Schvalovací proces při poskytování hypotečních úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Schvalovací proces při poskytování hypotečních úvěrů Diplomová práce Autor: Šárka Mendlíková Finance Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne: 25. dubna 2014 Šárka Mendlíková

Poděkování Tímto bycha chtěl poděkovat vedoucí své diplomové práce Ing. Olze Šeflové za pomoc a odborné vedení při zpracování této práce.

Anotace práce Diplomová práce se zabývá schvalovacím procesem při poskytování hypotečních úvěrů. Cílem je komparace schvalovacích procesů při poskytování hypotečních úvěrů ve vybraných bankovních ústavech (Hypoteční banka, a.s., GE Money bank, a.s., UniCredit Bank, a.s.). Diplomová práce se nejprve věnuje teoretickému vymezení hypotečních úvěrů. Další kapitola se zabývá charakteristikou jednotlivých fází celého úvěrového postupu, včetně hodnotícího komentáře. Následující kapitola analyzuje, srovnává a vyhodnocuje schvalovací proces ve vybraných bankovních ústavech. V závěrečné kapitole jsou shrnuty výsledky a nabídnuta doporučení pro Hypoteční banku, a.s.. Klíčová slova: hypoteční úvěr, úvěrový proces, pracovník, schvalovatel, zástavní právo Annotation of Work The diploma thesis deals with the approval process for providing mortgage loans. The aim is to compare the approval process for providing mortgage loans in selected banks (Hypoteční banka, a.s., GE Money bank, a.s., UniCredit Bank, a.s.). The diploma thesis focuses first on the theoretical definition of the mortgage loans. The next chapter deals with the characteristics of each stage of the loan process, including the evaluating comment. The following chapter analyzes, compares and evaluates the approval process in selected banks. In the final chapter there is a summary of results and offered recommendation for HB. Key words: mortgage loan, lending process, worker/ credit worker, collateral

Obsah Úvod..7 1. Teoretické vymezení hypotéčních úvěrů..9 1.1. Právní úprava hypotéčního bankovnictví v ČR...9 1.2. Účelovost..9 1.3. Předmět hypotéčních úvěrů.10 1.4. Výše hypotéčních úvěrů..11 1.5. Čerpání hypotéčních úvěrů.12 1.5.1. Základní podmínky čerpání úvěru...12 1.5.2. Způsob a forma čerpání úvěru.13 1.6. Splácení... 13 1.7. Splatnost..15 1.8. Úroková sazba 16 1.9. Zajištění...17 1.9.1. Zástavní právo k nemovitosti...17 1.9.2. Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti..18 1.9.3. Zástavní právo k pohledávce ze ţivotního pojištění....20 1.9.4. Vinkulace pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění.20 1.9.5. Pojištění úvěru schopnosti splácet hypoteční úvěr..20 1.10. Státní finanční podpora. 21 1.11. Hypotéční zástavní listy 23 1.12. Účastníci úvěru.24 1.12.1. Obecná pravidla pro ţadatele. 24 1.12.2. Hlavní ţadatel 25 1.12.3. Spoluţadatel, ostatní ţadatelé 25 1.13. Bonita klienta 26 1.14. Doklady potřebné k vyřízení úvěru...28 1.15. Scoring..31 2. Metodologie...34 3. Úvěrové postupy...36 3.1. Fáze úvěrového postupu.36 3.1.1. Úvodní jednání a seznámení s parametry pro poskytování hypotečních úvěrů...36

3.1.2. Porovnání poţadavku se stanovenými parametry 37 3.1.3. Podání ţádosti o úvěr ţadatelem..37 3.1.4. Zaloţení běţného účtu.38 3.1.5. Vyplnění ţádosti o úvěr...39 3.1.6. Identifikace klienta..39 3.1.7. Získání výpisu z listu vlastnictví ze vzdáleného přístupu do katastru nemovitostí.39 3.1.8. Provedení kontroly úplnosti a správnosti podkladů k ţádosti o úvěr..40 3.1.9. Zpracování podkladů k nemovitosti, která zajišťuje hypoteční úvěr...40 3.1.10. Doloţení a ověření příjmu ţadatele... 40 3.1.11. Příprava a předání ţádosti o úvěr ke schválení..41 3.1.12. Schválení hypotečního úvěru a zpracování smluvních dokumentů...41 3.1.13. Podpis smluvní dokumentace 42 3.1.14. Čerpání hypotečního úvěru 42 3.1.15. Správa hypotečního úvěru..43 3.2. Komparace úvěrových postupů vybraných bank 43 3.2.1. Hypoteční banka, a.s 43 3.2.2. GE Money Bank, a.s 48 3.2.3. UniCredit Bank, a.s..52 4. Proces schvalování hypotečních úvěrů ve vybraných bankách.59 4.1. Posouzení nákupu bytové jednotky 59 4.1.1. Hypoteční banka, a.s 59 4.1.2. GE Money Bank, a.s 63 4.1.3. UniCredit Bank, a.s..66 4.2. Posouzení výstavby rodinného domu.....69 4.2.1. Hypoteční banka, a.s 69 4.2.2. GE Money Bank, a.s 70 4.2.3. UniCredit Bank, a.s..70 4.3. Hodnotící komentář ke komparaci úvěrových postupů..71 5. Výsledky a doporučení pro Hypoteční banku, a.s.72 5.1. Výsledky.73 5.2. Doporučení pro Hypoteční banku, a.s.74 Závěr..76 Seznam pouţité literatury..77

Úvod Hypoteční banky začaly vznikat v Anglii ke konci 17. století. Ve střední Evropě započal rozvoj v 18. století. V Čechách vznikla první fungující banka ve druhé polovině 19. století, která se jmenovala Hypoteční banka Království českého v Praze a byla zaloţena roku 1865. Později se tato banka přejmenovala na Hypoteční banku českou, která umoţňovala získat úvěry na domovní a pozemkový majetek 1. V Československu bylo v období mezi světovými válkami hypotéční bankovnictví vytvářeno podle rakouského a německého vzoru zemských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy a byly podřízeny dozoru zemských správních orgánů. Na schválené úvěry byly zemskými bankami vydávány zástavní listy. Tyto zástavní listy mohly být dluţníkem prodány tomu, kdo měl o takovéto zhodnocování peněz zájem. Zisky z prodeje hypotečních zástavních listů byly pouţívány ke koupi nemovitostí, na investice do výstavby nemovitostí nebo investice do zemědělských pozemků na zvýšení jejich úrodnosti a tím i výnosů, coţ zvýšilo jejich zástavní hodnotu. Hypoteční úvěr byl zajištěn nemovitostí se zápisem zástavy v pozemkových knihách. Dluţník dle právní adjustace té doby ručil nejen zastavenou nemovitostí, ale i celým svým majetkem. Německou okupací byl zastaven vývoj českého hypotečního bankovnictví a bylo na více jak 50 let úplně přerušeno 2. Hypoteční úvěry se zase v Čechách začaly vyvíjet hlavně po roce 1995, přestoţe v roce 1990 byl schválen zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech. Československá obchodní banka, a.s. získala dle tohoto zákona licenci na vydávání hypotéčních zástavních listů. Tento zákon nedostatečně řešil právní úpravu v oblasti zástavního práva a jeho realizaci ani kapitálový trh, který je neoddělitelnou součástí hypotečního bankovnictví. K opravdovému poskytování hypotečních úvěrů a jeho vývoji došlo proto aţ s pětiletým zpoţděním, kdy vešel v platnost zákon č. 84/1995 Sb. 3 1, 2, 3 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6

Cílem diplomové práce je charakterizovat jednotlivé parametry hypotečních úvěrů, teoreticky popsat proces schvalování hypotečních úvěrů, analyzovat a vyhodnotit schvalovací proces ve vybraných peněţních ústavech. Teoretická část je rozdělena na kapitoly, které charakterizují jednotlivé parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů. V analytické části je nejprve charakterizován celý úvěrový proces při poskytování hypotečních úvěrů. Následně je analyzován a srovnáván schvalovací proces ve třech vybraných peněţních ústavech. V závěru jsou simulovány dva obchodní případy a zpracován návrh schvalovacího procesu ve vybraných bankách. V poslední kapitole jsou vyhodnoceny výsledky, doporučení pro Hypoteční banku, a.s. a závěr.

1. Teoretické vymezení hypotéčních úvěrů 1.1. Právní úprava hypotéčního bankovnictví v České republice V České republice není poskytování hypotéčních úvěrů a vydávání hypotéčních zástavních listů upraveno jedním samostatným zákonem a ani není samostatnou kapitolou zákona o bankách. Hypoteční bankovnictví je zpracováno v pěti rozdílných zákonech, nejdůleţitějším zákonem, který upravuje tuto problematiku je zákon o dluhopisech. Právní úprava hypotéčního bankovnictví začala v roce 1990 zákonem č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. V roce 1995 proběhla další úprava legislativy, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Dle tohoto zákona, který platil do dubna roku 2004, musel hypotéční úvěr splňovat dvě základní podmínky, a to vyuţití na investici do nemovitosti na území České republiky a zajištění zástavním právem k nemovitosti na území České republiky. Poslední novelizace zákonů upravující hypotéční úvěry je platná od 01. května 2004, kdy vstoupil v platnost zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vystřídal zákon č. 530/1990 Sb.. Dle zákona č. 190/2004 Sb. je hypoteční úvěr vymezen jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné nemovitosti, která se musí nacházet na území České republiky nebo na území členského státu Evropské unie. Od platnosti tohoto zákona není hypotéční úvěr vymezen jako účelový úvěr, tím došlo k poskytování i neúčelových hypotéčních úvěrů 4. 1.2. Účelovost Účelový hypoteční úvěr můţe být poskytnut na: koupi nemovitosti i spoluvlastnického podílu na nemovitosti, převod členských práv a povinností v druţstvu, 4 Zpracováno podle: ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví Dodatek. První vydání. Praha, Bankovní institut, říjen 2006. ISBN 80-7265-091-0 a zákonu o dluhopisech č. 190/2004 Sb. 9

získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví, vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí jako je vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědictví a vypořádání podílového spoluvlastnictví, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti, vypořádání dříve poskytnutých úvěr/půjček pouţitých na investice do nemovitosti kombinace uvedených účelů Banka sleduje účel pouţití hypotečního úvěru. Pokud není dodrţen účel, pro který byl hypoteční úvěr poskytnut, v tom případě banka nedodrţení účelu povaţuje za porušení úvěrových podmínek. U neúčelového hypotečního úvěru banka nezkoumá účel úvěru, klient tedy nedokládá účelovost. 1.3. Předmět hypotečních úvěrů Předmětem účelového hypotečního úvěru můţe být: rodinný dům, včetně příslušenství, bytová jednotka v osobním vlastnictví nebo v druţstevním vlastnictví, nemovitost slouţící k individuální rekreaci, bytový dům, stavební pozemek Nemovitost, která je předmětem úvěru se můţe nacházet i mimo území České republiky. Pokud se předmět úvěru nachází mimo území České republiky, tak pro čerpání úvěru do zahraničí má kaţdá banka své specifické postupy i podmínky. 10

1.4. Výše hypotéčních úvěrů Minimální výše hypotečního úvěru je u kaţdé banky odlišná a nejčastěji se pohybuje od 200.000,- Kč nebo 300.000,-Kč. Maximální výše je hlavně daná: hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investic do nemovitosti, schopností klienta splácet. Loan to value (LTV) v překladu znamená Částka k zapůjčení. Jedná se o finanční výraz, který vyjadřuje poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Je udáván jako číselná hodnota. Tato číselná hodnota značí procento z ceny nemovitosti, ze kterého lze vypočítat maximální výši hypotečního úvěru 5. LTV se často udává v kombinaci s číselnou hodnotou, například LTV 75, LTV 80 nebo LTV 100. Číslo značí procenta, přesněji procenta z ceny nemovitosti, ze kterých se vypočítává výše jistiny úvěru. Částka k zapůjčení se vyvíjí také v čase a můţe mít na ní vliv i ekonomická situace a inflace 6. LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, který banka hodnotí při kvalifikaci ţadatele o hypoteční úvěr. Pravděpodobnost prodlení při splácení a hrozba, ţe dluţník nebude moci hypotéku splácet, se zvyšuje s vyšším LTV poměrem, který dluţník ţádá. Proto věřitelé často poţadují od dluţníka dozajištění hypotečního úvěru (pojištění schopnosti splácet úvěr). Toto zvyšuje náklady na hypotéku. Obecně lze říci, ţe čím vyšší LTV, tím můţe být vyšší úrok. 5 Zpracováno podle: http://cs.wikipedia.org/wiki/loan_to_value 6 Zpracováno podle: http://www.topkalkulacka.cz/co-je-to-ltv 11

1.5. Čerpání hypotéčních úvěrů 1.5.1. Základní podmínky čerpání úvěru Hypoteční úvěr lze čerpat aţ po splnění podmínek stanovených bankou, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě a po předloţení poţadovaných podkladů. Nejdůleţitější podmínkou je návrh na vklad zástavního práva nebo zápis zástavního práva ve prospěch banky. Podmínky čerpání jsou nastaveny vţdy dle účelu úvěru. Doklady, na základě kterých proběhne čerpání, prokazují účel úvěru a příjemce čerpaných prostředků. Banka vţdy ověřuje účelovost na základě předaných dokladů jako je kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí, ohláška stavby, faktury, apod. Uvolňování jednotlivých tranţí probíhá na běţný účet klienta a tím je zajištěna dodatečná kontrola účelovosti. Mezi základní podmínky čerpání účelového úvěru, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti patří: Předloţení zavkladované zástavní smlouvy nebo zástavní smlouvy spolu s předloţením návrhu na vklad zástavního práva opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu, Předloţení uzavřené kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě u koupě nemovitosti, Předloţení souhlasu stavebního úřadu s ohlášenou stavbou nebo pravomocné povolení u výstavby rodinných domů nebo u rekonstrukce pokud stavební práce podléhají ohlášení, Předloţení pojistné smlouvy o pojištění nemovitosti proti ţivelným škodám a její vinkulace k předmětu zajištění, Uhrazení poplatku za zpracování úvěru 12

1.5.2. Způsob, forma a délka čerpání úvěru Způsob čerpání: převod na účet příjemce dle předloţeného dokladu prokazující účelovost čerpání, na účet písemně sdělený dluţníkem, pokud je účelem úvěru výstavba nemovitosti nebo rekonstrukce nemovitosti a jsou-li splněny podmínky pro nedokládání faktur nebo je jedná o čerpání tzv. doplňkové části úvěru nebo se jedná o neúčelový úvěr, tzv. americká hypotéka, převod do notářské a advokátní úschovy nebo na vázaný účet v bance, bezhotovostní převod na účet Formy hypotečních úvěrů jsou: jednorázové, které se vyuţívá u koupě nemovitosti, refinancování jiných úvěrů, na vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědického podílu a vypořádání podílu na nemovitosti. Jednorázové čerpání musí být většinou uskutečněno do šesti měsíců od data schválení úvěru, postupné, které lze hlavně vyuţít u výstavby a rekonstrukce nemovitosti. Postupné čerpání musí být ukončeno většinou do určité doby od data schválení úvěru, která je v kaţdé bance jiná. 1.6. Splácení Splátka úvěru se skládá z úmoru (jistiny) a úroku. Úmor je postupně splácená část nesplacené jistiny úvěru a úrok je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny za předem stanovené období. Hypoteční úvěr lze splácet třemi způsoby, a to anuitní splátkou, degresivní splátkou a progresivní splátkou. Klient si můţe při vyřizování ţádosti o úvěr vybrat způsob splácení. Kaţdý typ splácení má své výhody i nevýhody. Anuitní splácení je pouţíváno nejčastěji. U tohoto typu splácení dochází k postupnému růstu úmoru a současně k poklesu úroku z nesplacené jistiny. Tempo růstu i poklesu je shodné, 13

v první polovině splácení převaţuje podíl úroku a v druhé polovině podíl úmoru. Dluţník tedy splácí konstantní splátku po celou dobu fixace úrokové sazby. Pak dochází v důsledku změny úrokové sazby nebo předčasného splacení části úvěru ke změně úrokové sazby 7. Degresivní splátka je určena klientům, kteří mají vyšší současné příjmy, které jim umoţňují v začátku splácení úvěru platit vyšší měsíční splátky neţ u klasického auitního splácení. Nebo pro ty klienty, kteří očekávají pokles současných příjmů např. pro mladé manţelé plánující rodinu. Dále je tento typ splácení vhodný pro ty klienty, kterým nevyhovuje anuitní splácení a preferují klesající úvěrové zatíţení, coţ má psychologický efekt. Splátky úvěru mají trvale klesající charakter. V první polovině doby splatnosti úvěru je degresivní splátka vyšší v porovnání a anuitní splátkou a přibliţně v druhé polovině splatnosti hypotečního úvěru je degresivní splátka zase niţší neţ anuitní splátka. Degresivní splátka je po celý rok ve stejné výši s výjimkou prvního období, které je obvykle kratší, a to v závislosti na termínu zahájení čerpání. V následujícím roce se splátka sniţuje o určitý koeficient poklesu. Koeficient poklesu se odvíjí od výše první zvolené degresivní splátky. Výše první degresivní splátky je volitelná, a to v určitém rozpětí, které je u kaţdé banky jiné. U některých bank musí být první splátka vyšší neţ u anuitního splácení. Úroková sazba je o něco vyšší, protoţe je připočtena přiráţka za umoţnění degresivního splácení. Moţnost změny typu splácení na anuitní je moţné pouze jedenkrát, a to po uplynutí doby fixace. Následná změna z anuitního splácení na degresivní splácení pak není většinou moţná 8. Výhody vyuţití tohoto splácení jsou: ve splacení větší části úvěru na začátku a na konci jiţ minimální splátky, moţnosti určení výše první splátky dle finančních moţností klienta, měsíční splátka klesá. Finanční zatíţení klientů spojené s poskytnutým hypotečním úvěrem se tedy v čase sniţuje, a to v závislosti na zvolené první degresivní splátce, při stejné době splatnosti hypotečního úvěru jsou celkové zaplacené úroky u degresivní splátky niţší neţ u anuitního splácení, individuální přístup ke klientovi. 7, 8 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 14

Progresivní splácení je vhodné pro klienty, jejichţ věk v době podání ţádosti nepřesáhne 30 let. Hypoteční úvěr se splácí formou pravidelných měsíčních splátek, které jsou konstruovány progresivně, coţ znamená, ţe se klientovi po dobu splácení hypotečního úvěru objem splátek zvyšuje. První polovinu doby splatnosti hypotečního úvěru je progresivní splátka niţší v porovnání s anuitní splátkou a přibliţně druhou polovinu doby splatnosti úvěru je progresivní splátka vyšší neţ anuitní splátka. Klient platí měsíčně splátku po celý rok ve stejné výši, kromě prvního období, které je pravidla kratší neţ jeden rok, a to v závislosti na termínu zahájení splácení. V následujícím roce se splátka zvyšuje o koeficient růstu. Výši první splátky si volí klient sám, a to v určitém rozpětí, které je u kaţdé banky jiné. K úrokové sazbě je připočítána přiráţka za umoţnění progresivního způsobu splácení úvěru. Moţnost změny typu splácení na anuitní je moţné pouze jedenkrát, a to po uplynutí doby fixace. Následná změna z anuitního splácení na progresivní splácení pak není většinou moţná 9. Výhody tohoto splácení jsou: niţší finanční zatíţení na počátku splácení úvěru, moţnost stanovit si výši první splátky dle moţností klienta, progresivní splácení umoţňuje poskytnout úvěr mladým ţadatelům, jejichţ příjmy na začátku profesní kariéry jsou obvykle niţší, individuální přístup ke klientovi. 1.7. Splatnost Splatnost hypotečního úvěru je od 3 aţ do 40 let. Obvyklá doba splatnosti úvěru je od 15 let do 20 let. Doba splatnosti je období, po které je splácen hypoteční úvěr aţ do jeho úplného splacení. Hypoteční úvěr musí být splacen většinou do sedmdesáti let dluţníka i spoluţadatele. Výjimky nad tuto věkovou hranici jsou řešeny bankou individuálně. Spoluţadatel nemusí splňovat toto věkové kritérium. Doba splatnosti má vliv na výši splátky. Čím je doba splatnosti delší, tím je splátka niţší a naopak. 9 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 15

