Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Analýza suburbanizace ve městě Hostivice Bakalářská práce Autor: Helena Singerová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Roman Vodný, Ph.D. Praha Duben, 2015
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 20. 4. 2015 Helena Singerová 2
PODĚKOVÁNÍ Ráda bych touto cestou poděkovala zejména vedoucímu bakalářské práce Ing. Romanu Vodnému, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady a připomínky v průběhu práce. Dále bych chtěla poděkovat vedoucí katedry podnikání a oceňování PhDr. Ingrid Matouškové, Ph.D. za trpělivost při pomoci na tvorbě dotazníku a všem dotazovaným za důležité informace a ochotu poskytnout rozhovor. Velké poděkování patří také Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc a hlavně odborné rady při zpracování praktické a analytické části. Chtěla bych poděkovat i Ing. Martinu Beranovi za poskytnutí veškeré projektové dokumentace, Mgr. Jindřišce Semrádové za pomoc při překladu anotace do anglického jazyka a Ing. Lukášovi Heroutovi za rady ohledně formální úpravy a formátování textu. A nakonec patří velké poděkování i mé rodině a přátelům, kteří mě podporovali při tvorbě celé bakalářské práce. 3
ANOTACE Bakalářská práce Analýza suburbanizace ve městě Hostivice je rozdělena do tří hlavních částí. První je teoretická část, která se zabývá analýzou suburbanizace ve městě Hostivice, základními pojmy, historickým kontextem a případovou studií města Hostivice s dotazníkovým šetřením. Druhá je část praktická, ve které jsou oceněny dvě nemovitosti. První je rodinný dům a druhý je objekt školky. Obě nemovitosti jsou oceněny porovnávací, příjmovou a nákladovou metodou. Poslední je analytická část. Je věnována lokální analýze realitního trhu Prahy 2. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika a představení městské části Prahy 2 s popisem trhu a regionální segmentace. Dále vlastní analýza rozdělená na části Vinohrady, Nové město, Vyšehrad a Nusle. Na závěr je popsán celkový marketingový výhled do budoucna. KLÍČOVÁ SLOVA: suburbanizace, Hostivice, tržní ocenění, analýza realitního trhu ABSTRACT Bachelor thesis Analysis of Suburbanization in Hostivice is divided into three main parts. The first part is a theoretical one which deals with the analysis of suburbanization in Hostivice, basic concepts, historical context and case studies of Hostivice with questionnaires. The second part is the practical one, where two properties are valued. The first is the house and the other is a building of kindergarten. Both properties are valued with the help of the comparison, income and cost method. Last one is the analytical part. It is dedicated to the analysis of the local real estate market in Prague 2. In this part of the thesis describes the general characteristics and performance of Prague 2 with a description of the market and regional segmentation. Further analysis is divided up into sections of Vinohrady, New Town, Vysehrad and Nusle. Finally, it describes the overall marketing outlook. KEY WORDS: suburbanization, Hostivice, market valuation, analysis of real estate market 4
OBSAH Úvod... 7 1. TEORETICKÁ ČÁST... 9 1.1 Základní terminologie a pojem suburbanizace... 10 1.2 Suburbanizace konkrétně... 12 1.2.1 Urbanizační proces... 12 1.2.2 Formy suburbanizace... 12 1.2.3 Historický vývoj suburbanizace... 14 1.2.4 Pozitiva a negativa suburbií... 17 1.3 Případová studie- suburbanizace ve městě Hostivice... 18 1.3.1 Město Hostivice... 18 1.3.2 Poloha města... 20 1.3.3 Základní statistické údaje... 20 1.3.4 Historie města Hostivice... 22 1.3.5 Suburbanizace ve městě Hostivice... 24 1.3.6 Územněsprávní začlenění... 26 1.3.7 Občanské vybavení... 26 1.3.8 Doprava a dopravní infrastruktura... 32 1.3.9 Technická infrastruktura... 38 1.3.10 Veřejná prostranství... 39 1.4 Dotazník pro obyvatele hostivických suburbií a jeho vyhodnocení... 40 1.4.1 Dotazník... 40 1.4.2 Vyhodnocení dotazníku... 41 Závěr... 49 2. PRAKTICKÁ ČÁST... 51 2.1 Ocenění rodinného domu Hostivice... 52 2.2 Ocenění mateřské školy Hradištko u Sadské... 91 5
3. ANALYTICKÁ ČÁST... 131 3.1 Obecná charakteristika trhu... 132 3.1.1 Popis lokality... 132 3.1.2 Trh s nemovitostmi... 133 3.1.3 Regionální segmentace... 133 3.2 Městská část Praha 2- Vinohrady... 134 3.3 Městská část Praha 2- Nové město... 138 3.4 Městská část Praha 2- Vyšehrad... 142 3.5 Městská část Praha 2- Nusle... 145 3.6 Celkový marketingový výhled... 149 Seznam použité literatury... 150 Seznam obrázků, tabulek, grafů a příloh... 155 Přílohy... 158 6
ÚVOD Klidný venkov s krásnou přírodou, bydlení v rodinném domě se zahradou, ale i snadná dostupnost do rušného nedalekého velkoměsta. To je představa žití dnešní společnosti, kdy jsou lidé schopni pro naplnění takového bydlení mnoho obětovat. Kvůli tomu se obyvatelé často rozhodli pro přestěhování z center měst na jejich okraj a do okolních obcí, čímž vznikla suburbanizace. 1 Pojem suburbanizace je specifikován jako pokles obyvatelstva v jádrech měst a naopak nárůst v okrajových částech a v obcích příměstské zóny. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Dochází k sociálním změnám ve struktuře obyvatelstva, naskytují se nové společenské aktivity a nový způsob života, který ovlivňuje i obyvatelstvo původní. Počátky suburbanizace mají své kořeny ve Spojených státech amerických. Klasické období suburbanizačních procesů je spojeno s rozmachem osobní automobilové, nákladní a letecké dopravy. Avšak hlavní rozvoj začal po druhé světové válce a hospodářské krizi, kdy se rodinný dům stával ideálem bydlení. Poptávku rozvířil i tzv. baby boom a vznik hypoték na bydlení. 2 Následovalo postupné rozšíření suburbanizačních procesů do Evropy a také do České republiky. Socialistická panelová sídliště patří v některých ohledech mezi první podoby suburbií. Konec režimu však přinesl i konec centrálního plánování. Rozvoj v osídlení byl spojen s dynamickou výstavbou rodinných domů a v druhé polovině let devadesátých nastal zvrat s růstem příjmů a hypotékami. V důsledku toho vznikaly v zázemí největších českých měst, v Praze a v Brně, první suburbie. 3 Bakalářská práce se dělí na tři části, první teoretickou, druhou praktickou a třetí analytickou. Hlavním cílem v teoretické části je shrnutí základních rysů suburbanizace, její historie a ukázky pozitiv s negativy. Samotná suburbanizace je uvedena na příkladě v případové studii se zaměřením na město Hostivice v zázemí hlavního města Prahy. 1 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 2 Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Editor Luděk Sýkora. Praha: Ústav pro ekopolitiku, 2002, 191 s. ISBN 8090191495. 3 Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Editor Luděk Sýkora. Praha: Ústav pro ekopolitiku, 2002, 191 s. ISBN 8090191495. 7
V praktické části jsou provedeny dvě aktuální tržní ocenění. První tržní ocenění se týká rodinného domu v Hostivici s využitím porovnávací, příjmové a nákladové metody. Druhé tržní ocenění se týká mateřské školy v Hradištku u Sadské s využitím porovnávací, příjmové a nákladové metody. Poslední, analytická část, je zaměřena na lokální analýzu trhu nemovitostí městské části Praha 2. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika a představení městské části Prahy 2 s popisem trhu a regionální segmentace. Dále vlastní analýza rozdělená na části Vinohrady, Nové město, Vyšehrad a Nusle. Na závěr je popsán celkový marketingový výhled do budoucna. 8
1. TEORETICKÁ ČÁST Analýza suburbanizace ve městě Hostivice 9
1.1 Základní terminologie a pojem suburbanizace BROWNFILEDS Jsou staré, nevyužívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně využívané průmyslové a logistické zóny a komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích, a zemědělské, vojenské i další plochy a budovy ve volné krajině. 4 Jsou překážkou pro rozvoj, jelikož se investoři obávají vysokých nákladů spojených se sanací objektů. Tyto objekty mohou být zamořeny toxickými látkami, jako jsou např. náplně obsahující chemii ze strojního vybavení. GREENFIELDS Jsou území tzv. zelené plochy, které dosud nebyly zastavěny a jejich účelem je rekreační či zemědělské využití. Mohou být však změněny na pozemky určené k zástavbě, tedy rozvoji dané lokality. MĚSTO V příručním slovníku je město definováno jako nakupení velkého počtu domů obytných a veřejných budov, uspořádaných v ulice, jejichž obyvatelé tvoří kulturní a sociální jednotku. 5 Město má charakteristické znaky, odlišující ho od vesnice, jako je například hustota a struktura obyvatel, rozloha, občanské vybavení a doprava. Vesničané mají od městských lidí osobnější přístup, více sociálních kontaktů. Proto se ve městech kvůli anonymitě koncentruje například vyšší zločinnost. URBAN SPRAWL= SÍDELNÍ KAŠE Českým termínem pro urban sprawl je sídelní kaše. Suburbánní výstavba kolonií rodinných domů s nízkou hustotou zástavby bývá často označováno jako sídliště naležato. Zastavovací plán není vhodný pro budoucí obyvatele, ale spíše pro developery, či majitele pozemků. Na území není dostatečná veřejná infrastruktura, zejména pak veřejná prostranství. Sídla se rozpínají do krajiny, místo zemědělských pozemků se stávají pozemky stavební, a jelikož není 4 Výkladový slovník: životní prostředí, udržitelný rozvoj. KLINKEROVÁ, Jitka. ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU. [online]. Praha, 2008 [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: hhttp://slovnik.ekopolitika.cz/b.shtml#brownfields 5 Příruční slovník jazyka českého: Ústav pro jazyk český. HUJER, Oldřich, Emil SMETÁNKA, Miloš WEINGART, Bohuslav HAVRÁNEK, Vladimír ŠMILAUER a Alois ZÍSKAL. [online]. 2007-2008 (1935-1957) [cit. 2014-10-16]. Dostupné z:http://bara.ujc.cas.cz/psjc/search.php 10
dostatečně kladen ohled na veřejná prostranství a občanskou vybavenost a noví obyvatelé pracují v jádrovém sídle aglomerace, vzniká větší dopravní zátěž kvůli dojíždějícím obyvatelům do měst. URBANIZACE Urbanizace zahrnuje kulturní, ekonomické i sociální změny společnosti a je jednou z klíčových složek její modernizace. Zároveň však urbanizace přináší koncentraci obyvatelstva ve městech a městských regionech. 6 Hospodářství a kulturní využití se soustřeďuje do velkoměsta na úkor venkova. Další možnou definicí je rozšiřování městského způsobu života (kvalitativní aspekt) a proces růstu měst (kvantitativní aspekt) 7. Urbanizace se dělí na řízenou a neřízenou. Řízená je vítaná a je upravována územním plánováním s různými výsledky. Naopak neřízená je nevítaná a vyskytují se pak problémy v podobě slumů a dalších. ZAHRADNÍ MĚSTO Označují se tak malá města a sídliště s velkým podílem zeleně a nízkou hustotou zastavěnosti. První představy o obydlích v zahradách byly již ve starověku. Urbanisté a vládnoucí představitelé měst se zajímali o únik z velkých měst do menších soustav obydlí umístěných v krajině. Touto problematikou se zabývala i řada teoretiků urbanismu a architektury, mezi které patřil též anglický architekt Ebenezer Howard, tvůrce myšlenky zahradního města. Zahradní města se dočkala realizace díky britským architektům Barrymu Parkerovi a Raymondu Unwinovi. POJEM SUBURBANIZACE Pojem je odvozen z latiny. Předpona sub 8 znamená polohu za městem a urbs 9 je v překladu město. Z toho vzniklo anglické slovo suburb 10, které lze přeložit jako 6 MUSIL, Jiří. Urbanizace a problémy lidstva. Vesmír: přírodovědecký časopis Akademie věd České republiky. Praha: Vesmír, 1999. Dostupné z: http://casopis.vesmir.cz/clanek/urbanizace-a-problemy-lidstva 7 ÚVOD DO PROBLEMATIKY URBANISMU A ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ. [online]. ČVUT v Praze, Fakulta stavební, Katedra urbanismu a územního plánování [cit. 2015-03-11]. Dostupné z:http://people.fsv.cvut.cz/~k127/k_o/uups/uups_am_01.pdf 8 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 9 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 10 Suburbanizace. OUŘEDNÍČEK, Martin. Suburbanizace [online]. Praha: Univerzita Karlova v Praze [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: http://www.suburbanizace.cz/ 11
předměstí. Pojem suburbanizace je specifikován jako pokles obyvatelstva v jádrech měst a naopak nárůst v okrajových částech a v obcích příměstské zóny. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Dochází k sociálním změnám ve struktuře obyvatelstva, naskytují se nové společenské aktivity, nový způsob života, kterým ovlivňují obyvatelstvo původní. Urban sprawl je formou suburbanizace, v překladu do češtiny jako sídelní kaše. Má velice chaotickou a řídkou zástavbu, která je umisťována hlavně v blízkosti komunikací. 1.2 Suburbanizace konkrétně Rodinný dům se zahradou v místě klidné periferie se snadnou dostupností do rušného nedalekého velkoměsta je představou žití moderní společnosti. Vznikají zde však otázky ohledně velké zastavěnosti volných ploch, kde se domy rozrůstají obrovskou rychlostí. Tyto seskupení rodinných domů se nazývají satelitní městečka a v případě velmi nízké hustoty osídlení sídelní kaše. 1.2.1 Urbanizační proces Proces suburbanizace patří do souboru stádií urbanizačních procesů. Prvním takovým procesem je urbanizace, v té dominuje jádro měst, kam se koncentruje obyvatelstvo i služby a naopak chudnou zázemí měst. Pak přichází samotná suburbanizace, ta je takovým opakem urbanizace. Hlavní je růst zázemí nad městským jádrem a celkový růst městského regionu. V zázemích jsou lokality rezidenční výstavby označovaných jako satelitní městečka. Následným procesem je desurbanizace, ve které dochází ke snižování počtu obyvatel v jádrech měst a tento pokles je vyšší než nárůst obyvatel v zóně příměstské. Z bytových domů se stávají kancelářské a komerční prostory. A posledním procesem je fáze reurbanizace, kdy se obyvatelé vrací do jader měst a kancelářské prostory se mění zpět na obytné. 11 1.2.2 Formy suburbanizace Suburbanizace má dvě formy. Tou první je rezidenční suburbanizace, jinak označována jako obytná a druhou je forma komerční, také nazývána jako pracovní a obslužná. 11 OUŘEDNÍČEK, Martin. Teorie stádií vývoje měst a diferenciální urbanizace: Geografie-Sborník České geografické společnosti. 2000. 12
Rezidenční suburbanizace se pojí s výstavbou celků rodinných domů, nazývaných jako satelitní městečka, ale i v poslední době se rozrůstajících domů bytových. Dělí se podle lokality, ve které jsou domy postaveny, podle rozsahu výstavby, či architektonického pojetí. Například rozdílnost amerického a českého osídlení je v prostoru. U nás jsou zřídkakdy k nalezení sídla, která vznikla na zelených loukách, zatímco v Americe jsou zcela běžná. Obrázek 1 Rezidenční suburbanizace Zdroj:vlastní foto Komerční suburbanizace se pojí s výstavbou komerčních zón, jako jsou super a hyper markety, sklady, anebo logistické areály. Zóny jsou přemisťovány z center měst buď do okrajových lokalit, anebo úplně mimo města. Většinou jsou umisťovány podél hlavních dopravních tahů na doposud nezastavěných pozemcích nazývaných greenfields. Obrázek 2 Komerční suburbanizace Zdroj: vlastní foto 13
1.2.3 Historický vývoj suburbanizace Stěhování do měst probíhalo hlavně kvůli zaměstnání. Ve městech byla lepší dostupnost práce, než tomu bylo na venkově. Tam byl problém v zimním období, jelikož práce byla většinou jen sezónní. Z těchto důvodů se města rozšiřovala a stavěly se byty pro pracovníky nazývané zaměstnanecké kolonie. Jednou z prvních kolonií byla New Lanark ve Skotsku, kde se Robert Owen zasadil o zlepšení podmínek pro dělníky a nechal vystavět sídliště se školou a obchody pro dělníky. 12 Období průmyslové revoluce mělo mnoho světlých i stinných stránek. Mezi pozitivní se řadí například větší délka života, vyšší úroveň žití a nespočet vynálezů. Ale na druhé straně bylo masové stěhování obyvatelstva z Evropy, které nastalo vzhledem k politickým neshodám a chudobě dělníků. Celkem se rozhodlo migrovat kolem padesáti milionů obyvatel, většina do Spojených států amerických. Další stěhování proběhla také do Kanady, Argentiny, Brazílie a jižní Afriky. 13 Ale nejen to bylo obrovským zásahem do života obyvatel během průmyslové revoluce. Vzhledem ke změně výrobních podmínek se měnil život celé společnosti. Podle slov Karla Marxe neměla nově zrozená třída dělníků na prodej nic jiného, než svou pracovní sílu. 14 Vzhledem k rychlému rozvoji průmyslu bylo potřeba i mnoho pracovní síly. Kvůli tomu se mnoho venkovských dělníků vydalo do větších měst. Doufali v lepší život, avšak ne vždy to dobře dopadlo. Pracovních míst nebyl dostatek, a tak byli dělníci odkázáni na milost zaměstnavatelů. 15 Suburbanizace začínala hlavně v Anglii a rozšiřovala se dál po Evropě až do Ameriky. Počátky 19. století jsou poznamenány obrovským přívalem obyvatelstva do měst za prací, ale jelikož nebyla města na tento nápor připravena, podmínky k žití byly více než žalostné. 16 Také proto, že se ve městech mísily pouze složky, jako je bydlení a práce bez možnosti rekreace. Dalším problémem byly chybějící technické sítě, které jsou dnes zcela běžné a také nedostatečná občanská vybavenost nově narostlých kolonií domů. 12 ČULÍK, Jan. Britské listy: Robert Owen. [online]. [cit. 2015-04-18]. Dostupné z:http://www.blisty.cz/files/temata/prvnimaj/owen.htm. 13 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 14 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 15 DUROSELLE, Jean-Baptiste. Evropa a Evropané. Praha: Fortuna Print, 2002, 431 s. ISBN 80-7321-022-3. 16 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 14
Touto problematikou se zabývala řada teoretiků urbanismu a architektury, mezi nimi i anglický architekt Ebenezer Howard, tvůrce myšlenky zahradního města. Samotná zahradní města se dočkala výstavby pouze v malém rozsahu, ale myšlenky se odrazily v mnoha dílčích realizacích a nahradily je alespoň výstavby na předměstích anglických měst. 17 Jeho následovníci Raymond Unwin a Barry Parker se kromě inspirace v nízké hustotě osídlení zabývali i veřejnými prostory a celkovým působením čtvrtí. Za nejlépe realizovaný projekt je považováno předměstí Londýna. Z Anglie se idea zahradních měst rozšiřovala hlavně do severní Evropy. 18 Na konci 19. století začal masivní přesun obyvatel do předměstí v USA. Klasické období suburbanizačních procesů je spojeno s rozmachem osobní automobilové, nákladní a letecké dopravy v letech 1920 1970. Dalšími důvody jsou například levné pohonné hmoty, rostoucí bohatá střední vrstva, ale hlavně dostatek volné půdy a méně obyvatel oproti Evropě. Charakteristickou vlastností předměstí a příměstských oblastí byly kolonie rodinných domů, které se rozrůstaly do okolní volné krajiny, přičemž veřejné prostory, jako jsou parky a chodníky pro pěší, byly zpočátku spíše opomíjeny. Začátek nárůstu suburbií podpořila nejvyšší společenská vrstva, která díky velkému finančnímu zabezpečení mohla bydlet a pracovat na jiných místech. Avšak hlavní rozvoj začal po druhé světové válce a hospodářské krizi, kdy se rodinný dům stával ideálem bydlení. V polovině 50. let nastala velká poptávka mladých rodin po vlastním bydlení díky tzv. baby boomu. Díky finančním podporám vlády na daňových úlevách a vzniku hypoték bylo bydlení mnohem dostupnější i pro nižší příjmové skupiny obyvatel. 19 Suburbanizace se dotkla konce 19. století i západní Evropy a stejně jako v Americe začala rozmachem dopravy. Nebyla však tak rozsáhlá a projevila se menší destrukcí center měst, jelikož do rozvoje zasahovalo více územní plánování. Dalším důvodem je také skutečnost, že Evropa je oproti USA mnohem menší a s větší koncentrací obyvatelstva. I proto samotný rozvoj nebyl tak obrovský jako v USA, kde jsou k vidění nezastavěné širé pláně. 20 17 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 18 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 19 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5. 20 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5. 15
Rozvoj suburbánních rezidenčních lokalit probíhal již v meziválečném období, hlavně podél železničních tratí. Ovšem za komunismu se rozvoj rozptýlené suburbanizace pozastavil. 21 Typickým znakem pro průmyslovou revoluci je stěhování do měst za prací, kde vznikaly manufaktury. Zemědělství upadalo a naopak vzkvétal průmysl. Továrny byly umisťovány v dosahu dopravního spojení a v okolí rostly domy pro zaměstnance. V Praze byl rozvoj podpořen zbouráním pražských hradeb. Tím byla možná další návazná výstavba na jádro města. 22 V České republice stojí za zmínku Baťovy kolonie ve Zlíně, kde při své továrně nechal Baťa vystavět obytné domy s prvky zahradních měst pro své zaměstnance. A tak vznikla v letech 1912 a 1913 civilní architektura v bezprostřední blízkosti Baťových výrobních hal. Později se tato architektura stala symbolem celého Zlína. 23 V Praze patří mezi nejznámější čtvrti Zahradní město, Spořilov, Ořechovka, anebo Krč. 24 Za 1. republiky měly bohaté a bohatší vrstvy víkendové domy na venkově za městem, také se rozvíjel tramping a skauting. Lidé se potřebovali někde odreagovat od všedních dnů v práci a toto byla skvělá volba. Socialistická panelová sídliště patří v některých ohledech mezi první podoby suburbií. Sídliště byla stavěna jako monofunkční soubory bez veřejných prostor, parků, náměstí či ulic. Konec režimu však přinesl i konec centrálního plánování. Rozvoj v osídlení byl spojen s dynamickou výstavbou rodinných domů, avšak malá kupní síla střední třídy nedovolovala v první polovině devadesátých let splnění snu v bydlení. V druhé polovině let devadesátých nastal zvrat s růstem příjmů a hypotékami. V důsledku toho vznikaly v zázemí největších českých měst, v Praze a v Brně, první suburbie. 