STA Stavebnictví - DPH str. 1

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 1 Stavebnictví - DPH V tomto hesle rozebíráme aktuální problematiku aplikace daně z přidané hodnoty ve stavebnictví, resp. v oblasti výstavby, oprav, prodejů nemovitostí, pozemků, bytových a rodinných domů atd. Výrazné úpravy přinesla novela ZDPH platná od 1. ledna 2008, proto tyto změny ve výkladu zdůrazňujeme. Pro správnou orientaci při uplatňování daně je nutné znát vymezení pojmů, ať již jsou uvedeny přímo v zákoně o DPH, nebo v jiném právním předpisu. Nemovitostmi jsou podle 119 občanského zákoníku stavby spojené pevně se zemí a pozemky. Převod nemovitosti je buď plněním zdanitelným, nebo plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet. Zákon o DPH rozlišuje pozemky na: stavební, tím je nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem; převod takového pozemku je vždy zdanitelným plněním, ostatní, jejichž převod je vždy plněním osvobozeným od daně. Plátce danû, spoleãnost Reality, a. s., prodává pozemky, které jsou zahrnuty do územního plánu v stavby rodinn ch domû. K tûmto pozemkûm jsou zavedeny inïen r- Vymezení pojmů

STA str. 2 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH Kolaudace Bytový dům Rodinný dům Byt Místnost ské sítû, stavební povolení si bude zafiizovat sám stavebník. Prodej tûchto pozemkû spoleãnost správnû zhodnotila v souladu s 56 ZDPH tak, Ïe nejsou pozemkem stavebním. Pro účely DPH se kolaudací rozumí kolaudace nové stavby, případně kolaudace, která je provedena po změně stavby, podle vyhlášky č. 132/1998 Sb., jíž se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, pokud cena této změny bez daně je vyšší než 30 % daňové zůstatkové ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení. Je jím stavba pro bydlení, ve které musí více než polovina podlahové plochy odpovídat požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Jako rodinný dům se posuzuje stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena avníž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví. Pan Ostr si kupuje dûm s tím, Ïe po potfiebn ch úpravách jej bude i s rodinou trvale ob vat. Pfii sjednávání podmínek koupû v ak zjistil, Ïe dûm je urãen k rekreaãnímu bydlení. Aãkoliv tento dûm splàuje ostatní podmínky definované zákonem o DPH jako rodinn dûm, nebude na nûj tak pohlíïeno. Bytem je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně-technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami.

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 3 Za nedokončený byt je považována místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Je jím zahájená stavba budoucího rodinného domu, která ještě není plně provedena v celém rozsahu projektové dokumentace schválené stavebním úřadem. Jako nebytové prostory jsou posuzovány místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru společné části domu. Za společné části domu jsou považovány ty části domu, které jsou určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to když jsou umístěné mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Do úhrnu podlahových ploch se započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených pro bydlení, nebytových prostorů, plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočár- Nedokončený byt Nedokončený rodinný dům Nebytové prostory Společné části domu Podlahová plocha

STA str. 4 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH! káren, podloubí, průjezdů, pasáží apod. Ale do úhrnu podlahových ploch se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné obyvatelům domu a obvykle slouží jako technologická zázemí - jako jsou kotelny, místnosti pro vzduchotechniku, šachty výtahů. Do podlahové plochy bytu se započítává plocha vybavení bytu sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.) a současně poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro bytové a nebytové účely. Kromě obecně vymezeného bytového domu, rodinného domu a bytu obsahuje zákon nově vymezení staveb pro sociální bydlení. Stavbami pro sociální bydlení se rozumí: a) byt pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m 2, přičemž celkovou podlahovou plochou tohoto bytu se rozumí součet podlahových ploch všech místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu se nezapočítává podíl na společných částech domů; Vzhledem k tomu, že se do podlahové plochy započítávají jen místnosti, nebude se do ní započítávat podlahová plocha balkonů, lodžií či teras ani sklepů, pokud nejsou místností, např. pokud jde o tzv. kóji. b) rodinný dům pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m 2. Celkovou podlahovou plochou se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu. Znamená to, že do podlahové plochy se započítává garáž, je-li součástí domu, ale nezapočítávají se balkony,

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 5 terasy, lodžie, vedlejší stavby nebo příslušenství mimo dům; c) bytový dům pro sociální bydlení, kterým je bytový dům, v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení; Pokud by v takovém domě byl byť i jen jeden byt nad 120 m 2, není to bytový dům pro sociální bydlení, ale pouze bytový dům. d) ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů podle zákona o služebním poměru příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců jak vyplývá z 77 zákona č. 361/2003 Sb., o služebním poměru příslušníků bezpečnostních sborů, ve znění zákona č. 530/2005 Sb.; e) zařízení sociálních služeb poskytující pobytové služby podle zákona o sociálních službách č. 108/2006 Sb. Takovým zařízením jsou např. penziony s pečovatelskou službou, domovy důchodců, ústavy sociálních služeb; f) školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně-výchovnou péči, jakož i střediska výchovné péče podle 2 zákona č. 109/2002 Sb. upravujícího výkon této výchovy, ve znění zákona 383/2005 Sb. Jde zejména o diagnostické ústavy a dětské domovy; g) internáty škol samostatně zřízených pro žáky se zdravotním postižením podle školského zákona a úpravy uvedené ve vyhlášce č. 108/2005 Sb., oškolských výchovných a ubytovacích zařízeních aškolských účelových zařízeních. Jsou to internáty např. pro děti neslyšící, slepé či s jiným zdravotním postižením;

STA str. 6 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH! Sazby daně h) zvláštní dětská zařízení, kterými jsou podle 38 zákona č. 20/1966 Sb., o péči o zdraví lidu, kojenecké ústavy a dětské domovy pro děti do 3 let věku; i) zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči podle 42 a 44 zákona č. 359/1999 Sb., o sociálněprávní ochraně dětí, ve znění pozdějších předpisů, např. zařízení typu Klokánek apod.; j) speciální lůžková zařízení hospicového typu podle 22a zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, ve znění zákona č. 340/2006 Sb., to jsou zařízení, která zajišťují důstojné umírání. Nepatří sem zdravotnická zařízení obdobného typu nebo léčebny dlouhodobě nemocných; k) domovy péče o válečné veterány podle 4 zákona č. 170/2002 Sb., o válečných veteránech, ve znění zákona č. 70/2007 Sb. Do takto vymezených staveb pro sociální bydlení se zahrnuje i veškeré jejich příslušenství. Vymezením jednotek podle zákona o vlastnictví bytu před dokončením výstavby se nemění charakter stavby. Největší změna spočívá v uplatňování sazeb DPH, a to nejen v tom, že snížená sazba se s účinností od 1. 1. 2008 změnila z 5 % na 9 %. Při stanovení sazby daně se vychází z obecného znění 47 zákona o DPH, který určuje pro převod nemovitostí u dodání stavby včetně nedokončené stavby, stavebních a montážních prací spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami včetně konstrukcí, materiálů, strojů a zřízení, které se do stavby jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují, sazbu daně.

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 7 Výjimky z této zásady jsou uvedeny v 48 a 48a zákona o DPH s tím, že ve vyjmenovaných případech se při splnění stanovených podmínek uplatní snížená sazba daně. Snížená sazba daně se uplatní: a) při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně jejich příslušenství a při opravě těchto staveb. Jinými slovy platí, že při pracích spojených se změnou nebo opravami těchto staveb se uplatní snížená sazba daně. To však neplatí při jejich výstavbě; Dále pak platí zásada, že jsou-li uvedené práce prováděny na jiné stavbě, u níž je určena pro bydlení jen část, uplatní se snížená sazba daně jen u těch prací, které byly provedeny na té části stavby, která je určena pro bydlení. Důležitá je následující úprava. Pokud jsou zmíněné práce prováděny např. na rodinném domě, vztahuje se snížená sazba daně i k pracím provedeným na jeho příslušenství. Tím je např. plot, vedlejší stavby, samostatná garáž, bazén, příjezdová komunikace vedená na příslušejícím pozemku, vodovodní potrubí apod. Firma Beta provádí stavební opravy v polyfunkãním domû, kter není bytov m domem - v 1. aï 3. podlaïí jsou prodejny a kanceláfie, ve 4. a 5. podlaïí jsou byty. Opravy budou provádûny jak v nebytov ch prostorech, tak v bytech. Firma musí postupovat tak, Ïe u: - nebytov ch prostor uplatní sazbu danû a - bytû a prostorû souvisejících uplatní sazbu sníïenou. Pan Novák vlastní rodinn dûm, v jehoï pfiízemí provozuje restauraci. Vzhledem k potfiebû provedení oprav jak v bytû, tak v restauraci poïádal firmu, která bude opravu provádût, o pfiedloïení kalkulace. Vzhledem k tomu, Ïe!

STA str. 8 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH! firma uvedla u prací v bytû sníïenou sazbu danû a u prací v restauraci sazbu danû, poukázal pan Novák na nové znûní zákona s tím, Ïe sazba danû se uplatní u v ech oprav. Firma tento postup po prostudování zákona uznala. b) při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení včetně jejího příslušenství, se změnou dokončené stavby pro sociální bydlení vymezenou v 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), včetně jejího příslušenství, nebo v souvislosti s opravou této stavby; Další novinkou je to, že snížená sazba daně platí i pro příslušenství, které je stavěno spolu se stavbou pro sociální bydlení, nebo se změnou dokončené stavby pro sociální bydlení či opravou této stavby. c) při poskytnutí stavebních a montážních prací, kterými se bytový dům, rodinný dům, byt nebo prostor, který byl určen k jiným účelům než k bydlení, mění na stavbu pro sociální bydlení; Podle rozhodnutí magistrátu bylo vyãlenûno nûkolik bytov ch domû k provedení zmûny na bytov dûm pro sociální bydlení tak, Ïe z bytû nad 120 m 2 se vybudují byty men í. Pro tuto pfiestavbu se jiï uplatní sazba danû. d) u převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství; e) u zabudovávaných konstrukcí, strojů, přístrojů a zařízení - i když zákon v 48 již neobsahuje stanovení snížené sazby daně u těchto komodit, snížená sazba daně se uplatní.

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 9 V tomto případě se vychází ze zásady stanovení základu DPH podle 36 odst. 3 písm. f) zákona o DPH. Přestože toto ustanovení jasně stanoví, že konstrukce, materiál, stroje a zařízení, které se do stavby jako její součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují, se zahrnují do základu daně, jde o velmi komplikovanou záležitost. Například za pevnou součást stavby lze považovat klimatizaci, zapojený nový sporák, lednici určenou k zabudování, vestavěnou kuchyňskou linku, vanu, vodovodní baterie apod. K rozsáhlé problematice související s uplatněním snížené nebo sazby daně jsou dále uvedeny konkrétní příklady. Pfiíklady uplatnûní sazby danû: Titul Vestavûné kuchynû, které jsou pevnû spojeny se stavbou pfii v stavbû stavby pro sociální bydlení Vestavûné kuchynû pfii v stavbû bytového nebo rodinného domu ãi bytu Pfiíjezdová cesta pfii v stavbû rodinného domu Pfiíjezdová cesta pfii v stavbû rodinného domu pro sociální bydlení Venkovní úpravy pfii v stavbû rodinného nebo bytového domu Venkovní úpravy pfii v stavbû rodinného nebo bytového domu pro sociální bydlení Samostatná garáï Samostatná garáï pfii v stavbû rodinného domu pro sociální bydlení GaráÏ jako souãást bytového nebo rodinného domu pro sociální bydlení Sazba danû

STA str. 10 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH Titul Oprava rodinného domu vãetnû opravy samostatné garáïe Oprava v tahu v bytovém nebo rodinném domû Zasklívání oken ve kole Zasklívání oken pfii opravách v bytovém nebo rodinném domu Zasklívání oken pfii v stavbû bytového nebo rodinného domu provedené dodavatelsky Zasklívání oken z bytového domu provedené ve sklenáfiské provozovnû Projektové práce Projektová dokumentace pfied vydáním stavebního povolení SluÏby architekta Stavební dozor Oprava polyfunkãního domu, kter je domem bytov m Rodinn dûm pro sociální bydlení na klíã Sazba danû DUZP Obecně pro vznik daňové povinnosti platí, že vzniká dnem přijetí platby, nebo dnem uskutečnění zdanitelného plnění, a to tím dnem, který nastane dříve. Platí tedy zásada, že je povinností zdanit každou přijatou zálohu (viz Záloha a DPH). Výjimku z této obecné zásady přinesla novela k 1. 1. 2005 pro osoby, které nevedou účetnictví, ale jen daňovou evidenci. Těmto osobám vzniká povinnost přiznat daň jen ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. Vzhledem k tomu, že těmto osobám nevzniká povinnost přiznat daň z přijaté platby, nesmí na tuto platbu vystavit daňový doklad. Daň budou přiznávat až v celkovém vyúčtování.

DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON STA Stavebnictví - DPH str. 11 Uvádíme vzorové situace vzniku DUZP: při přijetí platby osobami, které vedou účetnictví, u převodu nemovitosti dnem doručení listiny o vkladu do katastru nemovitostí včetně prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě, dnem zápisu změny vlastnického práva, pokud nedochází k zápisu změny vlastnického práva vkladem, dnem poskytnutí služby nebo dnem vystavení daňového dokladu, dnem uvedeným ve smlouvě, jde-li podle uzavřené smlouvy o dílo o dílčí plnění, dnem převzetí a předání díla nebo jeho dílčí části podle uzavřené smlouvy o dílo. Klíčové je stanovení správného postupu ( zdanění ) v přechodném období při zálohových platbách, tj. u přijaté platby. Pokud jsou placeny zálohy na výstavbu pro bydlení v roce 2007 (do 31. 12. 2007), ale stavba bude dokončena až v roce 2008, bude postup následující: zálohy v roce 2007 - snížená sazba 5 %, vyúčtování po 1. 1. 2008 - stavba pro sociální bydlení - snížená sazba 9 %, stavba pro ostatní bydlení - 19 %. Pan Novák si pofiizuje nov byt, kter také v roce 2008 splàuje parametry sociálního bydlení. V prosinci 2007 uhradil zálohu 1 050 000 Kã, tj. DPH bylo ve v i 5 % - 50 000 Kã. Den uskuteãnûní zdanitelného plnûní je vbfieznu 2008; cena bytu je celkem 3 230 000 Kã. To znamená z pohledu DPH: PoloÏka Základ DPH Sazba DaÀ Pfiijatá platba 1 000 000 5 % 50 000 Základ danû k DUZP 2 000 000 9 % 180 000 Celkem 3 000 000 x 230 000!

STA str. 12 DAŇOVÝ A ÚČETNÍ LEXIKON Stavebnictví - DPH Místo plnění! Základy DPH v uvedené tabulce jsou v úrovni bez DPH ke dni povinnosti pfiiznat daà, tj. pro v poãet konkrétní daàové povinnosti. Kdyby si pan Novák v předchozím příkladu pořizoval byt, který bude v roce 2008 klasifikován jako ostatní bydlení, dodaní se k datu DUZP 19% sazbou daně. Místem plnění je: v případě dodání zboží, které je spojeno s jeho montáží nebo instalací do nemovitosti, místo, kde se instalace nebo montáž provádí, při převodu stavby, nedokončené stavby a pozemku místo, kde se taková nemovitost nachází, při poskytování služeb vztahujících se k nemovitosti místo, kde se nemovitost nachází; to platí i pro služby realitních kanceláří, odhadců, architektů a stavebního dozoru s výjimkou činností spojených s pojištěním nemovitosti a dále pro zemědělské, lesnické či dřevařské práce a nájmy. Velmi významná jsou přechodná ustanovení novely DPH, která stanoví výjimku pro určení sazby DPH. Pro převod bytového domu, rodinného domu nebo bytu či u převodu nedokončeného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, u kterého došlo k právním účinkům vkladu do 31. 12. 2007, ale den uskutečnění zdanitelného plnění bude až v roce 2008, se uplatní snížená sazba daně platná v den uskutečnění zdanitelného plnění, tj. sazba 9 %. Pan Nováãek si pofiizuje nov byt, kter v roce 2008 nesplàuje parametry sociálního bydlení. V prosinci 2007 byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, kter byl zapsán aï v roce 2008 - tj. podle obecn ch pravidel je den uskuteãnûní zdanitelného plnûní po 31. 12. 2007. Podle pfiechodn ch ustanovení bude k DUZP aplikována 9% sazba danû. Dagmar Masná