Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit WD - VÝZKUM PRO ŘEŠENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT - BYDLENÍ CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO m 2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI RNDr. MILAN POLEDNIK
VÝZKUM ZÁVISLOSTI CENY A NÁJEMNÉHO m 2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI setříděné soubory podle časového hlediska, jednotlivých krajů očištěny od extrémně malých bytů (pod 1/4 velikosti standardu,tj.17 m 2 podlažní plochy), velkých bytů (dvojnásobek standardu,tj. 136 m 2 ) pro všechny byty stanoven poměr jejich velikosti k velikostnímu standardu IRI, tj. 68 m 2 soubory setříděny podle ceny bytů a údaji o čistých nájmech v Kč/m 2 /měsíc užitkové plochy bytu očištěny od extrémních hodnot, zjevných omylů, chybových hodnot (všechny hodnoty se nachází v rozmezí = průměr +-trojnásobek směrodatné odchylky) rovnice regrese lineární a mocninné s hodnotami spolehlivosti R výsledný výstup - přepočet pro velikosti bytů v bytových domech se zvolenou užitkovou plochou 38, 57, 73 a 88 m 2 (100% = standard 68m 2 ) pro obě funkce
ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO M 2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI Relativní cenová úroveň starších bytů v ČR (vzhledem ke standardu IRI), v letech 2004-2007 (r.2004-2007 vypočteno ze skutečných dat, r.2007 předběžná data, odvozené údaje pro rok 2000-2003) byt velikost [m 2 ] rok 38 57 68 73 88 2007 1,1842 1,0450 0,9840 0,9470 2006 1,1901 1,0465 0,9835 0,9453 2005 1,2159 1,0528 0,9813 0,9379 2004 1,2306 1,0564 0,9800 0,9336 2003 1,2327 1,0568 0,9798 0,9330 2002 1,2390 1,0583 0,9792 0,9313 2001 1,2444 1,0596 0,9788 0,9298 2000 1,2490 1,0607 0,9784 0,9285 rozdíly ceny m 2 staršího bytu podle velikosti se v letech 2000-2007 snižovaly, u nájmů je tomu naopak u cen starších bytů zřejmě postupně pominula poptávka po malých bytech z období před cca 10 lety
ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO M 2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI Relativní cenová úroveň nájemného starších bytů v ČR (vzhledem ke standardu IRI), v letech 2004-2007 (r.2004-2007 vypočteno ze skutečných dat, r.2007 předběžná data, odvozené údaje pro rok 2000-2003) byt velikost [m 2 ] rok 38 57 68 73 88 2007 1,3303 1,0808 0,9713 0,9049 2006 1,2621 1,0641 0,9773 0,9245 2005 1,2606 1,0637 0,9774 0,9250 2004 1,1677 1,0410 0,9854 0,9517 2003 1,1735 1,0421 0,9850 0,9507 2002 1,1563 1,0377 0,9866 0,9562 2001 1,1419 1,0339 0,9880 0,9609 2000 1,1295 1,0307 0,9891 0,9650 u nájmů se do ceny promítá stále relativně vyšší nákladová položka při realizaci nájemního vztahu na celkovém hrubém výnosu, spojená především s nájmem malých bytů (které zřejmě vyhledávají stále více mladé rodiny a rodiny s nižšími příjmy) dostupná data v dalších letech výzkumu umožní zpřesnit tyto vstupní výsledky
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ Obvyklé ceny bytů a koeficienty prodejnosti bytů ve vybraných 335 městech v ČR, získané z monitoringu Prodejnost bytů definována jako poměr obvyklé ceny a reprodukční ceny bytů *) Z hlediska cen rodinných domů přitom vycházíme z předpokladu, že hodnoty prodejnosti všech forem bydlení jsou na místních trzích dlouhodobě velmi podobné Z krátkodobého hlediska s cenami může dojít odchylkám např. vlivem privatizace bytového fondu pod obvyklými cenami, rychle je však obnovována dynamická rovnováha v celém propojeném systému bydlení *) Reprodukční cena vychází z nákladových položek oceňovacích vyhlášek MF ČR, diferenciace stavebních prací za okresy ČR je stanovena odborným odhadem
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ 4 města (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň), polovina roku 2007 vyhodnoceny nabídkové ceny a nájmy rodinných domů Plzeň, Ostrava reálný nedostatek dat Nabídkové nájmy rodinných domů vybrané části Prahy (r. 2007) územní jednotka Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 8 Praha 9 Praha 10 objem nabídky v Kč 8 107 891 4 901 800 12 327 923 2 017 700 1 983 800 1 701 099 průměrné nájemné Kč/měs/RD 41 579 46 684 56 036 34 198 29 609 39 560 medián 33 000 35 000 50 900 30 000 25 000 30 000 nájemné Kč/měs. max 200 000 150 000 180 000 95 000 85 000 100 000 nájemné Kč/měs. min 16 000 13 000 7 000 14 000 12 000 17 000 směrodatná odchylka 25 383 29 744 33 047 15 191 15 480 23 599 počet údajů 195 105 220 59 67 43 smodch/průměr 0,61 0,64 0,59 0,44 0,52 0,60
Nabídkové nájmy rodinných domů vybraná města (r.2007) územní jednotka Praha Brno Ostrava Plzeň objem nabídky v Kč 31 040 213 666 500 530 000 211 000 průměrné nájemné Kč/měs/RD 45 051 27 771 31 176 21 100 medián 25 000 30 000 23 000 průměrná plocha RD-m 2 221 160 191 129 nájemné Kč/měs/m 2 204 174 163 164 max. 58 000 55 000 30 000 min. 7 500 10 000 12 000 směrodatná odchylka 14 083 11 618 5 629 počet 689 24 17 10 směrodatná odchylka/průměr 0,51 0,37 0,27 Nabídkové ceny starších rodinných domů vybrané části Prahy (r. 2007) územní jednotka Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 8 Praha 9 Praha 10 průměrná cena RD v Kč 10 672 626 10 856 863 15 599 405 10 437 845 7 408 804 8 418 118 počet cen RD 93 95 42 18 119 57 hrubý roční výnos v % 4,68 5,16 4,31 3,93 4,80 5,64
Nabídkové ceny starších rodinných domů vybraná města (r. 2007) územní jednotka Praha Brno Ostrava Plzeň prům cena RD v Kč 11 795 651 4 575 087 3 573 938 4 725 333 počet cen RD 424 104 80 24 hrubý roční výnos v % 4,58 7,28 10,47 5,36 byty 2006 IRI v tis. Kč 2047 1329 535 1205 nájmy 2006 IRI Kč/m 2 /měsíc 134 115 55 80 byty hrubý výnos 2006 IRI 5,34% 7,06% 8,39% 5,42% byty 2007 IRI v tis. Kč 2568 1692 854 1446 nájmy 2007 IRI Kč/m 2 /měsíc 139 121 95 92 byty hrubý výnos 2007 IRI 4,43% 5,84% 9,07% 5,18% Srovnání relativní úrovně cen rodinných domů Praha Brno Ostrava Plzeň úroveň cen RD(Pha100%), IRI 2007 100% 39% 30% 40% úroveň cen RD(Pha100%), ČSÚ rok 2003 100% 52% 24% 53% rok 2004 100% 54% 31% 54% rok 2005 100% 48% 29% 41%
Ostrava - porovnání nabídky prodeje rodinných domů sledovaná charakteristika jednotka celkem průměr medián max min směrodatná odchylka počet údajů směrodatná odchylka/průměr průměrná cena RD-Kč 3 573 938 Kč/m 2 užitkové plochy 18 679 odvoz už. plocha m 2 Kč/m 2 odv.užit. plochy Kč/m 2 - oprava kvality pokoje počet 534,50 6,77 7,00 16,00 3,00 2,52 79,00 0,37 217,79 16 410 21 826 zastavěná plocha m 2 11 783,00 210,41 161,00 695,00 80,00 143,29 56,00 0,68 pozemek m 2 95 230,00 1 253,03 1 000,00 4 800,00 138,00 956,58 76,00 0,76 kvalita stav 1-5 193,00 2,38 2,00 5,00 1,00 1,05 81,00 0,44 1,33 užit.plocha m 2 5 166,00 191,33 200,00 360,00 80,00 77,34 27,00 0,40
Brno - porovnání nabídky prodeje rodinných domů Sledovaná charakteristika jednotka celkem průměr medián max min směrodatná odchylka počet údajů směrodatná odchylka/průměr průměrná cena RD-Kč 4 575 087 Kč/m 2 užitkové plochy 21 392 odvoz už. plocha m 2 Kč/m 2 odv.užit. plochy Kč/m 2 - oprava kvality pokoje počet 579,00 5,85 6,00 17,00 2,00 2,34 99,00 0,40 188,26 24 302 31 253 zastavěná plocha m 2 13 216,00 132,16 113,00 354,00 24,00 76,08 100,00 0,58 pozemek m 2 52 860,00 523,37 397,00 3 000,00 70,00 495,18 101,00 0,95 kvalita stav 1-5 235,00 2,30 2,00 5,00 1,00 1,00 102,00 0,43 1,29 užit.plocha m 2 3 208,00 213,87 200,00 420,00 80,00 103,05 15,00 0,48
Praha - porovnání nabídky prodeje rodinných domů sledovaná charakteristika jednotka celkem průměr medián max min směrodatná odchylka počet údajů směrodatná odchylka/průměr odvoz už. plocha m 2 pokoje počet 2 724,00 6,81 6,00 20,00 1,00 2,53 400,00 0,37 219,21 zastavěná plocha m 2 36 252,00 154,26 120,00 646,00 12,00 102,46 235,00 pozemek m 2 kvalita stav 1-5 průměrná cena RD-Kč 9 972 860 Kč/m 2 užitkové plochy 45 143 0,66 294 012,00 695,06 579,00 4 800,00 70,00 560,32 423,00 0,81 756,00 1,79 2,00 4,00 1,00 0,84 422,00 0,47 užit.plocha m 2 56 113,00 220,92 200,00 720,00 25,00 121,14 254,00 0,55 Kč/m 2 odv.užit. plochy Kč/m 2 - oprava kvality 45 494 45 494 1,00
Porovnání výsledků šetření cen rodinných domů a odvozených cen KISEB cena Kč/m 2 užitkové plochy zdroj šetření šetření šetření KISEB % podíl vybrané město výchozí oprava plochy oprava kvality IRI 2007 šetření/kiseb Ostrava 18679 16410 21826 19611 1,1129 Plzeň 24710 24044 27402 25412 1,0783 Brno 21392 24302 31253 28993 1,0780 Praha 45143 45494 45494 42066 1,0815 koef. korelace 0,9415 0,9851 0,9996 Výsledky šetření potvrzují možnost použití odvozených cen rodinných domů pro přiměřeně přesné zjištění obvyklých cen rodinných domů v ČR Odvozené ceny rodinných domů jsou uváděny pro zvolený standard 136 m 2 užitkové plochy, plochu parcely cca 900 m 2, u starších domů je uvažováno opotřebení cca 40%.
Ceny starších rodinných domů v krajích vážené průměry za 335 vybraných měst v ČR (standard IRI) rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Praha 2794 2986 3373 4214 4249 4172 4663 5721 Středočeský 1815 1890 1980 2220 2497 2566 2780 3357 Jihočeský 1767 1830 1903 2059 2162 2202 2287 2441 Plzeňský 1787 1846 1929 2178 2321 2365 2538 2843 Karlovarský 1753 1814 1934 2146 2266 2243 2297 2450 Ústecký 1539 1585 1639 1758 1836 1905 1972 2048 Liberecký 1674 1742 1834 1983 2057 2104 2274 2669 Královéhradecký 1741 1821 1929 2110 2205 2227 2339 2669 Pardubický 1686 1762 1833 2016 2193 2197 2296 2542 Vysočina 1713 1774 1839 2002 2106 2157 2251 2489 Jihomoravský 1851 1925 2069 2399 2429 2446 2670 3169 Olomoucký 1660 1710 1796 2012 2088 2173 2325 2650 Zlínský 1714 1793 1886 2077 2219 2266 2443 2908 Moravskoslezský 1530 1585 1649 1778 1863 1898 2026 2322 ČR 1933 2016 2141 2417 2535 2567 2758 3195 Údaje v tabulce ceny RD v tis. Kč
Ceny starších rodinných domů v krajích vážené průměry za 335 vybraných měst v ČR (standard IRI)
Ceny starších rodinných domů v jednotlivých krajích ČR (standard IRI) rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Praha 2794 2986 3373 4214 4249 4172 4663 5721 Středočeský 1562 1626 1704 1910 2148 2207 2392 2888 Jihočeský 1396 1446 1504 1627 1709 1740 1807 1929 Plzeňský 1280 1323 1382 1561 1663 1695 1819 2037 Karlovarský 1332 1378 1469 1631 1722 1704 1745 1862 Ústecký 1282 1321 1366 1465 1530 1587 1643 1707 Liberecký 1393 1449 1526 1650 1712 1750 1892 2220 Královéhradecký 1294 1353 1433 1568 1638 1655 1738 1983 Pardubický 1300 1359 1413 1555 1691 1694 1771 1960 Vysočina 1258 1302 1350 1470 1547 1584 1653 1827 Jihomoravský 1365 1419 1525 1768 1791 1803 1968 2336 Olomoucký 1105 1138 1195 1339 1390 1446 1548 1764 Zlínský 1233 1290 1357 1494 1597 1631 1758 2093 Moravskoslezský 1362 1411 1468 1583 1659 1690 1803 2067 ČR 1486 1551 1647 1859 1949 1974 2121 2457 Údaje v tabulce ceny RD v tis. Kč
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ
Ceny starších rodinných domů v krajských městech ČR (standard IRI) rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Praha 2794 2986 3373 4214 4249 4172 4663 5721 České Budějovice 1845 1910 2011 2225 2387 2351 2460 2705 Plzeň 1885 1932 2042 2479 2719 2689 2959 3456 Karlovy Vary 1901 1940 2182 2633 2985 2723 2752 3075 Ústí nad Labem 1538 1587 1651 1775 1853 1925 1978 2013 Liberec 1747 1838 1937 2123 2190 2259 2606 3461 Hradec Králové 1956 2094 2343 2722 2942 2848 3089 3934 Pardubice 1808 1890 1967 2335 2763 2647 2878 3459 Jihlava 1817 1863 1960 2336 2578 2527 2696 3310 Brno 2001 2088 2341 2888 2848 2812 3202 3943 Olomouc 1773 1808 1937 2355 2418 2574 2957 3513 Zlín 1836 1963 2113 2433 2652 2624 2983 3679 Ostrava 1578 1629 1704 1843 1936 1964 2107 2667 Údaje v tabulce ceny RD v tis. Kč
Ceny starších rodinných domů v krajských městech ČR (standard IRI)
DĚKUJI ZA POZORNOST DALŠÍ INFORMACE WWW.IRI.CZ, WWW.KISEB.CZ http://cenybytu.idnes.cz Institut regionálních informací, s.r.o. Beethovenova 4, 602 00 Brno TEL: 542 523 213 FAX: 542 523 209