25 21 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst. 1. vyd. Hradec Králové: Civitas per Populi, 2007, 234 s. ISBN 978-809-0381-339. 22 ŘÍHA, Zdeněk a Pavel FOJTÍK. Jak se tvoří město: vývoj dopravního systému Prahy v období průmyslové revoluce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2012, 188 s. ISBN 978-80-01-05029-3. 23 POKLUDA, Zdeněk. BataStory.net: Jak se buduje zahradní město (6). [online]. 2008 [cit. 2015-03-16]. Dostupné z:http://batastory.net/cs/info/jak-se-buduje-zahradni-mesto-6 24 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. Vyd. 1. Brno: Era vydavatelství, 2005, 131 s. ISBN 8073660288. 25 SÝKORA, Luděk. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekopolitiku o.p.s., 2002, 191 s. ISBN 80-901-9149-5. 16
1.2.4 Pozitiva a negativa suburbií Vzhledem k různorodým názorům na suburbanizaci je složité definovat, co je pozitivum a co negativum suburbánní zástavby. Ale i tak se najdou naprosto jednoznačná pozitiva a negativa takové zástavby. V následujícím textu je uvedeno několik příkladů pozitiv s negativy a je vysvětlen jejich význam. Pozitiva suburbií - Jelikož se obyvatelstvo soustřeďuje do jedné oblasti, měla by narůstat kvalita i kvantita služeb, otevírají se nové prodejny a tím se zajistí nárůst nových pracovních míst. Například ve městě Hostivice se stoupajícím počtem obyvatel pojí i výstavba hypermarketu Tesco v části Jeneček (září 2012). - Příchod kulturních, sociálních a ekonomických elit 17 26 zajišťuje pestrost obyvatelstva, dochází k sociálním změnám, vznikají nové společenské aktivity, ale i nový způsob života, kterým ovlivňují obyvatelstvo původní. - S nárůstem populace vzniká pro města výhoda ve zvýšení finančních příjmů (daň z nemovitostí, daň z příjmů a poplatky) 27, se kterými můžou následně nakládat. Například přestavovat a zvelebovat parky, hřiště, komunikace, ale i budovy ve vlastnictví měst. Tím vznikají další možnosti sportovního a kulturního vyžití. Mění se architektura, infrastruktura, ale i funkční využití území. Negativa suburbií - Je viditelný úpadek klasického města a oslabení center měst 28, a jelikož je snem dnešní populace mít svůj vlastní pozemek s domem, nikoliv žít v panelovém domě, nastává pak problém vysidlování z měst do vesnic. - Volná krajina ubývá a zastavují se všechny zelené plochy, tzv. greenfields. Developeři nakoupí pole a louky za minimální cenu a mění je ve stavební pozemky, čímž jejich cena stoupá. - Dochází k narušení architektonického a urbanistického charakteru venkovského osídlení.. 29 26 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/b_rrv_2/suburbanizace.ppt 27 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/b_rrv_2/suburbanizace.ppt 28 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/b_rrv_2/suburbanizace.ppt
- Malé vesnice se rozrůstají v neforemnou zástavbu bez pravidel a rovnováhy. Vznikají řadové domy bez žádné architektonické obměny. - Chybí občanské vybavení, které se musí dobudovávat, což je často velice náročné. - Jelikož jsou lidé v takovýchto lokalitách často odkázáni na svůj automobil, nastává problém se stárnutím populace. Starší občané se pak těžko dostávají na nákupy, k lékařům a podobně. - Vzhledem k nárůstu obyvatel by měl probíhat i nárůst pracovních příležitostí, avšak ne vždy to bývá pravidlem a lidé dojíždí za prací spíše do velkých okolních měst. - Vlivem přesídlení populace vznikají problémy v infrastrukturách města. Příkladem může být město Hostivice, kdy v letech 1921-1930 přišla první vlna nárůstu o 1 446 obyvatel a další velká vlna byla v letech 2001-2011, kdy přibylo o 2 813 obyvatel více. Nastaly tedy problémy, jako například s připojením na čističku odpadních vod (ČOV), kde vzhledem k malé kapacitě musely být u domů vybudovány jímky, které vyváží fekální vozy. 1.3 Případová studie- suburbanizace ve městě Hostivice Případová studie je zaměřena na město Hostivice jako takové. Město je pro lepší představu popsáno v následujících kapitolách od základních statistických údajů, historie, územně správního začlenění, přes občanské vybavení, vzdělávací a výchovná zařízení, obchodní zařízení, ale i popis dopravy s dopravní infrastrukturou, popis technické infrastruktury a veřejných prostranství. Autorka si toto město zvolila, jelikož zde již několik let žije, město zná, ale hlavně je Hostivice typickým příkladem suburbanizace v zázemí Prahy. Do hlavního města je velice dobrá dopravní dostupnost, a to jak silniční, železniční, ale i hromadnou dopravou. 1.3.1 Město Hostivice Město Hostivice se dělí na jádro se starou zástavbou a okolí se zástavbou novou. Domy ze staré zástavby jsou často posazeny hned u ulice a naopak domy v zástavbě nové bývají umístěny na oploceném pozemku. 29 TRHLINOVÁ. Suburbanizace. [online]. 2007 [cit. 2014-10-16]. Dostupné z: https://is.vsfs.cz/el/6410/leto2010/b_rrv_2/suburbanizace.ppt 18
Stará zástavba Starou zástavbu obývají většinou rodilí obyvatelé, rozkládá se v částech staré Hostivice, Litovice, Břve, většiny Jenečku a části stadionu. Obrázek 3 Stará zástavba Zdroj: vlastní foto Nová zástavba Obě zástavby se vzájemně prolínají, i tak se dá říci, že se nová zástavba rozprostírá v části Jenečku a stadionu a také Ve Vilkách. Obrázek 4 Nová zástavba Zdroj: vlastní foto 19
1.3.2 Poloha města Město se nachází ve Středočeském kraji u západního okraje hlavního města Prahy. Má dobře rozvinutou občanskou vybavenost, dopravní a technickou infrastrukturu a v neposlední řadě i rozmanitá veřejná prostranství. Obrázek 5 Mapa Hostivice a okolí Zdroj: http://www.mapy.cz/zakladni?x=14.2886313&y=50.0959027&z=10&l=0 1.3.3 Základní statistické údaje Tabulka 1 Základní statistické údaje o Hostivici Zdroj: http://www.hostivice.eu/statisticke-udaje/d-409944/p1=4410 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec s rozšířenou působností: Černošice Katastrální území: Hostivice a Litovice Výměra správního území: 1 449 ha Nadmořská výška (náměstí): 341 m n.m. První písemná zmínka: 1277 Statut města: od 1. ledna 1978 Počet obyvatel k 1. 1. 2014 7 802 Průměrný věk 38,2 roků 20
Vlajka Obrázek 6 Vlajka města Hostivice Zdroj: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 Vlajku udělil městu Hostivice předseda Poslanecké sněmovny Parlamentu České repuliky Lubomír Zaorálek rozhodnutím č. 52 ze dne 25. března 2005. Vlajka města je doslovným opakováním městského znaku. K užívání vlajky není třeba souhlas města. 30 Znak Obrázek 7 Znak města Hostivice Zdroj: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 Znak města schválila rada Městského národního výboru Hostivice dne 1. června 1978. Znak tvoří červeno-modře polcený štít a v patě stříbrná kvádrovaná hradba s cimbuřím a modrým ozubeným kolem. Znak může používat město a jím zřízené nebo založené organizační složky a právnické osoby. Jiné subjekty mohou užívat znak města jen se souhlasem rady města. 31 30 MĚSTO HOSTIVICE: Znak a vlajka města Hostivice: Město Hostivice. [online]. Městský úřad Hostivice, 2009 [cit. 2014-11-20]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 31 MĚSTO HOSTIVICE: Znak a vlajka města Hostivice: Město Hostivice. [online]. Městský úřad Hostivice, 2009 [cit. 2014-11-20]. Dostupné z: http://www.hostivice.eu/znak-a-vlajka-mesta-hostivice/d-409943/p1=4552 21