Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva DIPLOMOVÁ PRÁCE Odstoupení od smlouvy a jeho vliv na věcně právní účinky smlouvy Veronika Čejková 2008/2009 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Odstoupení od smlouvy a jeho vliv na věcně právní účinky smlouvy zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.
Ráda bych tímto poděkovala panu JUDr. Pavlovi Koukalovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za mnoho cenných rad, užitečných připomínek a podnětů, které mi pomohly při zpracování této práce.
OBSAH 1. ÚVOD... 4 2. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY, POJEM, VÝZNAM A PODMÍNKY... 5 3. PRÁVNÍ NÁSLEDKY ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY... 7 3.1 Zrušení smlouvy... 7 3.2 Závazek plnit odpadá... 7 3.3 Povinnost vše vrátit... 7 3.4 Právo na náhradu škody... 8 3.5 Nárok na smluvní pokutu... 8 3.6 Nárok na odstupné... 8 4. ODSTOUPENÍ A JEHO VLIV NA VĚCNÁ PRÁVA... 9 4.1 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí... 9 4.1.1 Přetrvání věcně právních účinků smlouvy... 10 4.1.2 Zánik věcně právních účinků smlouvy... 14 4.1.3 Vlastní názor... 18 4.2 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí a která již byla převedena na třetí osobu... 21 4.2.1 Zánik vlastnického práva třetí osoby... 21 4.2.2 Přetrvání vlastnického práva třetí osoby... 24 4.2.3 Vlastní názor... 32 4.3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti a jeho vliv na věcná břemena a zástavní práva k nemovitostem, která byla zřízena před odstoupením... 34 4.3.1 Zástavní právo... 34 4.3.1.1 Zánik zástavního práva... 35 4.3.1.2 Přetrvání zástavního práva (zástava cizí nemovité věci)... 35 4.3.1.3 Přetrvání zástavního práva (dle právní teorie)... 39 4.3.1.4 Přetrvání zástavního práva (vlastní názor)... 41 4.3.2 Věcná břemena... 41 4.4 Ochrana prodávajícího při uzavírání smlouvy o převodu nemovitosti... 42 4.4.1 Zástavní právo ve prospěch prodávajícího... 43 4.4.2 Nemožnost sjednání zákazu zcizení či zatížení nemovitosti jako věcného břemene... 44 4.4.3 Předkupní právo s věcnými účinky ve prospěch prodávajícího... 45 4.4.4 Svěřenecká smlouva... 47 4.5 Odstoupení od smlouvy o převodu movitých věcí... 47 4.5.1 Úvaha o právních účincích... 49 6. ÚVAHY DE LEGE FERENDA... 56 7. ZÁVĚR... 57 8. RESUMÉ... 61 9. SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ A SOUDNÍCH ROZHODNUTÍ... 64
1. ÚVOD Soukromému smluvnímu právu je vlastní zásada pacta sunt servanda, která znamená, že smlouvy je třeba dodržovat. Dodržovat smlouvu pak znamená nejen plnit závazky, které z ní vyplývají, ale také plnit řádně a včas. Respektování této zásady přispívá ke stabilitě a jistotě v soukromoprávním styku. Naopak neplnění smlouvy jako základního občanskoprávního aktu je protiprávní. V některých situacích však nelze spravedlivě trvat na přísném dodržení výše uvedené zásady a proto byly v občanskoprávní oblasti zakotveny instituty, které stanovují výjimky. Jednou z těchto výjimek je možnost odstoupení od smlouvy. Odstoupení od smlouvy je chápáno jako výjimečný způsob zániku závazku tam, kde nelze očekávat, že závazkový vztah splní účel, pro který jej strany sjednaly. Cílem této práce je analýza institutu odstoupení se zaměřením na otázku, které účinky odstoupením od smlouvy za současně platné občanskoprávní úpravy zanikají. Otázkou je, zda se v důsledku odstoupení zrušují pouze obligačně právní účinky smlouvy, nebo zda dochází se zrušením obligačně právních účinků zároveň ke zrušení věcněprávních účinků smlouvy. V rozhodovací praxi soudů i v právní teorii jsme se po dlouhou dobu setkávali s různými odpověďmi. Účelem této práce je vymezení právních institutů, které se dané problematiky týkají, připomenutí zásadních soudních rozhodnutí a zvýraznění jejich rozporů, doplnění právní literaturou a zejména hledání správného řešení pro dané i související otázky. 4
2. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY, POJEM, VÝZNAM A PODMÍNKY Odstoupení od smlouvy je výslovný, jednostranný, adresný a nezměnitelný projev vůle, který směřuje ke zrušení smlouvy a který je-li učiněn v souladu s právem má doručením druhé straně pravotvorné účinky od samého počátku ex tunc. 1 Jak vyplývá ze samotného označení, lze odstoupit pouze od smlouvy, jakožto od dvoustranného (popř. vícestranného) právního úkonu. Nelze tedy odstoupit od jiného právního úkonu (např. od jednostranného). Odstoupení od smlouvy je právo, nikoliv povinnost, které oprávněný může a nemusí využít. 2 Vzhledem k tomu, že odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem, mohlo by snadno docházet ke zneužití v případě, že jedna ze smluvních stran by se chtěla zbavit nevýhodné smlouvy. Aby bylo takovému zneužití zabráněno, je odstoupení možné jen v případech, které stanoví zákon nebo smlouva. Zákonem je jednak zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObčZ), a jednak jiné zákony. 3 V ObčZ je odstoupení upraveno obecně v 48 a pro konkrétní případy např. v 49 v souvislosti s tísní, 53 odst. 5, 6, 7 a 57 u spotřebitelských smluv, 517 při prodlení dlužníka, 587 u dodatečně zjištěných vad, 622 jako důsledek vady. V 48 odst. 1 ObčZ je smluvním stranám ponechána možnost odstoupení si dohodnout (vymínit, vyhradit); jedná se nahodilou složku obsahu smlouvy (tzv. accidentale negotii). V takovém případě subjekty buď váží využití práva odstoupení na určitý důvod, nebo stanoví, že lze odstoupit i bez důvodu. Právo odstoupit si strany mohou vyhradit pouze pro jednu ze smluvních stran nebo pro obě smluvní strany. Pokud si smluvní strany možnost odstoupení dohodnou, není rozhodující, zda písemné ujednání účastníků o možnosti odstoupení je obsaženo přímo ve smlouvě (na téže listině), nebo v rámci jiného ujednání, popř. v samostatné dohodě. 4 1 MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 284 2 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/1996: Odstoupení od smlouvy, ať již ze zákona nebo na základě ujednání účastníků ( 48 odst. 1 ObčZ), nemůže být porušením smluvní povinnosti. Proto strana, která učiněným jednostranným úkonem platně od smlouvy odstoupila, neporušila žádnou smluvní povinnost, nýbrž pouze vykonala právo, které jí podle smlouvy náleželo. 3 např. zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů 4 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/2001 5
