ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 3400/12, 3400/13, 3400/27, 3400/28, 3915/100, 3915/101, 4020/127, 4490 a 4497, zapsaných na LV 382, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3729/11-47 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.02.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 16.02.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 3400/12, 3400/13, 3400/27, 3400/28, 3915/100, 3915/101, 4020/127, 4490 a 4497, zapsaných na LV 382, katastrální území Lenešice, obec Lenešice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Lenešice 439 23 Lenešice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lenešice Katastrální území: Lenešice Počet obyvatel: 1 480 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.02.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 08.02.2016, LV číslo 382, k.ú. Lenešice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Dittrich Karel, Knížete Václava 56, 43923 Lenešice 3/4 Mazák Marek, Masarykovo náměstí 1, 34901 Stříbro 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mazák Marek Zahájení exekuce - Mazák Marek Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, se nachází na různých místech katastru - u řeky Ohře v lokalitě U tůně, v lokalitě V hlínách a Přední zájezd. Jedná se o zemědělsky užívané pozemky v honu. Příjezd je po - 2 -
nezpevněné komunikaci, mimo lokalitu u řeky Ohře, kde je zpevněná asfaltová silnice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Z výpisu z KN je z kapacitních důvodů přiložena pouze první a poslední stránka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou užívány k zemědělství. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3400/12 14178 95,00 1,17 60,00 1,87 177,65 orná půda 3400/12 12041 487,00 4,57 60,00 7,31 3 559,97 orná půda 3400/12 10610 911,00 9,93 60,00 15,89 14 475,79 orná půda 3400/13 10610 425,00 9,93 60,00 15,89 6 753,25 orná půda 3400/13 12041 181,00 4,57 60,00 7,31 1 323,11 orná půda 3400/13 14178 23,00 1,17 60,00 1,87 43,01 orná půda 3400/27 10600 1 584,00 11,60 60,00 18,56 29 399,04 orná půda 3400/27 10610 1 175,00 9,93 60,00 15,89 18 670,75 orná půda 3400/28 10600 584,00 11,60 60,00 18,56 10 839,04 orná půda 3400/28 10610 431,00 9,93 60,00 15,89 6 848,59 orná půda 3915/100 10710 448,00 8,99 60,00 14,38 6 442,24 orná půda 3915/100 12011 1 801,00 6,14 60,00 9,82 17 685,82 orná půda 3915/100 10600 985,00 11,60 60,00 18,56 18 281,60 orná půda 3915/101 10600 343,00 11,60 60,00 18,56 6 366,08 orná půda 3915/101 12011 654,00 6,14 60,00 9,82 6 422,28 orná půda 3915/101 10710 156,00 8,99 60,00 14,38 2 243,28 orná půda 4020/127 12001 1 272,00 7,12 60,00 11,39 14 488,08 orná půda 4020/127 12011 1 623,00 6,14 60,00 9,82 15 937,86 orná půda 4490 15800 9 935,00 10,05 60,00 16,08 159 754,80 chmelnice 4497 15800 1 846,00 10,05 60,00 16,08 29 683,68 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 24 959,00 m 2 369 395,92 Pozemky - zjištěná cena = 369 395,92 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 369 395,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 369 395,90 Kč Celkem 369 395,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 369 395,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 369 395,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 369 395,90 Kč Celkem 369 395,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 369 395,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 369 400,- Kč slovy: Třistašedesátdevěttisícčtyřista Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se - 5 -
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej louky 2 520 m2 Hřivice, okres Louny 31 500 Kč (13 Kč za m2) Prodám zemědělské pozemky KÚ Hřivice, okres Louny. Parcela č.892/4 a p.č.901/29 tvoří jeden celek, mají charakter trvalého travního porostu a ostatní plochy. Výměra 2520m2.Zapsáno na LV č. - 6 -
522. Celková cena: 31 500 Kč za nemovitost Hypotéka: 114,8 Kč měsíčně Cena za m2: 13 Kč Poznámka k ceně: dohoda možná ID zakázky: N00584 Aktualizace: 18.12.2015 Plocha pozemku: 2520 m2 2. Prodej pole 2 005 m2 Dobroměřice, okres Louny 40 000 Kč (20 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o celkové výměře 2005 m2 na okraji obce Dobroměřice, okres Louny. Parcela, dle katastru nemovitostí vedená jako ostatní plocha, je obhospodařována s nájemním vztahem do října 2015. Parcela je převážně vedena v LPIS - možnost dotace. Přístup na pozemky je možný z místní komunikace. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 40 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 143,68 Kč měsíčně Cena za m2: 20 Kč ID zakázky: 0792 Aktualizace: 06.01.2016 Plocha pozemku: 2005 m2 3. Prodej louky 9 319 m2 Louny, okres Louny 214 337 Kč (23 Kč za m2) Prodej louky se stromy a keři o výměře 9319 m2 na okraji města Louny. Pozemek je vedený jako trvalý travní porost, je přístupný z místní asfaltové komunikace, hraničí s Měleckým potokem-možnost závlahy. Vhodné k chovu koní, ovcí apod. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu, poblíž také zastávka MHD. Celková cena: 214 337 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 445,71 Kč měsíčně Cena za m2: 23 Kč ID zakázky: 488091 Aktualizace: 04.02.2016-7 -
Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 9319 m2 Doprava: MHD Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 24 956 m 2 ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mazák Marek Zahájení exekuce - Mazák Marek Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí, zapsaných na: 240 000,- Kč z toho podíl id. 1/4: 60 000,- Kč slovy: Šedesáttisíc Kč - 8 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 16.02.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 60/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 60/16. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -