ZNALECKÝ POSUDEK č. 265/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovité věci: pozemku p.č. 337/11, zapsané na LV 273, katastrální území Valtířov nad Labem, obec Velké Březno, okres Ústí nad Labem a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 776/16-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.09.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 22.09.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovité věci: pozemku p.č. 337/11, zapsané na LV 273, katastrální území Valtířov nad Labem, obec Velké Březno, okres Ústí nad Labem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Pod lesem 403 23 Velké Březno Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Velké Březno Katastrální území: Valtířov nad Labem Počet obyvatel: 2 238 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 608,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.09.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.06.2016, LV číslo 273, k.ú. Valtířov nad Labem - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.parcelyvaltirov.cz a další - informace z územního plánu obce 5. Vlastnické a evidenční údaje Nešpor Pavel, Litoměřická 35, 40323 Velké Březno 1/2 Nešporová Růžena, Litoměřická 72, 40323 Velké Březno 1/2-2 -
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Nešpor Pavel Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v ulici Pod lesem. Jedná se neoplocený, svažitý pozemek. Na pozemku se nacházejí náletové trvalé porosty. Předmětem ocenění je pouze pozemek. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Podle územního plánu obce je část pozemku na severním okraji o výměře cca 800 m2 vedena jako plocha pro bydlení. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý travní porost - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,950 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění 11 i = 2 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,01 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý k severovýchodu. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,990 * 0,990 = 0,941 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - zasíťovaný 4 odst. 2 - zasíťovaný 608,- 0,941 572,13 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - orná půda 337/11 800,00 572,13 457 704,- - 5 -
zasíťovaný Stavební pozemek - celkem 800,00 457 704,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 337/11 22814 1 877,00 6,40 100,00 12,80 24 025,60 orná půda 337/11 22854 470,00 5,30 100,00 10,60 4 982,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 347,00 m 2 29 007,60 Pozemek - zjištěná cena = 486 711,60 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý travní porost Na pozemku se nacházejí neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] osika 5 roků 3,00 ks Listnaté stromy I 620,- - 95 % 31,- 93,- javor 8 roků 3,00 ks Listnaté stromy I 3 010,- - 95 % 150,50 451,50 Součet: 544,50 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 367,54 Kč Trvalý travní porost - zjištěná cena = 367,54 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 486 711,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 486 711,60 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý travní porost 367,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 367,50 Kč Celkem 487 079,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 487 079,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 486 711,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 486 711,60 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý travní porost 367,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 367,50 Kč Celkem 487 079,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 487 079,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 487 080,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesátsedmtisícosmdesát Kč - 7 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 8 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. V lokalitě se prodávají pozemky za částku 990,- Kč/m2 - www.parcelyvaltirov.cz 2. Prodej stavebního pozemku 900 m2 Litoměřická, Velké Březno 252 000 Kč (280 Kč za m2) Prodej celkem 30 atraktivních stavebních pozemků pro individuální výstavbu RD v lokalitě Vítov - Velké Březno, okr. Ústí nad Labem. Cena IS je 570,- Kč/m2 (k ceně pozemku). Velikost pozemku podle požadavku stavebníka (lze od 800 m2 do 2000 m2 i více). Na pozemcích jsou budovány IS (el. 220/380V, plyn, vodovod, kanalizace dešťová i splašková), komunikace obousměrná s chodníkem. Krásná poloha s nádherným výhledem. Vzdálenost UL cca 10 km, bydlení blízko zeleně, v obci Velké Březno veškerá občanská vybavenost. První domy již ve výstavbě, IS k prvním cca 10 parcelám již dokončeny s výjimkou přívodu plynu - ten ve výstavbě. Kvalitní rodinné bydlení - doporučujeme! Celková cena: 252 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 912,65 Kč měsíčně Cena za m2: 280 Kč ID zakázky: 008N027735 Aktualizace: 16.09.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 900 m2 Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus 3. Prodej stavebního pozemku 1 769 m2 Litoměřická, Velké Březno 707 600 Kč (400 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej stavební parcely na okraji Velkého Března s hezkým výhledem do okolí. Pozemek je orientován k východu. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku - voda, - 9 -
kanalizace, plyn, el. energie. Jedná se o hezké místo k bydlení v naprosté blízkosti přírody, ovšem v dostupné vzdálenosti k občanské vybavenosti. Ev. číslo: 4451. Celková cena: 707 600 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 562,67 Kč měsíčně Cena za m2: 400 Kč ID zakázky: 4451 Aktualizace: Dnes Plocha pozemku: 1769 m2 4. Prodej pole 32 811 m2 Litoměřická, Velké Březno 1 312 440 Kč (40 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemků k zemědělskému využití - louky a pastviny. Pozemky se nachází na okraji Velkého Března v části Vítov, nedaleko komunikace. Na pozemek je možno připojit inž. sítě, které se nachází téměř na hranici pozemku. Ev. číslo: 4452. Celková cena: 1 312 440 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 729,20 Kč měsíčně Cena za m2: 40 Kč ID zakázky: 4452 Aktualizace: Včera Plocha pozemku: 32811 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - stavební pozemek o výměře 800 m 2 cca 300,- Kč/m 2, orná půda o výměře 2 347 m2 cca 50,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. - 10 -
1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Nešpor Pavel Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/2: slovy: Stoosmdesáttisíc Kč 360 000,- Kč 180 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 22.09.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 265/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 265/16. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -