ZNALECKÝ POSUDEK č. 172/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 81, 82, 130, 235, 444, LV číslo 70, katastrální území Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 865/09-52 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 03.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 81, 82, 130, 235, 444, LV číslo 70, katastrální území Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Biskupice na Hané 798 12 Biskupice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Biskupice Katastrální území: Biskupice na Hané Počet obyvatel: 310 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 184,61 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 28.05.2014, LV číslo 70, k.ú. Biskupice na Hané - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2009 do 31.12.2018 pro lesní hospodářský celek 611807 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Hudec Jan Ing., č.p. 189, 75104 Rokytnice 1/8 Hudec Tomáš, Žilinská 1304/24, Poruba, 70800 Ostrava 1/8 Hudec Vladimír Ing., č.p. 265, 75104 Rokytnice 1/8 Krajča Jiří Ing., Lhotská 2202/30, Horní Počernice, 19300 Praha 1/8 Mráček Vladislav, č.p. 24, 79812 Biskupice 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Krajča Jiří Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Krajča Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na různých místech katastru. Jedná se o neoplocené pozemky. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemky lesní 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 634 C j 7-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou zemědělsky užívané. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 130 30 300 4 382,00 19,79 19,79 86 719,78 orná půda 130 35 600 2 988,00 15,77 15,77 47 120,76 orná půda 235 30 300 6 676,00 19,79 19,79 132 118,04 orná půda 235 36 300 6 227,00 6,03 6,03 37 548,81 orná půda 444 30 200 832,00 19,02 19,02 15 824,64 orná půda 444 30 300 2 876,00 19,79 19,79 56 916,04 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 23 981,00 m2 376 248,07 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 184,61 0,04 7,38 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná plocha 5776/22 121,00 7, 1 210,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 1 210,- Pozemky - zjištěná cena = 377 458,07 Kč 1.2. Pozemky lesní Na lesních pozemcích je vylišen porost 634 C j 7 o výměře 3 824 m2. Ocenění - 4 -
Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 81 1L 2 814,00 7,16 7,16 20 148,24 lesní pozemek 82 1L 1 010,00 7,16 7,16 7 231,60 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 27 379,84 Pozemky lesní - zjištěná cena = 27 379,84 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 634 C j 7 Lesní porost 634 C j 7 - tvoří dřeviny topol a jasan. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] topol linda 3 824,00 71 6 0,80 65 % 5,85 3,04 11 624,96 jasan ztepilý 3 824,00 71 1 0,80 35 % 22,14 6,20 23 708,80 Cena lesního porostu celkem: 35 333,76 Lesní porost 634 C j 7 - zjištěná cena 35 333,76 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 377 458,10 Kč 1.2. Pozemky lesní 27 379,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 404 837,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 634 C j 7 35 333,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 35 333,80 Kč Celkem 440 171,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 440 171,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 377 458,10 Kč 1.2. Pozemky lesní 27 379,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 404 837,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 634 C j 7 35 333,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 35 333,80 Kč Celkem 440 171,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 440 171,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 440 170,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicettisícjednostosedmdesát Kč - 6 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a - 7 -
situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 200 m2 Celková cena: 168 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 40 Kč za m2 Adresa: Hrubčice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 04.04.2014 ID: 472158300 Plocha pozemku: 4 200 m2 Popis: Prodej orné půdy v katastru obce Hrubčice, okres Prostějov na 2 parcelách o celkové ploše 4.200 m2. Půda v současnosti obhospodařována zemědělským družstvem. Cena 40,- Kč/m2. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 10 496 m2 Celková cena: 419 840 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 40 Kč za m2 Adresa: Prostějov - Žešov (okres Prostějov) Datum aktualizace: 04.04.2014 ID: 1864667228 Plocha pozemku: 10 496 m2 Popis: Prodej orné půdy v katastru Prostějova, místní části Žešova na 3 parcelách o celkové ploše 10.496 m2. Půda v současnosti obhospodařována zemědělským družstvem. Cena 40,- Kč/m2. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 7 226 m2 Celková cena: 170 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 24 Kč za m2 Adresa: Grygov (okres Olomouc) - 8 -
Datum aktualizace: 29.05.2014 ID zakázky: 1404324 Plocha pozemku: 7 226 m2 Popis: Prodej orné půdy v obci Grygov u Olomouce o velikosti 7 226 m2. Pozemek se nachází na rovinatém pozemku v blízkosti obce Grygov u Olomouce. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 27 805 m 2 ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Krajča Jiří Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Krajča Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. - 9 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 280 000,- Kč z toho podíl id. 1/8 slovy: Třicetpěttisíc Kč 35 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.07.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 172/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 172/14. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -