše 99,4 mil. Kč) Hodnota 250,5 mil. Kč 52,6 mil. Kč 303,1 mil. Kč 151,1 mil. Kč 99,4 mil. Kč - Bezodkladné zajištění vlastního podílu financování Projektu ve výši 151,1 mil. Kč. Záměr na uvolnění částky ve výši 90,5 mil Kč prostřednictvím úvěru od akcionáře, kdy zdrojem krytí je úvěrový rámec EIB Zadavatele (s ručením Obce Pasohlávky jako akcionáře Společnosti) a komerčním úvěrem ve výši 55 mil. Kč (záměr přijetí ručitelského závazku byl schválen v orgánech akcionáře Jihomoravského kraje. - Zástupci vedení Společnosti provedli průzkum možnosti získání komerčního úvěru, jež vedl ke zjištění a ověření následujících skutečností: Společnost jako taková je pro komerční banky z obchodně-analytické podstaty de facto likvidní společností; - Nelze získat běžný komerční úvěr, neboť se nejedná o standardní obchodní případ (nejedná se o klasickou komerční společnost, společnost negeneruje zisk, má krátkou historii, v podstatě se jedná o projektovou společnost, jejímž výsledkem je realizovaný a funkční projekt se socioekonomickými dopady s následnými multiplikačními efekty na mikroregion); - na základě schváleného záměru ručitelského závazku JMK bylo na podzim 2012 provedeno výběrové řízení na poskytovatele komerčního úvěru, aktuální návrh smlouvy o poskytnutí úvěru ze strany České spořitelny, a.s., má následující parametry: celkový objem úvěru 55,0 mil. Kč, možnost čerpání do 31. 12. 2014, úroková sazba 3M Pribor + 1,25%, první splátka k 31. 12. 2015, splatnost 10 let konstantní anuitou (vždy k 31.12.), úvěr je prost dalších poplatků a umožňuje předčasné splacení. Stránka 2 z 8
2 Východiska - Společnost má krátkou historii a neprovozuje zatím žádnou komerční činnost; - Společnost je ze 66,67 % vlastněna Jihomoravským krajem a z 33,33 % obcí Pasohlávky; - Společnost vlastní pozemky, jejichž současná odhadovaná cena je 100 mil. Kč; - v druhé polovině roku 2012 bylo s ohledem na dostupný stav poznání plánováno úvěrové krytí ve výši 145,5 mil. Kč, takto byly také nastaveny jednotlivé úvěry (komerční úvěr, úvěr JMK/EIB), s ohledem na stav přípravy úvěrových smluv a možností TP a.s. je navrhováno financování salda (v aktuální výši 5,6 mil. Kč) z vlastních prostředků nositele projektu; - Pro zajištění běžného provozu a nutných investic se jeví v tento okamžik jako nutný prodej pozemků označovaných jako Pasohlávky východ a Broskvový sad. Z těchto prostředků bude hrazeno také předfinancování dalších projektových činností (v případě úspěšného obchodu, tj. vyšší než očekávané prodejní ceny pozemků a nižších nákladů na financování dalších projektových činností, nebude nezbytně nutné prodat oba pozemky, Tabulka.1); - Prodej pozemků určených ke komerčnímu rozvoji lázeňské zóny po vybudování infrastruktury (část pozemků je ponechána ve vlastnictví Společnosti pro zajištění možnosti vybudování tzv. centrálního objektu), odhadovaná cena pozemků je nastavena na 1500 Kč/m 2. Existuje několik znaleckých posudků, kde je vyčíslen odhad ceny pozemků, např. Zásady obchodní politiky (Saura, 2010), odborné odhady a konzultace s realitními makléři a znalci, kde je značný rozptyl odhadu této ceny: 1350 5000 Kč. Nicméně za předpokladu dobudování infrastruktury a úspěšného rozvoje lázeňské zóny lze očekávat výrazný nárůst cen stavebních pozemků s cílovou hodnotou blížící se aktuální cenové hladině v zavedených lázeňských zónách (5-10.000,- Kč/m 2 ), např. v blízkých Pohořelicích se nabídková cena pozemků dostává na 1800,- Kč/m 2, i z tohoto důvodu tedy lze považovat očekávané zhodnocení pozemků na 1500 Kč/m 2 za realistické (ve vybraných scénářích je dále zohledněn roční růst ceny o 5% od roku 2014). Za definovaných předpokladů (bez zohlednění případného cenového růstu) by pak hrubý výnos z případného prodeje pozemků určených ke komerčnímu rozvoji lázeňské zóny a pozemků Pasohlávky-východ a Broskvový sad činil 287 mil. Kč. Tab.1: Pozemky určené k prodeji Funkční celek Plocha (m 2 ) Investice (Kč/m 2 ) Prodej (Kč/m 2 ) min. Hrubý výnos Pasohlávky východ 74 156 1-350 26 mil. Kč Broskvový sad 61 501-350 21 mil. Kč Komerční rozvoj poloostrov 159 630 775 1.500 240 mil. Kč - Z časového hlediska je prodej pozemků Pasohlávky-východ a Broskvový sad plánován v letech 2013-2014, zahájení prodeje pozemků na poloostrově v závěru roku 2014. Vedle zajištění kofinancování Projektu ještě musí příjmy (zejména v letech 2013-14) sloužit k úhradě výdajů na přípravu dalších investičních aktivit (zejména příprava projektu archeoparku, případně centrální objekt) a zajištění běžného provozu Společnosti. Navržený časový plán a prodejní ceny se zdají být realistické. Na základě definovaných příjmů, aktuálních podmínek EIB, předběžných výsledků výběrového řízení na poskytnutí komerčního úvěru a požadavků a stanovisek akcionářů společnosti je možné stanovit minimální parametry přijímaných úvěrů (Tabulka 2). 1 v prosinci byla část pozemků (přibližně 1 ha) prodána akcionáři (Obec Pasohlávky) za cenu 380,- Kč/m 2 Stránka 3 z 8
Tabulka 2: Parametry úvěrů EIB* Objem úvěru 90,5 mil. Kč 55,0 mil. Kč Kapitalizace úroků 19,3 mil. Kč - Objem splácené jistiny 109,8 mil. Kč 55,0 mil. Kč Komerční úvěr Úroková sazba max. 2,804 % p.a. 3M Pribor 2 + 1,25% p.a. Doba splatnosti 10 let 10 let Odklad splátek jistiny 7 let první splátka k 31.12.2015 Odklad splátek úroků 7 let první splátka k 31.12.2015 *indikativní nabídka EIB z počátku srpna 2012 na úvěr následujících parametrů: částka: 125 000 000 CZK datum čerpání: 17.9.2012 (datum první splátky může být maximálně 7 let od čerpání) splaceni: pravidelně rovnoměrně pololetní splátky datum 1. splátky: 15.9.2019 datum poslední splátky: 15.9.2022 placeni úroku: čtvrtletně indikativní pevná úroková sazba: 2,804% indikativní pohyblivá úroková sazba: 3M PRIBOR + 1.196% Parametry úvěru EIB vychází z aktuální indikativní nabídky (srpen 2012) a jako takové je lze považovat za reálné. Úroková sazba aktuálně (dle aktuální sazby 3M Pribor) nepřekračuje 2% p.a., podobně se podařilo získat odklad splátek přesahující dobu realizace projektu (do 31.12.2015). - Uvedená struktura financování je navrhována jako doporučená s ohledem na aktuální stav poznání: o probíhající výběrové řízení na dodavatele stavby; o probíhající výběrové řízení na poskytovatele komerčního úvěru; o schválený záměr poskytnutí úvěru akcionáře Jihomoravského kraje společnosti Thermal Pasohlávky a.s., až do výše jistiny 90,5 mil. Kč před kapitalizací na spolufinancování projektu Thermal Pasohlávky páteřní technická a dopravní infrastruktura Pasohlávky, pokud akcionář obec Pasohlávky poskytne Jihomoravskému kraji zajištění za závazky společnosti Thermal Pasohlávky a.s., které vzniknou ze smlouvy o úvěru mezi JMK a TP a to zástavní právo k akciím vydaným společností Thermal Pasohlávky a.s. ve jmenovité hodnotě 30 mil. Kč či jiný relevantní zajišťovací prostředek (dle usnesení Zastupitelstva Jihomoravského kraje č. 2023/12/Z31 bod b)); o schválený záměr převzetí ručitelského závazku Jihomoravským krajem za závazky společnosti Thermal Pasohlávky a.s. vůči poskytovateli komerčního úvěru, které vzniknou ze smlouvy o úvěru s předpokládanou výší jistiny do 55 mil. Kč před kapitalizací na spolufinancování Projektu (dle usnesení Zastupitelstva Jihomoravského kraje č. 2023/12/Z31 bod f)) 3 Podmínky umožňující udržitelnost Projektu a další rozvoj území: 2 3M Pribor k 12. 2. 2013 dle ČNB činí 0,5% p.a. Stránka 4 z 8
- Existuje poptávka po této volnočasové aktivitě (zkušenosti z okolí: Lednice, Hodonín, Laa an der Thaya); - V prostředí je již realizován synergický projekt Komplex Moravia Thermal s finanční účastí úspěšných provozovatelů akvaparků na Slovensku; - Plánované využití území lázeňské a rekreační zóny bylo ve fázi architektonicko-urbanistické studie podpořeno studií proveditelnosti rakouské společnosti Michaeler&Partner, která je součástí skupiny Falkensteiner specializující se na rozvoj projektů v cestovním ruchu; - Podoba dalšího rozvoje území byla diskutována v rámci spolupráce s rakouskou společností Vamed, která projevila zájem o hlubší spolupráci na rozvoji území nejen v rámci příhraniční spolupráce. Nutnou podmínkou však zůstává výstavba infrastruktury; - Existují adresné zdroje z EU (ROP); - Naplnění Programu rozvoje JMK na období 2010-2013, kde realizací tohoto projektu jsou pokryty minimálně 2 (spíše 3) priority. V preambuli je psáno Ve vztahu ke středoevropskému regionu by se Jihomoravský kraj měl dostat do jeho čela zejména v naplňování priorit B a D (atraktivnost destinací); - V neposlední řadě projekt podpoří a i naplní socioekonomické indikátory, což konkrétně bude znamenat, že se sníží územní disparity, a především se zvýší zaměstnanost v mikroregionu. U tohoto projektu, který je v podstatě realizován JMK, nelze oddělit jeho sociální stránku; Naplnění výše uvedených premis vytváří předpoklady pro zajištění efektivnosti Projektu a navazujících aktivit, což bezesporu vyústí ve zvýšení bonity společnosti a tím i synergicky lepší schopnosti splácet posuzované úvěrové prostředky. Stránka 5 z 8
4 Shrnutí Posuzovaná Společnost realizuje typický projekt, který dává základ k rozvoji zejména volnočasových aktivit a podpoře ekonomiky zdraví. Vzhledem k nastavení projektu nelze použít standardní (komerční) postupy úvěrování a není vhodné použít ani standardní komerční přístup k měření rizika a rentability projektu. Je nutno si uvědomit, že Společnost v podstatě realizuje projekt, který bude mít socioekonomické dopady na mikroregion. Dopady se budou multiplikovat i vlivem synergického efektu s jinými (komerčními) subjekty působící v dotčeném území. V současné době vyvíjí společnost aktivity směrem k dalšímu rozvoji území spočívající v zajištění investorů pro realizaci nejen soukromých investic. Je možné konstatovat, že mezi investory lze vnímat zvýšený zájem o investice v daném území nicméně, jak již bylo zmíněno výše, tento zájem v současné době naráží na očekávané vybudování infrastruktury. Za zmínku stojí také fakt, že mezi investory zahraničními je prozatím zájem podstatně větší než mezi tuzemskými zájemci o investice. Pokud jde o odhadovaný vývoj zhodnocení území lze přímo úměrně posuzovat investice veřejnoprávního prvku (Zadavatel a Obec Pasohlávky prostřednictvím Společnosti) s růstem cen pozemků. Zjednodušeně řečeno ve chvíli, kdy bude zahájena fyzická realizace Projektu, dojde k prvnímu navýšení tržní ceny pozemků v oblasti. Následně, po dobu realizace Projektu lze očekávat pozvolný vzestup cen pozemků s dalším navýšením jejich hodnoty ve chvíli případného zahájení realizace projektu Centrálního objektu. Z pohledu strategického rozvoje území Pasohlávek lze investiční aktivity v území rozdělit na ty přímo související s činností Společnosti a na ostatní. Z pohledu ostatních je v tuto chvíli zřejmý pouze investiční záměr společnosti ŽS REAL a.s., která v současnosti realizuje projekt akvaparku "Komplex Moravia Thermal" i tento projekt však úzce souvisí s Projektem Společnosti s ohledem na plánované využití budované infrastruktury pro napojení akvaparku. Další ostatní investice jsou známy pouze v nejasných obrysech a je zřejmé, že ostatní vlastníci větších pozemkových celků očekávají vybudování infrastruktury jako impuls k dalšímu investování. Z výše uvedeného vyplývá, že struktura a podmínky financování Projektu se nutně projeví i na dalším rozvoji území, tj. pokud bude Společnost, která je v současné době dominantním vlastníkem pozemků v řešené oblasti, pouze investovat rozvoj infrastruktury a využije pozemky pouze k úhradě úvěrů spojených s touto investicí nebo se podaří zajistit takové podmínky pro financování Projektu, aby mohlo dojít k maximálnímu zhodnocení pozemků a tím i k maximální efektivitě činnosti Společnosti. V tomto místě je dobré si položit i otázku, co se stane, když Společnost neobdrží potřebný úvěr? Projekt se zastaví, a co to bude znamenat? Pravděpodobně to přispěje ke konci projektu, a tím pádem k realizaci ztráty ve výši cca 80 mil. Kč (jedná se o hrubý odhad z již vynaložených nákladů a výnosů prodejů pozemků v této době). Zastavení (či přesněji konec) projektu přinese i ztráty dalším komerčním subjektům participujícím v oblasti lázeňské a rekreační zóny. S ohledem na již probíhající realizaci projektu Moravia Thermal je třeba vzít v potaz dopady, které by případná nerealizace Projektu přinesla s ohledem na časovou a věcnou provázanost obou investic. Je nutno definovat rizika vycházející z různých přístupů k zajištění Projektu. Stránka 6 z 8
Srovnání nulové varianty a zajištění realizace projektu Aktivita JMK Nulová varianta žádná, kofinancování projektu nebude zajištěno Realizace projektu PTDI zajištění prostředků na kofinancování projektu Budoucí výdaje případné nároky investora akvaparku 151,5 mil. Kč + obsluha dluhu Přímý dopad Příjmy z prodeje pozemků Další dopady Rizika ukončení činnosti Společnosti se ztrátou vloženého kapitálu cca 75 mil. Kč (150,- Kč/m 2 ) - prodej celého území - nesplněné závazky vůči společnosti ŽS Real; - ztráta vlivu na rozvoj území; - hrozba negativního mediálního dopadu; realizovaný projekt PTDI cca 287 mil. Kč (350-1.500,- Kč/m 2 ), prodej pouze vybraných zón; - zachováno 6,6 ha pozemků pro výstavbu centrálního objektu; - zachováno 6,7 ha pro parkové úpravy a kulturu; - zachování strategického vlivu v území; - finanční ztráta vzniklá úplným nebo částečným nesplacením poskytnutých úvěrů; Stránka 7 z 8
5 Závěr a doporučení Na základě analýzy dostupných materiálů a rozhovorů se zúčastněnými stranami je možno konstatovat, že Společnost je způsobilá dostát svým závazkům hradit poskytnuté úvěry za podmínek definovaných touto analýzou (viz tabulka níže). Uvedené parametry jsou navrženy s ohledem na zajištění finanční udržitelnosti projektu a na základě aktuálně navrhovaného plánu financování (objemu úvěru z prostředků EIB). Jakékoli zlepšení parametrů poskytovaných úvěrů (zejména prostřednictvím navýšení podílu EIB) má pozitivní dopad na hospodaření Společnosti, zvyšuje rentabilitu projektu a současně vytváří prostor pro realizaci navazujících záměrů (např. výstavba Centrálního objektu). Nezbytnou podmínkou získání komerčního úvěru je ručitelský závazek Jihomoravského kraje. Tab.: Pravděpodobná varianta kofinancování projektu EIB Objem úvěru 90,5 mil. Kč 55,0 mil. Kč Kapitalizace úroků 19,3 mil. Kč - Objem splácené jistiny 109,8 mil. Kč 55,0 mil. Kč komerční úvěr Úroková sazba max. 2,804 % p.a. 3M Pribor 3 + 1,25% p.a. Doba splatnosti 10 let 10 let Odklad splátek jistiny 7 let první splátka k 31.12.2015 Odklad splátek úroků 7 let první splátka k 31.12.2015 Pro zajištění realizace projektu a snížení rizik nesplacení poskytnutého úvěru Společnosti (splátky úvěru vytváří tlak na prodej pozemků) je žádoucí: - schválit převzetí ručitelského závazku JMK za nabídnutý komerční úvěr od České spořitelny (55,0 mil. Kč, splatnost 10 let, sazba 3M Pribor + 1,25% p.a.); - schválit poskytnutí úvěrového rámce z prostředků JMK (EIB) ve výši min. 90,5 mil. Kč na zajištění kofinancování projektu; - prostřednictvím zástupců akcionáře ve statutárních orgánech Společnosti dohlížet na řádný průběh realizace projektu a plnění podmínek definovaných pravidly ROP JV a podmínek nutných pro řádné splácení přijatých úvěrů. - V návaznosti na hodnocení rizik, zejména pro případ nerealizace projektu technické infrastruktury společností Thermal Pasohlávky a.s. je nezbytné uvažovat o reálně možném vzniku rizika v podobě uplatnění nároků zahraničního investora realizujícího projekt akvaparku z důvodu zmaření jeho investice. Materiální oporou pro jeho nárok na nahrazení veškerých ztrát by mohlo být nenaplnění záměrů politiky Jihomoravského kraje v oblasti lázeňství a návazné turistické infrastruktury, pro jejichž naplnění byla mimo jiné Společnost s cílem realizovat Projekt založena. 3 3M Pribor k 12. 2. 2013 dle ČNB činí 0,5% p.a. Stránka 8 z 8