1.8. Úroková sazba Úroková sazba je důleţitým kritériem, které rozhodne o volbě klienta mezi finančními ústavy. Úroková sazba představuje cenu, která musí být zaplacena bance za půjčení peněz. Čím je vyšší, tím je poptávka po hypotečních úvěrech a naopak. Úrokové sazby jsou dlouhodobě sledovány tzv. Hypoindexem, který hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány nové hypoteční úvěry v daném kalendářním měsíci. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka 10. V začátcích poskytování hypotečních úvěrů byly úrokové sazby vysoké a v roce 1997 došlo k jejich rychlému zvýšení. To mělo za následek, ţe růst počtu a objemu hypotečních úvěrů byl v počátcích velmi pomalý a v roce 1997 počet nově poskytnutých hypotečních úvěru ještě více poklesl. Od roku 1998 se postupně sniţují úrokové sazby, coţ má za následek zvyšující se tempo růstu počtu hypotečních úvěrů. V roce 2000 výrazně klesla úroková sazba a nastal nárůst nových hypotečních úvěrů. Aţ do roku 2003 úroková sazba klesala a zvyšovalo se tempo růstu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. V roce 2004 se úroková sazba zase mírně zvýšila a tempo růstu poskytování hypotečních úvěrů se zpomalilo. V červenci 2005 úroková sazba dosáhla svého historického minima a opět vzrostl objem nově poskytnutých úvěrů aţ na 100 mld. V roce 2009 došlo k rostoucímu trendu úrokových sazeb a tempo růstu objemu a počtu nově schválených hypotečních úvěrů klesá. Od roku 2010 je zase zřejmý tlak na sniţování úrokových sazeb. V roce 2013 byla nejniţší úroková sazba v červnu, coţ znamenalo opětný nárůst nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Od té doby se sice sazby mírně zvedly, ale stagnující tří procentní úrok je stále velice výhodný. 10 Zpracováno podle: http:/www.hypoindex.cz, dostupné k 03.12.2013 16

Typy úročení: fixní úroková sazba, která je pevně stanovená po celou dobu splácení hypotečního úvěru nebo na určitou dobu splácení hypotečního úvěru (délka fixace). V České republice se vyuţívá u většiny hypotečních úvěrů na bydlení 11. variabilní úroková sazba se mění v čase dle vývoje aktuálních podmínek na trhu, indikátorem pro její stanovení je sazba PRIBOR s určitým časovým vyjádřením. V České republice u hypotečních úvěrů na bydlení není vyuţívána ani z 10% 12. Délka fixace Fixní úroková sazba můţe být klientem zvolena na období obvykle 1 roku, 3 let, 5 let, 7 let, 15 let, 20 let, 25 let a 30 let. Kaţdá banka můţe mít výběr období fixace úrokové sazby trochu odlišný. 1.9. Zajištění 1.9.1. Zástavní právo k nemovitosti Hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem ve prospěch nemovitosti, která se nachází na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Většina bank v České republice preferuje zástavní právo ve prospěch nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Zajištění úvěrů je v bance vţdy vyţadováno formou zástavního práva ohodnoceného dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota pak udává moţnost přijatelného zadluţení dané nemovitosti formou poskytnutí hypotečního úvěru. O vhodnosti zástavy vţdy rozhoduje odhadce. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby, vyjma zákonem definovaných výjimek, které by bylo ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů. 11, 12 Revenda,Z., M. Mandel, J. Kodera, P. Musílek, P. Dvořák, J. Brada, Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání.management Press. Praha. 1999. ISBN 80-85943-49-2 17

Zástavní právo je právní nástroj slouţící k zajištění pohledávky, hlavně hypotečního úvěru a jejího příslušenství (úroků, poplatků a podobně) do jejího splacení. V případě nesplacení pohledávky je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení ze zastavené věci (například prodejem nemovitostní zástavy). Nejčastěji vzniká na základě zástavní smlouvy uzavřené mezi zástavním věřitelem a dluţníkem vkladem do katastru nemovitostí, Zástavní hodnota je dlouhodoběji bankou akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí i další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Supervizí stanovená zástavní hodnota je evidovanou a vykazovanou hodnotou zajištění příslušné pohledávky v systému banky. Ve výpise z katastru nemovitostí mohou být zapsány v části C nebo D následující záznamy: Věcné břemeno věcná břemena (sluţebnosti nebo reálná břemena) upravená v 1257 a následujících občanského zákoníku jsou věcná práva omezující vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco strpět (např. přechod, přejezd přes pozemek, právo doţivotního uţívání osoby odlišné od vlastníka), něčeho se zdrţet nebo něco konat (např. udrţovat sjízdnost cesty přes pozemek). Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (váznou na ní) nebo patří určité osobě. Podmínkou jejich nabytí je vklad do katastru nemovitostí. Nejčastěji bankovním ústavům vadí věcné břemeno uţívání bytu 13, Předkupní právo zákonné předkupní právo podle stávajícího občanského zákoníku ( 140) zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Předkupní právo je právo oprávněné osoby ţádat, aby při zcizení byla nemovitost nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost zcizitele, oprávněná osoba předkupní právo vyuţít nemusí. Pokud předkupní právo nezanikne nebo se ho oprávněná osoba nevzdá, tak většině bankovních ústavů tento zápis vadí. Předkupní právo příliš sníţí hodnotu nemovitosti, pak takovou nemovitost bankovní ústavy nevezmou do zástavy 14. 18

13, 14 Zpracováno podle: ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., Občanský zákoník Exekuce exekucí se rozumí faktické uskutečnění určitého práva na plnění, jeţ bylo oprávněnému přiznáno vykonatelným rozhodnutím soudu, popř. jiného státního orgánu, ale nebylo povinnou stranou poskytnuto dobrovolně, tudíţ musí být prosazeno donucujícími prostředky státní moci. K exekuci dochází v rámci zvláštního soudního řízení, které se nazývá řízením exekučním neboli řízením vykonávacím. Toto řízení je spojeno se zvláštními, zákonem stanovenými procesněprávními vztahy, ze kterých vyplývají určitá procesní práva a povinnosti všech subjektů zúčastněných v Exekuci, popř. třetích osob 16. Tento exekuční zápis na výpisu z listu vlastnictví je pro banky nepřijatelný. 1.9.2. Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti Nemovitost, která zajišťuje hypoteční úvěr musí být pojištěna. Banka vţdy vyţaduje pojištění a vinkulaci 17 pojistného plnění, a to na celou dobu trvání úvěrového vztahu. Pojistná smlouva musí být většinou uzavřena na novou reprodukční hodnotu zastavené nemovitosti, a to minimálně hlavní budovy. U bytové jednotky je vyţadováno uzavření pojistné smlouvy, vinkulace není většinou vyţadována. U zastavených bytových jednotek musí být sjednáno pojištění bytové jednotky nebo domácnosti, které musí být sjednáno s pojistnou částkou v určité minimální výši, která je v kaţdé bance jiná, bez ohledu na výši hypotečního úvěru. 16 citace: Hendrych D., a kolektiv. Právnický slovník, třetí vydání. 2009. Praha,C. H. Beck, s. r. o. 17 Vinkulace pojištění znamená vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch věřitele pojištěného. Je to nástroj, který věřitel pouţívá v případě, ţe je pojišťována sluţba nebo předmět, na který si pojištěný (dluţník) půjčil. - http://www.mesec.cz/slovnicek/v/ 19

1.9.3. Zástavní právo k pohledávce ze životního pojištění Tento typ zajištění se vyţaduje u kombinovaných produktů, které vyuţívají výhod ţivotního pojištění, které musí být sjednáno po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Jedná se o kombinované produkty jako je hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním a s investičním ţivotním pojištěním. V tomto případě bance pouze vinkulace xy ţivotní pojistky nestačí a je třeba ji zastavit ve prospěch banky. Coţ znamená, ţe klient po celou dobu trvání úvěrového vztahu splácení bance pouze úroky a jistinu splatí z pojistného plnění jednorázově ke dni splatnosti úvěru nebo v některých případech postupně v předem určených termínech. 1.9.4. Vinkulace pojistné smlouvy ze životního pojištění Stejnou zásadu jako je vinkulace pojistné smlouvy u nemovitosti se uplatňuje na pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění. 1.9.5. Pojištění úvěru schopnosti splácet hypoteční úvěr Ţadatelem o pojištění je fyzická osoba, která je způsobilá k právním úkonům a uzavřela smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru a přihlášku k pojištění hypotéky. Státní příslušnost není omezena, pojištění mohou být i nerezidenti, podmínkou je korespondenční adresa nebo trvalý pobyt na území České republiky. Přihláška k pojištění můţe být uzavřena buď současně s uzavřením smlouvy o úvěru nebo dodatečně po uzavření smlouvy o úvěru. K jednomu hypotečnímu úvěru lze sjednat pouze jedno aktuálně platné pojištění pro maximálně dvě osoby. Pojištěný musí splňovat vstupní věk 18 let aţ 54 let. Pojištěný si například můţe vybrat z následujících variant: Varianta 1 pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného 20

Varianta 2 pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného - pojištění pro případ pracovní neschopnosti Varianta 3 - pojištění pro případ smrti nebo invalidity pojištěného - pojištění pro případ pracovní neschopnosti - pojištění pro případ ztráty zaměstnání Počátek pojištění je den následující po uzavření přihlášky k pojištění nebo první den čerpání úvěru, nastane-li tento den později. Druhá moţnost je nejčastější případ u sjednání spolu s hypotečním úvěrem. Pojištění končí: posledním dnem měsíce, v němţ pojištěný dovrší věku 65 let nebo 72 let pro Variantu 1, dnem poslední splátky, dnem splacení úvěru z důvodu nezaplacení poplatků ze pojištění v poţadované lhůtě, na základě písemné ţádosti klienta o ukončení pojištění posledním dnem kalendářního měsíce, ve kterém pojistník dostal ţádost o ukončení pojištění, jiné důvody zániku, například: odmítnutí plnění. 1.10. Státní finanční podpora Státní finanční podpora je přímá a nepřímá. Přímou státní podporu upravuje nařízení vlády ze dne 23. února 1998, kterým se mění a doplňuje nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění nařízení vlády č. 276/1996 Sb.. Dle tohoto nařízení jsou dotace určeny pro fyzické nebo právnické osoby, které mají trvalý pobyt nebo sídlo na území České republiky, které v rámci své podnikatelské činnosti provádějí výstavbu bytových domů, rodinných domů nebo bytů financovanou zcela nebo zčásti z hypotečních úvěrů. Příspěvek na státní finanční podporu se uděluje na základě ţádosti o poskytnutí 21

příspěvku předloţené klientem bance, s kterou má klient uzavřenou smlouvu o hypotečním úvěru. Tato ţádost musí být předloţena hypoteční bance nejpozději do čtyř let od ukončení čerpání hypotečního úvěru 18. Výše podpory připadající na měsíční splátku se vypočte jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné úrokové sazbě z objemu úvěrů hypotečních bank, které byly poskytnuty fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru podporovaném podle tohoto nařízení v předchozím roce. Základem pro výpočet výše státní podpory, je stav jistiny k datu ukončení čerpání úvěru. Zpřísnění podmínek pro poskytování státních příspěvků k hypotečním úvěrům přineslo nařízení vlády číslo 33 ze dne 14. ledna 2004, kterým se mění nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 19. Obě tato nařízení nejsou uţ po nějakou řadu let účinná. Přímá státní finanční podpora je vyplácena ze Státního fondu rozvoje bydlení, který byl ustaven zákonem č. 211/200 Sb. 20. Nepřímá státní podpora umoţňuje fyzickým osobám si odečíst od základu daně zaplacené úvěry z hypotečních úvěrů sníţené o státní příspěvek, pokud byl poskytnut. Tato podoba státní podpory je upravena zákonem o daních z příjmů číslo 586/1992 Sb. Uplatnění této nezdanitelné části základu daně umoţnila novelizace zákona v roce 1998 21. Úhrnná suma úroků, o které se můţe sníţit základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téţe domácnosti, nesmí překročit 300.000,- Kč. Při placení úroků, které byly placeny jen po určitou část roku nemůţe uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. 18 Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 276/1996 Sb. 19 Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. 22

20 Zpracováno podle: ČESKO. Nařízení vlády č. 211/200 Sb. 21 Zpracováno podle: ČESKO. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. 1.11. Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Vydání kaţdé nové emise je posuzováno a schvalováno institucemi, které vykonávají dozor nad kapitálovým trhem 22. Hypoteční zástavní list se liší od ostatních dluhopisů: výnos z jejich prodeje je účelově vázán ke krytí hypotečních úvěrů, jmenovitá hodnota spolu s úroky musí být v souladu s jejich krytím. Ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů jsou vyuţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřesahují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí dále existuje náhradní krytí. Náhradním krytí mohou být pouze vysoce likvidní a bonitní prostředky, coţ je hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u České národní banky. Náhradní krytí můţe být jen ve výši 10% z hodnoty hypotečních zástavních listů. Kvalitní krytí dělá z hypotečních zástavních listů jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou hlavně vhodné pro konzervativní investory, kteří dávají přednost předem zaručenému výnosu a garanci výplaty jistiny, co nejmenšímu riziku a mají přitom investiční horizont v délce nad 5 let, do doby data jeho splatnosti 23. První bankou, která získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů, a tím také první bankou, která poskytovala hypoteční úvěry byla současná Hypoteční banka, a.s.. Hypoteční banka, a.s. vydala první českou emisi hypotečních zástavních listů. 22 Zpracováno podle: Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 23

23 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen 1997, ISBN 80-902243-2-6 Zpracováno podle: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy/ Důvody pro pořízení hypotečních zástavních listů jsou: Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou ještě nadto zajištěny zástavním právem k reálně existující nemovitosti. Toto dvojí krytí činní z hypotečních zástavních listů jistou a bezpečnou investici. Úrok z hypotečních zástavních listů je stanoven jako fixní, coţ znamená, ţe platí po celou dobu trvání. Hypoteční zástavní listy jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, majitel je tedy můţe kdykoliv prodat. 1.12. Účastníci úvěru 1.12.1. Obecná pravidla pro žadatele Základní poţadavky: minimální věk ke dni podání ţádosti o úvěr je 18 let, osoba způsobilá k právním úkonům, produktivní věk po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice obvykle do 70 let Obecně platí, ţe doba splácení hypotečního úvěru nesmí přesáhnout věkový limit stanovený jednotlivými bankami, a to u hlavního ţadatele, ale i u spoluţadatelů, pokud nejsou vedeni jako ostatní ţadatelé. V některých bankách jde maximální dobu splatnosti nastavit dle věku mladšího ţadatele, který musí doloţit příjem dostačující na splácení minimálně 50% poţadované výše úvěru, do výdajů ţadatele se započítávají mimo 50% splátky, rezervy a ţivotní minimum a další výdaje dle interních předpisů bank. 24

Manţelé, kteří mají společné jmění manţelů, musí o hypoteční úvěr ţádat společně, a to bez ohledu na to, zda-li se jedná o účelový nebo neúčelový úvěr. Jeden z manţelů můţe ţádat o úvěr samostatně v případě zúţení společné jmění manţelů, a to na základě notářského zápisu nebo rozhodnutím soudu nebo zániku bezpodílového spoluvlastnictví manţelů, které bylo moţné pouze do 31.07.1998. V případě zúţení společného jmění manţelů je ţadatelem ten z manţelů, který dle notářského zápisu o zúţení společného jmění manţelů bude vlastníkem úvěrované nemovitosti. Tento manţel musí mít zajištěn dostatek vlastních příjmů pro splácení svého závazku. Pokud veškeré příjmy jsou ve společném jmění manţelů, pak je nutné příjmy celkově nebo alespoň část příjmů na splácení úvěru vyřešit v notářském zápise. Dále jeden z manţelů můţe ţádat o úvěr samostatně i v případě, ţe nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manţelů a prostředky z úvěru budou investovány do této nemovitosti. I v tomto případě je nutné zúţit notářským zápisem rozsah společného jmění manţelů, a o prostředky získané hypotečním úvěrem, které by jinak spadly do společného jmění manţelů. Dále v notářském zápisu se musí společné jmění manţelů zúţit o příjmy tak, aby jeden z manţelů měl dostatek vlastních výlučných příjmů pro splácení svého hypotečního úvěru. 1.12.2. Hlavní žadatel Hlavním ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být jen jedna osoba. Hlavním ţadatelem je pro banku ten z ţadatelů, který má nejvyšší příjmy, splňuje podmínku produktivního věku nebo má příjmy na minimálně 50% poţadované výši úvěru. 1.12.3 Spolužadatel, ostatní žadatelé Ostatní osoby ţádající o hypoteční úvěr se označují jako spoluţadatelé. Spoluţadatel musí téţ splňovat stejná kritéria hodnocení jako hlavní ţadatel. 25

Ostatním ţadatelem je klient, který je téţ ţadatelem a z nějakého důvodu neprokazuje příjem, to můţe být z důvodu, ţe zrovna, ţádný příjem nemá nebo nesplňuje podmínku produktivního věku po celou dobu trvání hypotečního úvěru 24. 24 Ing. BARDOVÁ Dagmar, Mgr. OPOROVÁ Radka, Doc. Ing. PAVELKA Franttišek, CSc.: Jak správně na hypotéky, vyd. Praha: Consultinvest, 1997.142 s. ISBN 80-9011486-5-4 1.13. Bonita klienta Proces vyhodnocování ţadatele o hypoteční úvěr by měl vţdy probíhat v širších souvislostech. Dále by mělo být při vyhodnocování úvěrového rizika daného klienta nutné zohlednění důvodů, které můţe mít klient k tomu, aby úvěr nesplácel řádně a včas. Banka proto musí u svých klientů posoudit, zda je dle nastavených pravidel banky klient schopen hypotéku splácet. Banka chce mít jistotu, ţe klient bude mít dostatečně velké příjmy na splácení hypotečního úvěru. Proto banka porovnává příjmy klientů s jeho splátkami a dalšími jeho závazky. Jestliţe banka správně ohodnotí bonitu klienta, tak i správně ohodnotí i riziko banky, se kterým do úvěrového vztahu vstupuje. Posouzení bonity klienta je nejpodstatnějším kritériem, které určuje schválení nebo zamítnutí úvěru. Hodnocení bonity ţadatele následuje ihned po podpisu ţádosti o hypoteční úvěr a doloţení poţadovaných podkladů. Ţádost o hypoteční úvěr spolu s poţadovanými podklady jsou vţdy bankou posouzeny individuálně s přihlédnutím k celému úvěrovému případu. Výše poţadovaného hypotečního úvěru by měla být vţdy vyhodnocena podle příjmové situace klienta. Při hodnocení bonity klienta banka vyţaduje informace získané z různých informačních zdrojů. Základní informace banka získává: z ţádosti o hypoteční úvěr, ve které jsou uvedeny základní informace o klientovi. Kaţdá banka má svůj vlastní formulář ţádosti o hypoteční úvěr, z interních informací banky, které banky mají k dispozici, pokud se jedná o stávajícího klienta banky. Jedná se hlavně o dosavadní zkušenosti banky s klientem, zejména pak z historie běţného účtu klienta a průběhu splácení u případného poskytnutí úvěrových produktů, 26

z informací z úvěrových registrů, které shromaţďují informace o klientech a tyto informace pak bankám zpětně poskytují. Banky v úvěrových registrech získávají informace o klientech ohledně výše současných poskytnutých úvěrů a o platební morálce klientů. Při posuzování bonity klienta banky ověřují finanční situaci klienta, aby měl dostatek finančních prostředků pro splácení poţadovaného hypotečního úvěru a aby dostál svým závazkům. Příjmy klienta tedy hrají v posuzování bonity velmi důleţitou roli. Důleţitou roli hrají i výdaje klienta a také jaké jsou disponibilní zdroje po odečtení výdajů od příjmů. Klient prokazuje své příjmy při podání ţádosti o hypoteční úvěr. Kaţdá banka má různé poţadavky na doloţení příjmu klienta a případných spoluţadatelů o hypoteční úvěr. Při hodnocení bonity klienta banka u příjmu posuzuje a ověřuje stabilitu a trvalost příjmů. Rozhodujícím faktorem pro akceptaci příjmu pro splácení hypotečního úvěru je jeho trvalost a stabilita. Ţadatel ani spoluţadatel o hypoteční úvěr nesmí být ve výpovědní lhůtě ani ve zkušební době. Ověřování příjmu klienta o hypoteční úvěr se můţe v různých bankách lišit. Jedná se o ověření zaměstnavatele v rejstříku ekonomických subjektů, který je přístupný na stránkách Ministerstva financí České republiky, telefonické ověření u zaměstnavatele, doloţení výpisů z běţného účtu, doloţení evidenčního listu důchodového zabezpečení, výplatních pásek. Od příjmů klientů o hypoteční úvěr musí být odečteny platby, které jsou pravidelně měsíčně hrazeny. Dále se od příjmů klienta odečítají náklady spojené s ţivotním minimem, náklady na bydlení a další výdaje, které klient uvádí v ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. Můţe se například jednat o výdaje spojené s měsíčními splátkami osobníc nebo spotřebních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření, leasingových úvěrů, výdaje na spoření, výdaje na penzijní nebo ţivotní pojištění. Dalším významným kritériem v posuzování bonity ţadatele jsou úvěrové registry, které stanovují bonitu klienta na základě výstupů z úvěrových registrů. Z těchto výstupů banka posuzuje úvěrovou historii a platební morálku ţadatele. Z úvěrových registrů lze vyčíst výše splátek poskytnutých úvěrů, informace o prodlení se splátkami úvěrů. Výše úvěrových splátek, které ţadatel uvedl v ţádosti o hypotečním úvěr by měla být v souladu se splátkami, které jsou uvedeny ve výpisu z úvěrových registrů. 27

Úvěrové registry jsou celosvětově standardním nástrojem pro posuzování bonity a rizika nesplácení úvěrových produktů klienty z řad fyzických i právnických osob hojně vyuţívány finančními institucemi v bankovní i nebankovní sféře. Tyto registry standardně obsahují pozitivní i negativní informace o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce klientů tedy nejen informace o nesplácení úvěrových či jiných produktů tak, aby jejich uţivatelé mohli objektivně a v plném kontextu posoudit ţadatele a v případě dobré kreditní historie mu získání úvěru usnadnit a zvýhodnit 25. V České republice je jen jeden veřejný úvěrový registr, a to Centrální registr úvěrů (CRÚ), který spravuje Česká národní banka. V registru jsou evidovány úvěrové závazky právnických osob a fyzických osob podnikatelů. V tomto úvěrovém registru jsou evidovány jednotlivé úvěrové závazky, které jsou měsíčně aktualizovány. Mezi soukromé registry patří Bankovní registr klientských informací (BRKI), nebankovní registr klientských informací (NRKI) a zájmové sdruţení právnických osob (SOLUS). Hlavním cílem BRKI a NRKI je usnadnění vzájemné výměny údajů o klientech mezi bankami a nebankovními subjekty. Informace jsou aktualizovány jednou měsíčně. Tyto registry obsahují pozitivní i negativní informace o klientech. Jedná se hlavně o schopnosti řádného splácení evidovaných úvěrů. Dále informace z registrů, které mají vypovídající hodnotu o důvěryhodnosti klientů. 1.12. Doklady potřebné k vyřízení úvěru Prvotní formulář, který musí být s klientem vyplněn, je návrh na uzavření ţádosti o hypoteční úvěr. Kaţdá banka má svůj vlastní formulář ţádosti, který obsahuje základní údaje o ţadateli a parametry úvěru, o který klient ţádá a další poţadované informace. Poţadované údaje o ţadateli a spoluţadatelých se v jednotlivých bankách mohou lišit. 28

25 Citace: CRIF. Úvěrové registry. CRIF. CZ dostupné z http://www.crif.cz/řešení/pages/úvěrové-registry.aspx 29

Mezi základní náleţitosti návrhu na uzavření smlouvy o hypotečním úvěru zejména patří 26 : údaje o klientovi: jméno a příjmení, nejvyšší dosaţené vzdělání, rodinný stav, u tuzemců rodné číslo, u cizinců datum narození, státní příslušnost a trvalý pobyt, uvedení telefonního spojení a e-mailu, zaměstnanecký status: jestli se jedná o zaměstnance, podnikatele, důchodce nebo studenta, v případě podnikatele uvedení IČ, jestli je podnikání aktivní nebo pozastaveno, výše závazků z podnikání, dále jestli je ţadatel či spoluţadatel politicky exponovanou osobou podle 4, odst. 5) zákona č. 253/2008 Sb. Pojištění a ostatní údaje o klientovi: počet a datum narození nezaopatřených dětí, inkaso splátky z účtu, jestli klient bude chtít sjednat pojištění nemovitosti a pojištění úvěru. Uvedení průměrné výše měsíčních výdajů a druh výdaje, Údaje o majetkových podílech klienta: název společnosti a podíl, Základní informace o úvěru: výše úvěru, délka v letech, datum splátky, typ a platnost úrokové sazby, popis objektu úvěru, popis nemovitosti zajišťující úvěr, 26 Zdroj: Zpracováno dle ţádosti o úvěr Hypoteční banky, a.s., dostupné na https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/dokumenty-ke-stazeni 30

