DPH u nemovitostí. Ing. Jana Rybáková daňový poradce

Transkript

1 DPH u nemovitostí Ing. Jana Rybáková daňový poradce

2 Právní úprava DPH v ČR vyplývá z následující úpravy EU: Směrnice Rady 2006/112/ES, o společném systému daně z přidané hodnoty - český zákon o DPH z ní vychází Prováděcí nařízení Rady č. 282/ přímo použitelné v ČR i bez implementace Judikatura Soudního dvora EU - rozsudky vykládající Směrnici - přímý vliv na výklad v ČR

3 Úprava DPH v ČR Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty Výklady daňové správy - sdělení a informace MF, daňové správy - závěry jednání koordinačních výborů mezi zástupci daňové správy a Komory daňových poradců

4 Účinky práva EU v ČR Přímý účinek Směrnice nebyla správně implementována v ČR do zákona o DPH. Znění Směrnice je přesné, jasné a bezpodmínečné a nevyžaduje další opatření. Plátce se může dovolávat znění Směrnice. Plátce zvolí pro sebe výhodnější předpis. Nepřímý účinek Směrnice nebyla správně implementována, zákon o DPH není jednoznačný, umožňuje více výkladů (alespoň jeden v souladu se Směrnicí). povinnost výkladu podle Směrnice pro všechny

5 Zákon o DPH a nemovitosti 13, 14: pronájem a dodání nemovitostí 48, 48a: sazby DPH ve stavebnictví 56: převod a nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor (osvobození vs. zdanění) 76: krácení nároku na odpočet koeficientem 77: vyrovnání nároku na odpočet 78 a násl.: úprava nároku na odpočet 92e: přenos povinnosti přiznat daň u stavebních a montážních prací

6 Převod staveb, bytů a nebytových prostor Osvobození od daně převodu staveb, bytů a nebytových prostor, lhůta pro osvobození od: - vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo - prvního užívání, a to ode dne, který nastane dříve. Výklady: 1. vydání prvního kolaudačního souhlasu na nemovitost, 2. vydání kolaudačního souhlasu pro daný účel užívání stavby.

7 Převod staveb, bytů a nebytových prostor Do konce roku 2012 lhůta pro osvobození 3 roky. Prodloužení lhůty pro osvobození ze 3 let na 5 let od roku U staveb nabytých před novelou (do konce roku 2012) se uplatní 3letá lhůta pro osvobození. Plátce se však může rozhodnout, že uplatní 5letou lhůtu. Plátce se může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty pro osvobození uplatní daň.

8 Převod staveb, bytů a nebytových prostor Dopady zdanění / osvobození: cena vč. DPH / cena bez daně zpětný vliv na DPH na vstupu koupě včetně movitého zařízení (dvojí pohled) Je-li plnění osvobození, není povinnost vystavit daňový doklad.

9 Převod staveb, bytů a nebytových prostor Vznik povinnosti přiznat daň: Přijetí platby nebo DUZP (den, který nastane dříve). DUZP = předání nabyvateli do užívání nebo dnem doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, nebo dnem zápisu vlastnického práva (den, který nastane dříve).

10 Převod pozemků Převod pozemků je osvobozen od daně s výjimkou stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se rozumí: - pozemek, na kterém může být podle platného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením stavby umístěna stavba (= nemovitost) - a zároveň na něm není umístěna stavba jako věc (= věc nemovitá i movitá), a to na kteréhokoliv parcele tvořící stavební pozemek. Pouze suma parcel tvořící stavební pozemek, kdy na žádném z nich není stavba jako věc, může být stavebním pozemkem pro účely DPH.

11 Převod pozemků Související otázky: K jakému okamžiku posuzovat, zda je pozemek stavební? MF: Rozhodující je stav pozemku ke dni doručení listiny s vyznačením právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Odlišný názor: Stav pozemku ke dni převodu Příklad: 1.2. uhrazena záloha, 2.2. podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, právně účinné stavební povolení, 3.3. kupní smlouva s vyznačením právních účinků vkladu do katastru nemovitostí doručena

12 Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor Osvobozen od daně Plátce se může rozhodnout, že pronájem jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti zatíží daní. Např. pronájem kanceláří jinému plátci lze zatížit daní, naopak nelze zatížit daní pronájem jinému plátci pro účely bydlení jeho zaměstnance.

13 Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor Zdanitelným plněním je vždy nájem: krátkodobý (48 hodin), prostor a míst k parkování (místo k parkování při pronájmu bytu je však úzce spojené s pronájmem bytu), bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů (např. hrací automaty).

14 Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor Pronájem (služba 14): DUZP dnem vzniku práva užívat nemovitost (prvním dnem poskytnutí nájmu), pokud nejsou sjednána dílčí plnění. Finanční leasing (dodání nemovitosti 13 odst. 3 písm. d)): Za převod nemovitosti se považuje převod práva užívat najatou nemovitost na základě smlouvy, která stanoví povinnost nájemce nabýt zboží nebo nemovitost, která je předmětem smlouvy. = DUZP dnem vzniku práva užívat nemovitost (odvod jednorázově)

15 Věcné břemeno Vznik a zánik věcného břemene je zdanitelným plněním ( 14). DUZP: dnem uvedeným ve smlouvě, ke kterému dochází k převodu práva nebo poskytnutí práva k využití, tj. první den, kdy má oprávněný z věcného břemene právo majetek využít ( 21 odst. 5 písm. b))

16 Technické zhodnocení Technické zhodnocení vybudované nájemcem a zanechané za úplatu pronajímateli je zdanitelným plněním ( 14). Technické zhodnocení vybudované nájemcem a zanechané pronajímateli bezúplatně je zdanitelným plněním, pokud u tohoto majetku nebo jeho části byl uplatněn nárok na odpočet daně ( 14 odst. 3). Viz stanovisko MF ke koordinačním výborům 678/ Nemovitosti v EuDPH, 62/ DPH - technické zhodnocení; rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č. j. 1 Afs 70/ ze dne , rozhodnutí Ústavního soudu čj. I. ÚS 3696/10 ze dne Odstranění technického zhodnocení

17 Technické zhodnocení DUZP: nejpozději ke dni ukončení nájemního vztahu vazba na reverse charge u stavebních prací (rozsudky ohledně charakteru zanechaného technického zhodnocení v rozporu s režimem 92e)

18 Sazba daně u bytové výstavby 48: snížená sazba daně u stavebních a montážních prací spojených se změnou nebo opravou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu vč. příslušenství. 48a: snížená sazba daně u stavebních a montážních prací spojených s výstavbou, změnou a opravou staveb pro sociální bydlení vč. příslušenství.

19 Informace MF / daňové správy Legislativa a metodika Informace, stanoviska a sdělení Daň z přidané hodnoty DPH u stavebních činností, při převodu a nájmu nemovitostí a bytová družstva I. Nejčastější dotazy k uplatňování DPH ve výstavbě po II. Nejčastější dotazy k uplatňování DPH ve výstavbě po Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po (č.j. 18/21492/ )

20 Stavební a montážní práce ( 92e) Režim přenesení povinnosti přiznat daň na plátce - příjemce zdanitelného plnění od roku 2012 Obecná úprava v 92a zákona o DPH Odběrateli vzniká povinnost daň odvést a zároveň má nárok na odpočet podle běžných pravidel.

21 Základní pravidla 92e Základní pravidla režimu přenesení daňové povinnosti: režim lze aplikovat pouze mezi českými plátci DPH CZ DIČ na CZ DIČ pouze v případě místa zdanitelného plnění v tuzemsku přiznat daň ke dni uskutečnění zdanitelného plnění (DUZP) = odběratel nečeká na daňový doklad dodavatele

22 Klasifikace produkce CZ-CPA Klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43 ve znění platném k 1. lednu 2008 Číselný kód Název zboží 41 Budovy a jejich výstavba 42 Inženýrské stavby a jejich výstavba 43 Specializované stavební práce

23 Klasifikace produkce CZ-CPA Kód CZ-CPA 41 Budovy a jejich výstavba Patří sem také služby developerských subjektů v oblasti bytových a nebytových stavebních projektů. Kód CZ-CPA 42 Inženýrské stavby a jejich výstavba Zároveň tento oddíl zahrnuje služby developerských subjektů v oblasti inženýrského stavitelství (inženýrské sítě). Kód CZ-CPA 43 Specializované stavební práce demoliční, průzkumné elektroinstalační, instalatérské, topenářské, plynařské, truhlářské, malířské, obkladačské, sklenářské, pokrývačské, izolační, betonářské, zednické montáž ocelových konstrukčních prvků, prefabrikovaných dílů, stavbu a demontáž lešení a pracovních plošin a také instalaci topení, výtahů, klimatizačních, ventilačních a chladících zařízení

24 Daňové doklady u režimu 92e Povinnosti dodavatele: povinnost vystavit doklad do 15 dnů od DUZP standardní daňový doklad se všemi náležitostmi vyjma uvedení sazby daně a daně ( 29 odst. 3 písm. c) Povinná náležitost: daň odvede zákazník Povinnosti odběratele: odpovídá za správné vypočtení DPH Na daňový doklad není možné doplňovat údaje; povinnost doplnit se přesouvá do evidence pro daňové účely ( 100a).

25 Jedna služba nebo více služeb? Problém praxe: odlišit následující kategorie 1. Jediné plnění základ daně zahrnuje i vedlejší výdaje, spotřebovaný materiál atp. 2. Vedlejší plnění k hlavnímu plnění relativně samostatné, ale pouze k lepšímu využití hlavního plnění, proto sdílí jeho daňový režim 3. Několik samostatných plnění každé má svůj režim z hlediska DPH

26 Principy CZ-CPA Instalace zařízení, která tvoří nedílnou součást budovy nebo podobné struktury a zároveň podmiňují funkčnost dané budovy či podobné struktury, je zařazena do 41 až 43 klasifikace CZ-CPA, jestliže nejsou z těchto oddílů explicitně vyloučeny. Instalace zařízení, které je připevněno k budově nebo podobné struktuře, je zařazena do 41 až 43 klasifikace CZ-CPA, pokud nejde o instalaci zařízení (resp. strojů) explicitně uvedeného ve třídě instalace průmyslových stojů a zařízení, popř. ostatní všestranně použitelné stroje a zařízení jinde neuvedené v 28.2.

27 Principy CZ-CPA Opravy a údržba zařízení pevně připojeného ke stavbě, představující svým charakterem stavební a montážní práce (s výjimkou drobných oprav a údržby prováděných v rámci správcovské činnosti či komplexního úklidu pod kódem 81), uvedené jako takové v kódech 41 až 43, musí být považovány za stavební a montážní práce, na které se vztahuje ustanovení 92e zákona o DPH, jestliže daná oprava či údržba není explicitně uvedena v jiných kódech CZ CPA např. v kódech 28, 33, 95.

28 Změna od roku 2013 Doplnění 92e: Pokud plátce, který uskuteční v souvislosti s poskytnutím stavebních nebo montážních prací zdanitelné plnění související s těmito pracemi, použije k tomuto zdanitelnému plnění režim přenesení daňové povinnosti a plátce, pro kterého byly tyto práce poskytnuty, doplní v evidenci pro účely DPH výši daně, má se za to, že toto zdanitelné plnění režimu přenesení daňové povinnosti podléhá. Viz též závěr Informace GFŘ ve spolupráci s ČSÚ

29 Informace MF / GFŘ / KOOV Legislativa a metodika Informace, stanoviska a sdělení Daň z přidané hodnoty Režim přenesení daňové povinnosti Informace GFŘ a MF k režimu přenesení daňové povinnosti na DPH ve stavebnictví - 92e zákona o DPH z Informace GFŘ vydaná ve spolupráci s ČSÚ (č.j.: / ) z Přehled nejčastějších dotazů k zatřídění část I, část II, část III (pozor na aktualizaci) KOOV: 359/ Režim přenesení daňové povinnosti podle 92e ZDPH KOOV: 366/ Vymezení stavebních a montážních prací při opravách a údržbě zařízení pevně připojeného k budově

30 Nárok na odpočet DPH Základní podmínka: použití pro ekonomickou činnost (osvobozená i zdanitelná plnění) Podmínka naplněna jen částečně: poměrné uplatnění nároku na odpočet ( 75) odvod DPH na výstupu z použití pro jiné než ekonomické účely (nelze u dlouhodobého majetku)

31 Odpočet v poměrné výši ( 75/4) Pořízení dlouhodobého majetku počínaje : při pořízení odhad poměru použití = kvalifikovaný odhad poměrného koeficientu v kalendářním roce pořízení probíhá oprava odpočtu podle 75 odst. 4 zákona o DPH rozdíl odhadu při pořízení a skutečnosti o více než 10 % řešit v přiznání za poslední období roku

32 Částečný nárok na odpočet Souběh poměrného a krátícího koeficientu = součin obou Při změně již vypořádaného koeficientu se provede přepočet celého období.

33 Nárok na odpočet v krácené výši ( 76) 3 skupiny přijatých plnění: I. odpočet daně v plné výši II. nelze uplatnit odpočet daně III. odpočet daně v krácené výši koeficient ( 76) u vstupů nepřiřaditelných skupině I nebo II, např. účetní služby

34 Nárok na odpočet v krácené výši ( 76) Do výpočtu koeficientu nepatří: pořízení majetku vlastní činností podle 13 odst. 4 písm. b) zákona o DPH (upřesněno od roku 2013), prodej dlouhodobého majetku používaného pro ekonomickou činnost, převod nebo nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, pokud jde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně

35 Vyrovnání odpočtu daně ( 77) Při použití obchodního majetku (s výjimkou dlouhodobého) pro jiné účely, než pro jaké byl původně uplatněn odpočet, ve lhůtě pro uplatnění odpočtu 3 roky. U staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou dlouhodobým majetkem, není omezeno 3 lety (od 2013). Uplatnit v přiznání při změně použití (v průběhu roku).

36 Úprava odpočtu u dlouhodobého majetku ( 78 a násl.) lhůta pro úpravu 5 kalendářních let u pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor 10 let technické zhodnocení staveb, bytů a nebytových prostor 10 let (od roku 2012) technické zhodnocení = každá jednotlivá akce, nikoliv suma za období (KOOV ) změna účelu o více než 10 %

37 Úprava odpočtu u dlouhodobého majetku ( 78 a násl.) Majetek pořízený do důvodem pro úpravu nároku na odpočet je pouze rozdíl v krátícím koeficientu; použití mimo ekonomickou činnost ZDPH neřešil. Od sleduje se nejenom vliv krátícího koeficientu, ale i poměr použití mimo ekonomickou činnost.

38 Úprava odpočtu u dlouhodobého majetku ( 78 a násl.) Na majetek pořízený před účinností novely se použije znění platné do účinnosti: majetek pořízený do let TZ stavby, bytu, nebytových prostorů pořízené do let TZ stavby, bytu, nebytových prostorů pořízené od let Stavby, byty, nebytové prostory pořízené od let Dle názoru MF je nutné samostatně sledovat i TZ provedená do , přestože tehdy nešlo samostatný majetek pro účely zákona o DPH (KOOV s rozporem).

39 Dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností plátce vyrobil, postavil nebo jinak vytvořil hmotný i nehmotný majetek odpisovaný podle zákona o daních z příjmů, pozemek, technické zhodnocení používaný pro účely, u nichž není plný nárok na odpočet Režim: Během pořizování plný nárok na odpočet Uvedení do stavu způsobilého k užívání se považuje za zdanitelné plnění ( 13 odst. 4 písm. b) Zároveň uplatnit nárok na odpočet daně podle účelu použití tohoto majetku. Nárok na odpočet lze uplatnit i po 3leté lhůtě ( 73).

40 Příklad 1 Základ daně 10 mil. Kč, DPH 20 %, uplatněn nárok na odpočet 2 mil. Kč. Prodej osvobozeně = vrátit poměr nároku na odpočet do konce sledované lhůty

41 Příklad 1 roky skutečné použití v roce úprava nároku na odpočet ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00%

42 Děkuji za pozornost