Odstoupit lze jen od smlouvy, která byla platně uzavřena. 5 Odstoupit tedy není možné od absolutně neplatné smlouvy. Ani od relativně neplatné smlouvy nelze odstoupit v případě, že se její neplatnosti subjekt již dovolal. Smlouva je platná, pokud vůle a její projev nevykazují žádné vady. Práva odstoupit lze tedy využít až po následném platném uzavření smlouvy, kdy v průběhu trvání právního vztahu vzniknou jisté zákonem předpokládané situace (např. předmět plnění má vady), nebo je-li to smluvními stranami dohodnuto. Odstoupení od smlouvy je adresovaným právním úkonem. K jeho účinnosti je požadováno, aby došlo do dispoziční sféry adresáta dle 45 ObčZ. Naopak samotná skutečnost, že druhý účastník mohl z okolností dovodit, že byla projevena vůle od smlouvy odstoupit, nemá účinky dojití projevu vůle. 6 K účinnosti odstoupení není potřeba souhlasu adresáta, ani rozhodnutí soudu. Podle soudní praxe jsou-li účastníky smlouvy o převodu nemovitosti na jedné straně manželé, je třeba, aby odstoupení od této smlouvy bylo adresováno oběma manželům a aby se projev vůle od smlouvy odstoupit dostal do dispozice každého z nich, jinak účinky odstoupení nenastanou. 7 Dle soudní praxe nelze dohodnutého práva odstoupit od smlouvy využít poté, kdy závazek, na jehož nesplnění byla možnost odstoupení od smlouvy vázána, již zanikl. 8 Zánikem závazku totiž zanikne i možnost využít sjednaného práva odstoupit od smlouvy, které bylo na tento závazek vázáno. Pro dodržení formy odstoupení od smlouvy platí 40 odst. 2 ObčZ, to znamená, kde byla smlouva uzavřena písemně, musí být i odstoupení písemné. V ostatních případech zákon nevyžaduje žádnou zvláštní formu, a proto lze odstoupit i ústně. Právo odstoupit od smlouvy je právem majetkovým, a tudíž se promlčuje v obecné tříleté promlčecí době. 5 Rozsudek Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 30. 8. 1974, sp. zn. 3 Cz 36/1974 6 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1374/1998 7 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 3005/1999 8 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 65/1996 6
3. PRÁVNÍ NÁSLEDKY ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY Odstoupením od smlouvy (ať provedené v souladu se zákonem či dle dohody), které bylo učiněno po právu, dochází k mnoha právním následkům. 3.1 Zrušení smlouvy Smlouva se od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak ( 48 odst. 2 ObčZ). Z toho vyplývá, že práva a povinnosti smluvních stran odstoupením zaniknou a to se zpětnými právními účinky (ex tunc). Ustanovení 48 odst. 2 ObčZ je dispozitivní povahy a dává smluvním stranám možnost modifikovat okamžik, ke kterému se smlouva v důsledku odstoupení ruší. Účastníci musí ve smlouvě konkrétně stanovit, k jakému datu mají účinky zrušení smlouvy nastoupit. 9 Občanskoprávní úprava je zcela odlišná od úpravy obchodněprávní, neboť 349 odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ), stanoví, že odstoupením od smlouvy smlouva zaniká, když projev vůle je doručen druhé straně (ex nunc). 3.2 Závazek plnit odpadá Pokud smluvní strana odstoupí dříve, než bylo plněno, závazek plnit odpadá. Zavázaná strana není proto dále povinna na základě zrušené smlouvy plnit a oprávněná pozbývá právo na toto plnění. 3.3 Povinnost vše vrátit Pokud již bylo plněno a smlouva byla následně zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal ( 457 ObčZ). Smluvní strany se vzájemně vypořádají dle zásad o bezdůvodném obohacení ( 451 a násl. ObčZ). Plnění poskytnuté na základě smlouvy se okamžikem účinného odstoupení stává plněním z právního důvodu, který odpadl. Tím vzniká povinnost takové plnění vydat tomu, na jehož úkor bylo získáno. 9 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2006, sp. zn. 28 Cdo 2350/2005: Mají-li nastoupit účinky zrušení smlouvy v důsledku odstoupení k jinému datu, než zpětně od počátku, může se tak stát pouze v důsledku výslovného, určitého projevu vůle účastníků. Na dohodu účastníků o odlišném určení data účinků odstoupení nelze usuzovat pouze z údaje o dni, kdy k odstoupení došlo. 7
3.4 Právo na náhradu škody Možnost vzniku práva na náhradu škody ( 420 a násl. ObčZ). 10 3.5 Nárok na smluvní pokutu Nárok na smluvní pokutu ( 544 a 545 ObčZ) vzniká pouze za podmínky, jestliže tento nárok vznikl dříve, než bylo od smlouvy odstoupeno. Následné odstoupení od smlouvy nemá vliv na již existující nárok na zaplacení smluvní pokuty. 11 V ostatních případech odstoupením od smlouvy zaniká rovněž závazek o smluvní pokutě, neboť ten je na existenci hlavního závazku závislý. Odstoupením od smlouvy je vedlejší závazek o smluvní pokutě spolu s hlavním závazkem od počátku zrušen a právo na zaplacení nemá žádný právní základ. 3.6 Nárok na odstupné Možnost vzniku nároku na odstupné ( 497 ObčZ) za podmínky, že si účastník vymínil odstoupení od smlouvy a sjednal pro ten případ odstupné. Odstupné je svoji podstatou odškodnění té straně, která neodstoupila. Pouze v tomto případě dle ustálené judikatury 12 se použije věta druhá 497 ObčZ, podle které kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme byť jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné. Pokud si smluvní strany vyhradí odstoupení, ale zároveň nesjednají odstupné, jedná se vždy o dohodu podle 48 odst. 1 ObčZ, a tudíž ustanovení 497 ObčZ nelze použít. 13 Dále ustanovení 497 ObčZ nedopadá na případy, kdy věřitel odstupuje od smlouvy pro prodlení dlužníka. 14 10 Např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2623/2005: Odstoupí-li prodávající od smlouvy o prodeji nemovitosti pro prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, představují vynaložené náklady prodávajícího na zaplacení daně z převodu nemovitostí skutečnou škodu, která je v příčinné souvislosti s porušením právní (smluvní) povinnosti kupujícího. 11 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003 12 např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1213/1996 13 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2545/1999: Dohodnou-li se účastníci kupní smlouvy o možnosti odstoupit od smlouvy za podmínek stanovených smlouvou, aniž by pro tento případ sjednali odstupné, nejde o dohodu ve smyslu 497 ObčZ, ale o dohodu podle 48 odst. 1 ObčZ. 14 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 380/1999 8
4. ODSTOUPENÍ A JEHO VLIV NA VĚCNÁ PRÁVA Několik let je v judikatuře i odborné literatuře s různými závěry řešena otázka účinků odstoupení od smlouvy o převodu věci, včetně věci nemovité, na věcná práva. Jádro problému tkví v 48 odst. 2 ObčZ, dle kterého odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší Toto ustanovení vyvolává spor, zda po platném odstoupení od smlouvy věcně právní účinky přetrvávají a smluvní strany je musí následně odstranit, nebo zda věcně právní účinky zanikají v důsledku zrušení smlouvy. Vyřešení této sporné otázky a zaujetí jednoznačného názoru je nutností zejména v případě, kdy kupující vlastnické právo převede na třetí osobu a teprve následně dojde k odstoupení od první převodní smlouvy. Jelikož se spory o zániku či přetrvání věcně právních účinků smlouvy po odstoupení projevují zejména u převodních smluv nemovitostí, budu se v první řadě zabývat odstoupením od těchto smluv. 4.1 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí V této části analyzuji situaci, kdy po uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti, na jejímž základě je následně proveden vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, dojde k odstoupení od smlouvy. Zároveň kupující v mezidobí od provedení vkladu do odstoupení nemovitost nijak právně nezatížil, ani neprodal třetí osobě. Osobně se ztotožňuji s názorem, že v této situaci odstoupení vyvolává zánik jak věcně právních, tak závazkově právních účinků smlouvy o převodu nemovitosti. Že je však tato otázka stále předmětem sporů, o tom svědčí nejen množství názorů v právní literatuře, ale i bohatá judikatura. K zásadnímu názorovému střetu došlo již v r. 1967, kdy Nejvyšší soud ČSSR vydal stanovisko, 15 které právní praxe nikdy nepřijala bezvýhradně. O správný výklad důsledků odstoupení od smlouvy registrované státním notářstvím 15 Stanovisko Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 21. 2. 1967, sp. zn. 1/1967: Jestliže smlouva o převodu nemovitosti byla již registrována, pak prohlášení o odstoupení od smlouvy nemá důsledky zrušení registrace. Nápravy tu lze dosáhnout registrovaným zpětným převodem a při nesouhlasu druhé strany žalobou vlastnickou nebo žalobou o vydání neoprávněného majetkového prospěchu (jsou-li tu zároveň zákonné předpoklady podle ustanovení 451 a násl. o. z.). Nepostupovalo tedy správně státní notářství P.-v. ve věci již registrované smlouvy o převodu nemovitosti, když po pravomocném skončení řízení o registraci zasílalo disoluční prohlášení obou účastníků smlouvy, že od smlouvy odstupují, středisku geodézie k vyznačení v evidenci nemovitostí. 9
se názorově střetly i Nejvyšší soud ČSSR s Nejvyšším soudem federace, přičemž vyšší soudní instance neustále rušila rozhodnutí instance nižší a ta se zase odmítala řídit právním názorem instance vyšší. 16 Od 1. 1. 1993 byla registrace smluv státním notářstvím ukončena a byla zavedena nová instituce katastr nemovitostí a s ním vstoupila do popředí i úloha katastrálních úřadů. K názorovému střetu však docházelo nadále, a to v otázce, jaké jsou účinky odstoupení od smlouvy, na jejímž základě byl proveden vklad do katastru nemovitostí a zda následný zápis vlastnického práva prodávajícího provést vkladem nebo záznamem. Způsob provedení zápisu vlastnického práva nebyl řešen jednotně ani krajskými soudy, 17 které rozhodují v případě, že katastrální úřady zamítnou návrh na vklad. 4.1.1 Přetrvání věcně právních účinků smlouvy Městský soud v Praze 18 po přezkoumání rozhodnutí katastrálního úřadu uvedl: platné odstoupení od smlouvy ve smyslu 48 odst. 1 ObčZ má za následek pouze zánik závazkového vztahu, který smlouvou vznikl, nikoli také zánik věcných práv, která vznikla vkladem do katastru nemovitostí dle takové smlouvy. Proto odstoupení od smlouvy není samo o sobě důvodem pro změny zápisu do katastru nemovitostí. Účastníkům smlouvy tím však vznikne povinnost vrátit si plnění dle 457 ObčZ. Městský soud vyslovil dvě možnosti následné obnovy vlastnického práva prodávajícího. V případě, že dojde mezi prodávajícím a kupujícím k dohodě o vrácení přijatého plnění dle 457 ObčZ (např. k dohodě, kterou kupující vrací prodávajícímu nemovitosti a prodávající kupujícímu kupní cenu), pak taková dohoda podléhá vkladu do katastru nemovitostí a původní věcná práva se obnoví vkladem dle této dohody. 19 V řízení o vkladu přezkoumá katastrální úřad dohodu o vrácení a rozhodne, zda vklad povolí, nebo návrh na 16 BAUDYŠ, P. K odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 22 17 Od 1. 1. 1993 do 31. 12. 2002 byla příslušnost krajského soudu stanovena 246 odst. 1 OSŘ; soud v řízení přezkoumával rozhodnutí katastrálního úřadu. Soud buď žalobu zamítl, nebo zrušil napadené rozhodnutí a věc vrátil žalovanému katastrálnímu úřadu k dalšímu řízení. Katastrální úřad byl vázán právním názorem soudu. Od 1. 1. 2003 je příslušnost krajského soudu stanovena 249 odst. 2 OSŘ; soud v řízení vydá rozhodnutí (ve věci samé) o tom, zda na základě smlouvy o převodu nemovitosti lze, či nelze provést vklad do katastru nemovitostí. Rozhodnutí soudu nahrazuje rozhodnutí katastrálního úřadu, má tedy pravotvorné účinky v oblasti věcných práv. 18 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. 5. 1994, sp. zn. 33 Ca 71/1994 19 dle 2 a násl. zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZáPrNe) 10
vklad zamítne. V případě, že k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím nedojde, nebo je-li platnost odstoupení sporná, pak soud stanovil, že katastrální úřad vyznačí poznámku, 20 že právní vztah má být určen soudem. Po právní moci soudního rozhodnutí provede podle tohoto rozhodnutí zápis záznamem. 21 Stejný názor jako Městský soud v Praze vyslovil i Vrchní soud v Praze, 22 který analyzoval následky odstoupení a také došel k závěru, že samotné odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy jako jednostranný právní úkon neznamená, že se bez dalšího obnovilo jeho vlastnické právo k nemovitostem, které byly předmětem převodu. Odstoupení od smlouvy má za následek pouze zrušení závazkového právního vztahu od počátku. Dle Vrchního soudu tedy věcně právní účinky smlouvy trvají i po odstoupení. K odstranění pravotvorných účinků vkladu navrhuje dva způsoby. Buď bude vlastnické právo prodávajícího zapsáno katastrálním úřadem na základě dohody 23 účastníků, jestliže k ní dojde, anebo že bude zapsáno pro žalobce záznamem, 24 na základě rozsudku vydaného např. o žalobě požadující určení žalobcova vlastnického práva. Názor o přetrvání věcně právních účinků smlouvy po odstoupení se objevuje i v části literatury. Autoři J. Mikeš a J. Švestka 25 naznačili řešení, které je z velké části v souladu s výše uvedenými názory Městského soudu v Praze a Vrchního soudu v Praze. Jejich řešení upozorňuje na zásadní změnu, ke které došlo dnem 1. 1. 1993. K tomuto dni byl odstraněn do té doby využívaný tzv. konsensuální princip. V důsledku konsensuálního principu měly samy kupní smlouvy o převodu nemovitosti translační účinky, jinak řečeno smlouvou, resp. účinností smlouvy došlo k převodu vlastnictví k nemovitosti. Svá tvrzení o zániku konsensuálního principu u nemovitostí dokládají i historickoprávní analýzou. V období od 1. 4. 1964 do 31. 3. 1983 bylo rozhodnutí o registraci smlouvy nezbytné pro vznik samotné smlouvy. Dle tehdejšího 47 ObčZ platilo: Jestliže se účastníci v předepsané formě shodli na obsahu smlouvy a k jejímu 20 dle 9 ZáPrNe 21 dle 7 a násl. ZáPrNe 22 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. 11 Cmo 165/1996 23 např. postupem podle 5 odst. 4 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 24 dle 7 a násl. ZáPrNe 25 MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 285 a násl. 11
vzniku je třeba ještě rozhodnutí příslušného orgánu, jsou svými projevy vázáni až do tohoto rozhodnutí. Je-li rozhodnutí záporné, ke smlouvě nedojde. Od 1. 4. 1983 26 do 31. 12. 1991 se smlouva stávala účinnou až registrací. Došlo tedy ke změně, kdy na rozhodnutí o registraci byla vázána účinnost smlouvy, nikoliv její vznik. Dle tehdejšího 47 odst. 2 ObčZ platilo: Jestliže zákon stanoví, že ke smlouvě je třeba její registrace státním notářstvím, je smlouva účinná registrací. Je-li rozhodnutí záporné, smlouva se ruší. Od 1. 1. 1992 27 do 31. 12. 1992 se na povaze registrace smluv nic nezměnilo. Jen z ustanovení 47 odst. 2 ObčZ byla vypuštěna věta: Je-li rozhodnutí záporné, smlouva se ruší. Dle autorů došlo k zásadní změně dnem 1. 1. 1993, 28 kdy bylo zavedeno dvoufázové nabývání vlastnického práva i ohledně nemovitostí (doktrína o titulu a modu) a tím došlo k nahrazení konsensuálního principu, který se do té doby uplatňoval. Autoři důležitý předěl dokládají porovnáním textu 133 odst. 2: - před 1. 1. 1993: Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví účinností smlouvy; k její účinnosti je třeba registrace státním notářstvím. - po 1. 1. 1993: Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Od 1. 1. 1993 tedy smlouva translační účinek pozbyla. Nyní je sama smlouva sice nezbytným předpokladem pro změnu vlastníka, ale až provedení vkladu do katastru nemovitostí je rozhodnou skutečností pro nabytí vlastnického práva. Z toho dle autorů vyplývá, že smlouva nemá věcně právní účinky a dojde-li k odstoupení od smlouvy a tím ke zrušení smlouvy, nelze ji ani zpětně tyto věcně právní účinky přisuzovat. Odstraněním konsensuálního principu tedy došlo k oddělení obligačně právních účinků od účinků věcně právních. Dojde-li v současné době k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, má odstoupení vliv pouze na závazkově právní účinky smlouvy. To znamená, že smlouva o převodu (kupní smlouva a s ní spojená práva a povinnosti) se ruší ex 26 od účinnosti zákona č. 131/1982 Sb., kterým se doplňuje občanský zákoník a upravují některé další majetkové vztahy 27 od účinnosti zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 28 od účinnosti zákona č. 264/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád) a mění a doplňují některé další zákony 12
tunc, ale věcně právní účinky přetrvávají dále. K jejich odklizení dochází až následně (při uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení dle 451 a násl. ObčZ) a to dvojím způsobem: a) uzavřením dohody o vydání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím. Tato dohoda svědčí o tom, že odstoupení od kupní smlouvy není sporné. Na základě dohody provede katastrální úřad vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to s právními účinky od doručení návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu. Do vkladu vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti i nadále kupující. Existence tohoto právního stavu je nezbytná z hlediska zajištění účinné ochrany všem třetím osobám jednajícím v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. b) v případě, že by k uzavření dohody o vydání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím nedošlo, příp. tam, kde by se odstoupení stalo sporným, prodávající by musel podat žalobu na plnění 29 a domáhat se rozsudku, podle kterého by byl kupující nemovitosti povinen vydat tuto nemovitost prodávajícímu a strpět zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jako předběžnou otázku by soud musel vyřešit, zda došlo k odstoupení po právu a teprve právní mocí tohoto rozsudku by došlo k založení vlastnického práva prodávajícího. Tato skutečnost by byla následně vyznačena v katastru nemovitostí formou záznamu. Mezidobí od odstoupení do vydání rozsudku by kupující mohl využít a nemovitost dále prodat nebo jinak právně zatížit. Aby takovému jednání bylo zabráněno, měl by prodávající dle názoru autorů 30 bez odkladu podat návrh k soudu na nařízení předběžného opatření podle 75 odst. 1 OSŘ. Soud by uložil povinnost s nemovitostí nenakládat. Na základě usnesení o nařízení předběžného opatření by pak katastrální úřad zapsal poznámku 31 a každý následný návrh na vklad vlastnického nebo jiného věcného práva k dané nemovitosti by zamítl. 29 dle 80 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ) 30 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník I. 1-459. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, str. 393 31 dle 9 odst. 1 písm. a) ZáPrNe 13
Autoři se domnívají, že soudní praxe nevzala dostatečně na vědomí odstranění konsensuálního principu a zavedení dvoufázového nabývání vlastnictví a v důsledku toho není judikatura jednotná. 4.1.2 Zánik věcně právních účinků smlouvy Odlišné řešení vyložil ve svém stanovisku Nejvyšší soud: 32 odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem. Nejvyšší soud upozorňuje, že při smluvním převodu vlastnického práva k nemovitostem je právním důvodem nabytí vlastnictví (iustus titulus) smlouva a právním způsobem nabytí vlastnictví (modus acquirendi) vklad vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí. Odstoupením od smlouvy (tedy jednostranným adresovaným právním úkonem) zanikají účinky převodu nemovitosti na kupujícího a obnovuje se původní stav, tedy ze zákona se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí o této skutečnosti, vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva prodávajícího dochází ze zákona, nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem. Podle tohoto rozhodnutí má tedy odstoupení účinky závazkově právní i věcně právní. Následně Nejvyšší soud tento názor potvrdil a doplnil, 33 že soud určí vlastnické právo prodávajícího na základě určovací žaloby dle 80 písm. c) OSŘ. 34 Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí obhajuje zánik věcně právních účinků a obnovení vlastnického práva prodávajícího argumentem, že pokud by vlastnické právo kupujícího trvalo i nadále, soud by nemohl rozhodnout na základě určovací žaloby, že prodávající je vlastníkem. Nejvyšší soud dodává, že 32 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2000, sp. zn. Cpjn 38/1998 33 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 1 Odon 26/1997 34 Právní praxe dospěla k závěru, že rozsudek, kterým bylo vyhověno žalobě reivindikační, nemůže sloužit jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí. Tento závěr soudy opírají o to, že výrok pravomocného rozsudku, nejde-li o rozsudek o osobním stavu, je závazný jen pro účastníky řízení a pro všechny orgány. Z toho je dovozováno, že odůvodnění závazné není, a proto katastrální úřady zavazuje jen výrok, zda žalobce je vlastníkem (nikoliv výrok, že žalovaný je povinen vyklidit nemovitost). 14
v katastru nemovitostí sice zůstává zapsán kupující jako vlastník nemovitosti, ve skutečnosti jím už není, neboť právní titul již zanikl. Zde nutno poznamenat, že katastrální úřady v praxi respektují názor Nejvyššího soudu, tzn., je-li odstoupení sporné, katastrální úřad vyčká rozhodnutí soudu o určovací žalobě a poté provede záznam. Není-li odstoupení sporné, 35 katastrální úřad provede záznam na základě souhlasného prohlášení o zrušení smlouvy. 36 V dalším rozhodnutí Nejvyšší soud 37 upřesňuje, v čem spatřuje naléhavý právní zájem ve smyslu 80 písm. c) OSŘ. Argumentuje, že naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí je dán, jestliže prodávající je vlastníkem nemovitostí, ale není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. S tímto argumentem se část autorů neztotožňuje, 38 neboť za naléhavý právní zájem nepovažují do jisté míry neosobní zájem prodávajícího na tom, aby stav uvedený v katastru nemovitostí odpovídal skutečnému právnímu stavu (dle jejich názoru na tomto stavu existuje v prvé řadě veřejný zájmem). Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí také zkoumá, zda je dán naléhavý právní zájem na určení obnoveného vlastnického práva prodávajícího k nemovitostem po odstoupení ve smyslu 80 písm. c) OSŘ i přes to, že prodávající nevrátil kupujícímu kupní cenu jako plnění, které od kupujícího podle této smlouvy dostal. Zde dochází k závěru, že prodávající bude mít naléhavý právní zájem na určení, že je vlastníkem nemovitosti jen tehdy, jestliže sám kupní cenu vrátil, případně jestliže současně s touto žalobou na určení podá žalobu na vyklizení kupujícího z nemovitosti oproti vrácení kupní ceny. V této souvislosti lze zmínit, že Nejvyšší soud již dříve rozhodl, 39 že kumulaci žaloby na určení vlastnického práva se žalobou na plnění, např. na vyklizení nemovitosti, nelze vyloučit. 35 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1865/2002: Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví žalobce k nemovitosti není dán, je-li žalovaný sice v katastru nemovitosti zapsán jako vlastník této nemovitosti, ale vlastnictví žalobce nepopírá. V takovém případě je namístě postup podle 7 a 8 zákona č. 265/1992 Sb. V odůvodnění pak Nejvyšší soud odkazuje na ustanovení prováděcí vyhlášky k tomuto zákonu o souhlasném prohlášení. 36 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) 37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002 38 MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 287 39 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 7. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1988/2000 15
Nejvyšší soud se následně odklonil od svého původního názoru, kdy tvrdil, že naléhavý právní zájem na určení má vlastník nemovitosti jen tehdy, jestliže sám kupní cenu vrátil, případně současně podal žalobu na vyklizení oproti vrácení kupní ceny. V následujících rozhodnutí totiž Nejvyšší soud uvádí, 40 že existence naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví prodávajícího k nemovitosti po odstoupení od kupní smlouvy ve smyslu ustanovení 80 písm. c) OSŘ není podmíněna tím, zda sám kupní cenu vrátil kupujícímu anebo zda podal žalobu na vyklizení kupujícího oproti vrácení kupní ceny. Svůj názor opírá o 457 ObčZ, dle něhož si subjekty zrušené kupní smlouvy mají ze zákona povinnost vrátit druhému účastníku vše, co podle ní dostaly, avšak odstoupil-li prodávající účinně od smlouvy o převodu nemovitosti, může soud určit jeho vlastnické právo k nemovitosti právě proto, že se odstoupením od smlouvy jeho vlastnické právo obnovilo; existenci naléhavého právního zájmu prodávajícího na určení vlastnictví k nemovitosti ve smyslu ustanovení 80 písm. c) OSŘ tudíž nelze podmiňovat vrácením plnění ze zrušené smlouvy. Nejvyšší soud se zde zabývá i opačnou situací, kdy kupující na základě zrušené smlouvy plnil a poté došlo k platnému odstoupení od kupní smlouvy. Dle názoru soudu má kupující právo domáhat se soudní cestou vrácení zaplacené kupní ceny na prodávajícím z titulu bezdůvodného obohacení, jímž je i majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl ( 451 odst. 2 ObčZ); tím jsou jeho práva vyplývající z povinnosti vrátit si vzájemná plnění v případě zrušení kupní smlouvy dostatečně ochráněna. V dalším rozhodnutí Nejvyšší soud upřesňuje, 41 že k existenci naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva převodce k nemovitosti ve smyslu ust. 80 písm. c) OSŘ postačuje skutečnost, že žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti, není jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí zapsán. Prodávající totiž musí mít možnost dosáhnout vydání rozsudku soudu, na základě kterého bude jeho existující vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí. S názory, že odstoupením zanikají vedle obligačně právních také věcně právní účinky smlouvy, se setkáváme i v části literatury. 40 např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 1836/2005 stejně také Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2295/2006 41 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2412/2006 16
P. Vrcha 42 argumentuje, že dojde-li ke zrušení věcné smlouvy s účinky ex tunc, pak ObčZ navozuje situaci, jako kdyby k takovému převodu nikdy nedošlo. Prodávající sice nemovitosti kupujícímu prodal, ale tím, že došlo k odstoupení od této věcné smlouvy, nastává situace, jako kdyby kupující nikdy vlastníkem nemovitosti nebyl, protože ObčZ stanoví, že se smlouva od počátku ruší. Autor uvádí: tím, že nastala nějaká právní skutečnost, s níž to které pravidlo chování spojuje zánik právního vztahu, dochází tím v případě, kdy předmětem byla věcná práva i k věcně právním účinkům. Stav v katastru nemovitostí pak v takové situaci již neodpovídá právnímu stavu. Dle autora se zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí provede záznamem, neboť ke změně věcně právního vztahu došlo přímo ze zákona. Dle názoru R. Pechy, 43 je smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti konsensuální, neboť smlouva je uzavřena a vzniká konsensem. Vlastnické právo na základě kupní smlouvy vzniká až v důsledku další právní skutečnosti provedením modu, tj. vkladem do katastru nemovitostí. Autor zdůrazňuje, že smlouva o převodu nemovitosti věcně právní účinky nezakládá, ale je titulem k provedení modu. Až provedením modu je jednak splněn závazek prodávajícího ze smlouvy převést vlastnické právo a dále vznikají věcně právní účinky smlouvy (až modus zakládá věcně právní účinky). Zároveň však upozorňuje, že vlastnické právo nemůže vzniknout, jestliže by byl proveden modus bez titulu nebo naopak by existoval titul a nebyl proveden modus. Při odstoupení od smlouvy dochází ke zrušení smlouvy neboli ke zrušení titulu ex tunc, titul je tedy zrušen k okamžiku svého vzniku a nastává stav, kdy titul jako by nikdy neexistoval. V důsledku vázanosti titulu a modu dochází zrušením titulu též ke zrušení modu. Zrušením právních účinků modu zaniká vlastnické právo kupujícího a vlastnictví prodávajícího se obnovuje ze zákona (nikoliv soudním rozhodnutím). Katastrální úřad pak provede zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí záznamem. Autor také rozlišuje způsoby uplatnění práva prodávajícím. V případě, že odstoupení není sporné, účastníci předloží katastrálnímu úřadu souhlasné prohlášení o zrušení smlouvy. V případě, že odstoupení sporné je, rozlišuje, zda 42 VRCHA, P. Několik poznámek (nejen) k odlišnému stanovisku F. Baláka k Rc 44/2000 (k právním důsledkům odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti). Soudní rozhledy, 2001, č. 8, s. 267 43 PECHA, R. Odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 14 a násl. 17
kupující nemovitost v držbě má nebo nemá. V prvém případě by prodávající musel žalovat na vyklizení nemovitosti a zároveň na určení vlastnického práva, v druhém případě musí podat žalobu na určení vlastnického práva. V jiném článku R. Pecha dodává, 44 že k převodu vlastnického práva musí být splněny podmínky, kterými je souhlas prodávajícího (tj. dosavadního nositele vlastnického práva) a musí být proveden modus. Pokud některá z podmínek odpadne, pak dle názoru autora nejsou splněny předpoklady k existenci vlastnického práva kupujícího. 4.1.3 Vlastní názor Jak jsem již výše zmínila, zastávám názor, že v situaci, kdy kupující je stále vlastníkem nemovitosti, odstoupením od smlouvy se zrušují jak obligačně právní, tak věcně právní účinky smlouvy o převodu nemovitosti. Nedomnívám se, že k zániku vlastnického práva je třeba kromě platného odstoupení od smlouvy ještě další právní úkon. Vycházíme-li ze zákona, pak v případě zrušení smlouvy je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal ( 457 ObčZ). Za vrácení plnění však nepovažuji uzavření další smlouvy (dohody), jak uvádí Městský soud v Praze, Vrchní soud v Praze a část autorů. Dohoda, kterou kupující vrací prodávajícímu nemovitosti a prodávající kupujícímu kupní cenu, pak dle jejich názoru podléhá vkladu do katastru nemovitostí, čímž je založeno vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem. Podle tohoto názoru tedy prodávající musí nejdříve od smlouvy odstoupit jednostranným úkonem, poté uzavřít s kupujícím dohodu o vrácení plnění a na základě této dohody podat návrh na vklad. Tento vklad vlastnického práva, jako každý jiný vklad, založí právní účinky ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. V mezidobí od odstoupení do podání návrhu na vklad je tedy kupující stále vlastníkem. Dle mého názoru takové řešení popírá smysl ustanovení odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší. Z tohoto ustanovení dle mého názoru vyplývá, že okamžikem účinnosti odstoupení zanikají účinky převodu nemovitosti na kupujícího a obnovuje se původní stav. Dochází k zániku nejen závazkového vztahu vzniklého na základě smlouvy, ale i vlastnického práva vzniklého sice na základě vkladu do katastru nemovitostí, ale i na základě smlouvy, která je 44 PECHA, R. K právním následkům zrušení titulu (odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti). Bulletin advokacie, 2003, č. 1, s. 79-80 18
odstoupením již zrušená. Pro tento názor lze argumentovat i tím, že z žádného ustanovení zákona nevyplývá, že po platném odstoupení se vlastnické právo k nemovitosti převádí zpět na základě dohody (smlouvy). K dalšímu rozporu dochází v situaci, kdy nebude taková dohoda uzavřena. Městský soud v Praze nespecifikoval, jakou žalobu by v případě sporu o odstoupení měl účastník smlouvy podat. Zato Vrchní soud v Praze stanovil, že právo prodávajícího bude určeno na základě rozsudku vydaného např. o žalobě požadující určení žalobcova vlastnického práva. To by však nebylo možné vzhledem k deklaratornímu charakteru určovací žaloby. V žalobě podle ustanovení 80 písm. c) OSŘ nemůže soud zakládat, měnit nebo rušit vzájemná práva a povinnosti účastníků řízení (s výjimkou případů, kdy mu je zákon výslovně svěřuje, např. 135c odst. 2 ObčZ). Pokud tedy prodávající není po odstoupení vlastníkem nemovitosti, nemůže tuto žalobu podat. J. Mikeš a J. Švestka zastávají názor, že prodávající musí podat žalobu na plnění dle 80 písm. b) OSŘ a domáhat se rozsudku, podle kterého by byl kupující nemovitosti povinen vydat tuto nemovitost prodávajícímu a strpět zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dle nich by soud musel vyřešit jako předběžnou otázku, zda došlo k odstoupení po právu a teprve právní mocí tohoto rozsudku by došlo k založení vlastnického práva prodávajícího. Pokud bychom přijali tento názor, pak by se prodávajícímu obnovilo vlastnické právo k různému okamžiku. Jestliže by uzavřel dohodu o vydání nemovitosti, pak okamžikem doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu, jestliže by podal žalobu, pak právní mocí rozsudku. Zastávám názor, že v případě, kdy je kupující stále vlastníkem nemovitosti, odstoupením od smlouvy zanikají účinky převodu a ze zákona se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Pro podporu tohoto tvrzení lze také částečně použít odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu, 45 které se zabývá odstoupením z důvodu prodlení dlužníka se zaplacením. Nejvyšší soud stanovil, že uzavřením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti chtějí účastníci dosáhnout nejen účinků obligačních (tj. povinnost odevzdat nemovitost do vlastnictví, povinnost nemovitost převzít do vlastnictví a povinnost zaplatit kupní cenu), ale také účinků věcně právních (tj. nabytí vlastnictví). Oba účinky smlouvy o převodu vlastnictví jsou smluvními stranami předpokládané následky 45 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 19
právního úkonu a nelze je od sebe oddělovat. Obligační účinky smlouvy o převodu vlastnictví z tohoto pohledu představují předpoklad, aby nastaly její účinky věcně právní, přičemž bez účinků obligačních nemohou vzniknout účinky věcně právní. Obligační účinky smlouvy trvají pouze do té doby, dokud nejsou nahrazeny účinky věcně právními. Účastníci se totiž smlouvou zavazují jen proto, aby na základě těchto obligačních účinků nastaly věcně právní účinky smlouvy. Poté, co se kupující stal vlastníkem nemovitosti, obligační účinky smlouvy jejich splněním zanikly a v právních vztazích mezi účastníky se nadále uplatňují v tomto směru věcně právní účinky. Odstoupí-li prodávající od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti, sleduje svým projevem vůle nepochybně ve vztahu ke zrušované smlouvě odstranění jak jejích účinků obligačních, tak i účinků věcně právních, neboť chce nadále zachovat své vlastnické právo k převáděné nemovitosti. Názor, podle kterého by odstoupením od smlouvy mohly být zrušeny jen její účinky obligační, nutně vychází z předpokladu, že by prodávající svým právním úkonem sledoval zrušení svého závazku odevzdat kupujícímu převáděnou nemovitost do vlastnictví a závazku kupujícího převáděnou nemovitost do svého vlastnictví převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Vzhledem k tomu, že závazky odevzdat nemovitost do vlastnictví a nemovitost do svého vlastnictví převzít již zanikly splněním, pak z obligačních účinků smlouvy tu přetrvává jen závazek kupujícího zaplatit kupní cenu. Zrušení obligačních účinků smlouvy by pak ve svých důsledcích mohlo znamenat jen to, že prodávající vlastně nemá zájem o kupní cenu, neboť jiné následky zrušení těchto účinků stejně nejsou možné. Takovéto následky je třeba považovat za absurdní a neodpovídající projevené vůli prodávajícího. S touto částí odůvodnění se plně ztotožňuji a domnívám se, že vyvrací názor o přetrvání věcně právních účinků v situaci, kdy kupující je stále vlastníkem nemovitosti. Zdá se mi, že vytváření představy o přetrvávání věcně právních účinků po odstoupení má jeden smysl a tím je zajištění ochrany třetím osobám jednajícím v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. V případě, že by věcně právní účinky smlouvy trvaly i po odstoupení, pak kupující zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti se všemi právy vlastníka (včetně ius disponendi), a to až do doby nového vkladu do katastru nemovitostí, nebo do právní moci rozhodnutí soudu o žalobě s petitem na plnění. Domnívám se, že vlastnické právo třetí osoby, která nemovitost nabyla v důvěře v zápisy v katastru nemovitostí, je nutné 20
chránit. Toho však lze docílit i jiným způsobem, nežli přijetím názoru o přetrvání věcně právních účinků viz následující část. 4.2 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí a která již byla převedena na třetí osobu Dosud zmiňovaná soudní rozhodnutí a právní názory se nezaměřovaly na otázky přetrvání či zániku vlastnického práva třetí osoby, která nabyla své vlastnické právo od kupujícího v době před odstoupením od převodní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci (tedy před odstoupením prodávajícího nebo kupujícího). Je-li nemovitost ještě před odstoupením dále převedena na třetí osobu, lze se opět setkat s dvěma protichůdnými názory ohledně vlivu odstoupení. Spornou otázkou je, zda odstoupení od smlouvy, kdy se smlouva od počátku ruší (není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak), lze vykládat tak, že v důsledku odstoupení od smlouvy právních předchůdců ztratí vlastnictví i všichni právní nástupci. Podle jednoho názoru je třetí osoba, která mezitím nemovitost nabyla, svého vlastnického práva zbavena. Podle druhého názoru vlastnické právo této třetí osoby naopak není dotčeno odstoupením právních předchůdců. Zde se dle mého názoru jeví nezbytným přijmout plně názor, že odstoupením od smlouvy mezi původním prodávajícím a kupujícím nesmí mít vliv na vlastnické právo třetí osoby, která nemovitost nabyla v dobré víře. 4.2.1 Zánik vlastnického práva třetí osoby Nejvyšší soud na počátku nového tisíciletí zastal názor, že třetí osoba, která nabyla vlastnické právo k nemovitosti, je svého vlastnického práva zbavena v důsledku odstoupení od převodní smlouvy uzavřenou mezi prodávajícím a kupujícím. Nejvyšší soud vycházel z výše zmíněného výkladu v subkapitole 4.1.2, tj. z názoru, že v důsledku odstoupení od smlouvy zaniká od samého počátku právní titul, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo. V důsledku toho se obnovuje v plné míře původní právní stav. A dále Nejvyšší soud 46 doplnil: to platí i v případě, že nabyvatel dříve, než došlo k odstoupení 46 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2512/2000 21
od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu, a tato osoba nabyla nemovitost v dobré víře. V následujících rozhodnutích Nejvyššího soudu 47 můžeme setkat ještě několikrát. se s tímto názorem Zcela shodný názor přijal velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu 48 v r. 2006 ve svém stanovisku k výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ. V tomto stanovisku vyslovil: zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti s účinky od počátku nastává situace, jako kdyby nabyvatel nikdy nebyl vlastníkem převáděné nemovitosti. Za této situace proto žádná další osoba nemohla od nabyvatele nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti, neboť nabyvatel nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, zda ona další osoba byla při uzavírání smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, je zde nerozhodná. Dobrá víra v tomto směru má totiž právní význam jen tehdy, stanoví-li to zákon (např. 486 ObčZ), a tak tomu vdaném případě není. Odpověď na řešenou právní otázku je rovněž v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, 49 zaručujícím každému právo vlastnit majetek a právo na ochranu jeho vlastnictví. Ve výše popsaných vztazích osob, označovaných zde jako převodce, nabyvatel a další osoba, je totiž na místě přednostně přiznat právo na ochranu převodci, neboť jeho vlastnické právo k předmětu všech uvedených vztahů stojí na počátku a je nepřípustné, aby bylo v důsledku těchto vztahů popřeno. S argumenty Nejvyššího soudu nemohu souhlasit. Dle mého názoru nelze dovozovat neplatnost pozdější převodní smlouvy z principu nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipse habet. Je nutné vzít v potaz, že v okamžiku uzavírání převodní smlouvy mezi kupujícím a třetí osobou, kupující vlastníkem byl, tudíž své vlastnické právo mohl převést na třetí osobu. To, že právní důvod vlastnictví kupujícího odpadl až po uzavření druhé převodní smlouvy, nemůže mít za následek dodatečné zneplatnění převodní smlouvy mezi kupujícím a třetí osobou. Aby tato převodní smlouva byla neplatná, musel by důvod její neplatnosti být dán již v době uzavření. Dále se setkáváme s argumentem, proč je okolnost, zda ona třetí osoba byla při uzavírání 47 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 2003, sp. zn. 30 Cdo 2013/2002 nebo Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 7. 2005, sp. zn. 30 Cdo 1596/2004 48 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005 49 Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Listina základních práv a svobod) 22
smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, zde nerozhodná. Dle Nejvyššího soudu má dobrá víra třetí osoby v tomto směru právní význam jen tehdy, stanoví-li to zákon. Sice souhlasím, že ObčZ poskytuje ochranu dobré víry v konkrétních situacích, ale nelze zapomenout, že ObčZ je obecně budován na předpokladu (presumpci) poctivosti účastníků občanskoprávních vztahů. 50 Navíc princip ochrany dobré víry je úzce spjat s principem ochrany práv třetích osob. Z principu uvedeného na druhém místě jasně vyplývá, že smlouva zavazuje pouze své adresáty, přičemž žádná smlouva by neměla zhoršit postavení třetích osob, které nejsou účastníky smluvního vztahu. Nelze tedy jednání (byť bylo nepoctivé) kupujícího nebo prodávajícího přičítat třetí osobě, která nemovitost nabyla v dobré víře. Zároveň se Nejvyšší soud opírá o soulad s čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Uvádí, že je na místě přednostně přiznat právo na ochranu prodávajícímu, neboť jeho vlastnické právo k předmětu všech uvedených vztahů stojí na počátku. S tímto argumentem zásadně nesouhlasím, neboť přiznávat vlastnické právo prodávajícímu z důvodu, že stojí na počátku, postrádá logiku. Nejvyšší soud také doplnil, že zápis do katastru nemovitostí vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva prodávajícího dochází ze zákona, nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem. Nutno poznamenat, že někteří soudci vyslovili odlišné stanovisko. 51 (viz dále). Obsáhlou argumentaci také podal Nejvyšší soud 52 v odůvodnění rozsudku krátce po vydání výše uvedeného stanoviska. V odůvodnění rozsudku se objevují v podstatě shodné argumenty jako ve stanovisku, plus jeden další: zásada právní jistoty nemůže být založena na tom, že by se bez náhrady (bez zaplacení sjednané kupní nebo jiné ceny) stal vlastníkem nemovitosti ten, kdo ji získal dříve, než převodce stačil od smlouvy odstoupit. Přiznání vlastnictví dalšímu nabyvateli nemovitosti na základě dobré víry bez toho, že by dosavadnímu vlastníku (převodci) za ně byla poskytnuta odpovídající náhrada (v podobě sjednané kupní nebo jiné ceny), současně představuje porušení čl. 11 50 FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002, str. 20 51 JUDr. František Balák, JUDr. Ing. Jan Huška, Vít Jakšiče, JUDr. Dagmar Novotná a JUDr. Jiří Spáčil, CSc. 52 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 23