V rámci návrhu na uzavření smlouvy o úvěru ţadatel podepíše čestné prohlášení o pravosti a úplnosti uvedených údajů. Spolu s ţádostí o úvěr dále ţadatel podepíše formulář Souhlasu se zpracováním osobních údajů. Na základě tohoto formuláře banky klienty prověřují v úvěrových registrech. Po vyplnění a podpisu Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru banka klientovi předá seznam příloh k Návrhu hypotečního úvěru, ve kterém mu vyznačí bankou poţadované přílohy. V tomto seznamu jsou uvedeny veškeré podklady, které jsou potřeba pro vyřízení hypotečního úvěru. Pracovník banky klientovi vyznačí pouze ty, které odpovídají účelu úvěru, zajištění a doloţení příjmu. Mezi nejdůleţitější poţadované podklady patří: Doloţení příjmu: pokud je ţadatel zaměstnancem, tak musí doloţit Potvrzení o výši pracovního příjmu, které nesmí být v okamţiku předání ţádosti bance starší např. 60-ti dnů. Dokládá se na formuláři banky a v originále, pokud ţadatel podniká, tak musí doloţit oprávnění k podnikání a přiznání k dani z příjmu za poslední nejlépe dvě zdaňovací období, v případě prokazování příjmů z pronájmu musí být doloţena nájemní smlouva, vlastnictví pronajímané nemovitosti musí být doloţeno výpisem z katastru nemovitostí a dále podklady, které se mohou lišit v kaţdé bance. Účel hypotečního úvěru: u koupě nemovitosti: doloţení smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která musí obsahovat text nebo jako přílohu návrh kupní smlouvy nebo kupní smlouvu, list vlastnictví předmětné nemovitosti, U koupě stavebního pozemku se dále předkládá doklad, ţe se jedná o stavební pozemek, U koupě druţstevního podílu se dokládá smlouva/dohoda o převodu členských práv a povinností, doklad o členství převodce v bytovém druţstvu a list vlastnictví předmětné nemovitosti, U výstavby či rekonstrukce nemovitosti se dokládá smlouva o dílo nebo smlouva o výstavbě nebo rozpis prováděných prací u staveb realizovaných svépomocí. Ceny musí být uvedeny včetně daně z přidané hodnoty, 31

U vypořádání úvěru či půjčky musí být doloţena smlouva o úvěru nebo půjčce, která má být refinancována. K předmětu zajištění se dokládá: aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, ocenění se stanovením ceny obvyklé, který je zpracován dle metodiky příslušné banky. Výčet předkládaných dokladů se samozřejmě liší, kaţdá banka poţaduje doloţit rozdílné podklady k hypotečnímu úvěru. Dále se výčet dokladů se můţe lišit případ od případu, který je spojen s druhem hypotéky například hypotéka bez dokládání příjmu, neúčelová hypotéka. 13. Scoring Scoring je zaloţen na dřívějších datech a statistických metodách, pomocí nichţ je přisuzováno riziko u jednotlivých nových ţadatelů. Je to komplexní systém hodnocení klienta podle předem zvolených kritérii. Kaţdému ţadateli o úvěr je na základě tohoto modelu přiděleno skóre. Scóre je bodové ohodnocení klienta, podle kterého se Banka rozhoduje, za jakých podmínek hypoteční úvěr poskytne 27. Tato metoda je zaloţena na historických datech o klientech obdobných charakteristik a chování (behaviorální a historická) a statistických metodách. Data, která jsou při vyhodnocování ţadatele o hypoteční úvěr hodnocena, jsou data, která poskytne klient bance. Jedná se o výši příjmu, zaměstnavatele, věk, vzdělání, jiné finanční závazky. Dále se jedná o data o poţadovaném hypotečním úvěru, jako je délka úvěru, výše úvěru a úroková sazba. Při vyhodnocení softwarová aplikace automaticky vygeneruje klientovi hodnotu, která značí jeho úvěruschopnost. Tato hodnota, která je zaloţená na posuzování dat v porovnání s průběhy úvěrů klientů s podobnými charakteristikami, které má jiţ kaţdá banka ve svém portfoliu. Scoring dokáţe prostřednictvím ohodnocení rozdělit klienty na rizikové a bonitní 28. 27, 28 Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce, Západočeská univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky 32

Scoring tedy v praxi slouţí k hodnocení úvěrového rizika, k posouzení bonity klienta a jeho schopnosti úvěr splácet. Podstatou scoringu je kvantifikovat tuto dluţníkovu vlastnost. Scoringová funkce je většinou vytvářena mnoţinou všech moţných charakteristik o klientovi, ale i o hypotečním úvěru, o který klient ţádá 29. Přesně určit vlastnosti klienta, které jsou kvantitativní i kvalitativní a produktu jsou přiřazeny číselné body. Klient, který ţádá o hypoteční úvěr na základě tohoto vyhodnocení získá určité score, které vypovídá o jeho schopnosti splácet úvěr dle smluvních podmínek. Některé banky score definují odhadem pravděpodobnosti, s jakou bude daný klient hypoteční úvěr splácet, jiné zavádí bodovou stupnici, podle které posuzují klientovu bonitu 30. Podle získaného výsledku pak banka rozhodne, zde klientovi hypoteční úvěr můţe poskytnout a za jakých podmínek. Klientovi s vyšším bodovým ohodnocením můţe nabídnou niţší úrokovou sazbu. Klientovi s niţší bodovým ohodnocením můţe úrokovou sazbu navýšit, nebo můţe ţádat další zajištění úvěru, například pojištění schopnosti splácet úvěr, tak aby banka eliminovala své riziko z klientova případného nesplácení úvěru 31. Předtím neţ banka začne sestavovat model credit scoringu musí si stanovit jeho účel. Můţe se jednat o to, ţe chce banka navýšit svoje portfolio a stát se přístupnější pro nové ţadatele o hypoteční úvěr, a to i za cenu sníţení kvality svých klientů. Dále pak můţe chtít banka sníţit počet delikvencí ve svém portfoliu nebo chtít navýšit různorodost svých klientů nebo prosadit nový produkt 32. Důleţitý parametr, který je ve scoringu často uváděn, a který je důleţité stanovit podle účelu scoringu je stanovení hranice, na které se láme, kdy je klient vyhodnocen jako bonitní a úvěrovatelný a naopak nebonitní a neúvěrovatelný. 29, 30, 31, 32 Tíkalová, Jana. Scoring a vyhodnocení bonity klienta. Plzeň, 2012. Diplomová práce, Západočeská univerzita v Plzni, Fakulta aplikovaných věd, Katedra informatiky a výpočetní techniky 33