ZNALECKÝ POSUDEK č. 280/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 137/1, 137/7, 414/1 a 421/14, zapsaných na LV 112, katastrální území Hlinsko u Vráta, obec Rudolfov, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 28924/09-41 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.09.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 06.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 137/1, 137/7, 414/1 a 421/14, zapsaných na LV 112, katastrální území Hlinsko u Vráta, obec Rudolfov, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Hlinsko u Vráta 373 71 Rudolfov Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Rudolfov Katastrální území: Hlinsko u Vráta Počet obyvatel: 2 525 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 999,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.09.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a souseda, který se nepředstavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.09.2016, LV číslo 112, k.ú. Hlinsko u Vráta - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další 5. Vlastnické a evidenční údaje Hadrabová Zdenka, Sídliště 361, 67201 Moravský Krumlov 1/3 Honzák Václav, nám. Přemysla Otakara II. 2/2, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice - 2 -
1/3 Novák Radim, nám. Přemysla Otakara II. 2/2, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice 1/3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Honzák Václav Nařízení exekuce - Novák Radim Předkupní právo podle 101 zákona č. 183/2006 Sb. Zahájení exekuce - Honzák Václav Zahájení exekuce - Novák Radim Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v blízkosti domu č.p. 30 u silnice. Jedná se neoplocené, rovinaté pozemky. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Podle územního plánu města Rudolfov jsou pozemky zařazeny do plochy SD 1 R - plochy smíšené dopravní a sousedí s navrhovanou trasou dálnice D3. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Z výpisu z KN je z kapacitních důvodů přiložena pouze první a poslední stránka. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. - 3 -
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,00 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II 0,00 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,00 dopravu 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,600 7 i = 2-5 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,594 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,600 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,600 = 0,594 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 999,- 0,594 0,300 178,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 137/1 1 776,00 178,02 316 163,52 9 odst. 4 ostatní plocha 137/7 277,00 178,02 49 311,54 9 odst. 4 trvalý travní porost 414/1 200,00 178,02 35 604,- 9 odst. 4 orná půda 421/14 21,00 178,02 3 738,42 Stavební pozemky - celkem 2 274,00 404 817,48 Pozemky - zjištěná cena = 404 817,48 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 404 817,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 404 817,50 Kč Celkem 404 817,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 404 817,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 404 817,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 404 817,50 Kč Celkem 404 817,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 404 817,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 404 820,- Kč slovy: Čtyřistačtyřitisícosmsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se - 7 -
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 2 427 m2 Hůry, okres České Budějovice 194 000 Kč (80 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek vedený jako orná půda o celkové výměře 2427 m2 v katastrálním území Hůry, okres České Budějovice. Přístup po nezpevněné komunikaci. Lze koupit samostatně - 8 -
nebo jako součást více pozemků, které leží v těsné blízkosti. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. Číslo zakázky 70216. Celková cena: 194 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 80 Kč ID zakázky: 70216 Aktualizace: 24.09.2016 Plocha pozemku: 2427 m2 2. Prodej pozemku 1 592 m2 Hůry, okres České Budějovice 238 800 Kč (150 Kč za m2) Nabízíme k prodeji parcelu v klidném prostředí o rozloze 1.592 m2 u sjezdu z dálnice u obce Hůry. Hůry leží v okrese České Budějovice, kraji jihočeském, zhruba 6 km severovýchodně od centra města Českých Budějovic. Obec je stavebně srostlá se sousedním Adamovem. Nabízený pozemek je možné využít např. jako zahradu. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 238 800 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 150 Kč ID zakázky: 0224 Aktualizace: 21.09.2016 Plocha pozemku: 1592 m2 3. Prodej stavebního pozemku 6 443 m2 Rudolfov, okres České Budějovice 1 399 000 Kč (217 Kč za m2) Prodej, stavební pozemek 6 443 m2, Rudolfov Realitní společnost České spořitelny exkluzivně nabízí stavební pozemek v obci Rudolfov o celkové výměře 6 443 m2 (cca 31 x 217 m), s podmínkou vypracování územní studie. Pozemek je ve velmi pěkné lokalitě. Kompletní občanská vybavenost v místě, MHD 00 m, školka, škola atd. Doporučujeme i jako velmi dobrou investici. Daň z nabytí hradí kupující. Zajistíme financování. Celková cena: 1 399 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 217 Kč ID zakázky: N72002 Aktualizace: Včera Plocha pozemku: 6443 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených - 9 -
porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 100-120,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Honzák Václav Nařízení exekuce - Novák Radim Předkupní právo podle 101 zákona č. 183/2006 Sb. Zahájení exekuce - Honzák Václav Zahájení exekuce - Novák Radim Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/3: slovy: Osmdesáttisíc Kč 240 000,- Kč 80 000,- Kč - 10 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 06.10.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 280/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 280/16. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -